Tema 9. Habitação e cooperativas habitacionais

9.1. Criação e atividade de cooperativas habitacionais e de construção habitacional

A base para o fornecimento e uso de instalações residenciais pode ser a adesão a cooperativas de habitação e construção de habitação, em virtude da qual é concedido ao cidadão o direito de receber instalações residenciais em um edifício residencial construído ou adquirido pela cooperativa.

De acordo com a Parte 1 do art. 110 do LC, uma cooperativa habitacional ou de construção habitacional é uma associação voluntária de cidadãos e (ou) pessoas jurídicas com base na filiação com o objetivo de atender às necessidades dos cidadãos em moradia, bem como administrar instalações residenciais e não residenciais em uma casa cooperativa.

Uma característica de uma cooperativa habitacional é que seus associados participam com recursos próprios na aquisição, reconstrução e posterior manutenção de um prédio de apartamentos. Uma característica de uma cooperativa de construção habitacional é que os seus membros participam com fundos próprios na construção, reconstrução e posterior manutenção de um edifício de apartamentos (partes 2-3 do artigo 110.º do LC).

Conforme indicado na Parte 4 do art. PA ZhK, cooperativas de habitação e habitação (doravante denominadas cooperativas de habitação) são cooperativas de consumo.

As disposições do Código de Habitação relativas às cooperativas de habitação não se aplicam a outras cooperativas de consumo especializadas criadas para atender às necessidades dos cidadãos em moradia de acordo com as leis federais sobre tais cooperativas. O procedimento para a criação e funcionamento de tais cooperativas, o status legal de seus membros são determinados pelas referidas leis federais.

Cidadãos que tenham completado 16 anos e (ou) pessoas jurídicas têm o direito de se associar a cooperativas habitacionais.

As categorias de cidadãos com direito ao fornecimento de habitação ao abrigo de acordos de arrendamento social têm direito de preferência para aderir a cooperativas de habitação organizadas com a assistência de autoridades estatais da Federação Russa, autoridades estatais de entidades constituintes da Federação Russa ou governos locais (artigo 111.º do LC).

De acordo com o art. 112 do LCD, o número de membros de uma cooperativa habitacional não pode ser inferior a cinco, mas não deve exceder o número de imóveis residenciais em prédio de apartamentos em construção ou adquiridos pela cooperativa.

O documento fundador de uma cooperativa habitacional é o seu estatuto. De acordo com o art. 113 da LC, o alvará deve conter informações sobre o nome da cooperativa, sua localização, o objeto e objetivos da atividade, o procedimento para se tornar sócio da cooperativa, o procedimento para desistência e emissão de ações, o valor , composição e procedimento de entrada e contribuição de ações, sobre a responsabilidade por violação das obrigações de fazer contribuições de ações, sobre a composição e competência dos órgãos de administração da cooperativa e os órgãos que controlam as atividades da cooperativa, o procedimento para a tomada de decisões por eles , incluindo sobre questões deliberadas por unanimidade ou por maioria qualificada de votos, o procedimento de cobertura de prejuízos sofridos pelos membros da cooperativa, o procedimento de reorganização e liquidação da cooperativa. O estatuto de uma cooperativa habitacional pode conter outras disposições que não contrariem o LCD, outras leis federais.

Uma cooperativa de habitação está sujeita a registo estadual, que é realizado de acordo com a legislação sobre registo estadual de pessoas colectivas (artigo 114.º da LC).

Os órgãos sociais de uma cooperativa habitacional são:

1) assembleia geral de membros de uma cooperativa habitacional;

2) uma conferência, se o número de participantes na assembleia geral for superior a 50 e isso estiver previsto no estatuto da cooperativa habitacional;

3) o conselho e presidente do conselho de uma cooperativa de habitação (artigo 115.º da LC).

Conforme dispõe o art. 116 LCD, o órgão supremo de uma cooperativa habitacional é a assembleia geral de seus membros (conferência), que é convocada na forma prescrita pelo estatuto da cooperativa.

A competência da assembleia geral dos membros de uma cooperativa habitacional (conferência) é determinada pelo estatuto da cooperativa de acordo com o LCD.

A assembleia geral dos membros de uma cooperativa habitacional é reconhecida como competente (tem quórum) se nela estiverem presentes mais de 50% dos membros da cooperativa. A deliberação da assembleia geral considera-se adotada desde que mais de metade a tenha votado, e nas matérias especificadas no estatuto da cooperativa - mais de 3/4 dos sócios da cooperativa presentes a tal assembleia geral.

A deliberação da assembleia geral, tomada na forma prescrita, é obrigatória para todos os membros da cooperativa habitacional.

A assembleia geral dos membros da cooperativa habitacional elege os órgãos de gestão da cooperativa habitacional e os órgãos de controlo das suas atividades.

A decisão da assembleia dos membros de uma cooperativa habitacional é lavrada em protocolo (artigo 117.º do LC).

O órgão executivo de uma cooperativa habitacional é o seu conselho. A diretoria é eleita dentre os membros da cooperativa habitacional pela assembleia geral (conferência) no número e pelo período determinado pelo estatuto da cooperativa. O procedimento para as atividades da diretoria de uma cooperativa habitacional e a adoção de decisões por ela são estabelecidos pelo estatuto e documentos internos da cooperativa (regulamento, regulamento ou outro documento).

A direcção de uma cooperativa habitacional gere as actividades correntes da cooperativa, elege o presidente da cooperativa de entre os seus membros e exerce outras competências que não sejam referidas pelo estatuto da cooperativa à competência da assembleia geral dos membros da cooperativa . O conselho de administração de uma cooperativa habitacional responde perante a assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) (artigo 118.º da LC).

De acordo com o art. 119 do LCD, o presidente do conselho de administração de uma cooperativa habitacional é eleito pelo conselho de entre os seus membros por um período determinado pelo estatuto da cooperativa. Exerce os seguintes poderes:

1) assegura a execução das decisões da diretoria da cooperativa;

2) atua em nome da cooperativa sem procuração, inclusive representando seus interesses e realizando transações;

3) outras competências não atribuídas pelo LC ou pelo estatuto da cooperativa à competência da assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) ou da direcção da cooperativa.

O presidente do conselho de administração de uma cooperativa habitacional, no exercício dos seus direitos e no cumprimento dos seus deveres, deve agir no interesse da cooperativa de boa fé e com razoabilidade.

Para exercer o controle sobre as atividades financeiras e econômicas de uma cooperativa habitacional, a assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) elege uma comissão de auditoria (auditor) por um período não superior a três anos. O número de membros da comissão de auditoria de uma cooperativa habitacional é determinado pelo seu estatuto. Os membros da comissão de auditoria não podem ser simultaneamente membros do conselho de administração da cooperativa, bem como exercer outros cargos nos órgãos de gestão da cooperativa. A comissão de auditoria de uma cooperativa habitacional elege o presidente da comissão de auditoria de entre os seus membros.

A comissão de auditoria (auditor) de uma cooperativa habitacional:

1) sem falhas realiza auditorias programadas das atividades financeiras e econômicas da cooperativa pelo menos uma vez por ano;

2) submete à assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) parecer sobre o orçamento da cooperativa habitacional, o relatório anual e o valor dos pagamentos e contribuições obrigatórios;

3) reporta à assembleia geral de membros da cooperativa (conferência) sobre suas atividades.

A Comissão de Auditoria tem o direito de realizar a qualquer momento uma auditoria das atividades financeiras e econômicas da cooperativa e ter acesso a toda a documentação relativa às suas atividades.

O procedimento para o trabalho da comissão de auditoria é determinado pelo estatuto e outros documentos da cooperativa (artigo 120.º da LC).

A admissão à adesão a uma cooperativa de habitação é regulada pelo art. 121 do LCD, segundo o qual o cidadão ou pessoa colectiva que pretenda tornar-se sócio de uma cooperativa habitacional apresenta ao conselho de administração da cooperativa habitacional um pedido de admissão à filiação na cooperativa. Esta candidatura deve ser apreciada no prazo de um mês pela direcção da cooperativa habitacional e aprovada por deliberação da assembleia geral dos seus membros (conferência). O cidadão ou pessoa colectiva é reconhecido como membro de uma cooperativa de habitação a partir do momento do pagamento da taxa de inscrição, após a decisão de admissão à adesão a uma cooperativa de habitação ter sido aprovada pela assembleia geral de membros da cooperativa (conferência).

O artigo 122.º da LC prevê que uma cooperativa de habitação, por deliberação da assembleia geral dos seus associados (conferência), pode ser transformada em associação de moradores, ou seja, é possível reorganizar uma cooperativa de habitação transformando-a em outra organização e Forma legal.

Uma cooperativa de habitação pode ser liquidada pelos motivos e pela forma prevista na lei civil (artigo 123.º da LC).

9.2. Estatuto jurídico dos membros de cooperativas habitacionais

Um cidadão ou pessoa colectiva aceite como membro de uma cooperativa de habitação, por deliberação da assembleia geral de membros da cooperativa (conferência), é dotada de alojamento nas casas da cooperativa de habitação de acordo com o montante da contribuição de ações efetuada. Essas decisões são a base para a mudança para instalações residenciais nas casas de uma cooperativa habitacional. A propriedade, utilização e, dentro dos limites estabelecidos por lei, a alienação de imóveis residenciais são efectuadas com base na adesão a uma cooperativa de habitação (artigo 124.º da LC).

Um membro (sócios) de uma cooperativa de habitação tem direito a uma parte (artigo 125.º da LC). O procedimento e as condições para fazer uma contribuição de ações por um membro de uma cooperativa são determinados pelo estatuto da cooperativa. Uma ação pode pertencer a um ou mais cidadãos ou pessoas jurídicas, ou seja, ser sua propriedade comum.

Um membro de uma cooperativa habitacional adquire a propriedade de uma habitação em um prédio de apartamentos se a contribuição de ações for paga integralmente.

As relações de propriedade em um prédio de apartamentos em uma cooperativa habitacional, sujeitas a uma contribuição de ações integralmente paga por pelo menos um membro da cooperativa habitacional, estão sujeitas a Ch. 6 LC "Propriedade comum dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos. Assembleia geral desses proprietários" (artigo 129.º da LC).

As regras sobre a divisão de instalações residenciais na casa de uma cooperativa habitacional estão contidas no art. 127 do LC, segundo o qual tal divisão entre pessoas com direito a uma ação é permitida se cada uma dessas pessoas puder ser alocada em um espaço habitacional isolado ou houver uma possibilidade técnica de reorganização e (ou) remodelação de instalações não isoladas em alojamentos isolados. As disputas sobre a divisão dos alojamentos na casa de uma cooperativa habitacional são resolvidas na justiça.

Ao membro de uma cooperativa habitacional e aos membros da sua família que com ele vivam é conferido o direito, por mútuo acordo e com aviso prévio à direcção da cooperativa, de permitir que residentes temporários residam nos locais de habitação que estão a utilizar em a forma e as condições previstas para a residência de tais residentes nos locais fornecidos aos cidadãos ao abrigo de um contrato social de trabalho (artigo 126.º do LCD).

De acordo com o art. 128.º da Cooperativa de Habitação, o membro de uma cooperativa de habitação que não tenha pago integralmente a quota-parte, tem o direito, com o consentimento dos membros da sua família que com ele residam e da direcção da cooperativa, a arrendar parte do os alojamentos que ocupa na casa da cooperativa habitacional, e em caso de reforma temporária - todos os alojamentos indicados para arrendamento mediante taxa.

A cooperativa habitacional, de acordo com o procedimento estabelecido pelo seu estatuto, tem o direito de arrendar a título oneroso os alojamentos desocupados que se encontravam na posse dos cooperados que saíram ou foram expulsos da cooperativa habitacional, até nova membros são admitidos na cooperativa.

O arrendamento de imóveis residenciais na casa de uma cooperativa habitacional é realizado de acordo com as regras de sublocação de imóveis residenciais previstos em contrato social de arrendamento (artigo 128.º da LC).

Os motivos para a cessação da associação a uma cooperativa habitacional estão elencados no art. 130 LCD. Isto:

1) desistência de um membro da cooperativa;

2) exclusão de membro da cooperativa;

3) liquidação de pessoa jurídica associada de cooperativa;

4) liquidação de cooperativa habitacional;

5) falecimento de cidadão filiado a cooperativa habitacional.

A solicitação de um membro de uma cooperativa habitacional para a saída voluntária da cooperativa é considerada na forma prescrita pelo estatuto da cooperativa.

Um membro de uma cooperativa de habitação pode ser expulso da cooperativa por decisão da assembleia geral dos seus membros (conferência) em caso de violação grave por ele sem justa causa dos seus deveres estabelecidos pelo LCD ou pelo estatuto da cooperativa habitacional.

Em caso de falecimento de um membro de uma cooperativa habitacional, os seus herdeiros têm o direito de se tornarem membros desta cooperativa por deliberação da assembleia geral dos seus membros (conferência).

Conforme dispõe o art. 131 do LCD, em caso de falecimento de membro de cooperativa habitacional, o seu cônjuge tem o direito de prioridade de adesão à cooperativa, desde que tenha direito a uma parte da quota.

O herdeiro de um membro de uma cooperativa habitacional, que tenha direito a uma parte da quota e resida em conjunto com o testador, tem direito prioritário de adesão à cooperativa se o cônjuge do testador não tiver esse direito ou o cônjuge tiver recusado para ingressar na cooperativa.

O herdeiro de um membro de uma cooperativa habitacional, que não coabitou com o testador, tem o direito de prioridade de adesão à cooperativa se os cidadãos acima mencionados estiverem ausentes ou renunciarem ao seu direito de prioridade de adesão à cooperativa habitacional.

Tem direito prioritário de adesão à cooperativa habitacional o membro da família que resida com o testador e não seja seu herdeiro, desde que contribua com quotas, na ausência das três categorias de cidadãos acima referidas, e ainda se o cônjuge ou outros herdeiros os membros da cooperativa habitacional que vivem em união de facto com o testador não têm direito de prioridade para a adesão à cooperativa ou recusam-se a ser membros da cooperativa.

De acordo com art. 132 da Cooperativa de Habitação, o sócio de uma cooperativa de habitação que não tenha pago a totalidade da quota-parte e tenha sido expulso da cooperativa recebe o valor da sua quota dentro do prazo e nas condições previstas no estatuto do cooperativo. O prazo de tal pagamento não pode ser superior a dois meses a partir do dia em que a cooperativa tomar a decisão de expulsar um membro da cooperativa.

Um membro de uma cooperativa de habitação que não tenha pago a totalidade da contribuição social e tenha sido expulso da cooperativa pelos motivos especificados na Parte 3 do art. 130 do LCD, bem como os membros da sua família que com ele vivam, perdem o direito de uso do local e são obrigados a desocupar o mesmo no prazo de dois meses a contar da data em que a cooperativa decida expulsá-lo da cooperativa. Em caso de recusa de desocupação da habitação, estes cidadãos estão sujeitos a despejo em tribunal sem a disponibilização de outra habitação (artigo 133.º da LC).

No caso de demolição de uma casa nos terrenos previstos no Código da Habitação, as regras estabelecidas pelo art. 32 (garantir o direito à habitação do proprietário de uma habitação em caso de apreensão de um terreno para necessidades estaduais ou municipais) e 86 (o procedimento para fornecer uma habitação sob contrato de arrendamento social em conexão com a demolição de uma casa) da LC, respectivamente, para os membros de uma cooperativa habitacional que pagaram cota e não pagaram cota.

Autor: Ivakin V.N.

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