Tópico 12. GESTÃO DE CONFIANÇA DE PROPRIEDADE

Nos termos do n.º 1 do art. 1012 do Código Civil, ao abrigo de um contrato de gestão fiduciária, uma parte (o fundador da gestão) transfere o imóvel para a outra parte (o fiduciário) por um determinado período de tempo na gestão fiduciária, e a outra parte compromete-se a gerir esta propriedade no interesse do fundador da administração ou da pessoa por ele indicada (o beneficiário).

O contrato de gestão de fundos imobiliários é novo no direito civil russo. Ele forma relações para a gestão de bens alheios no interesse de seu proprietário (ou outra pessoa autorizada - credor em obrigação, sujeito de direitos exclusivos) ou outra (terceira) pessoa por ele indicada. Tal gestão pode ser realizada por vontade do proprietário ou pessoa autorizada, devido, por exemplo, à sua inexperiência ou incapacidade de usar ele próprio alguns tipos de sua propriedade. Em alguns casos, o gerente deve substituir o proprietário (ou outra pessoa autorizada) por indicação direta da lei em relação a circunstâncias especiais: o estabelecimento de tutela, tutela ou mecenato (artigos 38, 41 do Código Civil), o reconhecimento de um cidadão como desaparecido (artigo 43.º do Código Civil) ou a sua morte (quando o testamenteiro - o testamenteiro dispõe dos bens da herança até ao momento em que os herdeiros aceitam a herança).

Ao contrário da lei anglo-americana, que adere ao conceito de "propriedade fiduciária", a legislação russa afirma expressamente que a transferência de propriedade para administração fiduciária não implica a transferência de propriedade para o administrador (cláusula 4 do artigo 209, parágrafo 2 do n.º 1 do artigo 1012.º do Código Civil). As relações decorrentes da celebração do contrato em questão são obrigações, e não reais.

Pela sua natureza jurídica, o contrato de fideicomisso imobiliário é um contrato de prestação de serviços. Sua peculiaridade reside no fato de que, em virtude desse contrato, o gestor realiza no interesse da contraparte ou beneficiário um conjunto de ações jurídicas e efetivas que compõem um todo único e, portanto, seu objeto, ao contrário de alguns outros contratos , não pode ser considerado como uma simples quantidade de serviços legais e reais.

Este acordo é real. Entra em vigor a partir do momento em que a propriedade é transferida para o administrador para administração fiduciária e quando o imóvel é transferido para administração - a partir do momento de seu registro estadual. Pode ser pago e gratuito, e é bilateral por natureza.

Como regra geral, o fundador de uma gestão fiduciária deve ser o proprietário do imóvel - cidadão, pessoa jurídica, pessoa jurídica de direito público, bem como sujeitos de certas obrigações e direitos exclusivos, em especial, depositantes de bancos e outros organizações de crédito com direito a "títulos não certificados", autores e titulares de patentes.

Nos casos expressamente previstos na lei (artigo 1º do artigo 1026º do Código Civil), não o titular (titular dos direitos de autor), mas outra pessoa, por exemplo, uma tutela e autoridade tutelar (artigo 1º do artigo 38º, nº 1 do artigo 43) pode se tornar o fundador da gestão de confiança GK).

Somente um profissional participante da movimentação de propriedade - empresário individual ou organização comercial, pode atuar como administrador, pois estamos falando do uso de propriedade alheia com o objetivo de gerar renda para seu proprietário ou para o beneficiário por ele indicado, ou seja, essencialmente atividades empresariais.

Nos casos em que a gestão fiduciária de bens seja realizada com base nos fundamentos previstos na lei, um cidadão que não seja empresário individual (tutor de menor ou testamenteiro nomeado pelo testador, etc.), ou uma organização sem fins lucrativos (fundação , etc.), exceto para a instituição.

Nas relações de gestão de confiança, em muitos casos, está envolvido um beneficiário (beneficiário), que não é parte do contrato. Relativamente a tais situações, o contrato de gestão fiduciária é um contrato celebrado a favor de um terceiro (cláusula 1, artigo 430.º do Código Civil). O próprio fundador também pode atuar como beneficiário, estabelecendo a administração fiduciária em seu favor, mas o administrador fiduciário não pode se tornar beneficiário (artigo 3º do artigo 1015 do Código Civil), pois isso contraria a essência desse tipo de contrato.

Tanto toda a propriedade do fundador quanto sua parte certa (coisas ou direitos individuais) podem ser transferidas para a administração fiduciária. De acordo com o § 1º do art. 1013 do Código Civil, os objetos dessa gestão são:

▪ imóveis, incluindo empreendimentos e outros conjuntos imobiliários, bem como objetos imobiliários individuais;

▪ títulos;

▪ direitos certificados por títulos não titulados;

▪ direitos exclusivos;

▪ outros bens (bens móveis e direitos de reclamar ou utilizar bens de outrem).

O dinheiro não pode ser objecto autónomo de gestão fiduciária, salvo nos casos previstos na lei (n.º 2 do artigo 1013.º do Código Civil).

Sob pena de nulidade, o contrato de gestão fiduciária de bens deve ser celebrado por escrito (artigos 1.º, 3.º do artigo 1017.º do Código Civil). A transmissão de bens imóveis para gestão fiduciária está sujeita a registo estadual da mesma forma que a transmissão de propriedade desses imóveis (artigo 2.º do artigo 1017.º do Código Civil).

O contrato de gestão de fundos imobiliários é celebrado por um período não superior a cinco anos. Para certos tipos de bens transferidos para administração fiduciária, outros prazos são estabelecidos.

O objeto do contrato de gestão fiduciária é a comissão pelo gestor de quaisquer ações legais e efetivas no interesse do beneficiário (cláusula 2 do artigo 1012 do Código Civil), uma vez que o alcance total dessas ações é geralmente impossível de determinar em momento do estabelecimento da gestão. Ao mesmo tempo, a lei ou o acordo prevê restrições a certas ações de gestão fiduciária de propriedade, por exemplo, em relação a transações de alienação de propriedade transferida para gestão.

Regra geral, o administrador fiduciário é obrigado a gerir pessoalmente os bens do fundador (n.º 1 do artigo 1021.º do Código Civil). O administrador tem o direito de confiar a outra pessoa a execução em seu nome dos atos necessários à gestão do imóvel, se estiver autorizado a fazê-lo pelo contrato ou tiver recebido o consentimento do fundador por escrito, ou for obrigado a fazê-lo fazê-lo por circunstâncias que assegurem os interesses do fundador da gestão ou do beneficiário, sem poder obter instruções do fundador em prazo razoável. No caso de transmissão de gestão fiduciária de bens, o administrador é responsável pelos atos do procurador por ele escolhido como para os seus (§ 2º do artigo 1021.º do Código Civil).

As principais atribuições do administrador judicial incluem ainda a apresentação ao fundador e beneficiário de relatórios sobre as suas atividades no prazo e na forma estabelecida pelo contrato (artigo 4.º do artigo 1020.º do Código Civil).

O síndico tem direito à remuneração, se estiver prevista no contrato, bem como ao reembolso das despesas necessárias por ele incorridas na gestão dos bens. A peculiaridade do contrato em apreço é que o pagamento da remuneração, bem como o reembolso das despesas necessárias, deve ser feito à custa dos rendimentos provenientes da utilização dos bens transferidos para gestão (artigo 1023.º do Código Civil).

O gestor realiza a alienação de imóveis apenas nos casos previstos no contrato (cláusula 1 do artigo 1020.º do Código Civil).

As ações legais e efetivas são sempre realizadas pelo administrador judicial em seu próprio nome, não necessitando, portanto, de procuração. Ao mesmo tempo, ele é obrigado a informar a todos os terceiros que está agindo na qualidade de tal gerente. Ao realizar ações que não exijam execução escrita, a mensagem especificada é realizada informando a outra parte de uma forma ou de outra, e em transações escritas e outros documentos, após o nome ou cargo do gerente, uma nota "D.U." deve ser feito. ("O Fiduciário"). Se este requisito não for cumprido, o administrador torna-se pessoalmente responsável perante terceiros, respondendo perante eles apenas com os bens que lhe pertençam (n.º 2, inciso 3, cn. 1012 do Código Civil).

Sujeito às condições acima, as dívidas decorrentes de obrigações decorrentes da administração fiduciária da propriedade são reembolsadas às custas desta propriedade. Em caso de insuficiência deste, a recuperação pode incidir sobre os bens do administrador fiduciário e, em caso de insuficiência dos seus bens, sobre os bens do fundador, não transferidos para a administração do trust (n.º 3 do artigo 1022.º do Código Civil). Assim, foi estabelecido um sistema de duas fases de responsabilidade subsidiária do gerente e do fundador.

No caso de transação feita por administrador judicial em excesso dos poderes que lhe foram conferidos ou em violação das restrições que lhe forem estabelecidas, as obrigações são suportadas pessoalmente pelo administrador. No entanto, se os terceiros envolvidos na operação não souberam e não deveriam saber dessas infrações, as obrigações surgidas ficam sujeitas à execução na forma geral prevista no n.º 3 do art. 1022 GK. Neste caso, o fundador pode exigir ao administrador uma indemnização pelos prejuízos por ele sofridos (n.º 2 do artigo 1022.º do Código Civil).

De acordo com o § 2º do art. 1018 do Código Civil, não é permitida a execução das dívidas do fundador sobre os bens por ele transferidos para a administração fiduciária, salvo nos casos de declaração de insolvência (falência). Em caso de falência do fundador, extingue-se a gestão fiduciária deste imóvel, sendo este incluído na massa falida.

O fiduciário é responsável pelos resultados de suas atividades. O síndico, que em regra é empresário profissional, responde pelos prejuízos sofridos, salvo se provar que esses prejuízos resultaram de força maior ou de actos do beneficiário ou do fundador da administração (n.º 1 do artigo 1022.º do Código Civil).

Sendo uma transação a prazo, o contrato de gestão fiduciária extingue-se com o decurso do prazo para o qual foi celebrado (ou o prazo estabelecido por lei). Na falta de manifestação de uma das partes para rescindir o contrato no final do seu prazo de validade, considera-se prorrogado pelo mesmo período e nas mesmas condições que estavam previstas no contrato (§ 2º, § 2º, artigo 1016.º do Código Civil). Em caso de recusa de uma das partes do contrato de gestão fiduciária de bens, a outra parte deve ser notificada disso três meses antes da rescisão do contrato, a menos que um período de aviso diferente seja especificado no contrato. Findo o contrato, os bens fiduciários são transferidos para o fundador, salvo disposição contratual em contrário (artigo 1024.º do Código Civil).

A gestão fiduciária de valores mobiliários tem certas características (artigo 1025.º do Código Civil).

Autor: Ivakin V.N.

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