18. PARTES DO CONTRATO DE VENDA DE IMÓVEIS E SUAS OBRIGAÇÕES

Partidos tratados são vendedor и o comprador. Os participantes deste acordo podem ser todos os sujeitos das relações jurídicas civis: pessoas físicas, jurídicas, o estado (a Federação Russa, seus súditos, bem como os municípios).

Do lado do vendedor, só podem agir as entidades que detêm um direito real pleno (direito de propriedade) ou um direito real limitado (direito de gestão económica ou de gestão operacional) sobre imóveis. A situação dos vendedores que possuem um imóvel com direito limitado é complicada pelo fato de que eles não podem decidir por conta própria se vão vendê-lo sem obter o consentimento do proprietário (isso se aplica às empresas estaduais e municipais cuja propriedade está sob o direito de gestão económica), ou podem vender por conta própria apenas uma parte do imóvel que possuem, ou seja, o que compraram com os rendimentos recebidos e contabilizados em balanço separado (isto aplica-se às instituições cujos imóveis estão sob a direito de gestão operacional) (n.º 2 do artigo 295.º, n.º 1 do artigo 297.º, n.º 2 do artigo 298.º do Código Civil).

São igualmente limitados os direitos dos cônjuges que vendem bens imóveis que sejam da sua co-propriedade, ou seja, adquiridos por eles durante o casamento. Ao vender tais bens por um dos cônjuges, é necessário o consentimento, autenticado por notário, do outro cônjuge (artigo 2.º do artigo 181.º do Código Civil, artigo 3.º do RU).

Em alguns casos, a lei restringe os direitos das sociedades anônimas que vendem seus imóveis. Assim, quando uma sociedade anónima vende imóveis no valor de 25 a 50% do valor total do património da sociedade, é necessária uma decisão correspondente do conselho de administração dessa sociedade anónima, e se o valor do imóvel exceder 50% do valor contábil, é necessária uma deliberação da assembléia geral de acionistas (artigo 78 da Lei Federal "Sobre sociedades por ações").

Responsabilidades do Vendedor:

▪ transferir a propriedade do imóvel para o comprador (este direito desaparece do vendedor a partir do momento do registo da transferência da propriedade para o comprador; este momento pode não coincidir com a transmissão do próprio imóvel);

▪ transferir o imóvel para o comprador ao abrigo da escritura de transmissão (a partir do momento em que esta escritura é assinada, o risco de destruição do imóvel passa para o seu comprador, salvo disposição em contrário do contrato - n.º 2 do artigo 556.º do Código Civil ).

Responsabilidades do comprador (Artigo 551 do Código Civil):

▪ aceitar imóveis mediante escritura de transmissão;

▪ registrar a transferência de propriedade.

No caso de venda de bens imóveis de qualidade inadequada, o comprador não tem o direito de exigir a sua substituição.

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