Lei habitacional. Associação de Moradores (notas de aula)

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Índice (expandir)

Atos jurídicos normativos
Publicações oficiais
O conceito de direito habitacional (O tema da regulamentação do direito habitacional. O direito dos cidadãos à habitação. Direitos e obrigações dos cidadãos à habitação. Assistência dos governos estaduais e locais aos cidadãos no exercício do direito à habitação. Princípios do direito habitacional. O local de habitação lei no sistema jurídico)
Fontes do direito habitacional (O conceito de legislação habitacional. Tipos de fontes do direito habitacional. A importância da Constituição para a legislação habitacional. Leis federais e outros atos jurídicos regulamentares como fontes do direito habitacional. Legislação habitacional das entidades constituintes da Federação Russa como fonte de direito habitacional. A importância das decisões do Tribunal Constitucional da Federação Russa e do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa para a aplicação das normas lei habitacional)
Objetos do direito habitacional (Instalações residenciais. O conceito de parque habitacional e suas tipologias. Mudanças no regime jurídico das instalações. Reconstrução e requalificação de instalações residenciais)
Gestão habitacional (Contabilização do parque habitacional. Registo estatal dos direitos sobre imóveis residenciais e transacções com os mesmos. Controlo estatal sobre a utilização e segurança do parque habitacional. Gestão de edifícios residenciais. Participação dos cidadãos na gestão do parque habitacional)
Características de aquisição de habitação em condições modernas (Utilização de hipotecas na aquisição de habitação. Participação na construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros imóveis. Privatização de instalações residenciais pelos cidadãos)
Propriedade e outros direitos de propriedade sobre instalações residenciais (Direitos e obrigações do proprietário de imóveis residenciais e demais cidadãos que residam nos imóveis que lhe pertencem. Bens comuns dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos. Assembleia geral desses proprietários)
Aluguel social de instalações residenciais (Disposições gerais sobre o arrendamento de imóveis residenciais. Motivos e procedimentos para a disponibilização de imóveis residenciais ao abrigo de um contrato de arrendamento social. Contrato de arrendamento social de imóveis residenciais: disposições básicas. Direitos e obrigações das partes num contrato de arrendamento social de imóveis residenciais. Alteração, rescisão e extinção de contrato de arrendamento social de imóveis residenciais. Lei de permuta de imóveis residenciais previstos em contratos de arrendamento social. Subarrendamento de imóveis residenciais previstos em contrato de arrendamento social. Residentes temporários)
Estoque de habitação especializado (Tipos de imóveis residenciais de parque habitacional especializado e sua disponibilização. Contrato de arrendamento de imóveis residenciais especializados)
Cooperativas de habitação e construção de habitação (Criação e atividade de cooperativas de habitação e construção de habitação. Estatuto jurídico dos associados de cooperativas de habitação)
Cooperativas de poupança habitacional (Disposições gerais sobre cooperativas de poupança habitacional. Criação, reorganização e liquidação de uma cooperativa. Disposições básicas sobre a atividade de uma cooperativa na captação e utilização de fundos de cidadãos para a aquisição de imóveis residenciais. Gestão de uma cooperativa. Garantir a sustentabilidade financeira do atividades da cooperativa e monitoramento das atividades da cooperativa)
Associação de Proprietários de Casa (Criação e atividades de uma associação de proprietários. Situação jurídica dos membros do HOA)
Contas residenciais e de serviços públicos

Tópico 11

11.1. Criação e funcionamento de uma associação de moradores

De acordo com o LCD, mantém-se a possibilidade da existência de sujeitos de relações habitacionais como associações de moradores. As relações relativas à criação e atuação de tais parcerias são reguladas pelas normas do Cap. 13 LCD.

Uma associação de moradores (doravante denominada HOA) é uma organização sem fins lucrativos, uma associação de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos para a gestão conjunta de um complexo de imóveis em um prédio de apartamentos, garantindo a operação deste complexo, posse, uso e, dentro dos limites estabelecidos por lei, alienação de bens comuns em prédio de apartamentos. 1 artigo 135.º LCD).

HOA de acordo com a Parte 3 do art. 135 LCD pode ser criado desde que o número de membros que o criaram exceda 50% dos votos do número total de votos dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos. O estatuto do HOA é adotado na assembléia geral, que é realizada na forma prescrita pelo art. 45-48 ZhK, por maioria de votos do número total de votos dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos. O HOA é criado sem limitar o prazo de atividade, salvo disposição em contrário da carta.

O HOA é uma pessoa jurídica a partir do momento de seu registro estadual e possui um selo com seu nome, conta corrente e outras contas bancárias, além de outros detalhes.

O HOA é responsável por suas obrigações com todos os seus bens, mas não é responsável pelas obrigações de seus membros. Os membros do HOA não são responsáveis pelas obrigações do HOA.

De acordo com art. 136 proprietários de LCD de instalações em um prédio de apartamentos podem criar apenas um HOA. A decisão sobre sua criação é tomada pelos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos em sua assembleia geral. Tal decisão é considerada adotada se os proprietários das instalações no prédio de apartamentos em questão, com mais de 50% dos votos do número total de votos dos proprietários das instalações em tal prédio, votaram a favor.

Além disso, um HOA pode ser criado combinando:

1) vários prédios de apartamentos, cujas instalações pertençam a diferentes (pelo menos dois) proprietários de prédios de apartamentos, com terrenos situados num terreno comum ou vários terrenos vizinhos (fronteiriços), redes de serviços públicos e outros elementos de infraestrutura ;

2) vários edifícios, estruturas ou estruturas próximas - edifícios residenciais destinados à residência de uma família, casas de campo com ou sem lotes, garagens e outros objetos localizados em um terreno comum ou em vários terrenos adjacentes (fronteiriços), redes de engenharia e suporte técnico e outros elementos de infraestrutura.

O artigo 137 do LCD define os direitos do HOA. Estes incluem o seguinte:

1) celebrar, nos termos da lei, um acordo de gestão de prédio de apartamentos, bem como acordos de manutenção e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos, acordos de prestação de serviços públicos e outros acordos no interesse dos membros da parceria;

2) determinar a estimativa de receitas e despesas para o ano, incluindo as despesas necessárias para a manutenção e reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos, o custo de grandes reparos e reconstrução de um prédio de apartamentos, contribuições especiais e deduções ao fundo de reserva , bem como as despesas com outros LCD estabelecidos e o afretamento das metas do HOA;

3) estabelecer, com base na estimativa aceita de receitas e despesas para o ano do HOA, os valores de pagamentos e contribuições para cada proprietário de instalações em um prédio de apartamentos de acordo com sua participação na propriedade comum de propriedade comum em um prédio de apartamentos;

4) realizar trabalhos para os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos e prestar serviços a eles;

5) utilizar os empréstimos concedidos pelos bancos na forma e nos termos previstos na lei;

6) transferir recursos materiais e monetários previstos no contrato para as pessoas que realizam trabalhos para o HOA e prestam serviços à parceria;

7) vender e transferir para uso temporário, trocar bens pertencentes ao HOA.

Nos casos em que isso não viole os direitos e interesses legítimos dos proprietários das instalações em um prédio de apartamentos, o HOA tem o direito de:

1) prever o uso ou uso limitado de parte do bem comum em prédio de apartamentos;

2) de acordo com os requisitos da legislação, de acordo com o procedimento estabelecido, construir, reconstruir parte do bem comum em prédio de apartamentos;

3) Receber para uso ou receber ou adquirir em comum partilhado dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos lotes de terreno para construção de habitação, construção de utilidade e outros edifícios e sua posterior exploração;

4) de acordo com os requisitos da legislação, em nome e às custas dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos, desenvolver os terrenos alocados adjacentes a essa casa;

5) concluir transações e realizar outras ações que atendam às metas e objetivos do HOA.

Caso os proprietários das instalações de um edifício de apartamentos não cumpram as suas obrigações de participação nas despesas gerais do HOA, têm o direito de exigir judicialmente o reembolso obrigatório dos pagamentos e contribuições obrigatórios.

O HOA pode exigir judicialmente a reparação integral dos prejuízos que lhe forem causados em consequência do incumprimento pelos proprietários de instalações em edifício de apartamentos das obrigações de pagamento de pagamentos obrigatórios e contribuições e outras despesas gerais.

O HOA é obrigado a:

1) garantir o cumprimento dos requisitos do cap. 13 LCD, as disposições de outras leis federais, outros atos legais regulamentares, bem como a carta do HOA;

2) celebrar acordos sobre a manutenção e reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos com proprietários de instalações em um prédio de apartamentos que não sejam membros do HOA;

3) cumprir, na forma prevista em lei, as obrigações contratuais;

4) zelar pelo bom estado sanitário e técnico dos bens comuns em prédio de apartamentos;

5) Assegurar o cumprimento por todos os proprietários de imóveis em prédio de apartamentos das obrigações de manutenção e reparação dos bens comuns desta casa de acordo com as suas quotas no direito de propriedade comum deste imóvel;

6) Assegurar a observância dos direitos e interesses legítimos dos proprietários das instalações de um edifício de apartamentos ao estabelecer as condições e procedimentos de posse, uso e alienação de bens comuns;

7) tomar as medidas necessárias para prevenir ou coibir as ações de terceiros que impeçam o exercício dos direitos de posse, uso e, dentro dos limites estabelecidos por lei, a disposição dos proprietários de imóveis com bens comuns em prédio de apartamentos ou impeçam esta ;

8) representar os interesses legítimos dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos, incluindo nas relações com terceiros (artigo 138.º da LC).

O artigo 139.º do LCD prevê a possibilidade de criação de HOA em edifícios de apartamentos em construção por pessoas que venham a deter a propriedade das instalações em tais casas. A decisão de constituir tal sociedade é tomada na assembleia geral das referidas pessoas, que se realiza de acordo com o procedimento estabelecido pelo art. 45-48 LCD.

A liquidação do HOA é realizada com base e na forma estabelecida pela lei civil. Conforme estipulado pela Parte 2 do art. 141 do LCD, a assembleia geral de proprietários de instalações em prédio de apartamentos é obrigada a decidir sobre a liquidação do HOA se os membros da sociedade não tiverem mais de 50% dos votos do número total de votos dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos.

De acordo com o art. 142 ZhK, dois ou mais HOAs podem criar uma associação de associações de proprietários para a gestão conjunta de propriedade comum em prédios de apartamentos. A gestão de tais associações é realizada de acordo com as regras do cap. 13 LCD, ou seja, na mesma ordem que a gestão do HOA.

11.2. Situação legal dos membros do HOA

O Capítulo 14 do LCD define o status legal dos membros do HOA. De acordo com art. 143 A adesão do LCD ao HOA surge do proprietário das instalações em um prédio de apartamentos com base em um pedido de adesão à parceria. Assim, para se tornar membro do HOA, basta que o proprietário da habitação solicite a adesão à parceria. As pessoas que adquirem instalações em um prédio de apartamentos no qual um HOA foi estabelecido têm o direito de se tornar membros da parceria após adquirirem a propriedade das instalações. A adesão ao HOA é encerrada a partir do momento da apresentação de um pedido de retirada da sociedade ou a partir do momento da rescisão do direito de propriedade de um membro da parceria para as instalações em um prédio de apartamentos.

O artigo 144.º do LCD define a estrutura dos órgãos sociais da HOA, que são a assembleia geral dos membros da sociedade e do conselho de administração.

O órgão supremo do HOA é a assembleia geral de seus membros, que é convocada na forma prescrita pelo estatuto da parceria. A competência deste órgão inclui:

1) alterações ao estatuto da parceria;

2) tomar decisões sobre a reorganização e liquidação da sociedade;

3) eleição da diretoria e comissão de auditoria (auditor) da sociedade;

4) fixação do valor dos pagamentos e contribuições obrigatórios dos membros da sociedade;

5) constituição de fundos especiais da sociedade, incluindo um fundo de reserva, um fundo para restauração e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos e seus equipamentos;

6) tomar uma decisão sobre a obtenção de fundos emprestados, incluindo empréstimos bancários;

7) determinação de orientações para a aplicação dos rendimentos das atividades econômicas da parceria;

8) aprovação do plano anual de atividades financeiras da parceria e relatório sobre a implementação de tal plano;

9) apreciação de reclamações contra as ações do conselho da sociedade, do presidente do conselho da sociedade e da comissão de auditoria (auditor) da sociedade;

10) adopção e alteração, por recomendação do presidente do conselho de administração da sociedade, do regulamento interno da sociedade em relação aos trabalhadores cujas funções incluam a manutenção de prédio de apartamentos, disposições sobre remuneração do seu trabalho;

11) fixação do montante da remuneração dos membros do conselho de administração da sociedade;

12) deliberar sobre arrendamento, penhor ou transferência de outros direitos de propriedade comum em prédio de apartamentos;

13) outras questões previstas no LCD ou outras leis federais.

O estatuto do HOA também pode incluir a resolução de outras questões da competência da assembleia geral dos seus membros.

A assembleia geral dos membros da HOA tem o direito de resolver as questões da competência da sua direcção (artigo 145.º da LC).

O procedimento para organizar e realizar uma assembleia geral de membros do HOA é determinado pelo art. 146 do LCD, de acordo com a parte 1 da qual o aviso de tal assembleia é enviado por escrito pela pessoa por cuja iniciativa é convocado, e é entregue a cada membro da sociedade contra recibo ou por correio (por correspondência). Este aviso deve ser enviado o mais tardar dez dias antes da data da assembleia geral. A Assembleia Geral não pode submeter à discussão assuntos que não constam da ordem do dia.

Os poderes da assembleia geral de membros do HOA são estabelecidos de acordo com o art. 45 LCD e o estatuto da parceria. A assembleia geral é competente se estiverem presentes mais de metade dos membros da sociedade ou seus representantes.

Deliberações da assembleia geral sobre matérias submetidas pelo LCD à competência da assembleia geral nos termos dos artigos 2.º, 6.º, 7.º, 12.º, parte 2.º do art. 145 do LCD (tomar decisões sobre a reorganização e liquidação da sociedade, sobre a obtenção de fundos emprestados, determinar as direções para a aplicação dos rendimentos das atividades econômicas da sociedade, tomar decisões sobre arrendamento ou transferência de outros direitos sobre propriedade comum em um prédio de apartamentos ), são tomadas por pelo menos 2/3 votos do número total de votos dos membros da sociedade. As deliberações sobre outras matérias são tomadas por maioria de votos do total de votos dos membros da sociedade presentes na assembleia geral ou dos seus representantes.

A assembleia geral dos membros do HOA é presidida pelo presidente do conselho de administração da sociedade ou pelo seu suplente. Em caso de ausência, a assembleia geral é presidida por um dos membros da direcção da sociedade.

O estatuto do HOA pode prever votação por votação por escrito ou votação por grupos de membros da parceria, dependendo do tipo (residencial ou não residencial) das instalações que possuem em um prédio de apartamentos e as questões a serem resolvidas ( artigo 146 do LC).

De acordo com art. 147 do LCD, o órgão executivo do HOA é o seu conselho, que administra as atividades da parceria. Tem o direito de decidir sobre todas as questões da sociedade, com exceção das questões relacionadas com a competência exclusiva da assembleia geral de proprietários de edifícios de apartamentos e a competência da assembleia geral dos membros da HOA.

O conselho de administração do HOA é eleito entre os membros da sociedade pela assembleia geral dos membros da sociedade por um período estabelecido pelo estatuto da sociedade, mas não superior a dois anos. Ele elege um presidente entre seus membros. O conselho é responsável perante a assembleia geral dos membros da sociedade.

As reuniões do conselho do HOA são convocadas pelo presidente dentro dos prazos estabelecidos pelo estatuto da parceria. A reunião do conselho é reconhecida como competente se dela participar a maioria dos seus membros. A decisão da diretoria do HOA é lavrada em protocolo.

As responsabilidades do conselho incluem:

1) cumprimento pela parceria com a lei e os requisitos do estatuto do HOA;

2) controle sobre o pagamento pontual pelos membros da sociedade dos pagamentos e contribuições obrigatórios estabelecidos;

3) elaborar estimativas anuais de receitas e despesas da sociedade e relatórios sobre suas atividades financeiras, submetendo-os à aprovação da assembleia geral da sociedade;

4) gestão de prédio de apartamentos ou celebração de contratos para a sua gestão;

5) contratar funcionários para atender um prédio de apartamentos e demiti-los;

6) celebração de contratos de manutenção, exploração e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos;

7) manter uma lista de membros da sociedade, trabalho de escritório, demonstrações contábeis e financeiras;

8) convocar e realizar a assembleia geral dos sócios da sociedade;

9) cumprimento de outras obrigações decorrentes do alvará do HOA (artigo 148.º da LC).

O presidente do conselho de administração do HOA é eleito para um mandato estabelecido pelo estatuto da sociedade. Ele garante a execução das decisões do conselho, tem o direito de dar instruções e ordens a todos os funcionários da parceria, cuja execução é obrigatória para eles.

O presidente do conselho atua sem procuração em nome do HOA, assina documentos de pagamento e realiza transações que, de acordo com a lei, o estatuto da sociedade, não exigem aprovação obrigatória do conselho da sociedade ou do assembleia geral dos seus membros, elabora e submete à aprovação da assembleia geral dos membros da sociedade o regulamento interno relativo aos trabalhadores cujas funções incluem a manutenção de prédio de apartamentos, a disposição sobre a remuneração do seu trabalho (artigo 149.º do LCD).

Os órgãos da HOA incluem também a comissão de auditoria (auditor), que, de acordo com o art. 150 LCD é eleito pela assembleia geral dos membros da sociedade por não mais de dois anos. Não pode incluir membros do conselho de administração da sociedade. A Comissão de Auditoria elege o seu Presidente de entre os seus membros.

A comissão de auditoria (auditor) do HOA desempenha as seguintes funções:

1) auditar as atividades financeiras da associação pelo menos uma vez por ano;

2) submeter à assembleia geral de sócios da sociedade uma conclusão sobre a estimativa de receitas e despesas para o ano correspondente da sociedade e um relatório sobre as atividades financeiras e o valor dos pagamentos e contribuições obrigatórios;

3) reporta à assembleia geral dos membros da sociedade sobre as suas atividades.

Os bens do HOA podem ser bens móveis, bem como imóveis localizados dentro ou fora do prédio de apartamentos.

De acordo com a Parte 2 do art. 151 fundos LCD do HOA consistem em:

1) dos pagamentos obrigatórios, entradas e demais taxas dos membros da sociedade;

2) rendimentos das atividades econômicas da parceria, destinadas à implementação dos objetivos, tarefas e obrigações da parceria;

3) subsídios para assegurar o funcionamento do bem comum em edifício de apartamentos, realizando reparações correntes e de grande envergadura, fornecendo determinados tipos de utilidades e outros subsídios;

4) outras receitas.

Com base na deliberação da assembleia geral dos membros do HOA, poderão ser constituídos fundos especiais na sociedade, destinados aos fins previstos no estatuto. O procedimento para a formação de fundos especiais é determinado pela assembleia geral dos membros da sociedade.

A diretoria do HOA tem o direito de dispor dos fundos da parceria mantidos na conta bancária de acordo com o plano financeiro da parceria.

De acordo com o art. 152.º do LCD, para a consecução dos objetivos previstos na carta, o HOA tem o direito de exercer atividades económicas, nomeadamente:

1) manutenção, operação e reparação de imóveis em prédio de apartamentos;

2) construção de instalações adicionais e objetos de propriedade comum em um prédio de apartamentos;

3) arrendar, arrendar uma parte do bem comum num prédio de apartamentos.

Com base na deliberação da assembleia geral dos sócios do HOA, os rendimentos das atividades económicas da sociedade destinam-se ao pagamento de despesas gerais ou destinam-se a fundos especiais despendidos para os fins previstos no estatuto da sociedade. Os rendimentos adicionais podem ser direcionados para outros fins da atividade do HOA, previstos no Cap. 14 LCD e o estatuto da parceria.

Autor: Ivakin V.N.

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