14. Estoque de habitação coletiva

Um conjunto de instalações residenciais, cada uma de propriedade de duas ou mais pessoas, é um conjunto de habitação coletiva. Esta categoria de relações jurídicas habitacionais é regulamentada pelo cap. 16 do Código Civil da Federação Russa. Uma habitação pode tornar-se objeto de propriedade comum (coletiva), desde que não possa ser dividida por força de lei ou contrato. A propriedade comum de uma habitação pode ser:

▪ partilhada - na determinação da participação de cada proprietário no bem comum;

▪ solidárias - sem definição de tais ações.

A propriedade compartilhada é a mais comum, a determinação das ações pelo proprietário ocorre por seu acordo ou por decisão judicial. Se a determinação das quotas não for possível por razões objectivas, considera-se que todos os proprietários de bens comuns (instalações residenciais) têm quotas iguais. Uma característica da propriedade compartilhada de uma habitação é que a alienação, posse e uso da mesma é realizada conjuntamente por todos os proprietários por acordo. Qualquer um dos co-proprietários tem o direito de alienar a sua parte nas instalações residenciais comuns a seu próprio critério (vender, doar, arrendar, legar, penhorar). Ao mesmo tempo, o disposto no art. 250 do Código Civil da Federação Russa sobre o direito de preferência de compra.

O direito de preferência de compra é a prioridade dos condôminos quando da celebração de uma operação de compra e venda de participação de outro condômino em seu bem comum. O vendedor deve notificar por escrito os demais participantes da propriedade compartilhada da intenção de vender sua ação, indicando o preço e as condições de venda. O direito de preferência de compra de uma parte da propriedade comum de uma habitação cessa com o decurso de um mês e a recusa dos participantes na propriedade comum de comprar durante esse período. O não acordo em comprar a ação vendida nas condições oferecidas pelo vendedor é considerado uma recusa de compra. O direito de preferência para comprar uma ação não é permitido. Se a venda de uma ação de propriedade compartilhada ocorreu em violação do direito de preferência para vender a ação, o participante interessado nas ações de propriedade tem o direito de declarar seu desejo de se tornar seu comprador no prazo de 3 meses ao tribunal com um pedido para transferir os direitos e obrigações do comprador para ele.

Muitas vezes, os participantes da propriedade compartilhada de uma residência, por exemplo, um apartamento, fazem melhorias inseparáveis ​​​​na propriedade comum (reparo, reorganização) às suas próprias custas. Nesse caso, de acordo com o art. 245 do Código Civil da Federação Russa, o participante especificado na propriedade compartilhada tem o direito de reivindicar um aumento de sua participação de acordo com as melhorias feitas por ele. Se as benfeitorias forem separáveis ​​(compra de eletrodomésticos, móveis), são reconhecidas como propriedade do participante que as fez.

Os rendimentos da utilização de bens que sejam de propriedade partilhada (dinheiro de arrendamento de habitação para arrendamento comercial) entram na propriedade comum e são distribuídos entre os participantes em propriedade partilhada na proporção das suas quotas, salvo disposição em contrário por acordo entre eles. Cada participante da propriedade partilhada é obrigado, na proporção da sua quota, a participar no pagamento dos impostos, taxas e outros pagamentos sobre os bens comuns, bem como nas despesas da sua manutenção e conservação.

A participação no direito de propriedade comum passa para o adquirente sob o contrato a partir do momento do registro estadual do contrato celebrado.

A divisão de bens em propriedade compartilhada entre seus participantes pode ser realizada:

▪ por acordo entre eles;

▪ se um participante na propriedade partilhada exigir a separação da sua parte da propriedade comum.

Se não for possível a atribuição de uma quota em espécie, o proprietário separado tem o direito de lhe ser pago o valor da sua quota por outros participantes na propriedade partilhada.

Autor: Ryabchenko E.A.

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