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34. CONCEITO E CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE DAS PARTES E RESCISÃO DO CONTRATO
Em contrato de locação uma parte (o locador) compromete-se a fornecer à outra parte (o locatário) bens para posse e uso temporários ou para uso temporário mediante pagamento de uma taxa.
Este contrato está incluído no grupo de contratos de transferência de propriedade para uso.
Os conceitos de "locação" e "locação de propriedade" no Código Civil da Federação Russa são sinônimos.
Características do contrato de locação: consensual, mútuo, compensatório.
O Código Civil da Federação Russa fornece apenas 5 tipos de contratos de locação (embora de fato muito mais possa ser distinguido): aluguel; aluguer de veículos; arrendamento de edifícios e estruturas; arrendamento empresarial; locação financeira (leasing).
O contrato de locação é regulado principalmente pelo Código Civil da Federação Russa. Outros regulamentos: Lei da Federação Russa "Sobre a Proteção dos Direitos do Consumidor" (sob um contrato de aluguel); Lei Federal "Sobre Locação"; estatutos de transporte (regulam o aluguel de veículos); Código de Terras da Federação Russa; Código Florestal da Federação Russa; Código da Água da Federação Russa; Lei de RF "Sobre Subsolo"; Lei "Sobre o Mundo Animal".
O senhorio responde: pelo risco de perda ou dano acidental do imóvel locado, desde que seja seu proprietário; deficiências do imóvel locado, se impedirem o seu uso; descumprimento de suas obrigações contratuais e legais.
O inquilino responde: para aluguel atrasado; devolução intempestiva da propriedade (ele é obrigado a pagar aluguel pelo tempo de atraso, além de pagar multa); incumprimento de outras obrigações estipuladas pelo contrato e pela lei.
Motivos de rescisão do contrato de arrendamento: cumprimento do contrato; a liquidação de uma pessoa jurídica se for inquilino ou locador, mas a morte de um cidadão que seja parte de um contrato de arrendamento não extingue o contrato: os direitos e obrigações do falecido são transferidos para o seu herdeiro; acordo das partes para rescindir o contrato; uma reclamação ao tribunal de uma das partes, etc.
Motivos de rescisão do contrato de arrendamento pelo tribunal a pedido do senhorio: uso pelo locatário do imóvel locado em desacordo com os termos do contrato ou a finalidade do imóvel; deterioração significativa pelo inquilino do imóvel locado; atraso de dois prazos de pagamento do aluguel; incumprimento por parte do arrendatário da obrigação de proceder às reparações correntes ou de suportar os custos de manutenção do imóvel arrendado.
A peculiaridade da apresentação pelo locador da petição inicial ao tribunal arbitral: deve apresentar cópia do documento que o avisa do inquilino de uma violação dos seus deveres.
Motivos de rescisão do contrato de arrendamento pelo tribunal a pedido do inquilino: não prestação pelo locador do objeto da locação ao locatário; provisão pelo locador de imóvel com deficiências que impeçam seu uso; descumprimento pelo locador das obrigações de realizar grandes reparos do imóvel por ele locado; a inadequação do imóvel locado para uso devido a circunstâncias pelas quais o locatário não é responsável.
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