Tópico 38

Existem 3 abordagens para atividades de avaliação:

1) baseado em custos (utiliza aqueles empreendimentos que potencialmente não geram renda, mas é necessário avaliar o imóvel) 2) comparativo (pode ser utilizado para avaliar qualquer imóvel, mas se houver informações suficientes sobre os resultados das vendas recentes) , 3) rentável (2 métodos baseados em: o principal é o método de capitalização direta e o método de desconto de rendimentos futuros (adequado para os tipos de imóveis que são capazes de gerar rendimentos, bem como na avaliação de um bloco de ações).

Análise de investimento hipotecário - um tipo de abordagem de renda usada para avaliar imóveis adquiridos com empréstimo hipotecário. Característica: o valor de mercado do bem não coincide com o valor do capital social nele investido, uma vez que o imóvel foi adquirido parcialmente com recursos emprestados.

Método de capitalização de renda - o valor do objeto é determinado com base na conversão do resultado operacional líquido anual em valor através de um índice de capitalização, que inclui a taxa de retorno do investimento e a taxa de retorno do capital. A taxa de capitalização depende de:

1) os requisitos do investidor quanto à taxa de retorno sobre o capital investido, 2) a taxa de juros, prazo do empréstimo, índice de dívida hipotecária.

Método de fluxo de caixa descontado - o valor dos imóveis consiste no valor do empréstimo hipotecário recebido e no valor atual do patrimônio líquido. Patrimônio líquido = a receita em dinheiro descontada do investidor para o período de detenção + a receita descontada da venda proposta no final do período de detenção.

Especificidade:

1) a taxa de desconto corresponde à taxa de retorno sobre o capital próprio exigida pelo investidor, 2) o avaliador utilizou os recebimentos de caixa sobre o capital próprio em vez do resultado operacional líquido como rendimento do período de detenção.

3) o produto da proposta de venda do imóvel ao final do período é a diferença entre o preço de revenda e o saldo da dívida hipotecária naquela data.

Assim, a análise de investimento hipotecário é uma abordagem de renda simulada para avaliação de imóveis. Durante o processo de avaliação, é necessário analisar as condições específicas de financiamento do imóvel avaliado e compará-las com as condições típicas de financiamento do mercado. Com base nas diferenças identificadas, é calculado um ajuste adequado às condições de financiamento, que transforma o valor justo de mercado do imóvel em preço.

Autores: Shevchuk D.A., Shevchuk V.A.

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