18. Aluguel residencial

O conceito de renda é idêntico ao conceito de arrendamento de habitação, a diferença reside na aplicação da definição de renda ao parque habitacional privado. O arrendamento de habitação é a sua transferência remunerada para posse e uso temporário ou uso temporário por um período determinado por acordo entre as partes. As relações decorrentes da locação de instalações residenciais são regulamentadas pelo cap. 34 do Código Civil da Federação Russa. A lei prevê a celebração de contrato de locação de imóvel residencial, por escrito, se o prazo do contrato for superior a 12 meses. Tal acordo está sujeito a registro estadual.

O contrato de locação residencial deve conter um conjunto de condições essenciais necessárias para a consideração deste contrato como celebrado; a consequência da não inclusão na locação destas condições é o reconhecimento da sua nulidade.

Termos essenciais de um contrato de locação residencial.

Objeto de locação - dados que permitem identificar definitivamente o imóvel a ser transferido para o inquilino como objeto de locação, como endereço completo, área útil.

A finalidade de usar o objeto de locação - para instalações residenciais, fica estabelecido que elas podem ser usadas apenas para a finalidade pretendida para a residência dos cidadãos. A utilização do imóvel residencial pelo inquilino para outros fins é motivo suficiente para a rescisão do contrato de arrendamento e para o pedido de indemnização do locador pelos prejuízos que lhe foram causados. O contrato de arrendamento deve definir o mecanismo de sublocação (sobrecontratação) desta habitação. Na ausência destes dados no contrato, o inquilino tem o direito, com o consentimento do senhorio, de sublocar o local arrendado.

O prazo do contrato de locação é determinado por acordo das partes e está incluído no contrato. Se o prazo do arrendamento não estiver especificado no contrato, o contrato de arrendamento é considerado celebrado por tempo indeterminado. Neste caso, cada uma das partes tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento, notificando a outra parte com 3 meses de antecedência (ou outro período especificado no contrato).

O valor do aluguel é o valor do pagamento pelo uso do imóvel. A renda é estabelecida para todos os imóveis arrendados no seu conjunto ou separadamente para cada uma das suas partes constituintes na forma de:

▪ pagamentos determinados em valor fixo, efetuados periodicamente ou de uma só vez;

▪ uma parcela estabelecida de produtos, frutas ou rendimentos recebidos como resultado do uso de bens arrendados;

▪ prestação de determinados serviços pelo inquilino;

▪ transferência pelo locatário para o locador da coisa prevista no contrato de propriedade ou de arrendamento;

▪ cobrar do locatário os custos contratuais de melhorias do imóvel locado.

Os tipos de aluguel listados podem ser combinados, é possível usar outros tipos e formas. O valor do aluguel pode ser alterado por acordo das partes nos termos estipulados pelo contrato, mas não mais de uma vez por ano.

A lei pode prever outros prazos mínimos para a revisão do valor do aluguel para determinados tipos de locação, bem como para a locação de determinados tipos de imóveis. O inquilino tem o direito de exigir a correspondente redução da renda se, por circunstâncias pelas quais não é responsável, as condições de utilização estipuladas no contrato de arrendamento ou o estado do imóvel se deteriorarem significativamente. Em caso de violação material por parte do locatário das condições de pagamento do aluguel, o locador tem o direito de exigir dele o pagamento antecipado do aluguel no prazo estabelecido pelo locador. Neste caso, o senhorio não tem direito a exigir o pagamento antecipado da renda por mais de 2 períodos consecutivos.

Direitos e obrigações das partes.

Autor: Ryabchenko E.A.

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