Tópico 3. LOCAÇÃO, LOCAÇÃO, EMPRÉSTIMOS

3.1. Contrato de arrendamento

De acordo com a norma do art. 606 do Código Civil, ao abrigo de um contrato de arrendamento (locação de imóvel), o locador (senhorio) obriga-se a fornecer ao inquilino (inquilino) o imóvel a título oneroso de posse e uso temporário ou de uso temporário. Atualmente, existem vários tipos de arrendamento:

▪ aluguer;

▪ aluguel de veículos;

▪ aluguer de edifícios e estruturas;

▪ aluguel de empreendimentos;

▪ locação financeira (leasing).

As disposições gerais sobre arrendamento (§ 1º do Capítulo 34 do Código Civil) aplicam-se a esses tipos de contratos, salvo disposição em contrário de regras especiais sobre esses contratos.

Por natureza jurídica, o contrato de locação é consensual, remunerado e bilateral.

De acordo com art. 607 do Código Civil, podem ser locados terrenos e outros objetos naturais isolados, empreendimentos e outros conjuntos imobiliários, prédios, estruturas, equipamentos, veículos e outras coisas que não percam suas propriedades naturais durante o uso (coisas não consumíveis).

Apenas itens definidos individualmente são alugados.

O objeto do contrato de locação são bens móveis e imóveis. No entanto, os bens imóveis que podem ser locados ao abrigo das regras do Sec. 34 do Código Civil, não deve ser destinado à habitação humana. O aluguel de imóveis residenciais é regulamentado por regras especiais do cap. 35 GK.

A lei estabelece os tipos de propriedade cuja locação não é permitida ou limitada (usinas elétricas, armas, ferrovias públicas, etc.).

De acordo com a legislação vigente, a única condição essencial do contrato de locação, conforme exigido por lei, é a condição sobre o objeto da locação. O contrato de locação deve conter dados que possibilitem estabelecer definitivamente o imóvel a ser transferido ao inquilino como objeto de locação. Na falta destes dados no contrato, considera-se que a condição do bem a arrendar não foi acordada pelas partes, não sendo reconhecido o contrato correspondente como celebrado (artigo 3.º do artigo 607.º do Código Civil).

As partes do contrato de arrendamento são o senhorio e o inquilino. O senhorio pode ser o proprietário, bem como a pessoa autorizada por lei ou o proprietário a arrendar o imóvel (artigo 608.º do Código Civil).

De acordo com o parágrafo 1º do art. 609 do Código Civil, o contrato de locação por prazo superior a um ano, e se pelo menos uma das partes do contrato for pessoa jurídica - independentemente do prazo, deverá ser celebrado por escrito. O contrato de arrendamento de imóveis está sujeito a registo estadual, salvo disposição legal em contrário (artigo 2.º do Código Civil).

O contrato de locação é celebrado por um período especificado no contrato. Se o prazo do arrendamento não estiver especificado no contrato, o contrato de arrendamento considera-se celebrado por tempo indeterminado (cláusula 1,2 do artigo 610.º do Código Civil). Assim, o prazo não é condição essencial do contrato de locação, uma vez que este pode ser celebrado sem a sua aprovação.

No caso de o contrato de locação ter sido celebrado sem especificar um prazo, cada uma das partes tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento, notificando a outra parte com um mês de antecedência, e no caso de locação de imóveis - três meses antecipadamente. A lei ou o contrato podem estabelecer um prazo diferente para aviso sobre a cessação do contrato de arrendamento (n.º 2, inciso 2, artigo 610.º do Código Civil).

O senhorio deve entregar ao inquilino um imóvel em condições que respeitem os termos do contrato de arrendamento e a finalidade do imóvel (artigo 1.º do artigo 611.º do Código Civil).

O arrendatário é obrigado a utilizar o imóvel arrendado nos termos do contrato de arrendamento, e se tais condições não estiverem definidas no contrato, de acordo com a finalidade do imóvel (n.º 1 do artigo 615.º do Código Civil). O inquilino deve exercer o mesmo grau de cuidado no uso do imóvel locado que mostra ao seu próprio imóvel. De acordo com o § 2º do art. 616 do Código Civil, o inquilino é obrigado a manter o imóvel em bom estado de conservação, realizar as reparações correntes às suas expensas e suportar as despesas de manutenção do imóvel, salvo disposição em contrário da lei ou do contrato de arrendamento.

O locador é obrigado a realizar por sua conta as grandes reparações do imóvel locado, salvo disposição em contrário da lei, de outros atos jurídicos ou do contrato de arrendamento (n.º 1 do artigo 616.º do Código Civil).

Devido ao caráter remunerado do contrato de locação, a principal obrigação do locador é o pagamento pontual pelo uso do imóvel (aluguel). Ao mesmo tempo, a condição de pagamentos de arrendamento não se aplica aos termos essenciais do contrato de arrendamento. De acordo com o par. 2 p. 1 arte. 614 do Código Civil, o procedimento, as condições e os prazos de pagamento do aluguel são determinados pelo contrato de locação. No entanto, caso não estejam definidos no contrato, considera-se que foram estabelecidos o procedimento, as condições e os termos que normalmente são aplicados ao arrendar um imóvel similar em circunstâncias comparáveis.

Para um contrato de locação, a natureza da remuneração não é tão importante: pode ser monetária e ter uma forma material diferente.

Os pagamentos do arrendamento devem ser efetuados na forma e nos prazos estipulados pelo contrato. Salvo disposição contratual em contrário, em caso de violação significativa por parte do locatário das condições de pagamento do aluguel, o locador tem o direito de exigir dele o pagamento antecipado do aluguel no prazo estabelecido pelo locador. Ao mesmo tempo, o senhorio não pode exigir o pagamento antecipado da renda por mais de dois períodos consecutivos (n.º 5 do artigo 614.º do Código Civil). Ele também tem o direito de cobrar juros nos termos do art. 395 do Código Civil e prejuízos causados ​​por atraso no pagamento.

Salvo disposição em contrário do contrato, o valor da renda pode ser alterado por acordo das partes dentro dos prazos não estipulados pelo contrato, mas não mais de uma vez por ano. A lei prevê outros prazos mínimos de revisão do valor das rendas para determinados tipos de arrendamento, bem como para o arrendamento de determinados tipos de imóveis (n.º 3 do artigo 614.º do Código Civil).

O arrendatário é titular do direito de propriedade sobre os frutos, produtos e rendimentos auferidos pelo uso do bem arrendado nos termos do contrato (parte 2 do artigo 606.º do Código Civil).

Durante a vigência do contrato de arrendamento, o arrendatário tem a oportunidade de dispor de forma limitada do objeto arrendado e o direito de arrendar. Assim, o locatário tem o direito, com o consentimento do locador, de sublocar o imóvel locado (sublocação) e transferir seus direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação para outra pessoa (transferência), salvo disposição legal em contrário. Ao subarrendar o imóvel, o arrendatário continua a responder perante o locador nos termos do contrato (n.º 1, n.º 2, artigo 615.º do Código Civil).

A transmissão da propriedade (gestão económica, gestão operacional, posse hereditária vitalícia) do imóvel arrendado a outrem não constitui fundamento de alteração ou extinção do contrato de arrendamento (n.º 1 do artigo 617.º do Código Civil).

Salvo disposição em contrário na lei ou no contrato de arrendamento, o inquilino, que cumpriu devidamente as suas funções, após o termo do prazo do contrato tem, em igualdade de circunstâncias, o direito de celebrar um contrato de arrendamento por um novo período (parágrafo 1 do artigo 621.º do Código Civil).

Uma lei ou um contrato pode prever o direito de resgatar o bem locado no vencimento do prazo do arrendamento ou antes do seu vencimento, desde que o locatário pague a totalidade do preço de resgate estipulado pelo contrato. No entanto, a lei pode definir casos de proibição de recompra de imóveis arrendados (artigo 624.º do Código Civil).

A principal razão para a rescisão do contrato de arrendamento é o término de seu prazo. No entanto, se o arrendatário continuar a utilizar o imóvel após o termo do contrato na ausência de objeções do senhorio, considera-se o contrato renovado nos mesmos termos por tempo indeterminado (n.º 2 do artigo 621.º do Código Civil). O locador e o locatário têm o direito de rescindir o contrato celebrado por tempo indeterminado a qualquer momento, notificando a outra parte com um mês de antecedência e, ao alugar imóveis - três meses de antecedência.

No que respeita aos contratos de arrendamento celebrados por tempo determinado, a lei prevê a resolução antecipada do contrato pelo tribunal a pedido do senhorio nos casos em que o inquilino:

▪ utiliza o imóvel com violação significativa dos termos do contrato ou da finalidade do imóvel ou com violações reiteradas;

▪ deteriora significativamente a propriedade;

▪ deixar de pagar o aluguel mais de duas vezes seguidas após o término do prazo de pagamento estabelecido no contrato;

▪ não efectue grandes reparações no imóvel nos prazos fixados no contrato de arrendamento, e caso não estejam especificados no contrato de arrendamento, num prazo razoável nos casos em que, nos termos da lei, outros actos jurídicos ou o acordo, as grandes reparações são da responsabilidade do inquilino.

O senhorio tem o direito de exigir a rescisão antecipada do contrato apenas após o envio de uma advertência escrita ao inquilino sobre a necessidade de cumprir as suas obrigações num prazo razoável (artigo 619.º do Código Civil).

Em arte. 621 do Código Civil prevê a rescisão do contrato de locação pelo tribunal a pedido do inquilino.

Terminado o contrato de arrendamento, o arrendatário é obrigado a devolver o imóvel ao senhorio no estado em que o recebeu, tendo em conta o desgaste normal ou no estado estipulado pelo contrato (artigo 622.º do Código Civil). .

3.2. Contrato de arrendamento financeiro (leasing)

De acordo com a norma do art. 665 do Código Civil, ao abrigo de um contrato de locação financeira (contrato de locação), o locador obriga-se a adquirir a propriedade do imóvel indicado pelo inquilino junto do vendedor por ele indicado e a fornecer ao inquilino esse imóvel a título oneroso de posse e uso temporário para fins comerciais. Neste caso, o locador não é responsável pela escolha do bem locado e do vendedor.

Na legislação civil codificada da Rússia, o contrato de arrendamento financeiro (leasing) foi pela primeira vez consagrado nas normas do § 6 Ch. 34 GK. Além disso, existe a Lei Federal nº 29.10.1998-FZ de 164 de outubro de XNUMX "Sobre Leasing Financeiro (Leasing)" e um número significativo de estatutos.

O leasing é amplamente difundido na prática comercial internacional. Atualmente, é regulamentado pela Convenção UNIDROIT sobre Leasing Financeiro Internacional, assinada em Ottawa em 28 de maio de 1988. A Rússia é parte desta Convenção desde 1998 (Lei Federal No. leasing financeiro).

As principais formas de arrendamento mercantil são o arrendamento mercantil interno e o arrendamento mercantil internacional (cláusula 1, artigo 7º da Lei Federal "Sobre arrendamento financeiro (leasing)".

As partes do contrato de arrendamento são o arrendador (arrendador) e o arrendatário (arrendatário). Conforme decorre da norma, Parte 2, Art. 665 do Código Civil, o contrato de arrendamento mercantil só pode perseguir fins empresariais, portanto, somente podem ser partes nele as pessoas que exerçam atividades comerciais, inclusive as pessoas jurídicas não comerciais, na medida em que possam exercer tais atividades.

Uma vez que a legislação vigente se refere ao contrato de locação como contrato de locação e as partes nele envolvidas são pessoas jurídicas, a forma deste contrato deve ser por escrito. Os contratos de locação de imóveis estão sujeitos a registo estadual (artigo 609.º do Código Civil).

O prazo do contrato de locação é determinado a critério das partes de acordo com as regras do art. 610 GK.

Os termos essenciais do contrato de locação são as condições sobre o objecto de locação, sobre o vendedor deste objecto e sobre a finalidade exclusivamente empresarial de utilização do objecto de locação.

Uma das principais características que distinguem um contrato de arrendamento de outros tipos de contrato de arrendamento é a obrigação do senhorio de comprar o imóvel indicado pelo inquilino ao vendedor indicado pelo inquilino (parte 2 do artigo 665.º do Código Civil). No entanto, o contrato de locação pode prever que a escolha do vendedor e do bem adquirido seja feita pelo locador (parte 2 do artigo 665.º do Código Civil).

Para a celebração de um contrato de locação, algumas características são características. Assim, a execução deste contrato pelo locador inicia-se com a aquisição por ele do objeto de arrendamento indicado pelo locatário ao vendedor por ele escolhido no contrato de venda. Ao mesmo tempo, o locador é obrigado a comunicar ao vendedor que o imóvel se destina a ser locado a determinada pessoa (artigo 667.º do Código Civil). É necessário informar o vendedor de informações sobre a pessoa a quem o objeto da locação é locado, pois por força da lei os direitos de reclamação decorrentes do contrato de compra e venda são transferidos para o locatário (locatário). Ao mesmo tempo, o inquilino tem os direitos e as obrigações previstas no Código Civil para o comprador, ressalvada a obrigação de pagar pelo imóvel adquirido, como se fosse parte no contrato de venda do referido imóvel. propriedade. No entanto, o inquilino não pode rescindir o contrato de venda com o vendedor sem o consentimento do senhorio. Nas relações com o vendedor, o inquilino e o senhorio atuam como credores solidários (n.º 1 do artigo 670.º do Código Civil).

O locatário realiza, às suas expensas, a manutenção do bem locado e garante a sua segurança, bem como as reparações principais e correntes do bem locado, salvo disposição em contrário do contrato de locação.

O contrato de locação pode prever que o objecto da locação passe a ser propriedade do locatário após o termo do contrato de locação ou antes do seu termo nos termos estipulados pelo acordo das partes. A lei federal pode estabelecer casos de proibição de transferência da propriedade do objeto do arrendamento para o locatário (artigo 19 da Lei Federal "Sobre Arrendamento Financeiro (Leasing)").

Um dever importante do inquilino (locatário) é fazer os pagamentos do arrendamento.

O locador tem direitos de controle. Ele tem o direito de exercer controle sobre o cumprimento pelo locatário dos termos do contrato de arrendamento e outros contratos relacionados.

Com a cessação do contrato de locação, aplicam-se as disposições gerais sobre a devolução do imóvel locado ao locador (artigo 622.º do Código Civil).

3.3. Contrato de uso gratuito (empréstimos)

Nos termos do n.º 1 do art. 689 do Código Civil, por força do contrato de uso gratuito (contrato de comodato), uma das partes (o credor) obriga-se a ceder ou cede a coisa de uso temporário gratuito à outra (o devedor), que se obriga a devolver a mesma coisa no estado em que o recebeu, tendo em conta o desgaste normal ou no estado estipulado pelo contrato.

O contrato de empréstimo pode ser consensual e real. O contrato de empréstimo consensual ocorre quando, nos termos do contrato, a obrigação do credor de ceder a coisa para uso gratuito surge desde o momento da sua celebração. Na falta de tal condição, o contrato de comodato considera-se concluído a partir do momento em que a coisa é transferida para uso livre, ou seja, é um negócio real.

De acordo com a composição do sujeito, os contratos de empréstimo consensual são bilaterais, mas neles não há sinal de reciprocidade, pois a obrigação do credor de transferir a coisa para uso gratuito não corresponde ao direito do mutuário de exigir tal transferência. Em virtude da gratuidade do contrato de comodato, se o credor não cumprir a obrigação de fornecer a coisa para uso gratuito, o mutuário não tem o direito de exigir a transmissão da coisa em espécie, mas tem o direito de exigir única rescisão do contrato e indenização por danos reais sofridos por ele (artigo 692 do Código Civil).

A natureza bilateral de um contrato de empréstimo real é expressa na presença de diferentes direitos e obrigações para ambas as partes. Assim, além dos direitos, o credor tem a obrigação de responder pelas deficiências da coisa transferida para uso gratuito (artigo 693 do Código Civil), e pelos danos causados ​​a terceiro em decorrência do uso do coisa (artigo 697 do Código Civil).

As partes do contrato de empréstimo são o credor e o devedor. De acordo com o parágrafo 1º do art. 690 do Código Civil, o credor pode ser o proprietário ou outra pessoa autorizada por lei ou o proprietário.

A lei não define quem pode ser mutuário, portanto, pode ser qualquer pessoa. No entanto, existem exceções. Assim, uma organização comercial não pode ceder bens para uso gratuito a quem seja seu fundador, participante, dirigente, membro dos seus órgãos de gestão ou de controlo (artigo 2.º do artigo 690.º do Código Civil).

O objeto de um contrato de empréstimo pode ser definido individualmente e coisas não consumíveis, tanto móveis como imóveis.

O contrato de empréstimo deve conter dados que possibilitem estabelecer definitivamente o imóvel a ser cedido ao mutuário como objeto de uso. Na ausência de tais dados no contrato, a condição do objeto a ser transferido considera-se não acordada pelas partes, e o contrato de uso gratuito não é considerado concluído. A confirmação documental dos dados que permitem identificar o objeto do empréstimo deve ser a mesma da celebração de um contrato de arrendamento.

Sendo a utilização gratuita do bem objeto do contrato de comodato, os frutos e os rendimentos da coisa transferida para o empréstimo pertencem ao credor como proprietário da coisa. No entanto, o acordo das partes pode prever o contrário.

A forma do contrato de empréstimo deve obedecer às regras gerais sobre a forma de transações. Na acepção do n.º 1 do art. 131 do Código Civil, é necessário o registro estadual da transmissão de imóveis para uso livre.

Um contrato de empréstimo pode ser celebrado por tempo determinado, e se o prazo não estiver especificado no contrato, considera-se celebrado por tempo indeterminado (cláusula 1, n.º 1, inciso 2, artigo 610.º do Código Civil). Neste último caso, a vigência do contrato limita-se ao momento em que o bem é reclamado por quem o forneceu.

Tendo em conta a semelhança dos contratos de locação e de empréstimo, muitas regras relativas ao contrato de locação aplicam-se ao contrato de empréstimo (n.º 2 do artigo 689.º do Código Civil).

A principal obrigação do credor é fornecer ao mutuário uma coisa em condições correspondentes aos termos do contrato e à sua finalidade (n.º 1 do artigo 691.º do Código Civil).

A obrigação do mutuário de manter a coisa é a obrigação de manter em bom estado a coisa recebida para uso gratuito, incluindo a realização de reparações correntes e grandes, e de suportar todas as despesas da sua manutenção, salvo disposição contratual em contrário ( artigo 695.º do Código Civil).

O mutuário é obrigado a usar a coisa que lhe foi transferida para uso gratuito de acordo com os termos do contrato, e se tais condições não estiverem estabelecidas no contrato, então de acordo com a finalidade da coisa. Em caso de violação desta obrigação, o credor tem o direito de exigir a rescisão do contrato e a indemnização dos prejuízos (artigos 1.º, 3.º do artigo 615.º, n.º 2 do artigo 689.º do Código Civil).

O cancelamento de um contrato de empréstimo celebrado sem especificar um prazo é possível a qualquer momento. A parte que rescindir o contrato é obrigada a notificar a outra parte com um mês de antecedência, a menos que o contrato preveja um período de aviso diferente. Se o contrato de empréstimo for celebrado com indicação do seu prazo de validade, apenas o mutuário tem o direito de rescindir o contrato com esse aviso, salvo disposição em contrário do contrato de empréstimo (artigo 699.º do Código Civil).

Pelas razões previstas no art. 698 do Código Civil, é possível a rescisão antecipada de um contrato de empréstimo celebrado por um determinado período.

Se o mutuário continuar a utilizar a coisa após o termo do contrato, na ausência de objecções do mutuante, considera-se o contrato renovado nas mesmas condições por tempo indeterminado (cl. Código Civil).

Após a rescisão do contrato de empréstimo, o mutuário é obrigado a devolver essa coisa. A coisa será devolvida ao credor no estado em que a recebeu para uso, tendo em conta o desgaste normal, ou no estado estipulado pelo contrato de empréstimo.

Autor: Ivakin V.N.

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