Tópico 3. Objetos do direito habitacional

3.1. Espaços de vida

Para o direito habitacional, é de grande importância o conceito de "instalações residenciais", cuja definição é importante para a correta aplicação das leis e demais atos normativos normativos que regulam as relações habitacionais.

O conceito de “instalações residenciais” é utilizado na legislação em diferentes sentidos:

1) como conceito genérico, abrangendo todos os tipos de imóveis residenciais (apartamentos, edifícios residenciais, etc.), que podem ser objeto de contrato de arrendamento residencial (ver, por exemplo, artigo 673.º do Código Civil);

2) designar parte de edifício residencial (apartamento, quarto em prédio de apartamentos);

3) como categoria contábil junto com edifício residencial.

As instalações residenciais no primeiro sentido mais amplo são indicadas pelo legislador como objetos do direito à moradia e se dividem nos seguintes tipos:

1) um edifício residencial (exceto prédio de apartamentos), parte de um edifício residencial;

2) um apartamento, parte de um apartamento;

3) quarto.

De acordo com a definição do legislador, um edifício residencial é um edifício definido individualmente, que consiste em quartos, bem como instalações auxiliares, concebidos para satisfazer as necessidades domésticas e outras dos cidadãos associadas à sua vivência em tal edifício. Do ponto de vista legal, o edifício é um edifício residencial a partir do momento em que a construção da casa é concluída, é aceito para operação pelo comitê de aceitação e registrado da maneira prescrita precisamente como um edifício residencial por organizações especiais autorizadas que realizar a contabilidade estadual do estoque habitacional - o Bureau of Technical Inventory (BTI), etc.

Um apartamento é uma divisão estruturalmente separada de um edifício de apartamentos que dá acesso direto às áreas comuns dessa casa e é composta por uma ou mais divisões, bem como instalações auxiliares, concebidas para satisfazer as necessidades domésticas e outras dos cidadãos associadas à sua vida em tal edifício sala separada.

Um quarto é uma parte de um edifício residencial ou apartamento destinado ao uso como local de residência direta de cidadãos em um prédio ou apartamento residencial (artigo 16ZhK).

Entre as casas existem edifícios de tipo misto, nos quais, juntamente com as instalações residenciais, também existem instalações não residenciais: administrativas, médicas, utilidades, etc. As instalações residenciais localizadas nessas casas fazem parte do parque habitacional.

O LCD (artigo 15.º) contém disposições relativas ao conceito geral de "instalações residenciais". Assim, nela, entende-se por habitação um cômodo isolado, que é imóvel e é adequado para residência permanente de cidadãos, ou seja, atende às normas e regulamentos sanitários e técnicos estabelecidos, e demais exigências da lei. O procedimento para reconhecer as instalações como residenciais e os requisitos que as instalações residenciais devem atender são estabelecidos pelo governo da Federação Russa de acordo com o Código de Habitação e outras leis federais.

Uma habitação pode ser declarada imprópria para habitação com base e da forma estabelecida pelo Governo da Federação Russa.

Para caracterizar uma habitação, é importante alocar uma área comum (útil) e de convivência dentro das instalações. A área total de uma habitação consiste na soma da área de todas as partes dessa habitação, incluindo a área das instalações para uso auxiliar, destinadas a satisfazer as necessidades domésticas e outras dos cidadãos associadas à sua habitação em uma habitação, com exceção de varandas, galerias, varandas e terraços (parte 5 do art. .15 LCD). O espaço de convivência inclui apenas a área de todas as salas de estar, incluindo a área das salas de dormir e jantar, salas de jogos, estudo e recreação.

A definição do termo "instalações residenciais" é importante para resolver a questão do objeto do contrato de locação de instalações residenciais. De acordo com o parágrafo 1º do art. 673 GKi art. 62 do LCD, tal item só pode ser uma área residencial isolada adequada para residência permanente (apartamento, prédio residencial, parte de um prédio residencial ou apartamento). As instalações residenciais não isoladas, as instalações de uso auxiliar, bem como os bens comuns em edifício de apartamentos (parte 2 do artigo 62.º do LCD) não podem ser objeto autónomo de um contrato de arrendamento.

Com base na norma da Parte 1 do art. 19 do Código da Habitação, o parque habitacional inclui não apenas instalações residenciais destinadas à residência permanente, mas em geral todas as instalações adequadas para viver localizadas no território da Federação Russa. Assim, as instalações residenciais podem ser divididas em dois tipos:

1) destinado à residência permanente, ou seja, concebido para um longo período de utilização;

2) de caráter temporário, que deve ser utilizado pelas pessoas que neles residam por um período limitado de tempo.

O objeto principal das relações habitacionais são as instalações residenciais para uso permanente. Este tipo de instalações residenciais constitui a maioria das instalações incluídas no parque habitacional. Ao mesmo tempo, algumas instalações residenciais são destinadas ao uso temporário como tal, por exemplo, instalações residenciais em dormitórios, casas do fundo móvel, hotéis, escritórios, etc.

As instalações residenciais também são classificadas de acordo com os motivos de sua utilização pelos cidadãos. Com base nisso, eles diferem:

1) instalações residenciais de propriedade de cidadãos;

2) instalações residenciais fornecidas ao abrigo de um contrato de arrendamento social;

3) alojamentos especializados;

4) instalações residenciais cedidas sob contrato de locação comercial;

5) alojamento em casas de habitação e cooperativas habitacionais;

6) instalações residenciais fornecidas aos cidadãos por outros motivos.

Na prática, muitas vezes surge a questão de saber se tais instalações (estruturas) como casas pré-fabricadas, casas de mudança, vagões, etc.

Ao decidir se as instalações residenciais são classificadas como adequadas para habitação, são tidos em conta o grau de deterioração física do edifício (instalações), a segurança das suas estruturas, a localização do edifício, o nível de melhoria, etc. , quartéis, casas de emergência são reconhecidas como impróprias para residência permanente (casas com risco de desabar), assim como casas de pedra e madeira com desgaste físico, respectivamente, superior a 70 e 65%. Inadequados também incluem edifícios residenciais localizados dentro das zonas de proteção sanitária, incêndio e explosão de empresas industriais; em áreas perigosas de deslizamentos de terra, fluxos de lama e avalanches de neve que possam ameaçar o desenvolvimento e operação de edifícios; em áreas inundadas anualmente pelas águas das cheias.

A decisão de reconhecer um edifício residencial ou instalações impróprias para residência permanente, independentemente da sua titularidade, é da competência da administração do distrito, cidade, distrito da cidade. Ao tomar essa decisão, são levadas em consideração as conclusões das organizações sanitárias-epidemiológicas, de construção e outras, autoridades de segurança contra incêndio e outros materiais.

De acordo com sua finalidade funcional, a maior parte do parque habitacional estadual e municipal é composta por imóveis residenciais de uso social. De acordo com o parágrafo 1 h. 3 Artigo. 19 LCD fundo habitacional de uso social - conjunto de fundos habitacionais estaduais e municipais concedidos aos cidadãos por meio de contratos sociais de aluguel. Inclui edifícios residenciais, apartamentos, quartos em apartamentos comuns e outras instalações residenciais fornecidas dentro da norma de espaço vital.

3.2. O conceito de parque habitacional e seus tipos

De acordo com art. 19 LCD, o parque habitacional é a totalidade de todas as instalações residenciais localizadas no território da Federação Russa.

Dependendo da forma de propriedade, o parque habitacional é dividido em:

1) para o parque habitacional privado - um conjunto de instalações residenciais de propriedade de cidadãos e de propriedade de pessoas jurídicas;

2) estoque habitacional do estado - um conjunto de instalações residenciais de propriedade do direito de propriedade da Federação Russa (fundo de habitação da Federação Russa) e instalações residenciais de propriedade do direito de propriedade das entidades constituintes da Federação Russa (fundo de habitação) das entidades constituintes da Federação Russa);

3) parque habitacional municipal - um conjunto de instalações residenciais de propriedade do direito de propriedade aos municípios.

Dependendo da finalidade de uso, o estoque de habitação é dividido em:

1) para o fundo habitacional de uso social - a totalidade dos fundos habitacionais estaduais e municipais concedidos aos cidadãos por meio de contratos sociais de aluguel;

2) parque habitacional especializado - um conjunto de certas categorias de cidadãos destinados à residência e fornecidos de acordo com as regras do Sec. instalações residenciais GUZhK de fundos de habitação estaduais e municipais;

3) parque habitacional individual - um conjunto de instalações residenciais de um parque habitacional privado, que são utilizadas pelos cidadãos - proprietários de tais instalações para sua residência, residência de membros da sua família e (ou) residência de outros cidadãos com base em gratuitamente utilização, bem como pessoas colectivas - proprietários de tais instalações para residência de cidadãos nas condições de utilização especificadas;

4) fundo de habitação para uso comercial - um conjunto de instalações residenciais que são usadas pelos proprietários de tais instalações para a residência de cidadãos nos termos de uso pago, fornecidos aos cidadãos sob outros acordos, fornecidos pelos proprietários de tais instalações a pessoas para posse e (ou) uso.

A lei não proíbe a transferência de instalações residenciais de um parque habitacional para outro, mas tal transferência não deve violar os direitos dos cidadãos. Diante do exposto, a norma do art. 675 do Código Civil, segundo o qual a transmissão da propriedade do imóvel habitacional ocupado por contrato de arrendamento não implica a rescisão ou alteração do contrato de arrendamento do imóvel residencial. Neste caso, o novo proprietário torna-se o senhorio nos termos do contrato de arrendamento anteriormente celebrado.

3.3. Alterações no regime jurídico das instalações

De acordo com p. Zet. 288 do Código Civil, não é permitida a colocação em edifícios residenciais de produção industrial. A colocação pelo proprietário nas instalações residenciais pertencentes a ele de empresas, instituições, organizações é permitida somente após a transferência dessas instalações para não residenciais. A transferência de instalações residenciais para não residenciais é realizada na forma determinada pela legislação habitacional. Ao interpretar estas disposições da lei, é necessário levar em conta a norma da lei acima, que proíbe o uso de instalações em edifícios residenciais para necessidades de natureza industrial, do que resulta que em um prédio de apartamentos após a transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais, apenas organizações que não estão envolvidas na produção industrial podem estar localizadas nestas instalações.

Atualmente, o procedimento para transferir instalações residenciais para instalações não residenciais e instalações não residenciais para instalações residenciais é determinado pelo cap. 3 LCD. De acordo com a Parte 1 do art. 22 do LCD e ambas as traduções são permitidas mediante o cumprimento dos requisitos do LCD e da legislação sobre urbanismo. A transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais não é permitida se o acesso às instalações transferidas for impossível sem a utilização de instalações de acesso a instalações residenciais, ou se não houver possibilidade técnica de equipar esse acesso a essas instalações, se as instalações transferidas faz parte do imóvel residencial ou é utilizado pelo proprietário deste local ou outro cidadão como local de residência permanente, bem como se a propriedade do imóvel transferido estiver onerada com direitos de quaisquer pessoas.

A transferência de um apartamento em um prédio de apartamentos para um local não residencial é permitida apenas nos casos em que esse apartamento está localizado no primeiro andar do prédio especificado ou acima do primeiro andar, mas as instalações localizadas diretamente sob o apartamento que está sendo transferido para instalações não residenciais não são residenciais (partes 2 e 3 do Art. .22 LCD).

Existem certas restrições à transferência de instalações não residenciais para residenciais. De acordo com a Parte 4 do art. 22 do LCD, esta transferência não é permitida se as instalações não residenciais não cumprirem os requisitos estabelecidos ou não for possível assegurar a conformidade de tais instalações com os requisitos estabelecidos, ou se a propriedade de tais instalações estiver onerada com o direitos de qualquer pessoa.

A transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais e instalações não residenciais para instalações residenciais é realizada pelo governo local. No LCD, esse corpo é chamado de corpo que transfere as instalações.

Para tal transferência, o proprietário das instalações relevantes ou uma pessoa por ele autorizada deve apresentar ao organismo que efectua a transferência das instalações no local destas instalações:

1) um pedido de transferência de instalações;

2) documentos de titularidade das instalações transferidas (originais ou cópias autenticadas);

3) planta das instalações transferidas com sua descrição técnica (se as instalações transferidas forem residenciais, o passaporte técnico de tais instalações);

4) planta baixa da casa em que estão localizadas as instalações transferidas;

5) um projeto de reorganização e (ou) redesenvolvimento das instalações transferidas preparado e executado de acordo com o procedimento estabelecido (se a reorganização e (ou) redesenvolvimento for necessária para garantir o uso de tais instalações como instalações residenciais ou não residenciais) .

A entidade que transfere as instalações não pode exigir a apresentação de quaisquer outros documentos para além dos acima enumerados (parte 3 do artigo 23.º da LC).

A decisão de transferir ou recusar a transferência das instalações é tomada pelo organismo que transfere as instalações o mais tardar 45 dias a contar da data de apresentação dos documentos especificados a este organismo.

A entidade cedente do imóvel, o mais tardar três dias úteis a contar da data da decisão de transferência ou recusa, emite ou envia para a morada indicada no pedido ao requerente um documento comprovativo da adopção de uma das essas decisões. A forma e o conteúdo de tal documento são estabelecidos pelo Governo da Federação Russa. A entidade que procede à transmissão do imóvel, em simultâneo com a emissão ou envio deste documento ao requerente, informa os proprietários dos imóveis contíguos aos que foram objecto da decisão sobre a adopção da referida decisão (parte 5 do art. 23 da LC).

Caso seja necessário proceder à reorganização e (ou) remodelação das instalações transferidas, e (ou) outras obras para assegurar a utilização dessas instalações como instalações residenciais ou não residenciais, este documento deve conter um requisito para a sua implementação, um lista de outras obras, se necessário.

O documento que confirma a decisão de transferir as instalações confirma a conclusão da transferência das instalações e é a base para a utilização das instalações como instalações residenciais ou não residenciais, se tal uso não exigir a sua reconstrução, e (ou) redesenvolvimento e (ou) outras obras.

Se o uso das instalações como instalações residenciais ou não residenciais exigir sua reorganização e (ou) redesenvolvimento, bem como outros trabalhos, o documento especificado é a base para a reorganização e (ou) reurbanização apropriada, levando em consideração a reconstrução e (ou) projeto de requalificação apresentado pelo requerente de acordo com o parágrafo 5 h.2 Art. 23 do LCD, e (ou) outras obras, levando-se em conta a lista de tais obras especificada no § 5º estipulado do art. 23 Documento LCD.

A conclusão da referida reorganização e (ou) remodelação, bem como de outras obras, é confirmada por acto da comissão de aceites formada pelo órgão que transfere as instalações. O ato da comissão de aceite, confirmando a conclusão da reorganização e (ou) reurbanização, deve ser enviado pelo órgão que transfere as instalações para a organização (órgão) para registro de objetos imobiliários. Este ato confirma a conclusão da transferência das instalações e é a base para o uso das instalações transferidas como instalações residenciais ou não residenciais.

De acordo com art. 24 do LCD, a recusa de transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais ou de instalações não residenciais para instalações residenciais é permitida no caso de:

1) não apresentação de determinada Parte 2 do art. 23 documentos LCD;

2) envio de documentos ao órgão errado;

3) o incumprimento das condições de transferência de instalações, previstas no art. 22 LCD;

4) descumprimento do projeto de reconstrução e (ou) requalificação das instalações residenciais com os requisitos da legislação.

A decisão de recusa de transferência das instalações é proferida ou enviada ao requerente o mais tardar três dias úteis a contar da data dessa decisão e pode ser contestada judicialmente pelo requerente.

3.4. Reabilitação e remodelação de edifícios residenciais

A par da alteração do regime jurídico das instalações, o LCD regulamentou pela primeira vez em pormenor as disposições relativas à reorganização e remodelação de instalações residenciais (Capítulo 4). Assim, o LCD define tanto a reconstrução como o redesenvolvimento de instalações residenciais. De acordo com a Parte 1 do art. 25 ZhK Conversão de habitação é a instalação, substituição ou transferência de redes de engenharia, equipamentos sanitários, elétricos ou outros que obriguem a alterações do passaporte técnico da habitação. A requalificação de uma habitação é entendida como uma alteração da sua configuração, o que implica também a alteração do passaporte técnico da habitação (parte 2 do artigo 25.º do LC).

De acordo com art. 26 do LCD, a reconstrução e (ou) remodelação das instalações residenciais são realizadas em conformidade com os requisitos da legislação em acordo com o governo local (referido no LCD como o órgão que realiza a aprovação) com base em a decisão por ela tomada.

Na parte 2 do art. 26.º estabelece uma lista de documentos que o proprietário da habitação ou pessoa por ele autorizada deve apresentar ao órgão que procede à homologação no local da habitação reconstruída e (ou) replanejada:

1) um pedido de reorganização e (ou) redesenvolvimento na forma aprovada pelo Governo da Federação Russa;

2) documentos de título para as instalações residenciais reconstruídas e (ou) replanejadas (originais ou cópias autenticadas);

3) um projeto de reorganização e (ou) requalificação dessas instalações residenciais elaborado e executado na forma prescrita;

4) seu passaporte técnico;

5) o consentimento por escrito de todos os membros da família do inquilino (incluindo os temporariamente ausentes) que ocupam as instalações residenciais reconstruídas e (ou) replanejadas com base em um contrato de arrendamento social (no caso de o requerente ser o inquilino destas instalações autorizado pelo locador a apresentar os documentos previstos neste parágrafo);

6) a conclusão do órgão de proteção de monumentos de arquitetura, história e cultura sobre a admissibilidade de reordenamento e (ou) reordenamento, se o local de residência reorganizado e (ou) replanejado ou a casa em que está localizado é um monumento de arquitetura, história ou cultura.

O órgão que realiza a coordenação não pode exigir a apresentação de outros documentos, exceto os indicados acima.

A decisão de aprovar ou recusar a aprovação deve ser tomada pelo órgão que procede à aprovação no prazo máximo de 45 dias a contar da data de apresentação dos documentos necessários a este órgão.

A entidade que procede à homologação, no prazo máximo de três dias úteis a contar da data da decisão de homologação, emite ou envia para o endereço indicado no pedido ao requerente um documento comprovativo da adoção dessa decisão. A forma e o conteúdo deste documento são estabelecidos pelo Governo da Federação Russa. Ao dar o consentimento para a reorganização e (ou) reabilitação de uma habitação pelo órgão competente, o documento por este emitido é a base para a sua implementação.

A recusa em concordar com a reorganização e (ou) remodelação de instalações residenciais é permitida nos seguintes casos:

1) não apresentação de determinada Parte 2 do art. 26 documentos LCD;

2) envio de documentos ao órgão errado;

3) descumprimento do projeto de reconstrução e (ou) requalificação das instalações residenciais com os requisitos da legislação.

A decisão de recusa de homologação é proferida ou enviada ao requerente no prazo máximo de três dias úteis a contar da data dessa decisão e pode ser impugnada judicialmente (artigo 27.º da LC).

Conforme dispõe o art. 28 do LCD, a conclusão da reconstrução e (ou) remodelação das instalações residenciais é confirmada pelo ato do comitê de aceitação. Este acto deve ser remetido pela entidade que efectua a coordenação à organização (órgão) de registo de bens imobiliários.

O artigo 29.º da LC regulamenta detalhadamente as consequências da reorganização e (ou) reabilitação não autorizada de uma habitação. Estas ações são reconhecidas como não autorizadas se forem realizadas na ausência de documento que comprove a adoção pelo órgão competente de decisão sobre a sua aprovação (parte 6 do artigo 26.º da LC), ou em violação do projeto apresentado juntamente com o requerimento ao órgão que realiza a coordenação (cláusula 3 da parte 2 do artigo .26 LCD).

A pessoa que arbitrariamente rearranjou e (ou) replanejou uma habitação arcará com a responsabilidade prevista em lei.

O proprietário de uma habitação arbitrariamente reorganizada e (ou) replanejada, ou o inquilino de tal habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social, é obrigado a trazer essa habitação ao seu estado anterior dentro de um prazo razoável e da forma estabelecida pelo art. o órgão que realiza a coordenação.

Note-se que, actualmente, o legislador tem tomado uma posição mais dura do que antes em relação à reorganização ou remodelação não autorizada de instalações residenciais. Se anteriormente foi permitido coordenar posteriormente tal reorganização ou redesenvolvimento com um governo local e, portanto, sua "legitimação", então, de acordo com a Parte 4 do art. 29 das instalações residenciais do LCD podem ser mantidas em estado reconstruído e (ou) replanejado, desde que isso não viole os direitos e interesses legítimos dos cidadãos ou não represente uma ameaça à sua vida ou saúde, apenas com base na uma decisão judicial.

Se os respectivos imóveis residenciais não forem restituídos ao seu estado anterior atempadamente e na forma estabelecida pelo órgão de coordenação, o tribunal, a pedido deste órgão, desde que a decisão prevista no n.º 4 do art. . 29 JK, decide:

1) em relação ao proprietário - na venda em hasta pública de tais imóveis residenciais com o pagamento ao proprietário do produto da sua venda, deduzidos das custas da execução da decisão judicial, impondo ao novo proprietário deste imóvel instalações a obrigação de trazer as instalações residenciais ao seu estado anterior;

2) em relação ao inquilino de tais instalações residenciais sob um contrato de arrendamento social - rescindir este contrato com a imposição da mesma obrigação ao proprietário dessas instalações, que era o locador sob o contrato especificado.

Para o novo proprietário de habitação ou para o proprietário de tal habitação, que era senhorio ao abrigo de contrato de arrendamento social de habitação, rescindido judicialmente, é fixado novo prazo para a recondução do referido imóvel ao seu estado anterior. Se não for reconduzido ao seu estado anterior em prazo determinado e na forma previamente estabelecida pelo órgão que efectua a coordenação, tal habitação fica sujeita à venda em hasta pública por decisão judicial proferida na acção do órgão que realiza a coordenação.

Autor: Ivakin V.N.

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