Tópico 39. Avaliação de terras

Elemento integrante de qualquer imóvel, tem como base natural o terreno. O terreno tem direito aos rendimentos gerados pela totalidade do imóvel, uma vez que o custo dos edifícios e estruturas do terreno é secundário e funciona como uma contribuição adicional ao valor do terreno. Os benefícios do uso do terreno são aproveitados por tempo ilimitado.

Nas condições modernas da Rússia, a terra é um dos objetos mais difíceis de avaliação econômica como parte do setor imobiliário. Razões para a dificuldade de avaliação:

1) as especificidades deste objeto, 2) a falta de desenvolvimento do quadro jurídico notarial, 3) o subdesenvolvimento do mercado fundiário no país.

A especificidade do terreno e sua diferença em relação aos demais tipos de imóveis se deve às suas características:

1) a terra é um recurso natural que não pode ser reproduzido livremente, 2) na avaliação é necessário levar em consideração a possibilidade de uso polivalente da terra:

a) como principal meio de produção (terras agrícolas e florestais), b) como espaço de desenvolvimento socioeconómico (localização de diversos objetos imobiliários). C) o fundo fundiário é a base para a formação do ambiente de vida da população e garante a segurança ambiental, principalmente da floresta e dos recursos hídricos. D) o conceito de desgaste físico e funcional não é utilizado para avaliar valor (Avaliação e gestão imobiliária: notas de aula, Economia imobiliária: notas de aula, Compra de casa e terreno).

Com todas essas qualidades, a terra pertence à valorização. O objeto de avaliação é um terreno sem objetos imobiliários localizados nele e em suas profundezas. Um terreno é uma parte da superfície da terra que tem um limite funcional, área, localização, status legal e outras características refletidas no cadastro estadual de terras e documentos de registro estadual de direitos à terra.

A avaliação fundiária subdivide-se em avaliação massiva e cadastral de terrenos e avaliação regional de um único terreno.

O objetivo da avaliação cadastral é determinar o valor de todos os terrenos dentro dos limites das entidades administrativo-territoriais (oblast, região, cidade) por zonas de avaliação no início do próximo ano.

Avaliação de mercado - determinação do valor de mercado de um terreno na data da avaliação por um avaliador independente de acordo com padrões aceitos e métodos de avaliação:

1) abordagem de renda: *método de capitalização direta, *capitalização de renda por períodos, *técnica de balanço de renda.

2) comparativo: *método de comparação de vendas, *método de transferência

3) dispendioso: *método de retirada, *método de determinação do custo de desenvolvimento, *avaliação com base nos custos de infraestrutura.

Nas economias avançadas, todos os 3 métodos são usados ​​sempre que possível. As diferenças nas estimativas indicam erros na avaliação ou um desequilíbrio no mercado de terras.

Autores: Shevchuk D.A., Shevchuk V.A.

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