20. Contrato de venda de imóveis residenciais

O conceito de contrato de venda de instalações residenciais é regulado pelo parágrafo 7 do cap. 30 do Código Civil da Federação Russa "Venda de imóveis". Sob tal acordo, o vendedor compromete-se a transferir um apartamento, um edifício residencial ou parte deles para a propriedade do comprador. Há uma série de requisitos para um contrato de compra de imóvel residencial:

▪ o acordo é celebrado por escrito através da elaboração de um documento assinado pelas partes (o não cumprimento da forma do acordo implica a sua invalidade; artigo 550 do Código Civil da Federação Russa);

▪ registo estatal do acordo celebrado (artigo 551.º do Código Civil da Federação Russa). O registo estatal da transferência de propriedade pode ser efectuado em tribunal, a pedido de uma das partes, se a outra parte no acordo se desviar desse registo. Nesse caso, a parte que evadir injustificadamente o registro estadual da transferência de propriedade deverá indenizar a outra parte pelos prejuízos causados ​​pelo atraso no registro;

Obrigatório no contrato de venda de imóveis residenciais é a definição dos termos essenciais do contrato, que são:

▪ o objeto do contrato de venda de imóveis residenciais (artigo 554 do Código Civil da Federação Russa) deve ser indicado com todas as características que permitam identificar definitivamente os imóveis residenciais a serem transferidos ao comprador nos termos do contrato (dados que definem a localização das instalações no terreno correspondente ou como parte de outro imóvel, endereço, praça). Na falta destes dados no contrato, a condição relativa ao imóvel residencial a transferir considera-se não acordada entre as partes e o contrato correspondente não se considera celebrado;

▪ preço do contrato (artigo 555 do Código Civil da Federação Russa), incluindo o preço da parte correspondente do terreno ou o direito a ele transferido com as instalações residenciais. O preço dos imóveis residenciais é fixado por unidade da sua área ou outro indicador da sua dimensão, indicando o preço total desses imóveis a pagar;

▪ o procedimento de transferência de instalações residenciais pelo vendedor (artigo 556 do Código Civil da Federação Russa) é realizado de acordo com uma escritura de transferência ou outro documento de transferência assinado pelas partes. A obrigação do vendedor de transferir o imóvel ao comprador considera-se cumprida após a entrega deste imóvel ao comprador e a assinatura do respectivo documento de transmissão pelas partes. A não assinatura de tal documento por uma das partes é considerada recusa, respectivamente, do vendedor da obrigação de transferir o imóvel, e do comprador - da obrigação de aceitar o imóvel;

▪ uma lista de pessoas que, nos termos da lei, mantêm o direito de utilização destas instalações residenciais após a sua aquisição pelo comprador, indicando os seus direitos de utilização das instalações residenciais vendidas (artigo 558 do Código Civil da Federação Russa) .

Ao vender um edifício residencial, aplica-se o princípio da unidade do destino dos terrenos e objetos firmemente conectados a eles, consagrado no Código de Terras nº 136-FZ de 25 de outubro de 2001 (conforme alterado e complementado). Assim, ao abrigo do contrato de venda de um edifício de habitação ao comprador, em simultâneo com a transmissão da propriedade desse imóvel, são transferidos os direitos sobre a parte do terreno ocupada por esse imóvel e necessária ao seu uso ( Artigo 552 do Código Civil da Federação Russa).

Se o vendedor for o proprietário do terreno em que se encontra o imóvel vendido, o contrato deve determinar o tipo de direito ao terreno relevante transferido para o comprador - o direito de propriedade, o direito de arrendamento ou outro direito . Se tal direito não estiver definido no contrato, o direito de propriedade sobre a parte do terreno que está ocupado pelas instalações e é necessário para o seu uso é transferido para o comprador.

Autor: Ryabchenko E.A.

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