19. Direitos e obrigações das partes em um contrato de locação residencial

O locador é obrigado:

▪ fornecer ao inquilino um imóvel em condições consistentes com os termos do contrato de arrendamento e a finalidade do imóvel residencial;

▪ realizar, às suas expensas, grandes reparações nas instalações residenciais arrendadas, salvo disposição em contrário da lei ou do contrato de arrendamento, dentro do prazo estabelecido ou razoável;

▪ ser responsável pelas deficiências do imóvel residencial arrendado que impeçam total ou parcialmente a sua utilização, ainda que no momento da celebração do contrato de arrendamento não tivesse conhecimento dessas deficiências. Isto não se aplica aos defeitos especificados no contrato de arrendamento ou conhecidos antecipadamente pelo inquilino, ou aqueles que deveriam ter sido descobertos pelo inquilino durante uma inspeção das instalações residenciais no momento da celebração de um contrato ou da transferência das instalações para arrendamento.

O senhorio tem o direito de exigir a rescisão antecipada do contrato de arrendamento pelo tribunal (só depois de enviar ao inquilino uma advertência por escrito sobre a necessidade de cumprir a sua obrigação num prazo razoável), quando o inquilino:

▪ utiliza instalações residenciais com violação significativa dos termos do contrato ou com violações repetidas;

▪ deteriora significativamente as instalações;

▪ deixar de pagar o aluguel mais de 2 vezes consecutivas após o término do prazo de pagamento estabelecido no contrato;

▪ não realiza grandes reparações no imóvel nos prazos estabelecidos, se tal for da sua responsabilidade.

O inquilino é obrigado:

▪ utilizar o imóvel locado de acordo com os termos do contrato de locação e a finalidade do imóvel;

▪ manter o imóvel em bom estado, realizar reparações de rotina às suas expensas e suportar os custos de manutenção do imóvel, salvo disposição em contrário da lei ou do contrato de arrendamento;

▪ na rescisão do contrato de arrendamento, devolver o imóvel ao locador no estado em que o recebeu, tendo em conta o desgaste normal ou no estado estipulado no contrato.

O inquilino tem direito:

▪ se forem detectadas deficiências graves nas instalações residenciais:

▪ exigir do locador a eliminação gratuita dos defeitos, ou a redução proporcional do aluguel, ou o reembolso de suas despesas com a eliminação desses defeitos;

▪ reter diretamente do aluguel o valor das despesas por ele incorridas para eliminar essas deficiências, tendo previamente notificado o locador sobre isso;

▪ exigir a rescisão antecipada do contrato.

▪ se o locador violar a obrigação de realizar grandes reparações:

▪ efectuar grandes reparações e recuperar o seu custo junto do locador ou compensá-lo com a renda;

▪ exigir uma redução correspondente no aluguel;

▪ exigir a rescisão do contrato e indenização por prejuízos.

▪ com o consentimento do locador, sublocação (sublocação), utilização gratuita e transferência dos seus direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação para outra pessoa (liberação).

▪ celebrar um contrato de arrendamento por um novo período (direito de preferência de arrendamento sobre terceiros, em igualdade de circunstâncias, numa situação em que o arrendatário tenha notificado o locador por escrito da sua vontade de celebrar tal contrato num prazo razoável antes do final do acordo).

▪ exigir a rescisão antecipada do contrato nos casos em que:

▪ o senhorio não cede instalações residenciais para utilização ou cria obstáculos à sua utilização nos termos do contrato;

▪ os imóveis residenciais cedidos ao inquilino apresentem deficiências não especificadas no contrato que impeçam a sua utilização;

▪ o senhorio não efetue grandes reparações nas instalações residenciais nos prazos estabelecidos, da sua responsabilidade;

▪ o imóvel residencial, por circunstâncias pelas quais o inquilino não é responsável, estará em condições impróprias para uso.

Autor: Ryabchenko E.A.

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