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Lei de habitação. Notas de aula: resumidamente, o mais importante

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Comentários do artigo

Índice analítico

1. Atos jurídicos normativos
2. Publicações oficiais
3. O conceito de direito habitacional (O tema da regulamentação do direito habitacional. O direito dos cidadãos à habitação. Direitos e obrigações dos cidadãos à habitação. Assistência dos governos estaduais e locais aos cidadãos no exercício do direito à habitação. Princípios do direito habitacional. O local de habitação lei no sistema jurídico)
4. Fontes do direito habitacional (O conceito de legislação habitacional. Tipos de fontes do direito habitacional. A importância da Constituição para a legislação habitacional. Leis federais e outros atos jurídicos regulamentares como fontes do direito habitacional. Legislação habitacional das entidades constituintes da Federação Russa como fonte de direito habitacional. A importância das decisões do Tribunal Constitucional da Federação Russa e do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa para a aplicação das normas lei habitacional)
5. Objetos do direito habitacional (Instalações residenciais. O conceito de parque habitacional e suas tipologias. Mudanças no regime jurídico das instalações. Reconstrução e requalificação de instalações residenciais)
6. Gestão habitacional (Contabilização do parque habitacional. Registo estatal dos direitos sobre imóveis residenciais e transacções com os mesmos. Controlo estatal sobre a utilização e segurança do parque habitacional. Gestão de edifícios residenciais. Participação dos cidadãos na gestão do parque habitacional)
7. Características de aquisição de habitação em condições modernas (Utilização de hipotecas na aquisição de habitação. Participação na construção partilhada de edifícios de apartamentos e outros imóveis. Privatização de instalações residenciais pelos cidadãos)
8. Propriedade e outros direitos de propriedade sobre instalações residenciais (Direitos e obrigações do proprietário de imóveis residenciais e demais cidadãos que residam nos imóveis que lhe pertencem. Bens comuns dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos. Assembleia geral desses proprietários)
9. Aluguel social de instalações residenciais (Disposições gerais sobre o arrendamento de imóveis residenciais. Motivos e procedimentos para a disponibilização de imóveis residenciais ao abrigo de um contrato de arrendamento social. Contrato de arrendamento social de imóveis residenciais: disposições básicas. Direitos e obrigações das partes num contrato de arrendamento social de imóveis residenciais. Alteração, rescisão e extinção de contrato de arrendamento social de imóveis residenciais. Lei de permuta de imóveis residenciais previstos em contratos de arrendamento social. Subarrendamento de imóveis residenciais previstos em contrato de arrendamento social. Residentes temporários)
10. Estoque de habitação especializado (Tipos de imóveis residenciais de parque habitacional especializado e sua disponibilização. Contrato de arrendamento de imóveis residenciais especializados)
11. Cooperativas de habitação e construção de habitação (Criação e atividade de cooperativas de habitação e construção de habitação. Estatuto jurídico dos associados de cooperativas de habitação)
12. Cooperativas de poupança habitacional (Disposições gerais sobre cooperativas de poupança habitacional. Criação, reorganização e liquidação de uma cooperativa. Disposições básicas sobre a atividade de uma cooperativa na captação e utilização de fundos de cidadãos para a aquisição de imóveis residenciais. Gestão de uma cooperativa. Garantir a sustentabilidade financeira do atividades da cooperativa e monitoramento das atividades da cooperativa)
13. Associação de Proprietários de Casa (Criação e atividades de uma associação de proprietários. Situação jurídica dos membros do HOA)
14. Contas residenciais e de serviços públicos

1. Atos legais regulamentares

A Constituição - A Constituição da Federação Russa, adotada por votação popular em 12.12.1993/XNUMX/XNUMX.

GK - Código Civil da Federação Russa: primeira parte datada de 30.11.1994 de novembro de 51 nº 26.01.1996-FZ; parte dois datada de 14 de janeiro de 26.11.2001 nº 146-FZ; parte três de XNUMX de novembro de XNUMX nº XNUMX-FZ.

Cristal líquido - Código de Habitação da Federação Russa datado de 29.12.2004 de dezembro de 188 nº XNUMX-FZ.

Complexo residencial da RSFSR- Código de Habitação da RSFSR datado de 24.06.1983 de junho de XNUMX. Perda de energia.

NK - Código Tributário da Federação Russa: primeira parte datada de 31.07.1998 de julho de 146 nº 05.08.2000-FZ; segunda parte datada de 117 nº XNUMX-FZ.

BC - Código Orçamentário da Federação Russa datado de 31.07.1998 de julho de 145 nº XNUMX-FZ.

Código de Desenvolvimento Urbano - Código de Planejamento Urbano da Federação Russa de 29.12.2004 de dezembro de 190 nº XNUMX-FZ.

ZK - Código de Terras da Federação Russa datado de 25.10.2001 de outubro de 136 nº 3-FXNUMX.

Reino Unido - Código Penal da Federação Russa datado de 13.06.1996 nº 63-F3.

CAO - Código da Federação Russa sobre Ofensas Administrativas datado de 30.12.1991 de dezembro de 195 No. XNUMX-FZ.

Lei de Títulos Hipotecários Lei Federal nº 11.11.2003-FZ de 152 de novembro de XNUMX "Sobre Títulos Hipotecários".

Lei de histórico de crédito - Lei Federal de 30.12.2004 de dezembro de 218 nº XNUMX-FZ “Sobre Históricos de Crédito”.

Lei de Participação em Construção Compartilhada Lei Federal nº 30.12.2004-FZ de 214 de dezembro de XNUMX "Sobre a Participação na Construção Compartilhada de Edifícios de Apartamentos e Outros Imóveis e sobre Alterações a Certos Atos Legislativos da Federação Russa".

Lei das Cooperativas - Lei Federal de 30.12.2004 de dezembro de 215 nº XNUMX-FZ “Sobre Cooperativas de Poupança Habitacional”.

Lei sobre a introdução de conjunto habitacional - Lei Federal de 29.12.2004 de dezembro de 189 nº XNUMX-FZ “Sobre a implementação do Código de Habitação da Federação Russa”.

Lei de Privatização de Habitação - Lei da Federação Russa datada de 04.07.1991 de julho de 1541 No. 1-XNUMX “Sobre a privatização do parque habitacional na Federação Russa”.

Lei que altera o Código Civil Lei Federal nº 30.12.2004-FZ de 213 de dezembro de XNUMX "Sobre alterações à primeira parte do Código Civil da Federação Russa".

Lei do registro de direitos de propriedade Lei Federal nº 21.07.1997-FZ de 122 de julho de XNUMX "Sobre o Registro Estadual de Direitos de Imóveis e Operações Com eles".

Lei Hipotecária - Lei Federal de 16.07.1998 de julho de 102 nº XNUMX-FZ “Sobre Hipoteca (Penhor de Imóveis)”.

2. Publicações oficiais

BVS RF - Boletim do Supremo Tribunal da Federação Russa.

VSNDiVS (RSFSR, Federação Russa) - Diário do Congresso dos Deputados Populares e do Conselho Supremo (RSFSR, RF).

Wg - "jornal russo".

SAP RF - Coleção de atos do Presidente e do Governo da Federação Russa.

NWRF - Coleção de legislação da Federação Russa.

SP (RSFSR, Federação Russa) - Coleção de Resoluções Governamentais (RSFSR, RF).

3. Autoridades

Ministério das Finanças da Rússia - Ministério das Finanças da Federação Russa.

Ministério da Justiça da Rússia - Ministério da Justiça da Federação Russa.

4. Outros

parágrafo. - parágrafo(s).

BTI - Gabinete de Inventário Técnico.

гл. - capítulo(s).

dr. - outros).

п. - Unid).

seção. - Seções).

RSFSR - República Socialista Federativa Soviética Russa.

esfregar. - rublo(s).

RF - Federação Russa.

URSS - União das Repúblicas Socialistas Soviéticas.

art.. - artigo(s).

aprovado. - aprovado.

ч. - parte(s).

Tópico 1. O conceito de direito habitacional

1.1. Assunto da regulamentação da lei de habitação

A legislação habitacional é um conjunto de normas jurídicas que regem as relações habitacionais. Na Rússia, o surgimento do direito habitacional como uma entidade jurídica relativamente nova (anos 80 do século XX) deveu-se principalmente à necessidade de uma abordagem integrada para resolver questões relacionadas com o fornecimento de habitação aos cidadãos.

Pela primeira vez, um círculo de relações habitacionais foi definido no LCD. De acordo com a Parte 1 do art. 4 a legislação habitacional regulamenta as relações sobre:

1) o surgimento, implementação, alteração, extinção do direito de possuir, usar, alienar instalações residenciais do parque habitacional estadual e municipal;

2) uso de instalações residenciais do parque habitacional privado;

3) uso do bem comum dos proprietários das instalações;

4) atribuição dos imóveis ao número de imóveis residenciais e sua exclusão do parque habitacional;

5) contabilização do parque habitacional;

6) manutenção e reparação de instalações residenciais;

7) reconstrução e remodelação de instalações residenciais;

8) gestão de prédios de apartamentos;

9) a criação e funcionamento de cooperativas habitacionais e de construção habitacional, associações de proprietários, direitos e obrigações de seus associados;

10) prestação de serviços públicos;

11) efetuar pagamentos de moradia e serviços públicos;

12) controle sobre o uso e segurança do parque habitacional, conformidade das instalações residenciais com as normas e regulamentos sanitários e técnicos estabelecidos e demais exigências da legislação.

Os participantes nas relações habitacionais são cidadãos, pessoas jurídicas, Federação Russa, entidades constituintes da Federação Russa, municípios. As disposições do LCD aplicam-se às relações habitacionais com a participação de cidadãos estrangeiros, apátridas, pessoas jurídicas estrangeiras, salvo disposição em contrário do LCD ou outra lei federal (parte 2 do artigo 4º do LCD).

A peculiaridade do direito habitacional reside no fato de que, por um lado, regula as relações organizacionais que se desenvolvem com base no poder e na subordinação (em particular, a gestão da habitação, a contabilização dos cidadãos que precisam de moradia e a distribuição de instalações residenciais), e, por outro lado, as relações , para as quais é característica a igualdade de seus sujeitos (relações associadas ao uso de instalações residenciais).

1.2. O direito dos cidadãos à habitação

O artigo 40 da Constituição proclama o direito de todos os cidadãos da Federação Russa à moradia. Através da implementação deste direito, é assegurada a satisfação da necessidade humana vital de habitação.

De acordo com a Declaração Universal dos Direitos Humanos de 10 de dezembro de 1948, "toda pessoa tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e a sua família saúde e bem-estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis " (Artigo 25).

De acordo com o Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos, Sociais e Culturais de 16 de dezembro de 1966 (do qual a Federação Russa é parte como sucessora da URSS), “os Estados Partes deste Pacto reconhecem o direito de todos a um padrão decente de vida para si e sua família, incluindo alimentação adequada e moradia, e à melhoria contínua das condições de vida. sobre o livre consentimento" (art. 11).

A norma constitucional sobre o direito dos cidadãos à habitação surgiu na Rússia há relativamente pouco tempo. Este direito foi consagrado pela primeira vez na Constituição da URSS em 1977, e depois refletido na Constituição da RSFSR e na Constituição, bem como nas leis habitacionais codificadas e outras (Fundamentos da legislação habitacional da URSS e das repúblicas sindicais de 1981; Código de Habitação da RSFSR, Lei Federal de 12.01.1996 No. 9-FZ “Sobre a introdução de alterações e acréscimos à Lei da Federação Russa “Sobre os Fundamentos da Política Federal de Habitação””).

Na parte 1 do art. 40 da Constituição, a disposição sobre o direito à moradia (“todos têm direito à moradia”) contém uma garantia da proteção desse direito: “Ninguém pode ser arbitrariamente privado de moradia”. Parte 2Art. 40 da Constituição prevê que as autoridades estatais e as autarquias locais incentivem a construção de habitações, criem condições para o exercício do direito à habitação. Deve-se notar que, em conexão com a transição para uma economia de mercado, a abordagem da questão das formas de fornecer moradia para os cidadãos russos mudou. Se antes eles recebiam uma parte significativa das instalações residenciais do estado, do departamento e do parque habitacional público, agora a necessidade de moradia deve ser atendida principalmente através da construção de moradias individuais, da aquisição de instalações residenciais por conta própria no mercado imobiliário ou comercial aluguel de imóveis residenciais. Gratuita ou por uma taxa acessível de fundos estaduais, municipais e outros fundos de habitação, de acordo com as normas estabelecidas por lei, a habitação deve ser fornecida apenas aos pobres e outros cidadãos especificados na lei (parte 3 do artigo 40 da Constituição ). “Outros cidadãos especificados na lei” incluem militares, participantes da Grande Guerra Patriótica e pessoas equiparadas a eles, pessoas afetadas por circunstâncias de emergência (incluindo vítimas de terremotos, inundações, etc., refugiados, migrantes forçados) e algumas outras categorias dos cidadãos.

Ao consagrar o direito à moradia na Constituição, o Estado assume a responsabilidade de garantir e proteger esse direito humano, o que significa a oportunidade de todos terem um lar e, se necessário, gozar da proteção do Estado de sua privação arbitrária.

O JK especifica as disposições da Constituição sobre a garantia de condições para o exercício do direito à habitação. De acordo com art. 2º do LCD, as autoridades estaduais e os governos locais, dentro de sua competência, dão condições para que os cidadãos exerçam seu direito à moradia, incluindo:

1) promover o desenvolvimento do mercado imobiliário no setor da habitação de forma a criar as condições necessárias à satisfação das necessidades dos cidadãos em habitação;

2) usar recursos orçamentários e outras fontes de recursos não proibidas por lei para melhorar as condições de vida dos cidadãos, inclusive fornecendo subsídios na forma prescrita para a aquisição ou construção de instalações residenciais;

3) de acordo com o procedimento estabelecido, fornecer aos cidadãos instalações residenciais ao abrigo de contratos de arrendamento social ou contratos de arrendamento de instalações residenciais do parque habitacional estadual ou municipal;

4) estimular a construção de moradias;

5) zelar pela proteção dos direitos e interesses legítimos dos cidadãos que adquirem imóveis residenciais e os utilizam legalmente, consumidores de serviços públicos, bem como dos serviços relacionados à manutenção do parque habitacional;

6) assegurar o controle sobre a aplicação da legislação habitacional, o uso e preservação do parque habitacional, a conformidade das instalações residenciais com as normas e normas sanitárias e técnicas estabelecidas e demais exigências da legislação;

7) proporcionar o controle sobre o cumprimento dos requisitos estabelecidos por lei na execução da construção habitacional.

Na legislação russa, o conceito de "habitação" não é totalmente divulgado, o que causa polêmica na prática. O termo "habitação" geralmente se refere a uma estrutura especial ou sala especialmente projetada para habitação humana: um edifício residencial, um apartamento, um quarto, juntamente com as instalações auxiliares correspondentes (cozinha, corredor, banheiro, corredor, etc.), bem como como outros objetos de um edifício residencial usado durante sua operação (elevadores e instalações de elevadores, outros equipamentos de engenharia).

Uma análise das normas contidas na Constituição e na legislação federal mostra que, nesta fase do desenvolvimento das relações habitacionais, o direito à moradia pode ser exercido das seguintes formas:

1) pela disponibilização de instalações residenciais em regime de arrendamento social nas casas que integram o fundo habitacional de uso social. De acordo com a Constituição, apenas um número limitado de pessoas tem esse direito.

De acordo com o art. 49 do LCD, no âmbito de um contrato de arrendamento social, são fornecidas instalações residenciais do parque habitacional estadual ou municipal.

Os cidadãos de baixa renda que, pelos fundamentos estabelecidos pelo LCD, são reconhecidos como carentes de imóveis residenciais fornecidos em contratos de aluguel social, de acordo com o procedimento estabelecido pelo LCD em contratos de aluguel social, recebem imóveis residenciais do município estoque habitacional.

As instalações residenciais do parque habitacional da Federação Russa ou o parque habitacional de uma entidade constituinte da Federação Russa sob contratos de arrendamento social são fornecidas a outras categorias de cidadãos definidas pela lei federal ou pela lei da entidade constituinte da Federação Russa, reconhecido pelos motivos estabelecidos pela LC e (ou) lei federal ou a lei da entidade constituinte da Federação Russa como necessidade de instalações residenciais. Essas instalações residenciais são fornecidas de acordo com o procedimento estabelecido pelo LCD, salvo disposição em contrário pela lei federal especificada ou pela lei do assunto da Federação Russa.

As categorias de cidadãos acima mencionadas podem ser providas por meio de contratos sociais de aluguel com instalações residenciais do parque habitacional municipal por governos locais se estiverem investidos na forma prevista na lei com poderes estaduais para fornecer instalações residenciais a essas categorias de cidadãos. Essas instalações residenciais são fornecidas da maneira estabelecida pelo LCD, salvo disposição em contrário por lei federal ou pela lei da entidade constituinte da Federação Russa.

As instalações residenciais sob contratos de arrendamento social não são fornecidas a cidadãos estrangeiros, apátridas, salvo disposição em contrário de um tratado internacional da Federação Russa;

2) pela cessão de imóvel residencial para uso em conformidade com o chamado contrato de locação comercial (o termo "locação comercial", correspondente à essência econômica desse tipo de locação, não é utilizado na legislação vigente (Capítulo 35 do Código Civil). Código), mas utiliza-se a expressão geral "arrendamento de instalações residenciais", estendendo-se a este tipo de aluguer, mas como tipo de aluguer de habitação destaca-se o aluguer social). Sob este acordo, as moradias do estado, do município e do parque habitacional privado podem ser alugadas em condições que diferem significativamente de um contrato de aluguel social. O círculo de cidadãos que têm o direito de celebrar tal acordo não é limitado.

Deve-se notar que as normas do Código Civil, em contraste com o JK RSFSR anteriormente existente e a Lei da Federação Russa de 24.12.1992 de dezembro de 4218 No. 1-XNUMX "Sobre os Fundamentos da Política Federal de Habitação", não prever a celebração entre os cidadãos e as entidades que fornecem instalações residenciais para uso, contratos de arrendamento. Tais acordos só podem ser celebrados entre as referidas entidades e as pessoas colectivas, que então transferem os imóveis por elas alugados para uso dos cidadãos, normalmente os seus empregados;

3) construindo ou adquirindo instalações residenciais em casas de vários conjuntos habitacionais por conta própria. Neste caso, é necessário ter em conta a norma geral do n.º 2 do art. 213 do Código Civil, segundo o qual a quantidade e o valor dos bens de propriedade dos cidadãos não são limitados, salvo nos casos em que tais restrições sejam estabelecidas por lei para os efeitos previstos no n.º 2 do art. 1 do Código Civil (proteção dos fundamentos da ordem constitucional, moral, saúde, direitos e interesses legítimos de outras pessoas, etc.). Uma vez que tais restrições não estão previstas em lei para imóveis residenciais, um cidadão pode possuir qualquer número de imóveis residenciais sem estabelecer limites de área e valor.

Os cidadãos, em muitos casos, resolvem seus problemas habitacionais por meio da construção de moradias individuais ou cooperativas, bem como da celebração de transações de direito civil: compra e venda, troca, doação, aquisição de moradia por herança ou por meio de uma cooperativa de moradia. A Constituição (Parte 2, Artigo 40) instrui as autoridades estaduais e os governos locais a incentivar a construção de moradias e criar outras condições para o exercício do direito dos cidadãos à moradia.

O direito à moradia tem um conteúdo complexo e pode ser reduzido às seguintes principais possibilidades jurídicas:

1) a possibilidade de aquisição de habitação por um cidadão que dela necessite em posse ou de a obter pelos métodos de utilização acima referidos;

2) a possibilidade de uso estável dos alojamentos ocupados, livre de intrusão ilegal externa;

3) a possibilidade de utilização das instalações residenciais não só para a residência do cidadão - o inquilino destas instalações e membros da sua família, mas também para a transferência das instalações residenciais, sob certas condições, para residência de outros cidadãos em na base de um contrato de sublocação ou como residentes temporários;

4) garantir em edifícios residenciais (instalações residenciais) um ambiente de vida saudável, um ambiente de vida digno de uma pessoa civilizada;

5) garantir a proteção dos cidadãos contra a privação arbitrária de moradia.

Isso mostra que o direito constitucional à moradia não é idêntico em seu conteúdo ao direito subjetivo ao espaço habitacional, pois, além da possibilidade de uso da moradia, inclui outras possibilidades.

Como um dos direitos humanos fundamentais, o direito do cidadão à habitação surge desde o momento do seu nascimento (Parte 2, Artigo 17 da Constituição). Esta propriedade deste direito se manifesta no fato de que, de acordo com a Parte 1 do art. 69.º do LCD, os familiares do inquilino de habitação em regime de arrendamento social, que têm direitos iguais aos do inquilino, incluem os seus filhos menores a residirem com ele. No que diz respeito ao arrendamento comercial de imóveis residenciais, os filhos menores do arrendatário podem fazer parte dos cidadãos que com ele residam permanentemente e têm igualmente direitos iguais a ele na utilização de imóveis residenciais (artigo 2.º do artigo 677.º do Código Civil).

O direito à habitação tem a propriedade da inalienabilidade (Parte 2, artigo 17.º da Constituição), em relação à qual ninguém pode ser privado ou limitado no seu âmbito, salvo nos casos expressamente previstos na lei. De acordo com a parte 3 do art. 55 da Constituição, os direitos e liberdades da pessoa e do cidadão só podem ser limitados por lei federal na medida necessária para proteger os fundamentos da ordem constitucional, da moral, da saúde, dos direitos e dos interesses legítimos de outrem, para assegurar a defesa do país e a segurança do Estado. Quanto ao direito à habitação, mesmo em caso de estado de emergência, está de acordo com a Parte 3 do art. 56 da Constituição não está sujeito a restrição.

A inalienabilidade do direito à moradia encontrou sua expressão concreta na Parte 4 do art. 3º da LC, segundo a qual ninguém pode ser despejado de moradia ou restringido no direito de uso de moradia, inclusive no direito de receber serviços públicos, salvo pelos motivos e na forma previstos pela LC, outras leis federais leis.

Os direitos de habitação dos cidadãos são protegidos por lei. São proibidas as ações que impeçam o exercício do direito à moradia.

O direito constitucional de um cidadão russo à moradia corresponde ao dever do Estado de garantir a implementação desse direito, especificado em vários deveres mais restritos. Estas últimas, em particular, incluem as obrigações dos órgãos estaduais, municipais relacionadas à provisão de moradia para pessoas de baixa renda e outras categorias de cidadãos especificadas na lei e seu uso dessas instalações; com a expansão do parque habitacional estadual e municipal, auxílio no desenvolvimento do parque habitacional privado e outras formas de prover moradia aos cidadãos; assegurar a correta distribuição do parque habitacional público; garantir o exercício sustentável e estável do direito de uso da habitação.

Disposições específicas relacionadas com a concretização do direito à habitação constam das normas da LC, nomeadamente, definindo os interesses dos cidadãos a ter em conta na prestação de habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social (artigo 58.º), e os requisitos para habitação fornecida ao abrigo de tal acordo (artigo 62).

De grande importância é a atribuição de um especial "fundo de habitação de uso social" como parte do parque habitacional - um conjunto de fundos de habitação estaduais e municipais concedidos aos cidadãos ao abrigo de contratos de arrendamento social (cláusula 1, parte 3, artigo 19 da LC , parte 1, artigo 672 do Código Civil). Além disso, se não foi inicialmente estabelecido quem recebeu moradia desse parque habitacional, a Constituição introduziu mudanças no procedimento e nas condições para fornecer aos cidadãos moradia às custas dos fundos estaduais, municipais e outros fundos de habitação, segundo os quais a habitação desses fundos é fornecido gratuitamente ou por uma taxa acessível apenas para os pobres e outros cidadãos especificados na lei.

De acordo com a Parte 1 do art. 27 da Constituição, qualquer pessoa que esteja legalmente localizada no território da Federação Russa tem o direito de circular livremente, escolher um local de estadia e residência. Ao interpretar esta norma constitucional, deve-se ter em mente que o local de residência na lei é entendido tanto como o local onde o cidadão vive permanentemente como o local onde o cidadão vive predominantemente, ou seja, mais do que em outros locais (parte 1 do art. Art. 20 do Código Civil), portanto, esta regra se aplica a ambas as formas de residência.

Durante muito tempo na Rússia existiu a instituição do registo, que limitava a liberdade dos cidadãos de escolherem o seu local de residência, uma vez que viver em instalações residenciais só era permitido se tivessem registo, e a obtenção deste último exigia o cumprimento de uma série de condições, que muitas vezes se transformaram em um obstáculo intransponível para quem desejava morar em um determinado imóvel residencial. Tais obstáculos incluíam, por exemplo, a necessidade de cumprimento da norma estabelecida de espaço habitacional por pessoa, cuja violação foi considerada uma criação artificial da necessidade dos cidadãos de melhores condições de habitação.

Lei da Federação Russa de 25.06.1993 de junho de 5242 nº 1-17.07.1995 "Sobre o direito dos cidadãos da Federação Russa à liberdade de movimento, escolha do local de permanência e residência na Federação Russa" em vez de registro, registro de cidadãos de A Rússia foi introduzida. De acordo com esta Lei, foram adotadas as Regras para o registro e cancelamento do registro de cidadãos da Federação Russa no local de estadia e no local de residência na Federação Russa (aprovado pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 713 de julho de 02.02.1998 nº 4). Ao mesmo tempo, inicialmente foi feita uma tentativa de introduzir restrições de registro, semelhantes às restrições anteriormente estabelecidas para registro, no entanto, pelo Decreto do Tribunal Constitucional da Federação Russa de 10 de fevereiro de 12, perderam o poder. Nesta Resolução, o Tribunal Constitucional da Federação Russa indicou que, pela Lei da Federação Russa "Sobre o direito dos cidadãos da Federação Russa à liberdade de circulação, escolha do local de permanência e residência na Federação Russa", o Governo da Federação Russa está autorizado a desenvolver apenas o procedimento de registro e cancelamento de registro de cidadãos, mas não é concedido o direito de estabelecer os motivos da recusa do registro.

No entanto, recentemente têm-se verificado mais casos de registo em edifícios de habitação de propriedade de cidadãos por direito de propriedade, estranhos a estes cidadãos, pelo que se coloca novamente a questão da necessidade de introduzir restrições ao registo, em função da dimensão do sala-de-estar. Mas a solução para esse problema só pode ser uma lei federal que permita, de acordo com a norma da Constituição, em certos casos, a restrição dos direitos e liberdades dos cidadãos russos (parte 3, artigo 1 da LC). Uma maneira específica de resolvê-lo poderia ser introduzir uma adição adequada à Lei da Federação Russa "Sobre o direito dos cidadãos da Federação Russa à liberdade de circulação, escolha do local de estadia e residência na Federação Russa". Ao mesmo tempo, é necessário muito cuidado ao introduzir tais restrições ao registro, para que não infrinjam indevidamente os interesses dos cidadãos.

1.3. Direitos e deveres de habitação dos cidadãos

Os cidadãos, a seu critério e em seu próprio interesse, exercem seus direitos à moradia, inclusive dispor deles. Eles são livres para estabelecer e exercer seus direitos de moradia em virtude de um acordo e (ou) outros motivos previstos na legislação de moradia. O exercício pelos cidadãos do direito à habitação e o cumprimento por eles das obrigações decorrentes das relações de habitação não devem violar os direitos, liberdades e interesses legítimos dos demais cidadãos.

Os cidadãos que residem legalmente no território da Federação Russa têm o direito de escolher livremente as instalações residenciais para morar como proprietários, inquilinos ou por outros motivos previstos em lei.

A restrição do direito dos cidadãos à liberdade de escolha de instalações residenciais para morar é permitida apenas com base no LCD, outra lei federal (partes 2-5, artigo 1 do LCD).

Os direitos e obrigações de moradia surgem dos fundamentos previstos no Código de Habitação, outras leis federais e outros atos legais regulamentares da Federação Russa, bem como das ações dos participantes nas relações de moradia, que, embora não previstas por tais atos, mas, em virtude dos princípios gerais e do significado da legislação habitacional, dão origem aos direitos e responsabilidades à habitação.

De acordo com isso, surgem direitos e obrigações de moradia:

1) de acordos e outros negócios previstos em lei federal, bem como de acordos e outros negócios, embora não previstos em lei federal, mas não contrariando-a;

2) de atos de órgãos estatais e órgãos de governo local, que estão previstos na legislação habitacional como base para o surgimento de direitos e obrigações à moradia;

3) de uma decisão judicial que estabeleceu direitos e obrigações à moradia;

4) em decorrência da aquisição de imóveis residenciais nos fundamentos permitidos por lei federal;

5) em decorrência da adesão a cooperativas habitacionais e habitacionais;

6) pela atuação dos participantes nas relações habitacionais ou pela ocorrência de eventos com os quais a lei federal ou outro ato normativo vincule o surgimento de direitos e obrigações à moradia.

O principal direito à habitação dos cidadãos é o direito de usar uma habitação como proprietário, inquilino (sub-inquilino), membros da sua família, residente temporário. Ao mesmo tempo, a lei estabelece o direito de certas categorias de pessoas de fornecer instalações residenciais para uso de outros cidadãos.

De acordo com art. 11 do LCD, a proteção do direito à moradia violado é realizada pelo tribunal de acordo com a competência dos casos estabelecida pela legislação processual. A proteção do direito à moradia na ordem administrativa é realizada apenas nos casos previstos pelo LCD, outra lei federal. Uma decisão administrativa pode ser contestada em tribunal.

A proteção do direito à moradia é realizada por:

▪ reconhecimento da legislação habitacional;

▪ restabelecimento da situação que existia antes da violação do direito à habitação e supressão de acções que violem este direito ou criem ameaça da sua violação;

▪ reconhecimento pelo tribunal como inválido, no todo ou em parte, de um ato jurídico normativo de um órgão estadual ou órgão do governo local que viole o direito à moradia e contradiga o Código de Habitação ou uma lei federal adotada de acordo com o Código de Habitação, outro ato jurídico normativo que é maior do que o ato jurídico normativo especificado do órgão estadual ou órgão governo local, força legal;

▪ não aplicação de tal ato jurídico normativo pelo tribunal;

▪ cessação ou alteração da relação jurídica habitacional;

▪ de outras formas previstas no Código de Habitação e outras leis federais.

Uma das principais obrigações de habitação dos cidadãos é o uso de instalações residenciais para o fim a que se destinam. Conforme consta no art. 17 complexo residencial, instalações residenciais são destinadas aos cidadãos. É permitida a utilização de uma habitação para a realização de atividades profissionais ou empresariais individuais por cidadãos que nela residam legalmente, desde que tal não viole os direitos e interesses legítimos de outros cidadãos, bem como os requisitos que a habitação deve cumprir.

De acordo com a legislação habitacional (parte 3 do artigo 17.º da LC), não é permitido colocar a produção industrial em instalações residenciais. A legislação civil (artigo 3.º, 288.º do Código Civil) proíbe a colocação da produção industrial em edifícios de habitação, pelo que é inaceitável a disponibilização de instalações não residenciais situadas em edifícios de habitação para necessidades de natureza industrial.

A utilização de instalações residenciais é realizada tendo em conta a observância dos direitos e interesses legítimos dos cidadãos que habitam nestas instalações, vizinhos, requisitos de segurança contra incêndio, requisitos sanitários e higiénicos, ambientais e outros legais, bem como de acordo com as regras para o uso de instalações residenciais aprovadas pelo governo da Federação Russa.

Os deveres das pessoas que utilizam instalações residenciais incluem também garantir a segurança das instalações residenciais e mantê-las em boas condições (parte 4 do artigo 30, n. Código Civil).

O artigo 20.º da LC prevê o controlo estatal sobre o uso e conservação do parque habitacional, independentemente da sua forma de propriedade, bem como o cumprimento das instalações residenciais e dos serviços públicos com os requisitos estabelecidos. Esse controle é realizado por órgãos executivos federais autorizados, autoridades estaduais das entidades constituintes da Federação Russa, de acordo com a lei federal e outros atos legais regulatórios da Federação Russa.

Ao contrário da legislação anterior, o Código Civil previa a responsabilidade dos proprietários pelo uso de imóveis residenciais para outros fins ou em violação dos direitos e liberdades dos vizinhos. De acordo com art. 293 do Código Civil, se o proprietário de uma habitação a utilizar para outros fins ou violar sistematicamente os direitos e interesses dos vizinhos, o governo local pode alertar o proprietário para a necessidade de eliminar as violações. Nos casos em que, apesar da advertência, o proprietário continue a violar os direitos e interesses dos vizinhos ou a utilizar o imóvel residencial para outros fins, o tribunal, a pedido da autarquia, pode decidir vender esse imóvel residencial em hasta pública com pagamento ao proprietário do produto da venda para dedução das despesas de execução da sentença.

A lei previa ainda, como último recurso, a possibilidade de extinção semelhante do direito do proprietário à habitação nos casos de má gestão da habitação, que implique a sua destruição. Esta medida pode ser aplicada judicialmente após a atribuição de um prazo razoável ao proprietário para reparar as instalações.

As responsabilidades dos proprietários podem incluir o seu seguro. Este seguro pode ser realizado para garantir a indemnização de perdas associadas à perda (destruição) ou danos em instalações residenciais, nos termos da lei (artigo 21.º da LC RF).

1.4. Assistência dos órgãos de governo autônomo estadual e local aos cidadãos no exercício do direito à moradia

Atualmente, medidas destinadas a resolver o problema habitacional na Rússia estão sendo implementadas no âmbito do programa federal de metas “Habitação” para 2002-2010, aprovado pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 17.09.2001 de setembro de 675 nº XNUMX.

O principal objetivo do programa é uma solução abrangente para o problema da transição para o funcionamento e desenvolvimento sustentável do setor da habitação, garantindo a disponibilidade de habitação para os cidadãos, condições de vida seguras e confortáveis ​​na mesma.

As principais tarefas na fase atual são:

▪ criar condições para o desenvolvimento dos sectores da habitação e da habitação e dos serviços comunitários da economia e aumentar o nível de oferta habitacional à população através do aumento do volume de construção de habitação e do desenvolvimento das instituições financeiras e de crédito do mercado imobiliário;

▪ criar condições para adequar o parque habitacional e as infra-estruturas comunitárias a padrões de qualidade que garantam condições de vida confortáveis;

▪ assegurar a disponibilidade de habitação e serviços públicos de acordo com a procura efectiva dos cidadãos e as normas para o fornecimento de instalações residenciais.

Conforme indicado neste programa, as novas condições legais criam as bases para a implementação das metas estabelecidas na prática e exigem ações coordenadas em larga escala em todos os níveis do poder estatal e autogoverno local e a implementação de medidas de caráter regulatório, administrativo e , natureza organizacional e orçamental.

A gravidade dos problemas no setor habitacional e a importância de sua solução para o desenvolvimento socioeconômico da Federação Russa exigem a implementação de um conjunto de medidas no âmbito do projeto nacional prioritário "Habitação acessível e confortável para os cidadãos da Rússia ".

A inclusão da tarefa de formar um mercado de habitação popular e de garantir condições de vida confortáveis ​​entre os projetos nacionais prioritários, juntamente com o desenvolvimento da educação e da saúde, determina a orientação social de uma nova etapa de transformação econômica do país. Uma oportunidade real de obtenção de habitação digna para grupos significativos da população contribuirá para a revitalização da sua atividade económica, e uma definição clara dos grupos a que a sociedade está obrigada a satisfazer as suas necessidades habitacionais ajudará a ultrapassar as atitudes de dependência de uma parte significativa da população do país.

Como resultado da implementação do projeto nacional prioritário "Habitação Acessível e Confortável para os Cidadãos da Rússia", deve ser formado um modelo para fornecer moradia para os principais grupos da população, resultados significativos foram alcançados na melhoria das condições de vida dos cidadãos da Federação Russa.

A segunda fase de implementação do programa (2006-2010) prevê a continuação das reformas no sector da habitação, bem como a implementação de um conjunto de medidas no âmbito do projecto nacional prioritário "Habitação Acessível e Confortável para os Cidadãos de Rússia".

Os cidadãos na construção ou compra de habitação têm direito a receber indemnizações (subsídios), empréstimos preferenciais, empréstimos da forma prescrita. Decreto do Presidente da Federação Russa de 24.12.1993 de dezembro de 2281 nº XNUMX "Sobre o desenvolvimento e implementação de formas de investimento fora do orçamento no setor de habitação", em particular, prevê medidas para organizar uma hipoteca e outro sistema de empréstimos à população na construção, reconstrução e aquisição de habitação nos níveis federal, regional e local, incluindo a formação de fundos regionais e locais para o desenvolvimento da construção habitacional para utilizar os fundos desses fundos para a construção de habitação social, o pagamento de indemnizações (subsídios) aos pobres e outros grupos da população para custear a construção, compra e manutenção de habitação. Este decreto instruiu o Governo da Federação Russa, juntamente com o Banco Central da Federação Russa, a aprovar o Regulamento sobre empréstimos à habitação, e também previa a criação de um órgão estatal especial - a Agência Federal de Crédito Hipotecário à Habitação (atualmente existe é uma OJSC "Agência de Crédito à Habitação" e foram criadas OJSCs semelhantes nas entidades constituintes do RF).

Para implementar as medidas planejadas, o Presidente da Federação Russa em junho de 1994 emitiu simultaneamente três decretos, cujo objetivo era auxiliar os cidadãos na construção (reconstrução) e compra de moradias, expandir os fundos da população e outros não fontes orçamentárias de financiamento no setor habitacional e protegê-los da inflação, além de criar condições para fornecer moradia aos cidadãos da Federação Russa.

O Decreto Presidencial nº 10.06.1994, de 1180 de junho de XNUMX "Sobre o Crédito Habitação" define o procedimento geral de concessão de crédito e apoio financeiro à população na solução do problema habitacional quando os cidadãos utilizam recursos próprios. O Regulamento sobre Empréstimos à Habitação aprovado por este Decreto estabelece o procedimento para concessão de empréstimos por bancos no território da Federação Russa a pessoas jurídicas e pessoas físicas para a construção (reconstrução) de moradias, melhoria de terrenos, bem como para a compra de habitação, sujeito a penhor de bens imóveis (hipoteca).

De acordo com este Regulamento, ao conceder crédito à construção (reconstrução) ou à compra de habitação, o banco pode conceder três tipos de crédito à habitação:

1) empréstimo de curto ou longo prazo concedido a pessoas jurídicas e pessoas físicas para aquisição e desenvolvimento de terrenos para futura construção de moradias (empréstimo de terrenos);

2) empréstimo de curto prazo para construção (reconstrução) de moradia, concedido a pessoas jurídicas e pessoas físicas para financiamento de obras (empréstimo de construção);

3) empréstimo de longo prazo concedido a pessoas físicas e jurídicas para aquisição de habitação (empréstimo para aquisição de habitação).

O regulamento define os princípios básicos que devem ser observados na concessão de crédito à habitação: utilização orientada, segurança, urgência, pagamento, reembolso do empréstimo.

Os principais documentos que determinam a relação entre o banco e o mutuário ao conceder um empréstimo são um contrato de empréstimo e um contrato de penhor (hipoteca).

O Decreto do Governo da Federação Russa de 11.01.2000 No. 28 "Sobre Medidas para Desenvolver o Sistema de Crédito Hipotecário na Federação Russa" aprovou o Conceito para o Desenvolvimento do Sistema de Crédito Hipotecário na Federação Russa, de acordo com qual a formação de um sistema de crédito hipotecário foi reconhecida como uma das áreas prioritárias dos políticos da habitação do estado. O conceito inclui uma descrição detalhada da formação de um sistema de crédito à habitação de longo prazo, bem como o mecanismo organizativo e económico de captação de recursos de crédito nesta área. Em particular, dispõe que:

▪ os empréstimos hipotecários à habitação de longo prazo são concedidos por um período de três anos ou mais (o ideal nesta fase é de 10 a 15 anos);

▪ o valor do empréstimo não ultrapassa 60-70% do valor de mercado da habitação adquirida, que é objecto de garantia;

▪ o mutuário é obrigado a fazer um pagamento inicial para pagar a habitação, geralmente no valor de 30-40% do seu custo a partir dos seus próprios fundos;

▪ o empréstimo e os juros sobre ele são pagos na forma de pagamentos mensais;

▪ o pagamento mensal do empréstimo não deve exceder 30-35% do rendimento total do mutuário no período de faturação correspondente. Ao avaliar a probabilidade de reembolso do empréstimo, o credor utiliza informações oficialmente confirmadas sobre o rendimento atual do mutuário;

▪ o mutuário e todos os membros adultos da sua família dão consentimento autenticado para a liberação das instalações residenciais adquiridas com fundos de empréstimo e hipotecadas em caso de execução hipotecária.

Decreto do Presidente da Federação Russa de 10.06.1994 de junho de 1182 nº XNUMX "Sobre a emissão e circulação de certificados de habitação" estabelece que as pessoas jurídicas que têm direitos de cliente na construção de edifícios residenciais, um terreno alocado de acordo com o procedimento estabelecido para a construção de moradias e a documentação do projeto para a construção de moradias, têm o direito de atrair recursos financeiros de cidadãos da Federação Russa usando certificados de moradia.

De acordo com o Regulamento de emissão e circulação de títulos de habitação, aprovado por este Decreto, os títulos de habitação são um tipo especial de obrigações com valor nominal indexado, atestando o direito do seu proprietário à aquisição de apartamento (apartamentos) sujeito à aquisição de um pacote de certificados de habitação, bem como receber do emitente, a pedido, o valor nominal indexado do certificado de habitação.

Os certificados de habitação são emitidos e distribuídos de acordo com as regras estabelecidas pela legislação da Federação Russa para a emissão e circulação de valores mobiliários, levando em consideração os requisitos previstos no regulamento acima.

Uma característica importante dos certificados de habitação é que apenas esses certificados de habitação são permitidos para emissão e circulação no território da Federação Russa, cujo prospecto foi aprovado no registro estadual no Ministério das Finanças da Rússia ou em suas autoridades locais e as emissões foram recebidas um número de registro estadual na forma prescrita. Em caso de violação deste requisito, a emissão de certificados de habitação é ilegal e inválida.

O regulamento define o procedimento de registo de um prospecto para emissão de certificados de habitação, os motivos de recusa nele contidos, bem como o procedimento para realizar transações com certificados de habitação.

O emitente de certificados de habitação tem em seu próprio nome as obrigações decorrentes dos mesmos para com os titulares de certificados de habitação.

Além disso, atualmente, os certificados de moradia são emitidos de acordo com o subprograma "Cumprimento das obrigações estaduais de fornecer moradia para categorias de cidadãos estabelecidas pela legislação federal" do programa federal de metas "Habitação" para 2002-2010, aprovado pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 31.12.2005 de dezembro de 865 No. XNUMX . Tem por finalidade fornecer alojamento para militares, funcionários de corregedorias passíveis de demissão do serviço militar (serviço), e pessoas a eles equiparadas, bem como outras categorias de cidadãos definidas por este subprograma. Para tanto, o subprograma prevê a utilização de recursos do orçamento federal para fornecer aos cidadãos das categorias nele previstas subsídios para aquisição de moradia. A participação neste subprograma é voluntária. O efeito deste subprograma aplica-se aos militares, funcionários de corregedorias e outras categorias de pessoas nele estabelecidas, servindo nos órgãos e instituições do Estado competentes, cuja duração total do serviço em termos de calendário é de 10 anos ou mais (com algumas exceções). Para exercer o seu direito de receber um subsídio, as pessoas acima, bem como outras categorias de cidadãos especificadas no subprograma, recebem certificados estaduais de habitação, cuja emissão e venda é atualmente realizada de acordo com as Regras aprovadas pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 21.03.2006 de março de 153 nº XNUMX. O certificado recebido é entregue pelo seu titular ao banco para celebrar um contrato de conta bancária e abrir uma conta bancária destinada ao crédito da subvenção. Os fundos pessoais ou emprestados (crédito) de um cidadão participante do subprograma também podem ser creditados nessa conta. A seleção dos bancos participantes da implementação do subprograma é feita de forma competitiva. As condições da competição são determinadas pelo cliente estatal do subprograma de acordo com o Ministério das Finanças da Rússia. Cidadãos - os participantes do subprograma podem adquirir no mercado imobiliário de pessoas físicas e (ou) pessoas jurídicas (uma ou mais) instalações residenciais (instalações residenciais), incluindo uma casa residencial individual (parte da casa), que atenda aos requisitos sanitários e requisitos técnicos, paisagísticos em relação às condições do assentamento escolhido para residência permanente, inclusive em áreas rurais (incluindo dependências), tanto com subsídio quanto com envolvimento adicional de recursos próprios ou emprestados (crédito). O titular do certificado, após a celebração do contrato de conta bancária, durante o período da sua validade, determinado em função do prazo de validade do certificado, apresenta o contrato de conta bancária, o contrato de habitação e o(s) certificado(s) de registro estadual de direitos de propriedade para o banco no local de compra da habitação para pagar a habitação adquirida para a(s) habitação(s).

Além do subprograma acima mencionado, está em vigor a Lei Federal de 20.08.2004 de agosto de 117 nº 1-FZ “Sobre o sistema de poupança e hipoteca de moradia para militares”, segundo a qual os oficiais que celebraram o primeiro contrato de serviço militar após 2005º de janeiro de 1, subtenentes e aspirantes, cuja duração total do serviço militar sob contrato será de três anos a partir de 2005º de janeiro de 1, bem como sargentos e capatazes, soldados e marinheiros que celebraram segundo contrato para o serviço militar não antes de 2005º de janeiro de XNUMX e que manifestaram o desejo de fazê-lo, são participantes do sistema de poupança e hipoteca, segundo o qual é aberta uma conta poupança pessoal para cada militar. A poupança habitacional contabilizada nesta conta é formada pelas seguintes fontes:

1) contribuições de poupança do orçamento federal;

2) rendimentos provenientes da aplicação de poupanças em habitação;

3) outras receitas não proibidas pela legislação da Federação Russa. O direito de utilização das poupanças contabilizadas em conta poupança pessoal surge na presença das circunstâncias previstas no art. 10 desta Lei Federal (a duração total do serviço militar é igual ou superior a 20 anos; demissão de militar cuja duração total do serviço seja de dez anos ou mais pelos motivos especificados na referida Lei Federal, etc.). Além disso, cada participante do sistema de poupança-hipoteca, pelo menos três anos após a sua inclusão no sistema de poupança-hipoteca, tem o direito de celebrar um contrato de empréstimo à habitação direcionado com o órgão federal autorizado para efeitos de:

1) aquisição de imóveis residenciais garantidos pelos imóveis residenciais adquiridos;

2) reembolso do adiantamento após o recebimento de um crédito hipotecário (empréstimo) e (ou) reembolso das obrigações decorrentes de tal crédito (empréstimo). O crédito à habitação direcionado é concedido para o período do participante do regime cumulativo hipotecário do serviço militar e é sem juros durante esse período. No entanto, o tamanho do empréstimo à habitação direcionado não pode exceder o valor real dos fundos acumulados no momento em que é concedido na conta de poupança pessoal de um militar.

Decreto do Presidente da Federação Russa de 10.06.1994 de junho de 1181 No. XNUMX "Sobre Medidas para Garantir a Conclusão de Edifícios Residenciais Inacabados" visa reduzir o custo de manutenção de edifícios residenciais inacabados e garantir sua conclusão e comissionamento. Este Decreto aprovou o Regulamento sobre o procedimento de transmissão para conclusão de construção e venda de edifícios de habitação inacabados, nos termos do qual a organização e realização de concursos de investimento ou comerciais para a transmissão para conclusão de construção e venda de obras inacabadas pela falta de financiamento de edifícios residenciais, constituídos por imóveis federais, inclusive aqueles sob jurisdição de empreendimentos e pela gestão operacional de instituições financiadas pelo orçamento federal, com exceção de instalações para conjuntos residenciais juvenis.

A par da deterioração da situação demográfica do país, tem sido dada recentemente uma grande atenção à garantia de um aumento da taxa de natalidade, o que exige, em particular, a criação de condições normais de vida para as famílias jovens. Continuam a ser desenvolvidas atividades relevantes no âmbito do subprograma "Fornecer habitação para famílias jovens" do programa federal alvo "Habitação" para 2002-2010, cuja segunda fase de implementação (2006-2010) teve início em 1º de janeiro de 2006. Em De acordo com este subprograma, as famílias jovens Aos reconhecidos como carentes de instalações residenciais são concedidos subsídios para a aquisição de habitação a expensas de fundos orçamentais, incluindo para o reembolso da entrada aquando da obtenção de um crédito à habitação ou de um empréstimo para a compra de habitação ou a construção de uma casa residencial individual. Um participante do subprograma pode ser uma família jovem, cuja idade dos cônjuges não exceda 30 anos, ou uma família incompleta composta por um pai jovem, cuja idade não exceda 30 anos, e um ou mais filhos e necessitados de melhores condições de vida. O valor do subsídio é de pelo menos 35% do custo médio da habitação, determinado de acordo com os requisitos do subprograma (incluindo 10% do orçamento federal e pelo menos 25% dos orçamentos das entidades constituintes da Federação Russa e orçamentos locais), - para famílias jovens sem filhos, bem como pelo menos 40% do custo médio da habitação, determinado de acordo com os requisitos do subprograma (incluindo 10% - às custas do orçamento federal e pelo menos 30% - às custas dos orçamentos das entidades constituintes da Federação Russa e orçamentos locais), - para famílias jovens com um ou mais filhos. Além disso, as entidades constituintes da Federação Russa que participam da implementação do subprograma fornecem adicionalmente a uma jovem família participante do subprograma um subsídio no valor de pelo menos 5% do custo médio da moradia no nascimento (adoção) de um filho para reembolsar parte da hipoteca ou empréstimo à habitação ou compensar os fundos próprios da jovem família para a aquisição de habitação ou a construção de habitação individual. A condição para receber um subsídio é que a jovem família tenha fundos adicionais - seus próprios fundos ou fundos de um empréstimo hipotecário ou empréstimo necessário para pagar a moradia adquirida. À medida que o sistema de seguro para empréstimos hipotecários habitacionais se desenvolve, a possibilidade de apoiar famílias jovens às custas do orçamento federal, os orçamentos das entidades constituintes da Federação Russa e os orçamentos locais no pagamento de prêmios de seguro para esse tipo de seguro voluntário serão adicionalmente considerado, o que reduzirá o valor do adiantamento quando as famílias jovens receberem empréstimos hipotecários até 5-10% do custo da habitação. O procedimento para fornecer subsídios às famílias jovens para a compra de moradias, incluindo o pagamento de um adiantamento ao obter um empréstimo ou empréstimo hipotecário, é estabelecido pelo governo da Federação Russa.

Um passo importante para resolver o problema da habitação foi a adoção de um pacote legislativo composto por 26 leis federais que regulam a habitação e as relações relacionadas, que foram assinadas pelo Presidente da Federação Russa em agosto e dezembro de 2004. Essas leis incluem o ZhK, o Município Código de Planejamento, a Lei Federal "Sobre o sistema de hipoteca cumulativa de provisão de habitação para militares", a Lei de Históricos de Crédito, a Lei de Participação na Construção Compartilhada, a Lei de Cooperativas, Lei Federal No. leis. Regulam uma gama muito ampla de questões relacionadas com o problema da habitação dos cidadãos; tendo em conta as mudanças ocorridas na esfera sócio-económica da vida no nosso país nos últimos anos.

As entidades constituintes da Federação Russa também adotam suas próprias leis e outros atos legais reguladores que preveem o pagamento de compensações (subsídios) aos cidadãos pela construção e compra de moradias e outros tipos de assistência estatal e assistência a eles no setor de habitação. As autoridades estatais e as autarquias locais prestam assistência e apoio aos cidadãos de forma direta e indireta.

O apoio orçamental direto aos cidadãos e entidades jurídicas (habitação, cooperativas de construção de habitação, associações de proprietários, outras associações de proprietários) é realizado pelas autoridades públicas com o objetivo de melhorar as condições de vida dos cidadãos através de:

1) assistência direcionada aos cidadãos na aquisição e construção de habitação;

2) financiamento da construção de moradias estaduais e municipais destinadas aos necessitados;

3) atribuição de subsídios à manutenção, conservação, reparação, exploração do parque habitacional, bem como à prestação de serviços públicos.

As formas indiretas de incentivos estatais contribuem para a criação de condições econômicas que determinam o desenvolvimento efetivo do mercado imobiliário, o que estimula a aplicação de recursos de cidadãos e pessoas jurídicas no setor habitacional.

As medidas destinadas a aumentar estes investimentos incluem a concessão de incentivos aos bancos comerciais que emitem empréstimos hipotecários de longo prazo aos cidadãos para a aquisição de habitação, a emissão de empréstimos municipais à habitação e outras formas de incentivos.

Ao prestar assistência aos cidadãos na resolução do problema habitacional, os governos estaduais e locais criam as condições necessárias para a construção de moradias. De grande importância neste caso é a regulamentação do procedimento de cedência de terrenos para essa construção. Conforme previsto na Parte 1 do art. 35 do Código do Urbanismo, em decorrência do zoneamento urbanístico, podem ser determinadas zonas residenciais, que podem incluir áreas para edifícios residenciais:

1) indivíduo;

2) baixo crescimento;

3) cintura média;

4) vários andares;

5) outros tipos. Os edifícios residenciais também podem ser incluídos na lista de projetos de construção de capital permitidos para colocação em zonas públicas e comerciais (Partes 2 e 6 do Artigo 35).

A legislação fundiária vigente contém normas que asseguram a disponibilização de terrenos para construção de moradias. Em particular, o parágrafo 4º do art. 28 do Código de Terras prevê a inadmissibilidade da recusa de concessão de propriedade de cidadãos e pessoas jurídicas de terrenos de propriedade estadual ou municipal para construção, salvo nos casos:

▪ retirada de circulação de terrenos;

▪ a proibição da privatização de terrenos estabelecida por lei federal;

▪ reserva de terrenos para necessidades estaduais ou municipais.

Não é permitido recusar a propriedade de cidadãos e pessoas jurídicas de terrenos de circulação limitada e de propriedade estadual ou municipal, se a lei federal permitir que sejam transferidos para a propriedade de cidadãos e pessoas jurídicas.

De acordo com a Lei Federal de 29.12.2004 de dezembro de 191 No. 30.1-FZ "Sobre a promulgação do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa", a LC foi complementada pelo art. XNUMX, segundo o qual os lotes separados para construção de moradias são fornecidos em duas formas: propriedade ou arrendamento. Simultaneamente, a disponibilização de terrenos para este efeito é simplificada, uma vez que não é necessária a aprovação prévia da localização da instalação.

Quando se prevê um terreno para construção de habitação, é obrigatória a realização de leilão para a venda do terreno ou para a venda do direito à celebração de contrato de arrendamento do terreno. O procedimento para a realização de tal leilão é determinado pelo art. 38.1 incluído na LC pela mesma Lei Federal. Um contrato direto de venda ou arrendamento de um terreno com uma pessoa que apresentou um pedido para sua prestação só é concluído se o leilão for declarado inválido pelo fato de menos de dois participantes terem participado. A realização destes leilões em maior medida garantirá o uso adequado dos terrenos previstos para a construção de habitações.

Um efeito estimulador na oferta de terrenos para construção de moradias pretende ser proporcionado por uma nova norma incluída no BC pela Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 111. terrenos próprios situados nos limites dos municípios e destinados à construção de habitação (parágrafo 60º deste artigo).

Como regra geral, a preparação da documentação do projeto é necessária para a execução da construção. No entanto, de acordo com a Parte 3 do art. 48 do Código de Urbanismo, não é necessária a preparação dessa documentação durante a construção, reconstrução, revisão de objetos de construção de habitação individual (edifícios residenciais isolados com não mais de três andares, destinados a uma família). O promotor, por sua própria iniciativa, tem o direito de garantir a preparação da documentação do projeto em relação aos objetos de construção de habitação individual. A construção, reconstrução de objetos de construção de habitação, bem como a sua revisão, se durante a sua execução forem afetadas as características estruturais e outras de fiabilidade e segurança de tais objetos, é realizada com base em licença de construção (parte 2 do artigo 51.º ).

Para emitir uma licença de construção, é necessário apresentar um plano de urbanismo para o terreno. Note-se que no caso de uma pessoa singular ou colectiva se candidatar a uma autarquia local com um pedido de emissão de um plano de urbanismo para um terreno, não é necessário realizar os procedimentos previstos nas Partes 1- 16 do art. 46 do Código de Urbanismo. Nesses casos, a autarquia local fornece ao requerente um plano urbanístico do terreno sem cobrança de taxa (parte 17 do artigo 46.º).

Uma gama limitada de documentos é anexada a um pedido de emissão de licença de construção para fins de construção, reconstrução, revisão de uma instalação de construção de habitação individual. Tais documentos são:

1) documentos de título do terreno;

2) plano urbanístico do terreno;

3) um esquema de organização do planejamento do terreno com a designação da localização do objeto de construção da habitação individual (parte 9 do artigo 51).

Para além da disponibilização de um plano urbanístico de um terreno a pedido de uma pessoa singular ou colectiva, a emissão do alvará de construção é efectuada sem cobrança de taxa (parte 15 do artigo 51.º).

Uma licença de construção é emitida por um período estipulado pelo projeto para organizar a construção de uma instalação de construção de capital. A licença para construção de habitação individual é emitida por dez anos (parte 19 do artigo 51).

A presença na nova legislação urbanística das normas acima simplifica a solução de questões administrativas relacionadas à execução de obras de construção, reconstrução, reforma de instalações de construção habitacional, e reduz o custo da solução dessas questões.

A crescente difusão das vendas de habitação a prestações e com longos prazos de pagamento tem suscitado o problema do reembolso dos fundos investidos na construção de habitação. Uma forma de resolver este problema é emitir títulos garantidos por hipotecas. A primeira lei especial adoptada nesta área foi a Lei dos Valores Mobiliários Garantidos por Hipotecas. De acordo com o art. 2º da Lei, foram emitidos dois tipos de títulos hipotecários:

1) títulos garantidos por hipotecas;

2) certificados de participação hipotecária. A Lei Federal nº 29.12.2004-FZ de 193 de dezembro de XNUMX “Sobre Emendas à Lei Federal “Sobre Títulos Baseados em Hipotecas”” identifica especificamente este tipo de títulos como títulos imobiliários garantidos por hipotecas, que são um tipo de títulos garantidos por hipotecas.

Um título de habitação garantido por hipoteca é um título garantido por hipoteca que inclui apenas direitos de reivindicação garantidos por um penhor de instalações residenciais. As relações decorrentes da emissão destas obrigações estão sujeitas às regras gerais que regem as relações decorrentes da emissão de obrigações hipotecárias, com as excepções previstas na lei.

De acordo com a nova regra incluída no par. 2 horas 3 colheres de sopa. 3º da Lei de Títulos Hipotecários Lei Federal nº 29.12.2004-FZ de 193 de dezembro de 80, a cobertura hipotecária de títulos imobiliários habitacionais não pode incluir créditos garantidos por penhor de bens imóveis cuja construção não tenha sido concluída. Esta regra aumenta a fiabilidade da cobertura hipotecária dos títulos de habitação com essa cobertura e protege os interesses dos adquirentes deste tipo de títulos garantidos por hipotecas. O montante (montante) dos créditos hipotecários que constituam a cobertura hipotecária das obrigações não pode ser inferior a 1% do valor nominal total das obrigações (Parte 13, artigo XNUMX.º).

A emissão de obrigações garantidas por hipotecas só pode ser realizada por agentes hipotecários e instituições de crédito. De acordo com o parágrafo 2º do art. 102 do Código Civil, a sociedade por ações tem o direito de emitir títulos em valor não superior ao valor do capital autorizado ou ao valor da garantia prestada para esses fins por terceiros, após integralização do capital autorizado. Na falta de garantias, a emissão de obrigações não é permitida antes do terceiro ano de existência da sociedade por ações e sujeita à devida aprovação até esta altura dos dois balanços anuais da sociedade. No entanto, a Lei Federal nº 29.12.2004-FZ de 192 de dezembro de 2 “Sobre Emendas a Certos Atos Legislativos da Federação Russa em Conexão com a Adoção da Lei Federal “Sobre Valores Mobiliários Hipotecários”” introduziu um acréscimo a este parágrafo, de acordo aos quais as restrições especificadas à emissão de obrigações não se aplicam à emissão de obrigações garantidas por hipotecas. De forma semelhante, esta Lei Federal complementou o § 31º do art. 08.02.1998 da Lei Federal de 14/XNUMX/XNUMX nº XNUMX-FZ “Sobre Sociedades de Responsabilidade Limitada”.

Entende-se por agente hipotecário a organização comercial especializada que cumpre o disposto no art. 8º da Lei dos Títulos Hipotecários a requisitos, cujo objecto exclusivo de actividade seja a aquisição de direitos de reclamação sobre créditos (empréstimos) garantidos por hipotecas e (ou) hipotecas, e que, nos termos da Lei, tenha sido concedido o direito de emitir títulos garantidos por hipotecas.

As actividades previstas na lei só podem ser exercidas por agente hipotecário sob a forma de sociedade anónima (n.º 4, parte 1, artigo 8.º da Lei dos Títulos Hipotecários).

Os títulos garantidos por hipotecas podem ser emitidos tanto na forma documental como não documental. Devem assegurar o direito dos seus proprietários a receber juros, cujo montante é determinado pela decisão de emissão de obrigações hipotecárias (Parte 1, artigo 10.º). Os juros dos títulos garantidos por hipotecas devem ser pagos pelo menos uma vez por ano (parte 2, artigo 10).

Um certificado de participação hipotecária é um título registrado que certifica a participação de seu titular no direito de propriedade comum de cobertura hipotecária, o direito de exigir de quem o emitiu a gestão fiduciária adequada da cobertura hipotecária, o direito de receber os fundos recebidos em cumprimento de obrigações, cujos créditos constituam cobertura hipotecária, bem como outros direitos previstos no art. 2.

A emissão de certificados de participação hipotecária só pode ser efetuada por entidades comerciais que tenham licença para gerir fundos de investimento, fundos de investimento mútuo e fundos de pensões não estatais, bem como entidades de crédito (parte 1 do artigo 17.º).

A emissão de certificados de participação hipotecária é a base para o surgimento de uma propriedade de ações ordinárias dos titulares desses certificados para a cobertura hipotecária sob a qual são emitidos, e o estabelecimento de gestão fiduciária de tal cobertura hipotecária. A propriedade compartilhada comum da cobertura hipotecária surge simultaneamente com o estabelecimento da gestão fiduciária desta cobertura hipotecária (Parte 2, Artigo 17).

A lei estabelece um regime especial de partilha comum dos titulares de títulos de participação hipotecária, segundo o qual não é permitida a divisão de bens que constituam cobertura hipotecária e a separação de uma parte em espécie dela. Além disso, é condição do contrato de gestão fiduciária de cobertura hipotecária a recusa de uma pessoa física ou jurídica de exercer o direito de preferência para adquirir uma participação no direito de propriedade compartilhada do imóvel constitutivo da cobertura hipotecária. Neste caso, extingue-se o direito correspondente (parte 2 do artigo 18.º).

Cada certificado de participação hipotecária certifica o mesmo âmbito de direitos, incluindo a mesma participação na titularidade comum da cobertura hipotecária. Tal certificado é um título não documental sem valor nominal. Os certificados de participação hipotecária circulam livremente, inclusive por meio de organizadores de negócios no mercado de valores mobiliários.

A emissão de títulos lastreados em hipotecas proporciona atração adicional de recursos de pessoas físicas e jurídicas para a construção de moradias e, assim, contribui para a solução do problema habitacional.

A construção de moradias é cara e, portanto, em muitos casos é realizada com recursos emprestados. Ao mesmo tempo, os credores devem estar confiantes de que o mutuário cumprirá adequadamente as suas obrigações. Até certo ponto, a Lei dos Históricos de Crédito adoptada em 2004 deverá contribuir para a criação dessa confiança. De acordo com o parágrafo 1º do art. 3º, entende-se por histórico de crédito a informação cuja composição é determinada por esta Lei e que caracteriza o cumprimento pelo mutuário de suas obrigações nos termos dos contratos de empréstimo (crédito) e fica armazenada no bureau de histórico de crédito. O histórico de crédito consiste em três partes:

1) título;

2) principal;

3) adicional (fechado).

A parte do título contém informações sobre o assunto do histórico de crédito - o mutuário (pessoa física ou jurídica).

A parte principal contém os especificados no art. 4 informações sobre o mutuário e informações sobre a obrigação do mutuário (para cada entrada no histórico de crédito). Aqui, em particular, deve haver informações sobre o valor da obrigação do mutuário na data de conclusão do contrato de empréstimo (crédito), o prazo para cumprir a obrigação integralmente, o prazo para pagar juros de acordo com o empréstimo ( contrato de crédito), a data e o valor do efetivo cumprimento das obrigações do mutuário em valores completos e (ou) incompletos, no reembolso de um empréstimo (crédito) à custa de garantia no caso de o mutuário não cumprir suas obrigações ao abrigo do acordo; sobre os factos a considerar pelo tribunal de litígios ao abrigo do contrato de empréstimo (crédito) e o conteúdo das partes resolutivas dos atos judiciais que entraram em vigor, com exceção das informações especificadas na parte adicional (fechada) do crédito história.

A parte adicional (fechada) do histórico de crédito contém informações sobre a origem da formação do histórico de crédito e seus usuários.

O Credit History Bureau é uma entidade legal registrada de acordo com a legislação da Federação Russa e que presta serviços de acordo com a Lei de Históricos de Crédito para a formação, processamento e armazenamento de históricos de crédito, bem como para o fornecimento de relatórios de crédito e serviços relacionados. Um requisito obrigatório para uma agência de histórico de crédito é que ela tenha licença para realizar atividades de proteção técnica de informações confidenciais. O órgão executivo federal autorizado a exercer as funções de controle e supervisão das atividades das agências de histórico de crédito (atualmente Serviço Federal de Mercados Financeiros) mantém o registro estadual das agências de histórico de crédito. Os motivos para a recusa de inscrição sobre uma pessoa jurídica neste registro estão previstos na parte 7 do art. quinze.

A fonte da formação de um histórico de crédito é uma organização que é credora (credora) sob um contrato de empréstimo (crédito) e envia as informações incluídas no histórico de crédito ao departamento de histórico de crédito. Esta informação é fornecida com base num acordo sobre a prestação de serviços de informação (parte 1, artigo 5º). A fonte de formação do histórico de crédito fornece informações às agências de histórico de crédito somente se houver um consentimento por escrito ou documentado do mutuário. O consentimento do mutuário para o envio de informações à agência de crédito pode ser obtido de qualquer forma que permita determinar inequivocamente se tal consentimento foi obtido (parte 4, artigo 5).

De acordo com a Parte 3 do art. 5º as instituições de crédito são obrigadas a fornecer toda a informação disponível conforme definido no art. 4, em relação a todos os mutuários que concordaram em submetê-lo, na ordem acima, a pelo menos uma agência de histórico de crédito incluída no registro estadual de agências de histórico de crédito.

Um empresário individual ou uma entidade legal que recebeu um consentimento por escrito ou documentado do sujeito do histórico de crédito para receber um relatório de crédito para concluir um contrato de empréstimo (crédito) pode atuar como usuário de um histórico de crédito. Um relatório de crédito é um documento que contém informações que fazem parte de um histórico de crédito e que o bureau de histórico de crédito fornece a pedido do usuário do histórico de crédito e de outras pessoas habilitadas a receber essas informações de acordo com a Lei de Histórico de Crédito. Ao mesmo tempo, o usuário do histórico de crédito não recebe informações que constituam sua parte adicional (fechada). O relatório de crédito é fornecido ao usuário do histórico de crédito com base em um acordo com a agência de crédito sobre a prestação de serviços de informação.

Além do usuário do histórico de crédito, o relatório de crédito pode ser fornecido, mediante solicitação, ao próprio sujeito do histórico de crédito para familiarização com o mesmo. Além disso, a parte do título do relatório de crédito é submetida ao Catálogo Central de Históricos de Crédito. Uma parte adicional (fechada) do histórico de crédito é submetida ao tribunal (juiz) em um processo criminal sob seu processo e, se o promotor concordar, aos órgãos de investigação preliminar em um processo criminal iniciado em seu processo.

O catálogo central de históricos de crédito é criado pelo Banco da Rússia. Este catálogo armazena informações que compõem as partes de títulos de históricos de crédito mantidos por agências de histórico de crédito no território da Federação Russa, informações sobre quais agências de histórico de crédito armazenam históricos de crédito correspondentes às partes de título especificadas, bem como códigos de assuntos de crédito históricos ou informações que permitem determinar a exatidão do código apresentado (inserido, contido na solicitação) do assunto do histórico de crédito. O catálogo central de históricos de crédito fornece informações sobre o departamento de histórico de crédito, que armazena (armazena) o histórico de crédito (históricos de crédito) do sujeito do histórico de crédito, este sujeito do histórico de crédito (históricos de crédito) e usuários do histórico de crédito (históricos de crédito) na forma e da maneira estabelecida pelo Banco da Rússia, gratuitamente.

A recente política estatal no domínio dos impostos e taxas tem contribuído para a criação de condições mais favoráveis ​​à construção de habitação. A Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 104 de agosto de 4 “Sobre Emendas ao Artigo XNUMX da Lei da Federação Russa “Sobre Deveres do Estado”” estabeleceu uma pequena quantia de imposto estadual pago para reconhecimento de firma de contratos de hipoteca nos casos em que tal certificação é previsto em lei:

para a certificação de contratos de hipoteca de imóveis residenciais como garantia para o reembolso de um crédito (empréstimo) concedido para a compra ou construção de um edifício residencial, apartamento - 200 rublos;

para a certificação de contratos de hipoteca de outros imóveis - 0,3% do valor do contrato, mas não mais de 3000 rublos. (à alíquota usual para reconhecimento de firma de contratos, que era de 1,5% do valor do contrato).

A mesma Lei Federal extinguiu o pagamento da taxa estadual para o registro estadual de contrato de penhor de imóvel (contrato de hipoteca) e para a emissão de documento sobre esse registro, bem como para o fornecimento de extrato do registro de registro estadual de um contrato de hipoteca.

Depois que a Lei da Federação Russa "Sobre o Dever do Estado" deixou de ser válida a partir de 1º de janeiro de 2005, de acordo com a Lei Federal de 02.11.2004 de novembro de 127 No. 4-FZ "Sobre alterações às Partes Um e Dois do Código Tributário da Federação Russa e Certos Atos Legislativos da Federação Russa, e também sobre a invalidação de certos atos legislativos (disposições de atos legislativos) da Federação Russa" a questão do valor do imposto estadual pago pelo registro estadual de contratos de hipoteca, com excepção dos contratos de hipoteca de navios e aeronaves, bem como de embarcações de navegação interior, foi igualmente resolvido (sujeito ao n.º 1 do n.º 333.24 do artigo 500.º 2000.º do Código Tributário). Ao mesmo tempo, para o registro estadual de um contrato de hipoteca, inclusive fazendo uma inscrição no Cadastro Único Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele sobre hipoteca como oneração de direitos sobre imóveis, o imposto estadual é pago por pessoas físicas - no valor de 22 rublos, organizações - no valor de 1 rublos. (assinatura 333.33, cláusula XNUMX, artigo XNUMX do Código Tributário).

De acordo com os aditamentos feitos ao n.º 2 do art. 146 e § 3º do art. 149 do Código Tributário, operações de venda de terrenos (partes neles), venda de edifícios residenciais, instalações residenciais, bem como ações neles e a transmissão de uma parte do direito de propriedade comum em um prédio de apartamentos ao vender apartamentos não estão sujeitos ao imposto sobre o valor agregado (consulte a Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 109 de agosto de 146 "Sobre alterações aos artigos 149 e 1 da Parte II do Código Tributário da Federação Russa", que entrou em vigor em 2005º de janeiro de XNUMX).

Anteriormente, os serviços de fornecimento de instalações residenciais no parque habitacional de todas as formas de propriedade estavam isentos do imposto sobre o valor acrescentado (subcláusula 10, inciso 2, artigo 149.º do Código Tributário).

Benefícios fiscais significativos são concedidos para a compra e venda de imóveis residenciais e terrenos. Então, de acordo com o parágrafo. 1 e 2 subp. 1 cláusula 1 art. 220 do Código Tributário (ver Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 112 de agosto de 220 “Sobre alterações aos artigos 224 e 1 da Parte Dois do Código Tributário da Federação Russa”), ao determinar o tamanho da base tributária, o contribuinte tem o direito de receber deduções do imposto predial nos valores por ele recebidos no período de tributação provenientes da venda de casas residenciais, apartamentos, quartos, incluindo imóveis residenciais privatizados, terrenos e participações no imóvel especificado, que eram de propriedade do contribuinte por menos de três anos (anteriormente esse período era de cinco anos), mas não excedendo um total de XNUMX milhão de rublos . Na venda deste imóvel e das participações nele pertencentes ao contribuinte há três anos ou mais, é concedida uma dedução do imposto predial no valor integral recebido pelo contribuinte no momento da sua venda.

Em vez de fazer uso do direito à dedução do imposto predial especificado, o sujeito passivo tem o direito de reduzir o valor dos seus rendimentos tributáveis ​​pelo valor das despesas efetivamente efetuadas e documentadas por ele, associadas ao recebimento desses rendimentos.

O contribuinte tem o direito de receber uma dedução do imposto predial no valor gasto por ele para nova construção ou aquisição no território da Federação Russa de um edifício residencial, apartamento, quarto ou compartilhamento (ações) neles, no valor de despesas realmente incorridas, bem como no valor direcionado ao reembolso de juros sobre empréstimos direcionados (créditos) recebidos de crédito e outras organizações da Federação Russa (e não apenas em empréstimos hipotecários recebidos pelo contribuinte em bancos da Federação Russa, conforme fornecido anteriormente) e realmente gasto por ele em novas construções ou na aquisição de um edifício residencial, apartamento, quarto no território da Federação Russa ou participação(ões) neles.

Aceitação para dedução de despesas para a conclusão e acabamento da casa adquirida ou o acabamento do apartamento adquirido, quarto é possível se o contrato com base no qual tal aquisição foi feita indicar a aquisição de um prédio, apartamento, quarto inacabado (direitos a um apartamento, quarto) sem acabamentos ou participações (partes) nos mesmos.

O valor total desta dedução do imposto predial não pode exceder 1 milhão de rublos. excluindo montantes destinados ao reembolso de juros sobre empréstimos direcionados (créditos) recebidos de crédito e outras organizações da Federação Russa e efetivamente gastos por ele em novas construções ou na aquisição de um edifício residencial, apartamento, quarto ou participação (ações) neles no território da Federação Russa.

Não é permitido voltar a conceder tal dedução do imposto predial a um contribuinte.

Se no período de tributação a dedução do imposto predial não puder ser utilizada integralmente, o seu saldo pode ser transferido para períodos fiscais subsequentes até que seja integralmente utilizado (subcláusula 2, inciso 1, artigo 220.º do Código Tributário).

De acordo com a Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 112 de agosto de 2, dos valores da poupança sobre juros quando os contribuintes recebem recursos emprestados (créditos) superiores aos valores especificados no § 212º do art. 35 do Código Tributário, para o qual é estabelecida uma taxa de imposto aumentada (5%), os rendimentos sob a forma de benefícios materiais recebidos de poupança sobre juros para uso pelos contribuintes de empréstimos direcionados (créditos) recebidos de crédito e outras organizações do Federação Russa e realmente gasto por eles em nova construção ou aquisição no território da Federação Russa de um edifício residencial, apartamento ou parte(s) neles, com base em documentos que confirmam o uso pretendido de tais fundos (parágrafo 2, Cláusula 224ª, artigo XNUMX.º do Código Tributário).

A mesma Lei Federal Art. 224 do Código Tributário é complementado pela cláusula 5, que estabelece quanto aos rendimentos sob a forma de juros de obrigações hipotecárias emitidas antes de 1 de Janeiro de 2007, bem como aos rendimentos dos fundadores de gestão fiduciária de cobertura hipotecária recebidos com base da aquisição de certificados de participação hipotecária emitidos pelo gestor de cobertura hipotecária até 1 de Janeiro de 2007, uma taxa de imposto reduzida (9%).

De acordo com o parágrafo 18, parte 2 do art. 250 do Código Tributário, os rendimentos não operacionais tidos em conta na determinação da base de cálculo do imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas são o montante das contas a pagar (obrigações para com os credores) abatidas por decurso do prazo de prescrição ou por outros motivos, excepto para os casos previstos no inciso. 21 p. 1 art. 251 NK. No entanto, a Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 105 de agosto de 250 "Sobre alterações aos artigos 251 e 1 da Parte II do Código Tributário da Federação Russa" complementou esta cláusula com uma indicação de que suas disposições não se aplicam à baixa de contas pagável por um agente hipotecário na forma de obrigações para com os proprietários de títulos garantidos por hipotecas. Além disso, o § 251º do art. 29 do Código Tributário da mesma Lei Federal suplementado sub. XNUMX, segundo o qual, ao determinar a base tributável especificada, não são considerados os rendimentos na forma de bens, incluindo dinheiro, e (ou) direitos de propriedade recebidos por um agente hipotecário em conexão com suas atividades estatutárias. Assim, os agentes hipotecários, ou seja, as organizações comerciais especializadas, cujo objecto exclusivo da actividade é a aquisição de créditos (empréstimos) garantidos por hipotecas e hipotecas, e aos quais é concedido o direito de emitir obrigações garantidas por hipotecas, bem como os cidadãos que vendem e aqueles que compram habitação são fornecidos com benefícios fiscais significativos.

De acordo com a nova redação do parágrafo 4º do art. 284 do Código Tributário estabelece taxas de imposto reduzidas que devem ser aplicadas na determinação da base de cálculo do imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas nas operações com títulos garantidos por hipotecas. Assim, para os rendimentos sob a forma de juros de obrigações hipotecárias emitidos após 1 de Janeiro de 2007, e os rendimentos dos fundadores de gestão fiduciária de cobertura hipotecária recebidos com base na aquisição de títulos de participação hipotecária emitidos pelo gestor de cobertura hipotecária após 1 de janeiro de 2007, uma taxa de imposto de 15% (com uma taxa geral de imposto de 24%). Os rendimentos de juros sobre títulos garantidos por hipotecas emitidos antes de 1º de janeiro de 2007 e os rendimentos de fundadores de gestão fiduciária de coberturas hipotecárias recebidas com base na aquisição de certificados de participação hipotecária emitidos pelo gerente de coberturas hipotecárias antes de 1º de janeiro de 2007 estão sujeitos a uma taxa de imposto no valor de 9% (ver Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 107 de agosto de 284 "Sobre alterações ao artigo XNUMX da Parte II do Código Tributário da Federação Russa").

A Lei Federal nº 20.08.2004-FZ de 116 de agosto de 8 “Sobre Emendas ao Artigo 3 da Lei da Federação Russa “Sobre Pagamento por Terras”” estabeleceu uma taxa de imposto preferencial para o imposto sobre terras fornecidas a indivíduos para construção de habitação individual ou ocupados por parque habitacional (estadual, municipal, público, cooperativo, individual). O imposto especificado foi cobrado sobre toda a área do terreno no valor de 10% das taxas de imposto predial estabelecidas nas cidades e assentamentos de tipo urbano, mas não inferior a XNUMX rublos. por metro quadrado m.

A partir de 1º de janeiro de 2005, as taxas de imposto relevantes são estabelecidas diretamente pelos atos legais reguladores dos órgãos representativos dos municípios (as leis das cidades federais de Moscou e São Petersburgo) e não podem exceder 0,3% (com uma taxa de imposto total de 1,5%) do valor cadastral dos terrenos a partir de 1 de janeiro do ano em que é o período de tributação, relativamente aos terrenos ocupados pelo parque habitacional e instalações de infraestruturas de engenharia do conjunto habitacional e comunal (com exceção da parte no direito de terreno imputável a bem não relacionado com o parque habitacional e infraestruturas de engenharia de objetos do conjunto habitacional e comunal) ou previstos para construção de habitação (artigos 390.º a 391.º, 394.º do Código Tributário).

1.5. Princípios do direito habitacional

Na esfera das relações habitacionais, como em qualquer outra área de relações públicas regulamentada por lei, opera o princípio da legalidade. A aplicação deste princípio às relações habitacionais tem especificidades próprias. Assim, essas relações são reguladas não apenas pela Constituição e leis federais, como muitas outras relações, mas também por leis e outros atos legais regulatórios das entidades constituintes da Federação Russa. Portanto, para cumprir esse princípio, é necessário cumprir os requisitos não apenas da legislação federal, mas também da legislação das entidades constituintes da Federação Russa. Além disso, para a implementação desse princípio, é necessário que os atos normativos regionais adotados sobre o direito habitacional não contrariem os atos legislativos federais. Em caso de discrepância entre os dois, as normas da lei federal devem ser aplicadas como tendo maior força jurídica.

Há também especificidade na natureza das relações que estão sujeitas ao princípio da legalidade como princípio do direito habitacional. Assim, é muito importante observar o estado de direito ao registrar cidadãos que precisam de instalações residenciais, fornecendo moradia com base no emprego social, onde as violações são frequentemente encontradas na prática. Da mesma forma, é inadmissível a violação das normas habitacionais na celebração, execução e rescisão de contratos de trabalho social e comercial, bem como outras regras relacionadas com o domínio das relações habitacionais.

O princípio da estabilidade do direito à moradia se expressa na garantia da estabilidade especial do uso da moradia. A este respeito, a Constituição (Parte 1, Artigo 40) prevê a inadmissibilidade da privação arbitrária de habitação. De acordo com a parte 4 do art. 3º do LCD, ninguém pode ser despejado de moradia ou restringido no direito de uso de moradia, inclusive no direito de receber serviços públicos, salvo pelo motivo e na forma prevista neste Código, demais leis federais. Este princípio foi aprofundado na legislação habitacional e civil, que prevê uma lista limitada de motivos para rescindir o contrato de arrendamento de imóveis residenciais a pedido do senhorio e está estabelecido que essa rescisão do contrato é realizada em tribunal (parte 4 do artigo 83.º da LC, n.º 2 do artigo 687.º GK).

O próximo princípio do direito da habitação é o princípio da acessibilidade ao uso da habitação, que se expressa em proporcionar a todos os cidadãos uma oportunidade real de ter habitação e usá-la por vários motivos: com base na propriedade, ao abrigo de um contrato social ou comercial , etc. A implementação deste princípio é assegurada principalmente através da prestação de assistência aos cidadãos do estado, municípios, empresas, organizações, unidades militares e formações na aquisição ou construção de habitação. Esta assistência é prestada sob a forma de assistência aos cidadãos na obtenção de empréstimos bancários, concessão direta de subsídios gratuitos, estabelecimento de incentivos fiscais e emissão de títulos de habitação. Este princípio também é implementado através do fornecimento de instalações residenciais para aluguel ou outros motivos para cidadãos pobres, militares e outras categorias de cidadãos especificadas na lei que precisam de moradia.

O princípio da inviolabilidade do domicílio visa garantir tais condições de uso de instalações residenciais que garantam a tranquilidade dos cidadãos e limitem o recebimento de informações sobre sua vida privada sem o seu consentimento. Para atingir esses objetivos, o art. 25 da Constituição afirma claramente que ninguém tem o direito de entrar em uma habitação contra a vontade das pessoas que nela vivem, salvo nos casos estabelecidos por lei federal, ou com base em decisão judicial. Relativamente a esta norma, importa referir que a proibição de entrada numa habitação significa não só a inadmissibilidade de entrada na habitação, mas também obter informação sobre o que nela se passa (por exemplo, instalando dispositivos de escuta numa habitação ) sem o consentimento dos cidadãos que nela vivem . A entrada ilegal numa habitação, cometida contra a vontade das pessoas que nela habitam, constitui crime (artigo 139.º do Código Penal).

De acordo com a parte 3 do art. 3º do LCD, é permitida a entrada em domicílio sem o consentimento dos cidadãos que nele residam legalmente, nos casos e na forma prevista em lei federal, apenas com o objetivo de salvar a vida dos cidadãos e (ou) seus bens, assegurar sua segurança pessoal ou segurança pública em situações de emergência, calamidades naturais, catástrofes, motins ou outras circunstâncias de carácter emergencial, bem como para efeitos de detenção de pessoas suspeitas de cometer crimes, suprimir crimes cometidos ou estabelecer as circunstâncias de um crime cometido ou de uma acidente.

1.6. Lugar da lei de habitação no sistema de direito

Na ciência jurídica, há opiniões divergentes sobre a natureza jurídica do direito habitacional. De acordo com vários estudiosos (I. L. Braude, V. N. Litovkin e outros), o direito habitacional é uma instituição, parte integrante ou sub-ramo do direito civil. Esse ponto de vista foi expresso principalmente no período anterior à adoção de uma legislação habitacional separada (Fundamentos da Legislação Habitacional da URSS e das Repúblicas da União; JK RSFSR) e se baseia no entendimento do direito habitacional como um direito que regula principalmente a uso de instalações residenciais. Quanto às demais normas legais, em especial as que regulam a gestão do parque habitacional e seu funcionamento, são consideradas pelos autores que aderem a tal posição como normas que regulam outras relações não habitacionais.

Ao mesmo tempo, pelo conteúdo e significado da legislação habitacional em vigor, é evidente que o direito habitacional funciona atualmente como um conjunto de normas jurídicas, que não se limita apenas à regulamentação da utilização de imóveis residenciais, mas abrange todo o uma série de questões relacionadas com a formação e utilização do parque habitacional, incluindo questões de carácter de gestão. Assim, existe uma visão segundo a qual o direito habitacional nada mais é do que um ramo complexo do direito ou legislação, que combina as normas e instituições jurídicas do direito civil, administrativo e outros ramos do direito (S. M. Korneev, Yu. K. Tolstoy, P. (I. Sedugin, P. V. Krasheninnikov).

A literatura também sugere que o direito habitacional é um ramo independente no sistema de direito (P.S. Nikityuk). Este ponto de vista, em nossa opinião, está correto. Sem tocar na questão teórica geral da legitimidade de identificar os chamados ramos complexos do direito, deve-se notar que a habitação é um tipo de bem material tão específico e socialmente significativo usado por uma pessoa que as relações que surgem nesta ocasião são um objeto independente de regulação legal. A existência do direito habitacional como um ramo separado do direito também é confirmada pelo que aconteceu nos anos 80. século XNUMX isolamento e codificação da legislação habitacional, o que geralmente não é característico dos chamados ramos complexos do direito, ainda que sua existência seja reconhecida como real, embora na ciência jurídica também cause polêmica.

Ao mesmo tempo, deve-se notar que a peculiaridade do direito habitacional como ramo do direito, que em grande parte causa o não reconhecimento de sua existência separada no sistema de direito, é que muitas normas dessa lei são adjacentes às normas de direito civil, administrativo, fundiário, financeiro, visto que os demais regem as mesmas relações. Entretanto, as normas habitacionais e jurídicas não visam regular as relações de gestão, propriedade, crédito e demais relações enquanto tais, o que é característico das normas dos ramos do direito que regulam especificamente essas relações, mas visam assegurar que as necessidades específicas dos cidadãos na habitação são atendidos, ou seja, regulam as relações relevantes de um ponto de vista diferente, de um ângulo diferente.

Uma característica específica das relações sociais reguladas pelas normas do direito da habitação é que elas surgem em conexão com um objeto material especial - uma habitação (um edifício residencial, um apartamento, um quarto etc.), especialmente projetada para os cidadãos morarem.

As relações habitacionais também são caracterizadas por um círculo especial de sujeitos. Assim, os seus participantes são, em primeiro lugar, autoridades habitacionais, cujas funções são desempenhadas pelos órgãos estaduais, municipais e outros competentes, e organizações de manutenção habitacional e, em segundo lugar, cidadãos que atuam como proprietários de imóveis residenciais, seus inquilinos, subinquilinos, residentes temporários etc.

O direito habitacional como ramo do direito tem seu próprio método de regulamentação legal. Esse método pode ser definido como imperativo-diapositivo. Assim, as normas que estabelecem as disposições gerais do direito habitacional, que regulam o procedimento de gestão do parque habitacional, a contabilização dos cidadãos necessitados de habitação, etc., caracterizam-se pela regulação das relações sociais através de prescrições de carácter autoritário. Ao mesmo tempo, as relações decorrentes do uso de instalações residenciais são reguladas em grande parte por regras dispositivas, ou seja, permitindo a determinação de seu conteúdo a critério das partes. Tais, em particular, são as regras para contratação, sublocação de instalações residenciais e residência nelas para residentes temporários.

O direito habitacional, sendo um ramo do direito, possui um sistema próprio, constituído por institutos jurídicos que incluem normas jurídicas que regulam os correspondentes grupos de relações habitacionais homogêneas. A instituição central do direito da habitação é a instituição da contratação de instalações residenciais, que se aplica ao uso de uma parte significativa das instalações residenciais para a residência dos cidadãos.

Tópico 2. Fontes do direito habitacional

2.1. O conceito de legislação habitacional. Tipos de Fontes da Lei de Habitação

Legislação habitacional - um sistema de leis, outros atos jurídicos normativos, por meio do qual as relações jurídicas habitacionais são estabelecidas, alteradas ou encerradas.

De acordo com a alínea “k” do art. 72 da Constituição, a legislação habitacional está sob a jurisdição conjunta da Federação Russa e das entidades constituintes da Federação Russa. Assim, os súditos da Federação Russa têm o direito de ter sua própria legislação habitacional em questões não regulamentadas pela legislação federal.

Leis e outros atos legais regulatórios das entidades constituintes da Federação Russa não podem contradizer as leis federais, mas se houver uma contradição entre uma lei federal e outro ato emitido na Federação Russa, uma lei federal (parte 5 do artigo 76 da Constituição ) se aplica.

Fora da jurisdição da Federação Russa e dos poderes da Federação Russa em assuntos de jurisdição conjunta da Federação Russa e seus súditos, os súditos da Federação Russa têm pleno poder do poder estatal (artigo 73 da Constituição), incluindo suas própria regulamentação legal das relações habitacionais, adotando leis e demais atos normativos legais.

Em caso de conflito entre uma lei federal e um ato legal regulamentar de uma entidade constituinte da Federação Russa emitido sobre uma questão que está fora da jurisdição da Federação Russa e os poderes da Federação Russa em assuntos de jurisdição conjunta da Federação Russa Federação Russa e a entidade constituinte da Federação Russa, aplicar-se-á o ato legal regulamentar da entidade constituinte da Federação Russa (parte 6 da constituição do artigo 76).

De acordo com o parágrafo “a” do art. 72 da Constituição, as fontes do direito habitacional se dividem em dois grandes grupos:

1) leis federais de habitação e outros atos legais regulatórios adotados de acordo com eles em nível federal;

2) leis e outros atos jurídicos normativos dos súditos da Federação Russa.

De acordo com a parte 2 do art. 5 A legislação habitacional da LC consiste na LC, outras leis federais adotadas de acordo com ela, bem como decretos do Presidente da Federação Russa emitidos de acordo com eles, decretos do Governo da Federação Russa, atos legais reguladores do executivo federal autoridades, leis e outros atos legais regulamentares das entidades constituintes da Federação Russa, atos legais regulamentares dos governos locais.

Uma importante lei que regula as relações habitacionais é o Código de Habitação, que entrou em vigor em 1º de março de 2005, cuja necessidade é muito atrasada em relação à transição para as relações de mercado, que exigia uma abordagem fundamentalmente diferente para resolver o problema da habitação. Se antes o estado assumiu a obrigação de fornecer moradia a seus cidadãos, nas novas condições a grande maioria dos cidadãos deve comprar e construir instalações residenciais às suas próprias custas. A tarefa do Estado é auxiliar os cidadãos nisso, inclusive por meio do uso de mecanismos de mercado.

De acordo com o art. 4 da Lei sobre a introdução do LCD, até que as leis e outros atos legais regulamentares em vigor no território da Federação Russa sejam alinhados com o LCD, as leis e outros atos legais regulamentares são aplicados na medida em que não contradizem o LCD e a Lei Federal especificada.

Os atos jurídicos normativos do Soviete Supremo da RSFSR, o Soviete Supremo da Federação Russa, que não são leis, e os atos jurídicos normativos do Presidium do Soviete Supremo da RSFSR, o Presidente da Federação Russa, o Governo da Federação Russa, bem como os atos jurídicos normativos do Soviete Supremo da URSS aplicados no território da Federação Russa, que não são leis, não são leis, e atos jurídicos normativos do Presidium do Soviete Supremo da URSS, o Presidente da URSS, o Governo da URSS sobre questões que, de acordo com a LC, podem ser reguladas apenas por leis federais, permanecem em vigor até a entrada em vigor das leis federais relevantes.

Às relações habitacionais surgidas antes da entrada em vigor da LC, a LC aplica-se nos direitos e obrigações que surjam após a sua entrada em vigor, com excepção dos casos previstos no art. 5º da Lei de introdução do LCD.

Pela primeira vez no LCD, foi feita uma tentativa de delinear claramente a competência das autoridades estatais da Federação Russa e assuntos da Federação Russa no campo das relações habitacionais. Esta distinção deverá ser tida em conta quando os referidos órgãos adoptarem leis e outros actos normativos legais que regulem estas relações. Assim, a competência das autoridades estatais da Federação Russa no campo das relações habitacionais inclui:

1) determinação do procedimento de contabilidade estadual do estoque habitacional;

2) estabelecer requisitos para instalações residenciais, sua manutenção, manutenção da propriedade comum dos proprietários de instalações em prédios de apartamentos;

3) determinação dos fundamentos para o reconhecimento de cidadãos pobres como carentes de imóveis residenciais fornecidos por meio de contratos sociais de aluguel;

4) determinar o procedimento para fornecer aos cidadãos pobres em regime de arrendamento social instalações residenciais do parque habitacional municipal;

5) determinação de outras categorias de cidadãos para fornecer instalações residenciais do parque habitacional da Federação Russa;

6) determinar o procedimento para fornecer instalações residenciais do parque habitacional especificado para cidadãos que precisam de instalações residenciais e cujas categorias são estabelecidas por lei federal;

7) determinação dos fundamentos para o fornecimento de imóveis residenciais por meio de contratos de emprego de imóveis residenciais especializados de fundos estaduais e municipais de habitação;

8) determinar o procedimento de organização e funcionamento das cooperativas habitacionais e de construção habitacional, a situação jurídica dos seus membros, incluindo o procedimento de alojamento nas casas dessas cooperativas;

9) determinar o procedimento de organização e funcionamento das associações de proprietários, o estatuto jurídico dos membros dessas associações;

10) determinação das condições e procedimentos para a reconstrução e remodelação de instalações residenciais;

11) determinação dos fundamentos e procedimento para reconhecimento de imóveis residenciais como impróprios para habitação;

12) reconhecimento de acordo com o procedimento estabelecido de instalações residenciais incluídas no parque habitacional da Federação Russa como inadequadas para habitação;

13) estabelecimento de regras para uso de imóveis residenciais;

14) determinação dos fundamentos, procedimento e condições para o despejo de cidadãos de instalações residenciais;

15) regulamentação legal de certos tipos de transações com imóveis residenciais;

16) estabelecer a estrutura de pagamento para instalações residenciais e serviços públicos, o procedimento para calcular e efetuar esse pagamento;

17) monitorar o uso e a segurança do parque habitacional da Federação Russa, a conformidade das instalações residenciais deste fundo com as regras e regulamentos sanitários e técnicos estabelecidos e outros requisitos legais;

18) outras questões relacionadas à competência das autoridades estaduais da Federação Russa no campo das relações habitacionais pela Constituição, o LCD, outras leis federais (artigo 12 do LCD).

De acordo com o art. 13 do LCD, a competência das autoridades estatais de uma entidade constituinte da Federação Russa no campo das relações habitacionais inclui:

1) contabilidade estatal do estoque habitacional de uma entidade constituinte da Federação Russa;

2) determinar o procedimento para fornecer instalações residenciais do parque habitacional especializado de uma entidade constituinte da Federação Russa;

3) estabelecer um procedimento para a determinação do montante dos rendimentos atribuíveis a cada membro da família e do valor dos bens de propriedade dos membros da família e sujeitos a tributação, a fim de reconhecer os cidadãos como pobres e dotá-los de instalações residenciais do parque habitacional municipal em regime de contratos de aluguel;

4) determinação de outras categorias de cidadãos para fornecer instalações residenciais no parque habitacional de uma entidade constituinte da Federação Russa;

5) determinar o procedimento para o fornecimento de acordos de arrendamento social para as categorias de cidadãos de instalações residenciais estabelecidas pela lei relevante da entidade constituinte da Federação Russa no parque habitacional da entidade constituinte da Federação Russa;

6) reconhecimento de acordo com o procedimento estabelecido de instalações residenciais incluídas no parque habitacional de uma entidade constituinte da Federação Russa como inadequadas para habitação;

7) determinar o procedimento de registo dos cidadãos pelos órgãos autárquicos locais como aqueles que necessitam de instalações residenciais cedidas ao abrigo de contratos de arrendamento social;

8) exercer controle sobre o uso e preservação do estoque habitacional de um sujeito da Federação Russa, a conformidade dos alojamentos desse estoque com as regras e normas sanitárias e técnicas estabelecidas e outros requisitos da legislação;

9) outras questões referidas à competência das autoridades estaduais das entidades constituintes da Federação Russa no campo das relações habitacionais pela Constituição, o LCD, outras leis federais e não referidas à competência das autoridades estaduais da Federação Russa, local governos.

Como se vê, o conceito de competência neste caso abrange não apenas a edição de leis e outros atos normativos legais, mas também atividades no campo das relações habitacionais, realizadas de acordo com as normas de habitação.

O LCD também determinou a competência dos governos locais no campo das relações habitacionais:

1) contabilização do parque habitacional municipal;

2) fixar o montante dos rendimentos atribuíveis a cada membro da família e o valor dos bens de propriedade dos membros da família e sujeitos a tributação, a fim de reconhecer os cidadãos como pobres e dotá-los de instalações residenciais do parque habitacional municipal ao abrigo de contratos sociais de arrendamento;

3) a manutenção, de acordo com o procedimento estabelecido, do registo dos cidadãos como necessitados de imóveis de habitação cedidos ao abrigo de contratos sociais de arrendamento;

4) determinar o procedimento de fornecimento de instalações residenciais do parque habitacional especializado municipal;

5) fornecimento de acordo com o procedimento estabelecido a cidadãos pobres ao abrigo de contratos sociais de arrendamento de instalações residenciais do parque habitacional municipal;

6) adoção de acordo com o procedimento estabelecido de decisões sobre a transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais e não residenciais para residenciais;

7) coordenação da reconstrução e remodelação de instalações residenciais;

8) reconhecimento de acordo com o procedimento estabelecido de instalações residenciais do parque habitacional municipal como impróprias para habitação;

9) exercer o controle sobre o uso e preservação do parque habitacional municipal, o cumprimento dos alojamentos desse parque pelas normas e normas sanitárias e técnicas estabelecidas e demais exigências da legislação;

9.1) determinar o procedimento para obter um documento confirmando a adoção de uma decisão de aprovação ou recusa de acordo sobre a reorganização e (ou) redesenvolvimento de instalações residenciais de acordo com as condições e procedimentos para a reconstrução e redesenvolvimento de instalações residenciais;

10) outras questões relacionadas à competência dos governos locais no campo das relações habitacionais pela Constituição, o LCD, outras leis federais, bem como as leis dos assuntos relevantes da Federação Russa (artigo 14).

2.2. O valor da Constituição para a legislação habitacional. Leis federais e outros atos legais regulatórios como fontes do direito habitacional

A Constituição é o ato normativo básico de toda a legislação russa, incluindo a habitação. De acordo com a Parte 1 do art. 15 da Constituição, tem a mais alta força legal, efeito direto e é aplicado em todo o território da Federação Russa; leis e outros atos jurídicos adotados na Federação Russa não devem contradizer a Constituição.

Em relação ao direito da habitação, podem ser identificadas leis formadoras de sistemas, que incluem a Constituição e o Código da Habitação. Todas as outras legislações habitacionais são formadas em torno dessas leis, que incluem não apenas leis federais, mas também leis adotadas de acordo com elas e outros atos jurídicos regulamentares das entidades constituintes da Federação Russa (parte 2 do artigo 76 da Constituição).

A Constituição contém uma série de disposições que definem as bases para a regulação legal das relações de habitação. Tais disposições são fixadas, nomeadamente, pelas regras sobre o direito à habitação, a proteção deste direito e a garantia da sua execução (artigo 40.º), a inviolabilidade do domicílio (artigo 25.º) e a liberdade de escolha do local de residência (Artigo 27). Além das normas diretamente relacionadas ao setor habitacional, a Constituição contém normas de caráter geral que também afetam essa esfera. Como atualmente uma parte muito significativa do parque habitacional na Rússia é um parque habitacional privado, o princípio da inviolabilidade da propriedade privada, que decorre das disposições do art. 35 da Constituição: “O direito de propriedade privada é protegido por lei” (parte 1); "Ninguém pode ser privado de sua propriedade a não ser por decisão judicial. A expropriação de propriedade por necessidades do Estado só pode ser realizada sob condição de indenização preliminar e equivalente" (parte 3). Isso garante a possibilidade de exercício estável dos poderes de posse, uso e alienação pelos cidadãos-proprietários de imóveis residenciais de acordo com a sua finalidade (artigo 288.º do Código Civil), e para os membros das suas famílias - a possibilidade de utilizar esses locais nas condições previstas na legislação habitacional (artigo 292.º do Código Civil) .

O princípio da inviolabilidade do domicílio está intimamente relacionado com outro princípio constitucional - a inviolabilidade da vida privada (artigo 23.º da Constituição), uma vez que a proibição de entrada no domicílio contra a vontade das pessoas que nele residem limita a possibilidade de obter informações sobre sua vida privada contra sua vontade.

Afetando interesses muito significativos dos cidadãos no contexto do problema habitacional existente, as relações habitacionais muitas vezes dão origem a conflitos entre seus súditos que exigem resolução judicial. Nesse sentido, de grande importância para estabilizar essas relações e garantir a proteção dos direitos, liberdades e interesses legítimos de seus participantes são as normas da Constituição sobre o direito à proteção judicial e o direito de recorrer às decisões e ações judiciais ( inação) que violam os direitos e liberdades dos cidadãos. 1, 2, artigo 46). Este último direito também é relevante, uma vez que muitas questões habitacionais estão atualmente sendo resolvidas por governos locais, órgãos mistos (comissões públicas sobre questões habitacionais criadas sob governos locais) e funcionários.

O ato legislativo especial mais importante que regula as relações habitacionais é o Código da Habitação. O novo complexo residencial, tal como o anteriormente existente, possui um troço. I "Disposições gerais". No entanto, o seu conteúdo é muito mais amplo e está alinhado com o estado actual das relações habitacionais. Contém disposições básicas relacionadas com o direito à habitação dos cidadãos; foram identificados métodos para garantir condições para o exercício do direito à habitação; pela primeira vez, juntamente com as regras sobre a inadmissibilidade da privação arbitrária de habitação, foram incluídas regras sobre a sua inviolabilidade; Além disso, pela primeira vez, foram resolvidas legislativamente uma série de questões que não estavam regulamentadas no anterior Código de Habitação da RSFSR: sobre o leque de relações habitacionais e seus participantes; composição da legislação habitacional; as razões para o surgimento de direitos e obrigações à habitação; formas de proteger os direitos à habitação; Tendo em conta a estrutura moderna dos órgãos governamentais na Rússia, a questão da delimitação de competências no domínio das relações habitacionais foi resolvida. Além disso, esta secção do Código da Habitação contém disposições sobre os objectos do direito à habitação e o parque habitacional, a transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais e vice-versa, a reconstrução e requalificação de instalações residenciais.

A estrutura do novo LCD inclui ainda secções: sobre o direito de propriedade e outros direitos reais sobre imóveis residenciais; instalações residenciais cedidas ao abrigo de contratos de arrendamento social; parque habitacional especializado; cooperativas habitacionais e de construção habitacional; associação de proprietários; pagamento de habitação e serviços públicos; administração de prédios de apartamentos.

Além do Código de Habitação, normas de habitação e significado legal também estão contidas em várias outras leis federais. Algumas dessas disposições incluem, em particular, o Código do Urbanismo, que, juntamente com as normas que regulam a implementação de atividades puramente urbanísticas, contém normas relativas à realização do direito dos cidadãos à habitação. Estas incluem, em particular, as normas para garantir um ambiente de vida favorável para a população. Assim, como princípios fundamentais da legislação sobre as actividades urbanísticas, prevê-se assegurar uma ponderação equilibrada dos factores ambientais, económicos, sociais e outros na implementação das actividades urbanísticas, bem como a participação dos cidadãos e suas associações na a implementação destas actividades (artigos 2.º, 5.º do artigo 2.º do Código do Urbanismo) . De grande importância para a esfera das relações habitacionais são as disposições contidas no Código do Urbanismo sobre a definição de zonas residenciais, ou seja, territórios destinados à construção de edifícios residenciais, em resultado do zoneamento urbano e obtenção de alvarás de construção por cidadãos e pessoas jurídicas.

A implementação da construção habitacional está indissociavelmente ligada à solução de questões reguladas pela legislação fundiária. Em particular, são resolvidas as questões de aquisição de direitos sobre terrenos de propriedade estadual ou municipal; seleção de terrenos para construção; tomar uma decisão sobre o fornecimento de um terreno para construção; são determinadas as normas para o fornecimento de terrenos, o procedimento para organizar e realizar leilões para a venda de terrenos de propriedade estadual ou municipal, bem como o direito de celebrar um arrendamento desses terrenos para construção de moradias ( Capítulo V). Entre as normas do Código de Terras, que devem ser levadas em consideração ao regular as relações relacionadas com a habitação, deve-se mencionar também as disposições sobre o cadastro estadual de terras (artigo 70) e terras de assentamento, incluindo a composição de terras de assentamento e zoneamento de territórios (Capítulo XV).

Na esfera da regulação das relações habitacionais, um lugar significativo é dado aos decretos do Presidente da Federação Russa e às resoluções do Governo da Federação Russa. Em particular, continuam em vigor vários decretos do Presidente da Federação Russa mencionados anteriormente, emitidos na década de 90 do século passado, que definem medidas específicas destinadas a ajudar a resolver o problema habitacional na Rússia. A Resolução do Governo da Federação Russa datada de 17.09.2001 de setembro de 675 nº 2002 aprovou o programa federal de metas “Habitação” para 2010-XNUMX.

As fontes do direito habitacional também incluem atos normativos legais de ministérios e departamentos. No entanto, de acordo com o Decreto do Presidente da Federação Russa de 23.05.1996 de maio de 763 No. 13.08.1997 "Sobre o procedimento para a publicação e entrada em vigor de atos do Presidente da Federação Russa, do Governo da Federação Russa e reguladores atos legais das autoridades executivas federais" e as Regras para a preparação de atos legais regulatórios das autoridades executivas federais e seu registro estadual , aprovado pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 1009 de agosto de XNUMX nº XNUMX, regulamentos de ministérios e departamentos da Federação Russa que afetem os direitos, liberdades e deveres de uma pessoa e de um cidadão, estabelecendo o status jurídico das organizações ou com caráter interdepartamental, independentemente de seu período de validade, estão sujeitos a registro estadual no Ministério da Justiça da Rússia e oficial publicação no GT no prazo de dez dias após o dia do seu registro. Esses atos não aprovados no registro estadual, bem como os registrados, mas não publicados na forma prescrita, não acarretam consequências jurídicas.

2.3. Legislação habitacional das entidades constituintes da Federação Russa como fonte de direito habitacional

Como mencionado acima, a legislação habitacional está sob a jurisdição conjunta da Federação Russa e suas entidades constituintes. De acordo com art. 76 da Constituição sobre os assuntos de jurisdição conjunta da Federação Russa e seus súditos, leis federais e leis adotadas de acordo com eles e outros atos legais regulamentares dos súditos da Federação Russa são emitidos.

Nas entidades constituintes da Federação Russa, as autoridades estaduais adotaram muitas leis e outros atos legais regulatórios que regulam as relações habitacionais, que continuam a operar na medida em que não contradizem o Código de Habitação e outras leis federais que regulam essas relações. Em algumas repúblicas (Bashkortostan, Kabardino-Balkaria) foram adotados códigos de habitação. Na maioria dos assuntos da Federação Russa, as leis de habitação e outros atos legais reguladores foram adotados em certas questões que afetam as relações de habitação.

Os códigos de habitação das entidades constituintes da Federação Russa foram criados com base e de acordo com a legislação federal - o Código de Habitação da RSFSR anteriormente existente, o Código Civil e outras leis federais.

O desenvolvimento da legislação habitacional dos súditos da Federação Russa, obviamente, seguirá principalmente o caminho da emissão de leis separadas e outros atos legais regulatórios sobre questões da competência dos súditos da Federação Russa.

2.4. O significado das decisões do Tribunal Constitucional da Federação Russa e do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa para a aplicação da lei de habitação

Na resolução de questões jurídicas e habitacionais, as decisões do Tribunal Constitucional da Federação Russa, adotadas em reclamações e solicitações para verificar a constitucionalidade de leis e atos jurídicos regulatórios, em disputas de competência e em casos de interpretação da Constituição, desempenham um papel cada vez mais papel importante. Em particular, o Tribunal Constitucional da Federação Russa adotou uma série de resoluções sobre casos de verificação da constitucionalidade de certos artigos da JK RSFSR anteriormente existente, a Lei de Privatização da Habitação, bem como algumas outras leis federais que regulam as relações habitacionais, por que alguns desses artigos foram reconhecidos como incompatíveis com a Constituição. O reconhecimento pelo Tribunal Constitucional da Federação Russa de certas normas de direito como inconstitucionais significa sua perda de vigor, cessação da ação, independentemente da alteração ou cancelamento posterior deste ato pelo legislador ou outro órgão que tenha recebido o direito de criação de regras.

Tradicionalmente, os esclarecimentos orientadores do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa são de importância significativa para a interpretação e aplicação das normas do direito habitacional. As explicações que desempenham um papel importante na prática judicial em casos de habitação incluem, por exemplo, as explicações contidas na Resolução do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa de 24.08.1993 de agosto de 8 nº XNUMX “Sobre algumas questões da aplicação por tribunais da Lei da Federação Russa “Sobre a privatização do parque habitacional na Federação Russa” " e etc.

Tópico 3. Objetos do direito habitacional

3.1. Espaços de vida

Para o direito habitacional, é de grande importância o conceito de "instalações residenciais", cuja definição é importante para a correta aplicação das leis e demais atos normativos normativos que regulam as relações habitacionais.

O conceito de “instalações residenciais” é utilizado na legislação em diferentes sentidos:

1) como conceito genérico, abrangendo todos os tipos de imóveis residenciais (apartamentos, edifícios residenciais, etc.), que podem ser objeto de contrato de arrendamento residencial (ver, por exemplo, artigo 673.º do Código Civil);

2) designar parte de edifício residencial (apartamento, quarto em prédio de apartamentos);

3) como categoria contábil junto com edifício residencial.

As instalações residenciais no primeiro sentido mais amplo são indicadas pelo legislador como objetos do direito à moradia e se dividem nos seguintes tipos:

1) um edifício residencial (exceto prédio de apartamentos), parte de um edifício residencial;

2) um apartamento, parte de um apartamento;

3) quarto.

De acordo com a definição do legislador, um edifício residencial é um edifício definido individualmente, que consiste em quartos, bem como instalações auxiliares, concebidos para satisfazer as necessidades domésticas e outras dos cidadãos associadas à sua vivência em tal edifício. Do ponto de vista legal, o edifício é um edifício residencial a partir do momento em que a construção da casa é concluída, é aceito para operação pelo comitê de aceitação e registrado da maneira prescrita precisamente como um edifício residencial por organizações especiais autorizadas que realizar a contabilidade estadual do estoque habitacional - o Bureau of Technical Inventory (BTI), etc.

Um apartamento é uma divisão estruturalmente separada de um edifício de apartamentos que dá acesso direto às áreas comuns dessa casa e é composta por uma ou mais divisões, bem como instalações auxiliares, concebidas para satisfazer as necessidades domésticas e outras dos cidadãos associadas à sua vida em tal edifício sala separada.

Um quarto é uma parte de um edifício residencial ou apartamento destinado ao uso como local de residência direta de cidadãos em um prédio ou apartamento residencial (artigo 16ZhK).

Entre as casas existem edifícios de tipo misto, nos quais, juntamente com as instalações residenciais, também existem instalações não residenciais: administrativas, médicas, utilidades, etc. As instalações residenciais localizadas nessas casas fazem parte do parque habitacional.

O LCD (artigo 15.º) contém disposições relativas ao conceito geral de "instalações residenciais". Assim, nela, entende-se por habitação um cômodo isolado, que é imóvel e é adequado para residência permanente de cidadãos, ou seja, atende às normas e regulamentos sanitários e técnicos estabelecidos, e demais exigências da lei. O procedimento para reconhecer as instalações como residenciais e os requisitos que as instalações residenciais devem atender são estabelecidos pelo governo da Federação Russa de acordo com o Código de Habitação e outras leis federais.

Uma habitação pode ser declarada imprópria para habitação com base e da forma estabelecida pelo Governo da Federação Russa.

Para caracterizar uma habitação, é importante alocar uma área comum (útil) e de convivência dentro das instalações. A área total de uma habitação consiste na soma da área de todas as partes dessa habitação, incluindo a área das instalações para uso auxiliar, destinadas a satisfazer as necessidades domésticas e outras dos cidadãos associadas à sua habitação em uma habitação, com exceção de varandas, galerias, varandas e terraços (parte 5 do art. .15 LCD). O espaço de convivência inclui apenas a área de todas as salas de estar, incluindo a área das salas de dormir e jantar, salas de jogos, estudo e recreação.

A definição do termo "instalações residenciais" é importante para resolver a questão do objeto do contrato de locação de instalações residenciais. De acordo com o parágrafo 1º do art. 673 GKi art. 62 do LCD, tal item só pode ser uma área residencial isolada adequada para residência permanente (apartamento, prédio residencial, parte de um prédio residencial ou apartamento). As instalações residenciais não isoladas, as instalações de uso auxiliar, bem como os bens comuns em edifício de apartamentos (parte 2 do artigo 62.º do LCD) não podem ser objeto autónomo de um contrato de arrendamento.

Com base na norma da Parte 1 do art. 19 do Código da Habitação, o parque habitacional inclui não apenas instalações residenciais destinadas à residência permanente, mas em geral todas as instalações adequadas para viver localizadas no território da Federação Russa. Assim, as instalações residenciais podem ser divididas em dois tipos:

1) destinado à residência permanente, ou seja, concebido para um longo período de utilização;

2) de caráter temporário, que deve ser utilizado pelas pessoas que neles residam por um período limitado de tempo.

O objeto principal das relações habitacionais são as instalações residenciais para uso permanente. Este tipo de instalações residenciais constitui a maioria das instalações incluídas no parque habitacional. Ao mesmo tempo, algumas instalações residenciais são destinadas ao uso temporário como tal, por exemplo, instalações residenciais em dormitórios, casas do fundo móvel, hotéis, escritórios, etc.

As instalações residenciais também são classificadas de acordo com os motivos de sua utilização pelos cidadãos. Com base nisso, eles diferem:

1) instalações residenciais de propriedade de cidadãos;

2) instalações residenciais fornecidas ao abrigo de um contrato de arrendamento social;

3) alojamentos especializados;

4) instalações residenciais cedidas sob contrato de locação comercial;

5) alojamento em casas de habitação e cooperativas habitacionais;

6) instalações residenciais fornecidas aos cidadãos por outros motivos.

Na prática, muitas vezes surge a questão de saber se tais instalações (estruturas) como casas pré-fabricadas, casas de mudança, vagões, etc.

Ao decidir se as instalações residenciais são classificadas como adequadas para habitação, são tidos em conta o grau de deterioração física do edifício (instalações), a segurança das suas estruturas, a localização do edifício, o nível de melhoria, etc. , quartéis, casas de emergência são reconhecidas como impróprias para residência permanente (casas com risco de desabar), assim como casas de pedra e madeira com desgaste físico, respectivamente, superior a 70 e 65%. Inadequados também incluem edifícios residenciais localizados dentro das zonas de proteção sanitária, incêndio e explosão de empresas industriais; em áreas perigosas de deslizamentos de terra, fluxos de lama e avalanches de neve que possam ameaçar o desenvolvimento e operação de edifícios; em áreas inundadas anualmente pelas águas das cheias.

A decisão de reconhecer um edifício residencial ou instalações impróprias para residência permanente, independentemente da sua titularidade, é da competência da administração do distrito, cidade, distrito da cidade. Ao tomar essa decisão, são levadas em consideração as conclusões das organizações sanitárias-epidemiológicas, de construção e outras, autoridades de segurança contra incêndio e outros materiais.

De acordo com sua finalidade funcional, a maior parte do parque habitacional estadual e municipal é composta por imóveis residenciais de uso social. De acordo com o parágrafo 1 h. 3 Artigo. 19 LCD fundo habitacional de uso social - conjunto de fundos habitacionais estaduais e municipais concedidos aos cidadãos por meio de contratos sociais de aluguel. Inclui edifícios residenciais, apartamentos, quartos em apartamentos comuns e outras instalações residenciais fornecidas dentro da norma de espaço vital.

3.2. O conceito de parque habitacional e seus tipos

De acordo com art. 19 LCD, o parque habitacional é a totalidade de todas as instalações residenciais localizadas no território da Federação Russa.

Dependendo da forma de propriedade, o parque habitacional é dividido em:

1) para o parque habitacional privado - um conjunto de instalações residenciais de propriedade de cidadãos e de propriedade de pessoas jurídicas;

2) estoque habitacional do estado - um conjunto de instalações residenciais de propriedade do direito de propriedade da Federação Russa (fundo de habitação da Federação Russa) e instalações residenciais de propriedade do direito de propriedade das entidades constituintes da Federação Russa (fundo de habitação) das entidades constituintes da Federação Russa);

3) parque habitacional municipal - um conjunto de instalações residenciais de propriedade do direito de propriedade aos municípios.

Dependendo da finalidade de uso, o estoque de habitação é dividido em:

1) para o fundo habitacional de uso social - a totalidade dos fundos habitacionais estaduais e municipais concedidos aos cidadãos por meio de contratos sociais de aluguel;

2) parque habitacional especializado - um conjunto de certas categorias de cidadãos destinados à residência e fornecidos de acordo com as regras do Sec. instalações residenciais GUZhK de fundos de habitação estaduais e municipais;

3) parque habitacional individual - um conjunto de instalações residenciais de um parque habitacional privado, que são utilizadas pelos cidadãos - proprietários de tais instalações para sua residência, residência de membros da sua família e (ou) residência de outros cidadãos com base em gratuitamente utilização, bem como pessoas colectivas - proprietários de tais instalações para residência de cidadãos nas condições de utilização especificadas;

4) fundo de habitação para uso comercial - um conjunto de instalações residenciais que são usadas pelos proprietários de tais instalações para a residência de cidadãos nos termos de uso pago, fornecidos aos cidadãos sob outros acordos, fornecidos pelos proprietários de tais instalações a pessoas para posse e (ou) uso.

A lei não proíbe a transferência de instalações residenciais de um parque habitacional para outro, mas tal transferência não deve violar os direitos dos cidadãos. Diante do exposto, a norma do art. 675 do Código Civil, segundo o qual a transmissão da propriedade do imóvel habitacional ocupado por contrato de arrendamento não implica a rescisão ou alteração do contrato de arrendamento do imóvel residencial. Neste caso, o novo proprietário torna-se o senhorio nos termos do contrato de arrendamento anteriormente celebrado.

3.3. Alterações no regime jurídico das instalações

De acordo com p. Zet. 288 do Código Civil, não é permitida a colocação em edifícios residenciais de produção industrial. A colocação pelo proprietário nas instalações residenciais pertencentes a ele de empresas, instituições, organizações é permitida somente após a transferência dessas instalações para não residenciais. A transferência de instalações residenciais para não residenciais é realizada na forma determinada pela legislação habitacional. Ao interpretar estas disposições da lei, é necessário levar em conta a norma da lei acima, que proíbe o uso de instalações em edifícios residenciais para necessidades de natureza industrial, do que resulta que em um prédio de apartamentos após a transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais, apenas organizações que não estão envolvidas na produção industrial podem estar localizadas nestas instalações.

Atualmente, o procedimento para transferir instalações residenciais para instalações não residenciais e instalações não residenciais para instalações residenciais é determinado pelo cap. 3 LCD. De acordo com a Parte 1 do art. 22 do LCD e ambas as traduções são permitidas mediante o cumprimento dos requisitos do LCD e da legislação sobre urbanismo. A transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais não é permitida se o acesso às instalações transferidas for impossível sem a utilização de instalações de acesso a instalações residenciais, ou se não houver possibilidade técnica de equipar esse acesso a essas instalações, se as instalações transferidas faz parte do imóvel residencial ou é utilizado pelo proprietário deste local ou outro cidadão como local de residência permanente, bem como se a propriedade do imóvel transferido estiver onerada com direitos de quaisquer pessoas.

A transferência de um apartamento em um prédio de apartamentos para um local não residencial é permitida apenas nos casos em que esse apartamento está localizado no primeiro andar do prédio especificado ou acima do primeiro andar, mas as instalações localizadas diretamente sob o apartamento que está sendo transferido para instalações não residenciais não são residenciais (partes 2 e 3 do Art. .22 LCD).

Existem certas restrições à transferência de instalações não residenciais para residenciais. De acordo com a Parte 4 do art. 22 do LCD, esta transferência não é permitida se as instalações não residenciais não cumprirem os requisitos estabelecidos ou não for possível assegurar a conformidade de tais instalações com os requisitos estabelecidos, ou se a propriedade de tais instalações estiver onerada com o direitos de qualquer pessoa.

A transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais e instalações não residenciais para instalações residenciais é realizada pelo governo local. No LCD, esse corpo é chamado de corpo que transfere as instalações.

Para tal transferência, o proprietário das instalações relevantes ou uma pessoa por ele autorizada deve apresentar ao organismo que efectua a transferência das instalações no local destas instalações:

1) um pedido de transferência de instalações;

2) documentos de titularidade das instalações transferidas (originais ou cópias autenticadas);

3) planta das instalações transferidas com sua descrição técnica (se as instalações transferidas forem residenciais, o passaporte técnico de tais instalações);

4) planta baixa da casa em que estão localizadas as instalações transferidas;

5) um projeto de reorganização e (ou) redesenvolvimento das instalações transferidas preparado e executado de acordo com o procedimento estabelecido (se a reorganização e (ou) redesenvolvimento for necessária para garantir o uso de tais instalações como instalações residenciais ou não residenciais) .

A entidade que transfere as instalações não pode exigir a apresentação de quaisquer outros documentos para além dos acima enumerados (parte 3 do artigo 23.º da LC).

A decisão de transferir ou recusar a transferência das instalações é tomada pelo organismo que transfere as instalações o mais tardar 45 dias a contar da data de apresentação dos documentos especificados a este organismo.

A entidade cedente do imóvel, o mais tardar três dias úteis a contar da data da decisão de transferência ou recusa, emite ou envia para a morada indicada no pedido ao requerente um documento comprovativo da adopção de uma das essas decisões. A forma e o conteúdo de tal documento são estabelecidos pelo Governo da Federação Russa. A entidade que procede à transmissão do imóvel, em simultâneo com a emissão ou envio deste documento ao requerente, informa os proprietários dos imóveis contíguos aos que foram objecto da decisão sobre a adopção da referida decisão (parte 5 do art. 23 da LC).

Caso seja necessário proceder à reorganização e (ou) remodelação das instalações transferidas, e (ou) outras obras para assegurar a utilização dessas instalações como instalações residenciais ou não residenciais, este documento deve conter um requisito para a sua implementação, um lista de outras obras, se necessário.

O documento que confirma a decisão de transferir as instalações confirma a conclusão da transferência das instalações e é a base para a utilização das instalações como instalações residenciais ou não residenciais, se tal uso não exigir a sua reconstrução, e (ou) redesenvolvimento e (ou) outras obras.

Se o uso das instalações como instalações residenciais ou não residenciais exigir sua reorganização e (ou) redesenvolvimento, bem como outros trabalhos, o documento especificado é a base para a reorganização e (ou) reurbanização apropriada, levando em consideração a reconstrução e (ou) projeto de requalificação apresentado pelo requerente de acordo com o parágrafo 5 h.2 Art. 23 do LCD, e (ou) outras obras, levando-se em conta a lista de tais obras especificada no § 5º estipulado do art. 23 Documento LCD.

A conclusão da referida reorganização e (ou) remodelação, bem como de outras obras, é confirmada por acto da comissão de aceites formada pelo órgão que transfere as instalações. O ato da comissão de aceite, confirmando a conclusão da reorganização e (ou) reurbanização, deve ser enviado pelo órgão que transfere as instalações para a organização (órgão) para registro de objetos imobiliários. Este ato confirma a conclusão da transferência das instalações e é a base para o uso das instalações transferidas como instalações residenciais ou não residenciais.

De acordo com art. 24 do LCD, a recusa de transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais ou de instalações não residenciais para instalações residenciais é permitida no caso de:

1) não apresentação de determinada Parte 2 do art. 23 documentos LCD;

2) envio de documentos ao órgão errado;

3) o incumprimento das condições de transferência de instalações, previstas no art. 22 LCD;

4) descumprimento do projeto de reconstrução e (ou) requalificação das instalações residenciais com os requisitos da legislação.

A decisão de recusa de transferência das instalações é proferida ou enviada ao requerente o mais tardar três dias úteis a contar da data dessa decisão e pode ser contestada judicialmente pelo requerente.

3.4. Reabilitação e remodelação de edifícios residenciais

A par da alteração do regime jurídico das instalações, o LCD regulamentou pela primeira vez em pormenor as disposições relativas à reorganização e remodelação de instalações residenciais (Capítulo 4). Assim, o LCD define tanto a reconstrução como o redesenvolvimento de instalações residenciais. De acordo com a Parte 1 do art. 25 ZhK Conversão de habitação é a instalação, substituição ou transferência de redes de engenharia, equipamentos sanitários, elétricos ou outros que obriguem a alterações do passaporte técnico da habitação. A requalificação de uma habitação é entendida como uma alteração da sua configuração, o que implica também a alteração do passaporte técnico da habitação (parte 2 do artigo 25.º do LC).

De acordo com art. 26 do LCD, a reconstrução e (ou) remodelação das instalações residenciais são realizadas em conformidade com os requisitos da legislação em acordo com o governo local (referido no LCD como o órgão que realiza a aprovação) com base em a decisão por ela tomada.

Na parte 2 do art. 26.º estabelece uma lista de documentos que o proprietário da habitação ou pessoa por ele autorizada deve apresentar ao órgão que procede à homologação no local da habitação reconstruída e (ou) replanejada:

1) um pedido de reorganização e (ou) redesenvolvimento na forma aprovada pelo Governo da Federação Russa;

2) documentos de título para as instalações residenciais reconstruídas e (ou) replanejadas (originais ou cópias autenticadas);

3) um projeto de reorganização e (ou) requalificação dessas instalações residenciais elaborado e executado na forma prescrita;

4) seu passaporte técnico;

5) o consentimento por escrito de todos os membros da família do inquilino (incluindo os temporariamente ausentes) que ocupam as instalações residenciais reconstruídas e (ou) replanejadas com base em um contrato de arrendamento social (no caso de o requerente ser o inquilino destas instalações autorizado pelo locador a apresentar os documentos previstos neste parágrafo);

6) a conclusão do órgão de proteção de monumentos de arquitetura, história e cultura sobre a admissibilidade de reordenamento e (ou) reordenamento, se o local de residência reorganizado e (ou) replanejado ou a casa em que está localizado é um monumento de arquitetura, história ou cultura.

O órgão que realiza a coordenação não pode exigir a apresentação de outros documentos, exceto os indicados acima.

A decisão de aprovar ou recusar a aprovação deve ser tomada pelo órgão que procede à aprovação no prazo máximo de 45 dias a contar da data de apresentação dos documentos necessários a este órgão.

A entidade que procede à homologação, no prazo máximo de três dias úteis a contar da data da decisão de homologação, emite ou envia para o endereço indicado no pedido ao requerente um documento comprovativo da adoção dessa decisão. A forma e o conteúdo deste documento são estabelecidos pelo Governo da Federação Russa. Ao dar o consentimento para a reorganização e (ou) reabilitação de uma habitação pelo órgão competente, o documento por este emitido é a base para a sua implementação.

A recusa em concordar com a reorganização e (ou) remodelação de instalações residenciais é permitida nos seguintes casos:

1) não apresentação de determinada Parte 2 do art. 26 documentos LCD;

2) envio de documentos ao órgão errado;

3) descumprimento do projeto de reconstrução e (ou) requalificação das instalações residenciais com os requisitos da legislação.

A decisão de recusa de homologação é proferida ou enviada ao requerente no prazo máximo de três dias úteis a contar da data dessa decisão e pode ser impugnada judicialmente (artigo 27.º da LC).

Conforme dispõe o art. 28 do LCD, a conclusão da reconstrução e (ou) remodelação das instalações residenciais é confirmada pelo ato do comitê de aceitação. Este acto deve ser remetido pela entidade que efectua a coordenação à organização (órgão) de registo de bens imobiliários.

O artigo 29.º da LC regulamenta detalhadamente as consequências da reorganização e (ou) reabilitação não autorizada de uma habitação. Estas ações são reconhecidas como não autorizadas se forem realizadas na ausência de documento que comprove a adoção pelo órgão competente de decisão sobre a sua aprovação (parte 6 do artigo 26.º da LC), ou em violação do projeto apresentado juntamente com o requerimento ao órgão que realiza a coordenação (cláusula 3 da parte 2 do artigo .26 LCD).

A pessoa que arbitrariamente rearranjou e (ou) replanejou uma habitação arcará com a responsabilidade prevista em lei.

O proprietário de uma habitação arbitrariamente reorganizada e (ou) replanejada, ou o inquilino de tal habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social, é obrigado a trazer essa habitação ao seu estado anterior dentro de um prazo razoável e da forma estabelecida pelo art. o órgão que realiza a coordenação.

Note-se que, actualmente, o legislador tem tomado uma posição mais dura do que antes em relação à reorganização ou remodelação não autorizada de instalações residenciais. Se anteriormente foi permitido coordenar posteriormente tal reorganização ou redesenvolvimento com um governo local e, portanto, sua "legitimação", então, de acordo com a Parte 4 do art. 29 das instalações residenciais do LCD podem ser mantidas em estado reconstruído e (ou) replanejado, desde que isso não viole os direitos e interesses legítimos dos cidadãos ou não represente uma ameaça à sua vida ou saúde, apenas com base na uma decisão judicial.

Se os respectivos imóveis residenciais não forem restituídos ao seu estado anterior atempadamente e na forma estabelecida pelo órgão de coordenação, o tribunal, a pedido deste órgão, desde que a decisão prevista no n.º 4 do art. . 29 JK, decide:

1) em relação ao proprietário - na venda em hasta pública de tais imóveis residenciais com o pagamento ao proprietário do produto da sua venda, deduzidos das custas da execução da decisão judicial, impondo ao novo proprietário deste imóvel instalações a obrigação de trazer as instalações residenciais ao seu estado anterior;

2) em relação ao inquilino de tais instalações residenciais sob um contrato de arrendamento social - rescindir este contrato com a imposição da mesma obrigação ao proprietário dessas instalações, que era o locador sob o contrato especificado.

Para o novo proprietário de habitação ou para o proprietário de tal habitação, que era senhorio ao abrigo de contrato de arrendamento social de habitação, rescindido judicialmente, é fixado novo prazo para a recondução do referido imóvel ao seu estado anterior. Se não for reconduzido ao seu estado anterior em prazo determinado e na forma previamente estabelecida pelo órgão que efectua a coordenação, tal habitação fica sujeita à venda em hasta pública por decisão judicial proferida na acção do órgão que realiza a coordenação.

Tópico 4. Gestão de habitação

4.1. Contabilidade de estoque de habitação

De acordo com a Parte 1 do art. 12 do LCD, a competência das autoridades estatais da Federação Russa no campo das relações habitacionais inclui a determinação do procedimento de contabilidade estatal do estoque habitacional. A contabilidade estatal dos fundos de habitação das entidades constituintes da Federação Russa é da competência das autoridades estatais das entidades constituintes da Federação Russa no campo das relações habitacionais (parte 1, artigo 13 da LC). De acordo com a Parte 1 do art. 14.º do LCD, a competência das autarquias no domínio das relações habitacionais inclui a contabilização do parque habitacional municipal. Atualmente, estão em vigor os Regulamentos sobre a contabilidade estatal do estoque habitacional na Federação Russa, aprovados pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 13.10.1997 de outubro de 1301 nº 1. De acordo com este Regulamento, a principal tarefa do estado contabilidade do estoque habitacional na Federação Russa é obter informações sobre a localização, composição quantitativa e qualitativa, condição técnica , o nível de melhoria, o custo dos objetos do fundo e a mudança nesses indicadores (cláusula XNUMX). Independentemente da forma de propriedade, edifícios residenciais, casas especializadas (dormitórios, hotéis-abrigo, casas de fundo móvel, casas especiais para idosos solitários, internatos para deficientes, veteranos, etc.), apartamentos, alojamentos de escritórios, outros os alojamentos estão sujeitos à contabilidade estatal em outros edifícios adequados para habitação.

A contabilidade estatal do estoque habitacional na Federação Russa inclui contabilidade técnica (operacional), contabilidade estatística oficial e contabilidade. A base da contabilidade estatal é a contabilidade técnica, realizada independentemente da propriedade do parque habitacional de acordo com um sistema contábil único para a Federação Russa, realizando um inventário técnico e registrando documentos sobre as obrigações dos titulares de direitos para a manutenção de edifícios residenciais e instalações residenciais. Esse tipo de contabilidade é atribuído a organizações estaduais e municipais especializadas de inventário técnico - empresas unitárias, serviços, departamentos, centros, agências, cujo suporte metodológico é realizado por uma organização especializada estadual. Atualmente, as BTI operam como empresas estatais unitárias e estão subordinadas aos órgãos de administração estatal das entidades constituintes da Federação Russa.

O BTI realiza a contabilização do parque habitacional em assentamentos urbanos e rurais, independentemente de sua titularidade, preenche e submete os formulários de observação estatística estadual federal do parque habitacional aos órgãos territoriais de estatística estadual.

As BTI são obrigadas a realizar:

1) inventário técnico e certificação do parque habitacional;

2) controle da condição técnica dos edifícios e instalações residenciais;

3) avaliação e reavaliação de edifícios e instalações residenciais, inclusive para fins fiscais;

4) serviços de informação e consultoria e outras atividades relacionadas com a contabilidade estatal do parque habitacional.

A BTI realiza os seguintes tipos de inventário: principal (uma vez a cada cinco anos) e atual (anualmente), programado e não programado. Os mesmos órgãos podem proceder a registos únicos em determinada data de todo o parque habitacional socializado, bem como recenseamentos do parque habitacional dos cidadãos.

O BTI não realiza o registro estadual de direitos sobre imóveis residenciais e transações com eles. Esse registro é confiado a órgãos especializados - instituições de justiça para registro de direitos imobiliários e transações com ele.

A contabilização estatística oficial do parque habitacional é realizada pelo Serviço Federal de Estatística do Estado e seus órgãos territoriais com base na generalização dos formulários de observação estatística estadual federal do parque habitacional, apresentados pelo IPV, com a frequência e dentro dos prazos determinados nos programas federais anuais de trabalho estatístico.

A contabilização do estoque habitacional é realizada de acordo com a Lei Federal de 21.11.1996 de novembro de 129 nº XNUMX-FZ

"Sobre Contabilidade" e outros atos normativos legais.

4.2. Registro estadual de direitos a imóveis residenciais e transações com eles

De acordo com art. 131 do Código Civil, o direito de propriedade e outros direitos reais sobre coisas imóveis, incluindo imóveis adquiridos, a restrição desses direitos, sua ocorrência, transferência e extinção estão sujeitos a inscrição estadual no registro estadual unificado pelas instituições de justiça. Estão sujeitos a registo os seguintes direitos sobre imóveis residenciais: direito de propriedade, direito de gestão económica, direito de gestão operacional, hipoteca, bem como outros direitos nos casos previstos na lei. Os direitos a imóveis residenciais decorrentes de um contrato de aluguel de imóveis residenciais, bem como de um contrato de uso gratuito (capítulos 35, 36 do Código Civil) não estão sujeitos a registro estadual.

De acordo com a Lei de Alterações ao Código Civil, os bens imóveis (imóveis, imóveis) incluem também objectos de construção em curso (n.º 1, inciso 1, artigo 130.º do Código Civil), que constitui uma base jurídica geral para registro estadual de direitos a tais objetos e transações com eles. A possibilidade de registro estadual de objetos de construção em andamento decorre diretamente do conteúdo do art. 25 da Lei de Registro de Direitos de Imóveis, porém, na lista de imóveis constante do par. 3 arte. 1, não são indicados objetos de obras em andamento, o que é uma lacuna que precisa ser sanada.

Em alguns casos, a legislação vigente delimita o registro de direitos sobre imóveis e transações com eles, o que também está relacionado a imóveis residenciais. Assim, o § 1º do art. O art. Assim, na norma acima, estamos falando apenas do registro da transferência de propriedade, mas não do próprio contrato, segundo o qual essa transferência é realizada. No entanto, a lei estabelece uma exceção a esta regra geral, segundo a qual o contrato de venda de imóveis residenciais está sujeito a registo estatal (n.º 551 do artigo 2.º do Código Civil). Consequentemente, na venda de uma habitação, tanto o contrato como a transmissão de propriedade estão sujeitos a registo. Regras semelhantes se aplicam à aquisição de imóveis residenciais de propriedade sob contratos de troca, doação e aluguel.

Ao herdar uma habitação, a transmissão de propriedade deve ser registada.

Não sendo direito real sobre coisa imóvel (artigo 1.º do artigo 131.º do Código Civil), o direito de arrendamento de habitação não está sujeito a registo estatal. Quanto aos contratos de locação residencial celebrados por pessoas jurídicas nos termos do n.º 2 do art. 671 do Código Civil, devem ser registados nos casos em que sejam celebrados por um período mínimo de um ano (artigo 2.º do artigo 651.º do Código Civil).

A transferência de imóveis, incluindo instalações residenciais, para administração fiduciária está sujeita a registro estadual da mesma forma que a transferência de propriedade dessa propriedade. O acordo com base no qual essa transferência ocorre não requer registro (n.º 2 do artigo 1017.º do Código Civil).

Uma das questões de importância atual na prática é a questão da necessidade de registro notarial de transações com estabelecimentos residenciais. Nos termos do n.º 2 do art. 163 do Código Civil, a certidão notarial dos negócios é obrigatória nos casos previstos na lei, bem como nos casos previstos por acordo das partes, ainda que este formulário não fosse exigido por lei para operações deste tipo.

No que diz respeito às transações que afetam a propriedade de imóveis residenciais, está prevista a obrigatoriedade de reconhecimento notarial para um contrato de arrendamento (artigo 584.º do Código Civil), bem como para um contrato de hipoteca (artigo 2.º do artigo 339.º do Código Civil). Como ônus (restrição) ao direito de propriedade de uma habitação, uma hipoteca com base na regra do n.º 1 do art. 131 do Código Civil também deve ser registrado.

As pessoas que desejam fazer um acordo com instalações residenciais podem concordar em solicitar um notário público para uma execução qualificada do contrato. No entanto, o conservador é obrigado a aceitar para registo os documentos redigidos em forma escrita simples, salvo se o reconhecimento notarial estiver previsto na lei ou no contrato.

Nos casos em que uma das partes elude o registo estatal da operação, a outra parte, com base no n.º 3 do art. 165 do Código Civil tem o direito de recorrer aos tribunais para proteger os seus interesses. Quando o tribunal estabelece a legitimidade da transação concluída e o fato de que a parte evadiu seu registro, o tribunal tem o direito de tomar uma decisão que obrigue o órgão competente a realizar o registro estadual da transação.

Com base no parágrafo 6º do art. 131 do Código Civil, o procedimento de registro estadual e os motivos de recusa do registro são estabelecidos de acordo com o Código Civil da Lei de Registro de Direitos de Imóveis, de acordo com o parágrafo 1 do art. 2 do qual o registro estadual é um ato legal de reconhecimento e confirmação pelo estado do surgimento, restrição (gravação), transferência ou extinção de direitos sobre imóveis, incluindo instalações residenciais.

O registro estadual é a única prova da existência de um direito registrado. O direito registado sobre um bem imóvel só pode ser contestado judicialmente.

O surgimento e extinção de direitos sobre imóveis, que ocorrem a partir do momento de tal registro, está associado ao registro estadual.

Nos termos do n.º 4 do art. 218 do Código Civil, um membro de uma cooperativa de habitação, construção de habitação, outras pessoas com direito à acumulação de quotas, que tenham pago integralmente a sua quota-parte de um apartamento fornecido a essas pessoas por uma cooperativa, adquirem a propriedade do referido imóvel não de no momento do registro estadual de seu direito, mas a partir do momento do pagamento desta contribuição.

O registro estatal de direitos é realizado em todo o território da Federação Russa, de acordo com o parágrafo 2 do art. 2 da Lei de registro de direitos sobre imóveis para o sistema de registros de direitos sobre cada objeto de imóveis no Cadastro Único Estadual de direitos sobre imóveis e transações com ele. Este registro é realizado pela instituição de justiça para registro estadual de direitos imobiliários e transações com ele no território do distrito de registro no local dos imóveis (cláusula 1, artigo 9).

Para efetuar o registro estadual, os titulares de direitos ou pessoas por eles autorizadas, com procuração devidamente assinada, que desejem registrar transações imobiliárias e direitos a ela, apresentarão ao órgão de justiça competente os documentos necessários ao registro estadual e apresentar comprovante de pagamento da inscrição. Se os direitos surgirem com base em uma transação notarial ou outra ação notarial realizada por um notário, um pedido de registro estadual de um direito pode ser apresentado por um notário que tenha realizado a ação notarial correspondente. As instituições de justiça realizam o exame jurídico dos documentos e a verificação da legalidade da transação. Além disso, estabelecem se existem contradições entre os direitos reivindicados e os direitos já registrados sobre esse bem imóvel, bem como outros motivos de recusa ou suspensão do registro estadual de direitos. Na falta destes fundamentos, as instituições de justiça inscrevem no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários, inscrevem no título de propriedade e emitem certidão (na forma de certidão) no registro estadual do direito (cláusula 1, artigo 13, artigo 14, cláusula 1-2, 4 versículo 16). De acordo com o parágrafo Zet. 13 da Lei de Registro de Direitos de Imóveis, o registro estadual de direitos é realizado no prazo de um mês a partir da data de apresentação do pedido e dos documentos necessários para o registro estadual.

A Ordem do Ministério da Justiça da Rússia de 06.08.2001 de agosto de 233 nº XNUMX aprovou a Instrução sobre o procedimento de registro estadual de contratos de venda e a transferência de propriedade de instalações residenciais. Dado que, na maioria dos casos, a transmissão da propriedade dos imóveis adquiridos ocorre precisamente no âmbito dos contratos de venda, esta Instrução agiliza parte significativa das relações associadas ao registo estatal das operações com habitação e à transmissão da propriedade da mesma, sendo de grande importância.

Os direitos sobre imóveis e as transações com eles são registrados no Cadastro Único do Estado, dos quais fazem parte integrante os casos, incluindo títulos de propriedade de imóveis e livros de documentos. O caso de documentos de título é aberto para cada objeto de propriedade imóvel. Todos os documentos recebidos para registro de direitos sobre este objeto são colocados no processo (cláusulas 1 e 2 do artigo 12 da Lei de Registro de Direitos Imobiliários). Este registro é mantido de acordo com a referida Lei e as Regras para Manutenção do Registro Estadual Unificado de Direitos de Imóveis e Transações com Ele, aprovado pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 18.02.1998 de fevereiro de 219 nº XNUMX.

O cadastro estadual unificado de direitos sobre imóveis e transações com ele consiste em seções contendo registros sobre cada objeto imobiliário. A seção é identificada pelo número cadastral do objeto e, em caso de sua ausência, pelo número condicional. Cada secção do registo contém uma descrição do objeto, registos de transações sujeitas a registo estadual sobre a sua alienação, bem como sobre a propriedade e outros direitos reais sobre este objeto imobiliário, o nome (nome) do titular do direito e registos sobre restrições (ônus) desses direitos.

A Lei de Registro de Direitos Imobiliários e as Normas regulamentam detalhadamente o procedimento de preenchimento de seções do Cadastro Único do Estado, fazendo registros de registro de direitos, sua extinção, restrições (gravações), registro de transações com objetos imobiliários.

As regras para manutenção do Cadastro Estadual Unificado estabelecem a forma de certidão de registro estadual de direitos. Este certificado é um documento de estrita prestação de contas, possui um grau de segurança ao nível de um título ao portador, bem como uma série e número contabilísticos. A certidão é emitida: ao titular do direito - aquando do registo de qualquer direito real sobre um bem imóvel; ao inquilino - mediante registro da locação; hipotecário - ao registrar uma hipoteca.

Para registro estadual de direitos de acordo com a legislação tributária, é cobrada uma taxa estadual (cláusula 1, artigo 11 da Lei de Registro de Direitos de Imóveis).

De acordo com art. 7º da mesma Lei, é aberto o registro estadual de direitos. O órgão que efetue tal registro é obrigado a fornecer as informações contidas no Cadastro Único de Direitos do Estado sobre qualquer objeto imobiliário a qualquer pessoa que tenha apresentado uma carteira de identidade e um requerimento por escrito. Para obter as informações relevantes, a pessoa jurídica deve apresentar documentos que comprovem o registro dessa pessoa jurídica e a autoridade de seu representante.

Os extratos do Cadastro Único de Direitos do Estado, aprovados na forma prescrita, devem conter a descrição do imóvel, os direitos registrados sobre o mesmo, bem como as restrições (ônus) de direitos, informações sobre as reivindicações existentes no momento da emissão do extrato e os direitos de reclamação declarados em juízo em relação a este objeto imobiliário (cláusula 1, art. 7º). Esta disposição é complementada pela norma da Lei de Participação na Construção Compartilhada, segundo a qual, em extrato do Cadastro Único de Direitos do Estado contendo informações sobre o terreno em que é criado o objeto imobiliário, que inclui imóveis residenciais e não -instalações residenciais que são objeto de contratos de participação em construção compartilhada , além de informações sobre a hipoteca, a presença de acordos registrados para participação em construção compartilhada com uma lista de objetos de construção compartilhados, bem como nomes de empresas (nomes) de pessoas jurídicas - participantes de construção compartilhada, sobrenomes, nomes próprios, patronímicos de pessoas - são indicados participantes de construção compartilhada.

O órgão que procede ao registo estadual de direitos deve fornecer ao requerente as informações solicitadas ou emitir-lhe uma recusa fundamentada por escrito no prazo de cinco dias úteis. De acordo com o acréscimo introduzido pela Lei Federal de 29.12.2004 de dezembro de 196 nº 2-FZ “Sobre Alterações à Lei Federal “Sobre Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele”” no parágrafo 7º do art. 1º da Lei do Registo de Direitos Imobiliários, se o Cadastro Único de Direitos do Estado for mantido em suporte magnético, a informação deve ser prestada a qualquer pessoa nos termos do n.º 7 do art. XNUMX, são fornecidas o mais tardar no dia útil seguinte ao dia do pedido dessas informações. A recusa em fornecer informações sobre o registro estadual de direitos imobiliários pode ser contestada judicialmente. A obtenção destas informações pode ser adequada, em particular, para estabelecer a propriedade real de imóveis residenciais no momento da decisão de compra de habitação.

Ao mesmo tempo, a lei limita o recebimento de informações sobre o conteúdo dos documentos de título, com exceção de informações sobre restrições (gravações), informações generalizadas sobre os direitos de um indivíduo sobre seus objetos imobiliários (por exemplo, quantos e que tipo de imóveis residenciais possui), extratos contendo informações sobre a transmissão de direitos sobre imóveis, bem como informações sobre o reconhecimento do titular dos direitos autorais como incapaz ou parcialmente incapaz. Estas informações são fornecidas apenas na forma prescrita por lei:

▪ os próprios titulares dos direitos autorais ou seus representantes legais;

▪ pessoas físicas e jurídicas que tenham recebido procuração do titular dos direitos autorais ou de seu representante legal;

▪ chefes de órgãos governamentais locais e chefes de órgãos governamentais de entidades constituintes da Federação Russa;

▪ autoridades fiscais nos territórios sob sua jurisdição;

▪ tribunais, agências de aplicação da lei, oficiais de justiça que tratam de casos relacionados com bens imobiliários e (ou) os seus detentores de direitos de autor;

▪ pessoas que têm o direito de herdar a propriedade do titular dos direitos autorais por testamento ou por lei;

▪ o órgão federal antimonopólio e seus órgãos territoriais nos territórios sob a jurisdição desses órgãos territoriais;

▪ Presidente da Câmara de Contas da Federação Russa, seu vice e auditores da Câmara de Contas da Federação Russa para garantir as atividades da Câmara de Contas da Federação Russa.

A informação sobre os direitos do testador sobre objetos imobiliários é também prestada a pedido de um notário no âmbito da abertura de uma herança (cláusula 3, artigo 7.º da Lei do Registo de Direitos de Imóveis).

O organismo que procede ao registo estatal de direitos é obrigado, a pedido do titular do direito, a prestar-lhe informações sobre as pessoas que tenham recebido informações sobre o bem imóvel sobre o qual tem direitos.

O uso de informações contidas no Registro Unificado de Direitos do Estado, de forma ou de forma que prejudique os direitos e interesses legítimos dos detentores de direitos autorais, implica responsabilidade sob a legislação da Federação Russa.

De acordo com o parágrafo 6º do art. 7 órgãos que realizam o registro estadual de direitos têm o direito de fornecer informações estatísticas obtidas com base em informações contidas no Registro Unificado de Direitos do Estado a qualquer pessoa interessada, se o fornecimento de tais informações não violar os direitos e interesses legítimos dos direitos autorais titulares. As informações estatísticas também incluem informações sobre o número total de transações imobiliárias registradas pelo Estado concluídas em um determinado território por um determinado período, informações generalizadas sobre os objetos dessas transações sem informações que identifiquem uma determinada pessoa ou sobre os objetos de tais transações, informações sobre o preço médio de aquisição de direitos de propriedade imobiliária e outras informações semelhantes. Tais informações podem, em particular, ser utilizadas pelos interessados ​​para estudar a situação do mercado imobiliário na atualidade.

O artigo 8º dispõe que as informações sobre os direitos registrados sobre objetos imobiliários e especificados no parágrafo 6º do art. 7 a informação estatística é fornecida mediante o pagamento de uma taxa, salvo disposição legal em contrário. Atualmente, o valor dessa taxa é determinado pelas Regras para a implementação de taxas de prestação de informações sobre direitos registrados, emissão de cópias de contratos e outros documentos que expressem o conteúdo de transações unilaterais celebradas em forma escrita simples, aprovadas por Decreto do Governo da Federação Russa datada de 14.12.2004 de dezembro de 773 nº 100. Para fornecer informações sobre direitos registrados, esses valores são: para pessoas físicas - 300 rublos; para pessoas jurídicas - XNUMX rublos.

A instituição da justiça para registro de direitos sobre imóveis e transações com ela fornece informações gratuitas sobre os direitos sobre um objeto imobiliário aos órgãos (organizações) responsáveis ​​pela contabilização desse objeto, na medida do necessário para seu trabalho.

Aos órgãos e organizações que por lei estão habilitados a receber informação sobre direitos registados sobre bens imóveis e transações com os mesmos, a instituição de justiça disponibiliza esta informação a seu pedido.

Por sua vez, as autoridades estaduais das entidades constituintes da Federação Russa e governos locais, órgãos (organizações) para contabilização de objetos imobiliários, outras organizações que possuem as informações necessárias para o registro estadual de direitos sobre objetos imobiliários são obrigados em não mais de dez dias a partir da data do pedido fornecer tais informações aos detentores de direitos autorais e instituições relevantes de justiça gratuitamente ou por uma taxa acordada com as autoridades estaduais das entidades constituintes da Federação Russa.

De grande importância na implementação da construção habitacional são as regras que regem o registro estadual de propriedade do objeto imobiliário que está sendo criado. De acordo com o art. 25 da Lei do Registo de Direitos Imobiliários, a titularidade do bem imóvel criado é registada com base em documentos que comprovem o facto da sua criação. O direito de propriedade de um objeto de construção em andamento é registrado com base nos documentos especificados neste artigo.

Se o terreno atribuído para a criação de um bem imobiliário pertencer ao requerente com base na propriedade, a propriedade do requerente do objeto de construção em curso é registada com base em documentos comprovativos da propriedade desse terreno, um edifício alvará, documentação do projeto e documentos contendo descrição do objeto da construção em andamento.

Se o terreno atribuído para a criação de um bem imóvel pertencer ao requerente por outro direito que não o direito de propriedade, para registo da propriedade do requerente do objecto de construção em curso, em vez de documentos comprovativos da propriedade do terreno correspondente parcela, documentos que comprovem o direito de usá-los.

Nos casos acima, para registro de propriedade de objeto de construção em andamento, que seja objeto de construção de habitação individual, não é necessária a apresentação da documentação do projeto.

A Lei de registo de direitos de propriedade inclui um novo art. 25.3, que dispõe sobre as peculiaridades do registro estadual de propriedade de determinados objetos imobiliários criados ou criados. De acordo com este artigo, para o registro estadual do direito de propriedade do cidadão sobre objeto de construção de habitação individual, criado ou criado em terreno destinado à construção de habitação individual, ou criado ou criado em terreno localizado nos limites de um assentamento e destinado à agricultura pessoal subsidiária (em terreno familiar), basta apresentar os documentos comprovativos da criação de tal bem imóvel e contendo a sua descrição, e um documento de titularidade do terreno em que tal bem imóvel se encontra localizado. Ao mesmo tempo, não é exigida a apresentação de um documento de titularidade do terreno especificado se o direito do requerente a esse terreno tiver sido previamente registado de acordo com o procedimento estabelecido pela Lei nomeada.

Um anexo obrigatório aos documentos anteriores é a planta cadastral do terreno em que se encontra o objeto imobiliário correspondente criado ou criado. A apresentação deste plano não é exigida se o direito ao terreno especificado tiver sido previamente registado de acordo com o procedimento estabelecido pela referida Lei, e também se este terreno se destinar à agricultura subsidiária pessoal e à conclusão do autogoverno local for apresentado o órgão do assentamento ou distrito urbano correspondente, confirmando que o objeto imobiliário criado ou criado está localizado dentro dos limites do terreno especificado.

4.3. Controle do Estado sobre o uso e a segurança do parque habitacional

O controle estatal sobre o uso e preservação do parque habitacional, independentemente de sua forma de propriedade, bem como o cumprimento das instalações residenciais e utilidades com os requisitos estabelecidos, é realizado por órgãos executivos federais autorizados, autoridades estaduais das entidades constituintes do a Federação Russa de acordo com a lei federal e outros atos legais regulatórios da Federação Russa. 20 LCD).

Atualmente, o controle estatal sobre o uso e preservação do parque habitacional é realizado pelos órgãos de inspeção habitacional estadual, formados de acordo com o Decreto do Governo da Federação Russa de 26.09.1994 de setembro de 1086 nº XNUMX, que aprovou o Regulamentos sobre a Inspeção Estatal de Habitação na Federação Russa. De acordo com este regulamento, a inspecção estatal da habitação é composta pela principal inspecção estatal da habitação e pelas inspecções estatais da habitação dos súbditos da Federação Russa; também define o sistema e as principais funções das inspeções estaduais de habitação, seus direitos e procedimentos. Os órgãos da Inspecção Estatal da Habitação exercem, nomeadamente, o controlo sobre:

▪ para utilização de parque habitacional, propriedade comum dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos e áreas adjacentes;

▪ o estado técnico do parque habitacional, propriedade comum dos proprietários de edifícios de apartamentos e seus equipamentos de engenharia, a conclusão atempada dos trabalhos de manutenção e reparação de acordo com os documentos regulamentares, técnicos e de projeto em vigor;

▪ a validade dos padrões estabelecidos para o consumo de habitação e serviços comunitários;

▪ o estado sanitário das instalações do parque habitacional, propriedade comum dos proprietários de instalações em edifício de apartamentos, em parte acordado com os serviços de controlo sanitário e epidemiológico competentes;

▪ implementação de medidas de preparação do parque habitacional e dos bens comuns dos proprietários de imóveis em edifício de apartamentos para utilização sazonal;

▪ utilização racional dos recursos combustíveis e energéticos e da água no parque habitacional, propriedade comum dos proprietários de edifícios de apartamentos;

▪ cumprimento do nível padrão e regime de prestação de serviços públicos à população (aquecimento, electricidade, água, gás, etc.);

▪ cumprimento das regras de utilização de instalações residenciais e áreas adjacentes;

▪ cumprimento do procedimento e das regras de reconhecimento de edifícios e instalações residenciais como impróprios para residência permanente, bem como de sua transferência para edifícios não residenciais.

Ao exercer esse controle, os órgãos da inspecção estadual da habitação são investidos dos seguintes direitos:

1) realizar vistorias e inspeções de instalações controladas de acordo com as tarefas e funções definidas pelo Regulamento acima;

2) dar instruções aos proprietários, proprietários e usuários do parque habitacional, propriedade comum dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos e territórios adjacentes para eliminar as violações identificadas;

3) pleitear a anulação ou suspensão de licenças para atividades de pessoas jurídicas e pessoas físicas que cometam graves violações da legislação habitacional, normas e regulamentos relativos ao uso, manutenção e reparação do parque habitacional, propriedade comum dos proprietários de imóveis em um prédio de apartamentos;

4) tirar conclusões sobre a adequação de casas e instalações para morar;

5) apresentar propostas de responsabilização dos funcionários e cidadãos de acordo com o Código de Contra-ordenações.

O trabalho da Inspetoria de Habitação do Estado é administrado pelo Inspetor de Habitação do Estado da Federação Russa. Os inspectores de habitação do Estado são pessoalmente responsáveis ​​em caso de incumprimento das suas funções de exercer o controlo estatal sobre a utilização e segurança do parque habitacional e da propriedade comum dos proprietários das instalações de um edifício de apartamentos.

As disputas sobre as decisões dos funcionários dos órgãos da inspecção estatal da habitação são consideradas pelo chefe da inspecção relevante ou pela Inspecção Principal da Habitação do Estado, e sobre as decisões do Inspector-Chefe da Habitação do Estado da Federação Russa - pela Agência Federal para Construção e Habitação e Serviços Comunitários.

Em caso de desacordo de empresas, organizações, instituições com a decisão de suspender, restringir ou encerrar suas atividades, pode ser contestada em tribunal de jurisdição geral ou em tribunal arbitral.

Os órgãos estatais das entidades constituintes da Federação Russa desenvolveram e aprovaram os Regulamentos sobre inspeções estatais de habitação das entidades constituintes da Federação Russa, bem como adotaram outros atos legais reguladores sobre o controle sobre o uso e a segurança do parque habitacional, para exemplo, as leis da cidade de Moscou datadas de 20.12.1995 de dezembro de 26 nº 13.11.1996 "Sobre a responsabilidade administrativa pela violação das normas de Moscou para a operação do parque habitacional" e datadas de 30/XNUMX/XNUMX nº XNUMX "Sobre o estabelecimento de normas para a operação do parque habitacional da cidade de Moscou e controle sobre sua observância".

4.4. Gestão de edifícios residenciais

Em conexão com a privatização de muitos imóveis residenciais que faziam parte dos fundos estaduais, municipais e outros fundos de habitação, e a necessidade de introduzir relações de mercado na esfera da habitação e serviços comunitários, o LCD regulamenta detalhadamente o procedimento de gestão de um prédio de apartamentos (Seção VIII). De acordo com o art. 161 do LC, tal gestão deve assegurar condições de vida favoráveis ​​e seguras aos cidadãos, a manutenção adequada do bem comum em prédio de apartamentos, a resolução de questões relacionadas ao uso desse imóvel, bem como a prestação de serviços públicos aos cidadãos morando em uma casa assim.

Os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos devem escolher uma das seguintes maneiras de gerenciar essa casa:

1) gestão direta dos proprietários das instalações;

2) gestão de associação de moradores ou cooperativa habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo;

3) gestão da organização gestora.

A escolha do método de gerenciamento de um prédio de apartamentos é realizada na assembleia geral dos proprietários das instalações e pode ser alterada a qualquer momento com base em sua decisão. A decisão da assembleia geral sobre a escolha do método de gestão é obrigatória para todos os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos.

O órgão de governo autônomo local, de acordo com o procedimento estabelecido pelo Governo da Federação Russa, realiza um concurso público para a seleção de uma organização gestora, se dentro de um ano antes do dia do referido concurso, os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos não tiver escolhido uma forma de gerir esta casa ou se a decisão de escolher uma forma de gerir esta casa não tiver sido implementada (parte 4 do artigo 161.º do LC). De acordo com o art. 18 (alterado em 26.12.2005/1/2005) da Lei de introdução de habitação para habitação em relação aos edifícios de apartamentos colocados em funcionamento antes de 1 de Março de 2007, este concurso deve ser realizado antes de XNUMX de Janeiro de XNUMX.

A autarquia local, no prazo de dez dias a contar da data do concurso público acima referido, notifica todos os proprietários de instalações num edifício de apartamentos sobre os resultados do concurso e sobre os termos do contrato de gestão desta casa. Os proprietários das instalações de um edifício de apartamentos são obrigados a celebrar um contrato de gestão do edifício com uma organização gestora selecionada com base nos resultados de um concurso público, na forma prevista no art. 445 GK. Ao mesmo tempo, o órgão do governo local, o mais tardar um ano após a celebração do contrato de gestão, é obrigado a convocar uma reunião dos proprietários das instalações para decidir sobre a escolha do método de gestão de um prédio de apartamentos.

Qualquer proprietário de instalações em um prédio de apartamentos pode recorrer ao tribunal com um pedido para obrigar os governos locais a escolher uma organização gestora de acordo com as disposições da Parte 4 do art. 161 LCD.

A celebração de um acordo sobre a gestão de um prédio de apartamentos sem concurso público é permitida se a proposta especificada, de acordo com a lei, for declarada inválida.

Para assegurar a devida responsabilidade pela gestão dos prédios de apartamentos, a lei estabelece que um prédio de apartamentos pode ser gerido por apenas uma entidade gestora (parte 9 do artigo 161.º do LC).

Em arte. 164 do LCD define o procedimento para a gestão direta de um prédio de apartamentos pelos proprietários das instalações nele localizadas; sob essa gestão, os contratos de prestação de serviços de manutenção e (ou) execução de trabalhos de reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos com pessoas que realizam tipos de atividades relevantes, os proprietários de instalações em tal casa são celebrados em com base nas decisões da assembleia geral desses proprietários. Ao mesmo tempo, todos ou a maioria dos proprietários das instalações atuam como parte nos contratos.

Os contratos de abastecimento de água fria e quente, esgotos, fornecimento de electricidade, fornecimento de gás (incluindo o fornecimento de gás doméstico em garrafas), aquecimento (fornecimento de calor, incluindo o fornecimento de combustível sólido na presença de aquecimento por fogão) são celebrados por cada proprietário de as instalações, administrando diretamente o prédio de apartamentos, em seu próprio nome.

Com base numa decisão da assembleia geral dos proprietários das instalações de um edifício de apartamentos que gerem diretamente esse edifício, em nome dos proprietários das instalações deste edifício, um dos proprietários das instalações deste edifício ou outra pessoa com autoridade certificado por uma procuração emitida por escrito a ele por todos ou pela maioria dos proprietários das instalações desta casa.

A gestão de um edifício de apartamentos, que é propriedade de uma cooperativa habitacional ou em que é formada uma associação de proprietários, é realizada tendo em conta o disposto no Sec. V e VI LCD.

O artigo 162.º do LC contém normas relativas ao contrato de gestão de prédio de apartamentos; o contrato de gestão de tal casa é celebrado por escrito através da elaboração de um documento assinado pelas partes. Quando uma organização de gestão é selecionada por uma assembleia geral de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos, um acordo de gestão é concluído com cada proprietário de instalações neste prédio nos termos especificados na decisão dessa assembleia geral.

Ao abrigo de um contrato de gestão de um edifício de apartamentos, uma parte (organização gestora), por instrução da outra parte (proprietários de instalações num edifício de apartamentos, entidades gestoras de uma associação de moradores ou entidades gestoras de uma cooperativa habitacional ou entidades gestoras de outro consumidor especializado cooperativa) compromete-se a prestar serviços por uma taxa dentro de um período de tempo acordado e a realizar trabalhos de manutenção e reparação adequadas de bens comuns em tal casa, fornecer serviços de utilidade aos proprietários de instalações em tal casa e pessoas que utilizam instalações nesta casa, realizar outras atividades destinadas a atingir os objetivos de gestão de um prédio de apartamentos.

De acordo com a Parte 3 do art. 162 LCD no contrato de gestão de um prédio de apartamentos deve indicar:

1) a composição do patrimônio comum do prédio de apartamentos, em relação ao qual a gestão será realizada, e o endereço de tal casa;

2) uma lista de serviços e obras para a manutenção e reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos, o procedimento para alterar essa lista, bem como uma lista de utilidades fornecida pela organização gestora;

3) o procedimento para determinar o preço do contrato, o valor da taxa de manutenção e reparo da habitação e o valor da taxa de serviços de utilidade pública, bem como o procedimento para fazer essa taxa;

4) o procedimento para exercer controle sobre o cumprimento pela organização gestora de suas obrigações decorrentes do contrato de gestão.

Os termos do contrato para a gestão de um edifício de apartamentos são os mesmos para todos os proprietários de instalações neste edifício.

Um contrato de gestão de prédio de apartamentos é celebrado por um período não inferior a um ano e não superior a cinco anos.

Na falta de manifestação de uma das partes sobre a rescisão do contrato de gestão de prédio de apartamentos no final do seu período de vigência, considera-se prorrogado o contrato por igual período e nas mesmas condições que lhe foram previstas. um acordo.

Salvo disposição em contrário do contrato, a organização gestora é obrigada a começar a cumprir tal contrato o mais tardar 30 dias a partir da data de sua assinatura.

A alteração e a rescisão do contrato de gestão são efetuadas na forma prescrita pela lei civil. Pela sua natureza civil, este contrato refere-se a contratos de prestação de serviços mediante remuneração (Capítulo 39 do Código Civil).

A entidade gestora, 30 dias antes da rescisão do contrato de gestão de um edifício de apartamentos, é obrigada a transferir a documentação técnica do edifício de apartamentos e outros documentos relacionados com a gestão de tal casa para uma entidade gestora recém-selecionada, uma associação de proprietários ou uma cooperativa de habitação ou outra cooperativa de consumo especializada, ou no caso de gestão direta de tal casa pelos proprietários das instalações nesta casa a um desses proprietários, indicado na decisão da assembleia geral de proprietários sobre a escolha do o método de gestão de tal casa ou, se tal proprietário não for indicado, a qualquer proprietário das instalações desta casa.

O artigo 9.º da Lei sobre a introdução do LCD prevê que o efeito do Sec. A VIII LC também se aplica às relações decorrentes de contratos de gestão de edifícios de apartamentos previamente celebrados.

Devido ao fato de que as instalações residenciais em um prédio de apartamentos podem pertencer não apenas a proprietários particulares, o LCD decide sobre a gestão de casas nas quais as instalações residenciais em geral ou em parte não são propriedade privada. O artigo 163 da LC estabelece que o procedimento para administrar um prédio de apartamentos, todas as instalações em que são de propriedade da Federação Russa, uma entidade constituinte da Federação Russa ou um município, é estabelecido pelo Governo da Federação Russa, uma autoridade estatal de uma entidade constituinte da Federação Russa e de um governo local, respectivamente. A gestão de tal casa é realizada através da celebração de um contrato de gestão para esta casa com uma organização gestora selecionada com base nos resultados de um concurso público ou, se tal concurso for declarado inválido de acordo com a lei, sem possuir tal macio.

Se houver instalações residenciais em um prédio de apartamentos de propriedade da Federação Russa, entidades constituintes da Federação Russa, municípios, autoridades estaduais relevantes, governos locais ou pessoas autorizadas por eles participam da escolha do método de gerenciamento de um prédio de apartamentos em pé de igualdade com os proprietários de instalações de propriedade privada.

A fim de criar condições para a gestão de edifícios de apartamentos, os governos locais:

1) proporcionar igualdade de condições para a atuação das organizações gestoras, independentemente de sua forma organizacional e jurídica;

2) pode fornecer às entidades gestoras, associações de proprietários ou cooperativas habitacionais ou outras cooperativas especializadas de consumo fundos orçamentais para a reabilitação de edifícios de apartamentos;

3) contribuir para a melhoria das qualificações das pessoas que gerem edifícios de apartamentos, a organização de formação para as pessoas que pretendem exercer tais atividades.

As autarquias locais e as entidades gestoras são obrigadas a fornecer aos cidadãos, a seu pedido, informações sobre os preços e tarifas estabelecidos para serviços e obras e trabalhos de manutenção e reparação de edifícios de apartamentos e habitações nos mesmos, no valor de pagamento de acordo com esses preços e tarifas, sobre o volume, a lista e a qualidade dos serviços prestados e do trabalho executado, bem como os preços e tarifas das utilidades prestadas e os valores de pagamento por esses serviços (artigo 165.º do LC).

Atualmente, as organizações de manutenção da habitação continuam a realizar as suas atividades. Suas formas no atual estágio de desenvolvimento do setor habitacional e comunitário são diversas: trusts, escritórios de manutenção de habitação (ZHEK), departamentos de habitação e comunais (ZHKO), direções para a operação de edifícios (DEZ), departamentos de reparo e manutenção (REU) ), gestão da habitação, empreendimentos habitacionais unitários municipais (MUP ZhKh), etc.

Em Moscovo, o sistema de gestão de habitação e serviços comunitários da cidade é composto por direcções de um único cliente (DEZ), que actuam como cliente para a manutenção e reparação do parque habitacional e instalações não residenciais; levaram em conta os edifícios residenciais. As Direcções celebram contratos com departamentos de reparação e manutenção (empresas) ou outras empresas similares (incluindo empresas privadas), energia e abastecimento de água e outras organizações especializadas que asseguram o funcionamento de sistemas de suporte de vida para edifícios e territórios adjacentes. Organizações semelhantes de atendimento ao cliente também foram estabelecidas em outras cidades.

Como parte das prefeituras dos distritos administrativos de Moscou, foram formados departamentos de habitação e serviços comunitários e melhorias, agindo com base nos regulamentos desses departamentos.

Acrescente-se a isso que para garantir o real cumprimento das disposições do LCD, que envolvem concorrência na gestão de edifícios residenciais, é necessário privatizar toda a esfera de habitação e serviços comunitários.

4.5. Participação dos cidadãos na gestão do parque habitacional

As formas existentes de participação cidadã na gestão do parque habitacional são diversas. Assim, de acordo com o art. 44 LCD, a assembleia geral de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos é o órgão dirigente desta casa. Para a gestão conjunta de um edifício de apartamentos, pode ser criada uma associação de proprietários (artigo 135.º do LC).

Atualmente, existem também comitês de casas, ruas, bairros, vilas e conselhos de cidadãos e outros órgãos públicos de governo autônomo que protegem os direitos de moradia dos cidadãos e prestam-lhes outras assistências necessárias. Estes órgãos realizam trabalhos que visam a melhoria do funcionamento dos edifícios, a melhoria do espaço local e a concretização de outros objetivos de cariz habitacional e comunitário. A base normativa geral para a criação desses órgãos públicos de atuação amadora e o exercício de suas funções por eles é a Lei Federal de 19.05.1995 de maio de 82 nº XNUMX-FZ "Sobre Associações Públicas".

Em Moscou e em algumas outras cidades, foram criadas comunidades territoriais, outras organizações - fundos para proteger os direitos dos proprietários, que prestam consultoria jurídica sobre transações com instalações residenciais e não residenciais, participam da preparação de documentos para reconhecimento de firma, sua tradução de línguas estrangeiras, etc.

No setor habitacional, estão funcionando ativamente organizações como associações e associações de corretores de imóveis, comitês para a proteção dos direitos dos inquilinos, proprietários de imóveis residenciais etc.

Em vários municípios (cidades e distritos) da Federação Russa, foram adotados os regulamentos do Comitê da Câmara no estoque municipal de moradias.

Tópico 5. Características da aquisição de habitação em condições modernas

5.1. Usando uma hipoteca para comprar uma casa

O estado recentemente tomou medidas para tornar mais amplo o uso desse método para garantir o cumprimento das obrigações monetárias pelo comprador como hipoteca na compra de habitação. A hipoteca é uma instituição legal que torna mais fácil para os cidadãos resolverem seu problema habitacional. Trata-se de penhor de terrenos, empreendimentos, edifícios, estruturas, apartamentos e outros imóveis e é regulamentado por lei especial de hipotecas. Devido à ausência da maioria da população de fundos no valor necessário, no estágio atual, a compra de moradias na segurança de casas e apartamentos residenciais adquiridos tornou-se generalizada.

As regras gerais sobre garantias constantes do Código Civil aplicam-se às hipotecas nos casos em que o Código Civil ou a lei hipotecária não estabeleçam outras regras (artigo 2.º do artigo 334.º do Código Civil). A Lei de Hipoteca está atualmente em vigor. Além das normas relativas a todos os tipos de hipoteca, contém um capítulo especial sobre as peculiaridades da hipoteca de prédios residenciais e apartamentos (Capítulo XIII). De acordo com o parágrafo 1º do art. 5º da Lei de Hipoteca, ao abrigo de contrato de hipoteca, os imóveis referidos no n.º 1 do art. 130 do Código Civil, cujos direitos são registrados na forma estabelecida para o registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com eles, inclusive prédios residenciais, apartamentos e partes de prédios residenciais e apartamentos, constituídos por um ou mais cômodos isolados ( parágrafo 3). De acordo com o par. 2 p. 1 arte. 5º da Lei de Hipoteca, podem ser objeto de hipoteca os prédios, inclusive prédios residenciais e outras estruturas, e as estruturas diretamente ligadas ao terreno, observadas as regras do art. 69 da Lei, ou seja, com hipoteca simultânea sob o mesmo contrato do terreno em que se situa o edifício ou estrutura, ou parte deste terreno que fornece funcionalmente o objeto hipotecado, ou o direito de arrendar esse terreno ou a parte correspondente pertencente ao devedor (ver também n.º 3 do artigo 340.º do Código Civil).

Parte 3 do art. 69 da Lei de Hipoteca dispõe que o direito de penhor não se aplica ao direito de uso permanente do terreno pertencente ao credor, sobre o qual se situa o empreendimento, edifício ou estrutura. Ao proceder à execução de tais bens, a pessoa que adquire esse imóvel em propriedade adquire o direito de uso do terreno nos mesmos termos e na mesma medida que o antigo proprietário (hipotecário) do bem imóvel.

De acordo com as mesmas regras, deve ser realizada uma promessa de construção inacabada de imóveis construídos em um terreno de acordo com os requisitos da legislação da Federação Russa (cláusula 2, artigo 5).

De acordo com as alterações feitas ao par. 2 p. 2 arte. 339.º do Código Civil, foi abolida a obrigatoriedade do reconhecimento notarial do contrato de hipoteca (ver n.º 3 do artigo 1.º da Lei de Alterações ao Código Civil), o que simplifica e reduz o custo da sua execução.

De acordo com art. 10 da Lei de Hipoteca, um contrato de hipoteca é celebrado por escrito e está sujeito a registro estadual. De acordo com o disposto no parágrafo 3º do art. 339 do Código Civil, o contrato de hipoteca deve ser registrado na forma prescrita para o registro das transações com o respectivo imóvel. O contrato é considerado concluído e entra em vigor a partir do momento de seu registro estadual. O incumprimento das regras sobre o registo estatal de um contrato de hipoteca implica a sua nulidade. Tal acordo é considerado nulo e sem efeito.

De acordo com art. 11 da Lei de Hipoteca, o registro estadual de um contrato de hipoteca é a base para fazer um lançamento de hipoteca no Cadastro Estadual Unificado de Direitos sobre Imóveis e Operações com eles. O registro estadual de um contrato que implique o surgimento de uma hipoteca por força de lei é a base para fazer uma inscrição no registro especificado sobre a ocorrência de tal hipoteca.

Os direitos do credor (o direito de penhor) à propriedade penhorada não estão sujeitos a registro estadual.

De acordo com o art. 19, não só o contrato de hipoteca está sujeito a registro estadual, mas também a própria hipoteca como oneração de propriedade. O registro estadual de uma hipoteca é realizado no local do imóvel objeto da hipoteca.

O registro estadual de hipoteca por força de lei é realizado simultaneamente com o registro estadual do direito de propriedade de uma pessoa cujos direitos são onerados por uma hipoteca, salvo disposição em contrário em lei federal. O registro estadual de tal hipoteca é realizado sem a apresentação de um pedido separado e sem o pagamento de uma taxa estadual. Os direitos do credor hipotecário podem ser certificados por hipoteca (artigo 2.º do artigo 20.º) por força da lei.

O imóvel sobre o qual é constituída hipoteca não é transmitido ao credor hipotecário (n.º 2, inciso 1, artigo 338.º do Código Civil). O devedor mantém o direito de usar o imóvel prometido no contrato de hipoteca. O devedor tem o direito de usar esta propriedade de acordo com a sua finalidade. Ele tem o direito de extrair rendimentos do imóvel empenhado em contrato de hipoteca, por exemplo, alugando um prédio ou apartamento de habitação hipotecado (cláusula 1, artigo 346 do Código Civil; inciso 2, artigo 29 da Lei de Hipoteca).

Os bens dados por hipoteca podem ser alienados pelo devedor a outra pessoa, designadamente, por venda, doação, permuta, apenas com o consentimento do credor hipotecário, salvo disposição em contrário do contrato de hipoteca (n.º 1, n.º 2, artigo 346.º). do Código Civil; p 1 artigo 37.º da Lei Hipotecária).

Nos termos do n.º 1 do art. 38 da Lei da Hipoteca, a pessoa que adquiriu o bem penhorado em contrato de hipoteca por alienação ou por sucessão universal, substitui o devedor e assume todas as obrigações deste último por força do contrato de hipoteca. , incluindo aqueles que não foram devidamente executados pelo credor original. Um novo devedor só pode ser exonerado de qualquer destas obrigações mediante acordo com o credor (ver também n.º 1 do artigo 353.º do Código Civil).

A execução hipotecária dos bens dados em garantia hipotecária é feita de acordo com as regras estabelecidas pelo Cap. IX da Lei Hipotecária. A execução a pedido do credor hipotecário incide sobre os bens empenhados em contrato de hipoteca por decisão judicial (n.º 1, inciso 1, artigo 349.º do Código Civil; artigo 51.º da Lei da Hipoteca). Com base num contrato autenticado entre o credor e o devedor, celebrado após a apresentação dos motivos de execução em matéria de hipoteca, é possível a satisfação dos créditos do credor à custa do referido imóvel sem recurso a tribunal (n.º 2, cláusula 1, artigo 349.º do Código Civil; n.º 1, inciso 1, artigo 55.º da Lei de Hipoteca). As exceções a esta regra, quando a execução de hipoteca sobre o imóvel hipotecado for imposta apenas por decisão judicial, estão previstas no n.º 2 do art. 55 da Lei de Hipoteca.

As características da hipoteca de casas e apartamentos residenciais são estabelecidas pelo cap. XIII da Lei Hipotecária. Assim, o § 2º do art. Não é permitida a hipoteca de prédios residenciais individuais e multiapartamentos e apartamentos de propriedade estadual ou municipal. A hipoteca de uma casa ou apartamento residencial de propriedade de cidadãos menores, pessoas com capacidade legal limitada ou incapaz, sobre as quais a tutela ou tutela foi estabelecida, é realizada da maneira estabelecida pela legislação da Federação Russa para transações com a propriedade de alas .

Ao hipotecar um apartamento em edifício residencial multiapartamentos, cuja parte seja propriedade comum do devedor e de outras pessoas, considera-se hipotecada a parte correspondente na propriedade comum do edifício residencial juntamente com os imóveis residenciais ( Artigo 75 da Lei Hipotecária).

De acordo com o art. 76.º Ao conceder um empréstimo ou um empréstimo direcionado para a construção de edifício de habitação, o contrato de hipoteca pode prever a garantia da obrigação com as obras em curso e os materiais e equipamentos do devedor que estejam preparados para construção.

Conforme previsto no n.º 1 do n.º 1 do art. 77, salvo disposição em contrário por lei federal ou contrato, uma casa ou apartamento residencial adquirido no todo ou em parte com recursos de crédito de um banco ou outra organização de crédito ou recursos de um empréstimo direcionado fornecido por outra pessoa jurídica para a aquisição ou construção de uma casa ou apartamento residencial são considerados localizados em penhor a partir do momento do registro estadual da propriedade do mutuário de um prédio ou apartamento residencial. Assim, no caso acima, a hipoteca de uma casa ou apartamento residencial surge por força da lei, que amplia o uso da hipoteca como meio de dar solução ao problema habitacional.

De acordo com o par. 1 p. 1 arte. 78 a execução pelo credor hipotecário da habitação ou apartamento hipotecado e a venda destes bens constituem motivo de cessação do direito de uso dos mesmos pelo devedor e por quaisquer outras pessoas que residam nessa habitação ou apartamento, desde que tal habitação ou apartamento foi hipotecado ao abrigo de um contrato de hipoteca ou de uma hipoteca por força da lei para garantir o reembolso de um empréstimo ou de um empréstimo visado concedido por um banco ou outra instituição de crédito ou outra entidade legal para a compra ou construção de tal ou outra habitação ou apartamento, sua reforma ou outra benfeitoria indissociável, bem como para o reembolso de crédito ou empréstimo anteriormente concedido para a compra ou construção de casa ou apartamento residencial. A execução duma casa ou apartamento residencial hipotecado é possível tanto judicial como extrajudicialmente em conformidade com as regras estabelecidas pelo cap. IX da Lei Hipotecária. A casa ou apartamento de habitação hipotecado por contrato de hipoteca e executado é vendido por venda em leilão realizado sob a forma de leilão aberto ou concurso (cláusula 2, artigo 78 da Lei de Hipoteca).

Lei Federal nº 29.12.2004-FZ de 194 de dezembro de 446 "Sobre alterações ao artigo XNUMX do Código de Processo Civil da Federação Russa" instalações residenciais (partes), que são para o cidadão devedor e membros de sua família que vivem juntos nas instalações detidas por este cidadão, as únicas instalações aptas para residência permanente, os terrenos em que se encontrem estes objetos, bem como os terrenos cuja utilização não esteja relacionada com a realização de atividades empresariais pelo cidadão devedor (em particular, quando se destinam à construção de habitação individual), nos casos em que o imóvel especificado seja objecto de hipoteca e, nos termos da legislação sobre hipoteca, sobre ele possa incidir, são excluídos do rol dos imóveis que não podem ser cobrados em documentos executivos.

§ 3º do art. 78 da Lei da Hipoteca dispõe que o contrato de arrendamento ou contrato de arrendamento de habitação, celebrado antes da constituição da hipoteca ou com o consentimento do credor hipotecário após a constituição da hipoteca, mantém-se válido no momento da venda da habitação. As condições para sua rescisão são determinadas pelo Código Civil e pela legislação habitacional da Federação Russa.

5.2. Participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários

No contexto da transição para uma economia de mercado, generalizou-se tal forma de resolver seu problema habitacional pelos cidadãos como a participação acionária na construção de moradias. Inicialmente, essa participação era trabalhista e era utilizada por empresas industriais para fornecer moradia para seus funcionários, atualmente, os participantes da construção compartilhada contribuem com dinheiro, e não estão vinculados por relações trabalhistas com organizações de desenvolvedores, que são participantes profissionais do mercado imobiliário.

A primeira lei federal especial que regulamenta as relações relativas à captação de recursos de cidadãos e pessoas jurídicas para construção de habitação compartilhada com base em contrato de participação nessa construção é a Lei de Participação na Construção Compartilhada, que entrou em vigor em 14 de abril de 2005.

Para além do procedimento estabelecido pela Lei, a captação de fundos de cidadãos para a construção (criação) de prédios de apartamentos por uma pessoa colectiva com assunção de obrigações, após o cumprimento das quais o cidadão adquire o direito de propriedade de uma habitação em um prédio de apartamentos em construção (criado) pode, em particular, ser realizado por empresas de construção habitacional. alterado em 1 de julho de 18.07.2006)). Uma diferença significativa no método de aquisição de moradia ao usar os dois procedimentos para atrair fundos de pessoas que desejam comprar moradia é que, no primeiro caso, a aquisição de moradia é baseada em um contrato e, no segundo, na associação a uma cooperativa.

De acordo com a definição dada no art. 2, o promotor é uma pessoa colectiva, independentemente da sua forma organizacional e jurídica, que possui ou arrenda um terreno e atrai fundos de participantes na construção partilhada de acordo com a Lei de Participação na Construção Partilhada para a construção (criação) de apartamento edificações neste terreno e (ou) outros objetos imobiliários, com exceção de instalações industriais, com base no alvará de construção recebido.

O incorporador tem o direito de atrair fundos de participantes de construção compartilhada para a construção (criação) de um prédio de apartamentos e (ou) outros objetos imobiliários somente após obter, na forma prescrita, uma licença de construção, publicação, colocação e (ou ) apresentar uma declaração de projeto de acordo com a Lei de Participação na Construção Compartilhada e registro estadual pelo desenvolvedor do direito de propriedade de um terreno previsto para a construção (criação) de um prédio de apartamentos e (ou) outros objetos imobiliários, que incluirá objetos de construção compartilhados, ou um contrato de arrendamento para tal terreno (parte 1 do artigo 3 da Lei sobre a participação na construção compartilhada).

A declaração do projeto inclui informações sobre o desenvolvedor (Art. 20) e informações sobre o projeto de construção (Art. 21). Esta declaração é publicada pelo dono da obra nos meios de comunicação social e (ou) afixada nas redes públicas de informação e telecomunicações (incluindo a Internet) até 14 dias antes do dia em que o dono da obra celebra um contrato com o primeiro participante na construção partilhada, e também é submetido à autoridade , realizando o registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com ele, e especificado na Parte 1 do art. 23 da Lei de participação na construção compartilhada, o órgão controlador (ou seja, ao órgão executivo federal que realiza a regulamentação estadual no campo da construção compartilhada de prédios de apartamentos e (ou) outros objetos imobiliários). O incorporador tem o direito de não publicar na mídia e (ou) não colocar nas redes públicas de informação e telecomunicações uma declaração de projeto, se a atração de fundos de participantes de construção compartilhada para a construção (criação) de um prédio de apartamentos e (ou) outro objeto imobiliário seja realizado sem produção, veiculação e divulgação de publicidade relacionada a tal captação. Nesse caso, o desenvolvedor é obrigado a apresentar uma declaração de projeto a qualquer pessoa interessada para revisão.

O direito de angariar fundos dos cidadãos para a construção (criação) de um prédio de apartamentos com a assunção de obrigações, após o cumprimento das quais o cidadão adquire o direito de propriedade de uma habitação em um prédio de apartamentos em construção (criado) são promotores que atender aos requisitos da Lei de Participação em Construção Compartilhada com base em contratos de participação em construção compartilhada.

Ao abrigo de um acordo de participação na construção partilhada, uma das partes (o promotor) obriga-se a construir (criar) um edifício de apartamentos e (ou) outro bem imobiliário no prazo estipulado pelo acordo e (ou) com o envolvimento de outras pessoas e , após obter a permissão para colocar esses objetos em operação, transfere o objeto relevante da construção compartilhada para o participante da construção compartilhada, e a outra parte (participante da construção compartilhada) se compromete a pagar o preço estipulado no contrato e aceitar o objeto da construção compartilhada construção se houver licença para encomendar um prédio de apartamentos e (ou) outro objeto imobiliário (parte 1 do artigo 4º) .

O Governo da Federação Russa tem o direito de emitir regras vinculativas para as partes do contrato quando este for concluído e executado.

O contrato é celebrado por escrito, está sujeito a registo estatal e considera-se celebrado a partir do momento desse registo. O procedimento para registro estadual de contratos de participação em construção compartilhada é determinado pelo novo art. 25.1, que, de acordo com a Lei de Participação em Construção Compartilhada, é complementada pela Lei de Registro de Direitos de Imóveis.

Os requisitos para o conteúdo deste acordo são estabelecidos pela Parte 4 do art. 4º da Lei de Participação na Construção Compartilhada. Na ausência das condições por ela estipuladas no contrato, tal contrato é considerado não concluído.

O pagamento do preço do contrato é feito efetuando-se os pagamentos em tempo ou no prazo estabelecido pelo contrato, calculado em anos, meses ou semanas.

Se, de acordo com o contrato, o pagamento do preço do contrato deve ser feito pelo participante da construção compartilhada mediante pagamento à vista, um atraso no pagamento superior a três meses é a base para a recusa unilateral do desenvolvedor celebrar o contrato na forma prevista no art. 9º da Lei de Participação na Construção Compartilhada.

Se, de acordo com o contrato, o pagamento do preço do contrato deve ser feito pelo participante na construção compartilhada, efetuando pagamentos dentro do prazo previsto no contrato, violação sistemática pelo participante na construção compartilhada dos termos para efetuar os pagamentos , ou seja, a violação do prazo de pagamento por mais de três vezes no prazo de 12 meses ou o atraso no pagamento por mais de três meses é a base para a recusa unilateral do desenvolvedor de executar o contrato de forma semelhante.

Em caso de violação do prazo de pagamento estabelecido pelo contrato, o participante da construção compartilhada paga ao desenvolvedor uma multa (penalidade) no valor de 1/300 da taxa de refinanciamento do Banco Central da Federação Russa, em vigor na data de cumprimento da obrigação, do valor do pagamento em atraso por cada dia de atraso (partes 3-6 do artigo 5º).

O desenvolvedor é obrigado a transferir o objeto da construção compartilhada para o participante da construção compartilhada o mais tardar no prazo estipulado pelo contrato. Em caso de descumprimento do prazo para a transferência do objeto de construção compartilhada ao participante da construção compartilhada, o incorporador deverá pagar ao participante da construção compartilhada multa (multa) no valor de 1/300 da taxa de refinanciamento da Central Banco da Federação Russa, em vigor na data de cumprimento da obrigação, a partir do preço do contrato para cada dia de atraso. Se um cidadão é um participante da construção compartilhada, a penalidade especificada (penalidade) é paga pelo desenvolvedor em tamanho duplo.

De acordo com a Parte 1 do art. 7º, o incorporador é obrigado a transferir para o participante da construção compartilhada um objeto de construção compartilhada, cuja qualidade esteja de acordo com os termos do contrato, os requisitos dos regulamentos técnicos, documentação do projeto e regulamentos urbanísticos, bem como outros requisitos obrigatórios. requisitos. Em caso de violação significativa dos requisitos de qualidade para o objeto de construção compartilhada, o participante da construção compartilhada tem o direito de recusar unilateralmente a execução do contrato e exigir que o desenvolvedor devolva os fundos e pague juros de acordo com a Parte 2 do art. . 9.

O contrato deve estabelecer um período de garantia para o objeto de construção compartilhada, que não pode ser inferior a cinco anos. O prazo de garantia especificado é calculado a partir da data de transferência do objeto da construção compartilhada para o participante da construção compartilhada, salvo disposição contratual em contrário. Um participante na construção compartilhada tem o direito de apresentar reclamações ao desenvolvedor em relação à qualidade inadequada do objeto de construção compartilhada, desde que tal qualidade seja revelada durante o período de garantia.

Uma característica do contrato de participação em construção compartilhada é assegurar o cumprimento das obrigações nele decorrentes por meio de penhor ou fiança. Uma dessas modalidades prevê a devolução ou pagamento de valores monetários, incluindo os valores das perdas, multas (multas, multas), pelo incorporador aos participantes da construção compartilhada se houver fundamentos previstos em lei e (ou) no contrato ( Artigo 12. 1).

De acordo com o art. 13 da Lei sobre a participação na construção compartilhada a partir do momento do registro estadual de tal contrato previa a construção (criação) de um prédio de apartamentos e (ou) outros imóveis, que incluirão instalações de construção compartilhadas, um terreno de propriedade de o incorporador sobre o direito de propriedade, ou o direito de arrendamento a este terreno e um prédio de apartamentos e (ou) outro objeto imobiliário em construção (criado) neste terreno são considerados penhorados aos participantes na construção compartilhada para garantir o cumprimento das obrigações do desenvolvedor sob o contrato.

O cumprimento destas obrigações pode ser garantido por uma garantia bancária (artigo 15.1).

Os padrões para avaliar a sustentabilidade financeira das atividades do desenvolvedor são estabelecidos pelo Governo da Federação Russa (parte 4 do artigo 23).

5.3. Privatização de instalações residenciais pelos cidadãos

Atualmente, um dos motivos para o surgimento da propriedade cidadã de imóveis residenciais continua sendo a privatização da habitação estadual e municipal. Em conexão com a adoção do Código de Habitação, o processo de privatização da habitação na Rússia será concluído até 1º de março de 2010 (Cláusula 1, Parte 2, Artigo 2 (conforme alterado em 30.06.2006 de junho de 15.06.2006) da Lei sobre a Introdução de Código da Habitação). Pela Resolução do Tribunal Constitucional da Federação Russa datada de 6 de junho de 1 No. 4-P, o disposto na Parte 12 do art. 1º da Lei da Privatização da Habitação (alterada pelo artigo 2005º da Lei da Introdução do Código da Habitação), em virtude do qual os imóveis residenciais fornecidos aos cidadãos ao abrigo de contratos sociais após XNUMX de Março de XNUMX não estavam sujeitos a privatização gratuita ( dentro do prazo geral de vigência das regras de privatização do parque habitacional estabelecidas na lei).Consequentemente, estes imóveis residenciais também podem ser privatizados.

Em arte. 1 da Lei de Privatização, a privatização da habitação é definida como a transferência gratuita para a propriedade dos cidadãos da Federação Russa de forma voluntária das instalações residenciais ocupadas por eles no parque habitacional estadual e municipal e para os cidadãos da Rússia Federação que reservou instalações residenciais - no local de reserva de instalações residenciais.

Esta Lei aplica-se apenas aos imóveis residenciais integrantes do parque habitacional estadual e municipal. Ao mesmo tempo, no parágrafo 6 da resolução de 04.07.1991 de julho de 1542 nº 1-XNUMX “Sobre a implementação da Lei da RSFSR “Sobre a privatização do parque habitacional na RSFSR””, o Conselho Supremo da RSFSR recomendou que as associações (organizações) públicas realizam a transferência e venda de moradias de sua propriedade para a propriedade dos cidadãos, nos termos previstos no parque habitacional estadual e municipal.

Os princípios da privatização da habitação realizada nos termos da Lei são:

1) voluntariedade;

2) grátis;

3) descartabilidade.

O princípio da voluntariedade significa que os próprios cidadãos decidem se privatizam ou não suas moradias e, em caso de decisão positiva, quais dos membros da família participarão da implementação da privatização e quem não participará da privatização.

De acordo com art. 11 da Lei de Privatização da Habitação, todo cidadão tem o direito de adquirir gratuitamente a propriedade, na ordem da privatização, habitação no estado e fundo municipal de habitação de uso social uma única vez. No entanto, os menores que se tornaram proprietários de imóveis residenciais ocupados na ordem de sua privatização mantêm o direito à privatização gratuita de imóveis residenciais nas casas do parque habitacional estadual e municipal após atingirem a maioridade.

Conforme explicado no parágrafo 5 da Resolução do Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa de 24.08.1993 de agosto de 8 nº XNUMX, os cidadãos que manifestaram seu consentimento para a aquisição por outras pessoas que vivem com eles das instalações ocupadas mantêm o direito à livre aquisição de propriedade na ordem de privatização de outro imóvel residencial recebido posteriormente. Esta explicação é corroborada pelo fato de que, neste caso, a oportunidade dada a essas pessoas de privatizar alojamentos gratuitos não foi realizada apenas uma vez ao dar o consentimento para a privatização de moradias por outras pessoas.

De acordo com art. 2 da Lei de Privatização da Habitação, cidadãos da Federação Russa que ocupam instalações residenciais no parque habitacional estadual e municipal, incluindo o parque habitacional, que está sob a gestão econômica das empresas ou a gestão operacional das instituições (fundo departamental), no termos de contratação social, têm o direito, com o consentimento de todos os membros adultos coabitantes das famílias, bem como dos menores com idade compreendida entre os 14 e os 18 anos, adquirirem estes imóveis na sua propriedade nos termos previstos na Lei das Privatizações, demais disposições legais regulamentares atos da Federação Russa e súditos da Federação Russa. Os alojamentos passam para a propriedade comum ou para a propriedade de uma das pessoas que coabitam, incluindo os menores.

A norma acima não diz se os imóveis residenciais privatizados são transferidos para uma ação ordinária ou copropriedade comum, porém, neste caso, é necessário ter em mente a norma do § 3º do art. 244 do Código Civil, segundo o qual, caso a lei não preveja diretamente a formação da co-propriedade de determinado imóvel, a propriedade comum desse imóvel é compartilhada. Consequentemente, uma vez que a lei não prevê a possibilidade de surgimento (como foi o caso anteriormente) de propriedade conjunta de imóveis residenciais privatizados, a propriedade comum dos mesmos só pode ser compartilhada.

Pensando nisso, o art. 3.1, segundo o qual, em caso de falecimento de um dos participantes coproprietários de uma habitação privatizada antes de 31 de Maio de 2001 (isto é, até ao momento em que fosse permitida a transferência de habitações privatizadas à escolha dos cidadãos para comum ou co-propriedade), são determinadas as quotas dos participantes na propriedade comum desta habitação, incluindo a quota do falecido. Ao mesmo tempo, as ações especificadas no direito de propriedade comum dessas instalações residenciais são reconhecidas como iguais. Ao mesmo tempo, este artigo determina que as regras nele contidas sejam aplicadas na medida em que as leis federais não estabeleçam de outra forma para determinados tipos de co-propriedade. Note-se que este artigo da Lei sobre a privatização da habitação permanecerá em vigor após 1 de março de 2010 (cláusula 1, parte 2, artigo 2 da Lei de introdução do ZhK).

Na privatização de residências, deve obter-se o consentimento escrito das pessoas acima referidas, incluindo os cidadãos temporariamente ausentes, que, nos termos da lei, mantêm o direito de utilização das residências (aqueles convocados para o serviço militar, que foram estudar noutro área, etc). Esse consentimento também deve ser obtido de ex-membros da família caso tenham mantido o direito de uso das instalações (parte 4 do artigo 69 da LC).

Instalações residenciais em ruínas, em dormitórios, em casas de acampamentos militares fechados, bem como instalações de escritórios, com exceção de quintas estatais e outras empresas agrícolas a elas equiparadas, e o parque habitacional de instituições fixas de proteção social da população localizadas em as áreas rurais não estão sujeitas à privatização (exceto para o parque habitacional localizado fora do território dessas instituições. - Ver Decisão do Tribunal Constitucional da Federação Russa de 10.12.2002 de dezembro de 316 nº 0-03.11.1998). Da mesma norma, levando em consideração o Decreto do Tribunal Constitucional da Federação Russa de 25 de novembro de 2 No. XNUMX-P, foi excluída a indicação de instalações adquiridas em apartamentos comunais e, portanto, a privatização de quartos em apartamentos comunais é permitido, que é realizado nas mesmas condições que a privatização de apartamentos individuais (artigo XNUMX da Lei de Privatização de Habitação) e não requer o consentimento de pessoas que ocupam outras instalações residenciais neste apartamento comum.

Os proprietários do parque habitacional ou entidades por eles autorizadas, bem como as empresas às quais o parque habitacional seja cedido em direito de gestão económica, e as instituições em cuja gestão operacional o parque habitacional tenha sido transferido com o consentimento dos proprietários, têm o direito de direito de decidir sobre a privatização de escritórios e habitações situadas em zonas rurais fundo de instituições fixas de protecção social da população (artigo 4.º da Lei da Privatização da Habitação). Dado que só podem ser privatizadas as habitações ocupadas por cidadãos ao abrigo de contratos de arrendamento social, as habitações ocupadas por outros contratos (contratos de arrendamento ou utilização gratuita de todo o tipo de instalações residenciais especializadas, contratos de arrendamento comercial) não estão sujeitas à privatização, para além da acima de.

De acordo com art. 18.º da Lei da Privatização da Habitação, os cidadãos que ocupem os respectivos imóveis residenciais mantêm o direito de privatizá-los mediante a transferência do parque habitacional que estava sob a gestão económica de empresas ou da gestão operacional de instituições para a gestão económica ou gestão operacional dos sucessores dessas empresas, instituições (se houver) ou na jurisdição de órgãos governamentais locais de liquidação na forma prescrita em conexão com a transferência de empresas estaduais ou municipais, instituições para uma forma diferente de propriedade ou sua liquidação.

A transferência de instalações residenciais para a propriedade de cidadãos é realizada por proprietários autorizados dessas instalações residenciais por autoridades estaduais, governos locais, bem como empresas unitárias estaduais ou municipais, às quais o parque habitacional é atribuído no direito de gestão econômica, instituições estaduais ou municipais, empresas estatais, em cuja gestão operacional foi transferido o parque habitacional (artigo 6º).

De acordo com o art. 7 a transferência de instalações residenciais para a propriedade de cidadãos é formalizada por um contrato de transferência celebrado por autoridades estatais ou órgãos de governo autônomos locais de assentamentos, uma empresa, uma instituição com um cidadão que recebe instalações residenciais na forma prescrita por lei. Ao mesmo tempo, a autenticação deste contrato não é necessária e a taxa estadual não é cobrada.

O contrato de transferência de imóveis residenciais para propriedade inclui menores que têm o direito de usar este imóvel residencial e conviver com pessoas a quem este imóvel residencial é transferido para propriedade comum com menores, ou menores que vivem separadamente dessas pessoas, mas que não perderam o direito de usar essas instalações residenciais.

O direito de propriedade dos imóveis residenciais adquiridos decorre do momento do registro estadual do direito no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários e das transações com ele.

A decisão sobre a questão da privatização de instalações residenciais deve ser tomada a pedido dos cidadãos no prazo de dois meses a contar da data de apresentação dos documentos (parte 1 do artigo 8.º).

Na prática, há casos em que, durante a vida do inquilino, a privatização da habitação não se concretizou devido ao seu falecimento, e os herdeiros do falecido recorrem aos tribunais para reclamar o reconhecimento da propriedade do inquilino falecido sobre esta habitação ou parte dele para incluí-los na herança. Inicialmente, os tribunais negaram tais alegações, referindo-se ao fato de que a privatização dos imóveis residenciais nessas situações não foi concluída e, portanto, não havia fundamento para o reconhecimento da propriedade dos imóveis residenciais para o falecido. No entanto, o Plenário do Supremo Tribunal da Federação Russa esclareceu que, se um cidadão que apresentou um pedido de privatização e os documentos necessários morresse antes da assinatura de um acordo sobre a transferência de instalações residenciais para propriedade ou antes do registro de tal acordo , então, em caso de litígio sobre a inclusão deste imóvel residencial ou parte dele na herança, deve-se ter em mente que esta circunstância por si só não pode servir de fundamento para recusar satisfazer o pedido do herdeiro, se o testador, tendo manifestado a sua vontade de privatizar as instalações ocupadas durante a sua vida, não retirou o seu pedido, porque por motivos independentes dele, foi privado da oportunidade de cumprir todas as regras de processamento de documentos para privatização, em que não poderia ser recusado (§ 3º, inciso 8º da resolução de 24.08.1993 nº 8).

Os cidadãos que se tornaram proprietários de imóveis residenciais possuem, usam e alienam a seu critério, têm o direito de vender, legar, arrendar, arrendar esses imóveis, bem como fazer com eles outras transações que não contrariem a lei. No entanto, a parte 2 do art. 2º da Lei de Privatização da Habitação (que continua em vigor a partir de 1º de março de 2010) dispõe que, para a realização de transações relativas a imóveis residenciais privatizados em que residam menores de idade, independentemente de serem proprietários, coproprietários ou membros de a família dos proprietários, incluindo os primeiros, que têm o direito de usar esta habitação, necessitam de autorização prévia das autoridades tutelares e tutelares. Esta regra também se aplica a instalações residenciais em que os menores não moram, mas no momento da privatização eles tinham direitos iguais a essas instalações residenciais com o proprietário.

Na prática, há casos em que os cidadãos desejam rescindir o acordo que celebraram sobre a privatização de instalações residenciais, ou seja, desprivatizar as instalações residenciais ("desprivatizá-las"). Os motivos que incentivam os cidadãos a solicitar a rescisão de tal acordo são o medo de incorrer em custos financeiros significativos no futuro com o pagamento do imposto predial, o custo de manutenção e reparação da propriedade comum dos proprietários de instalações residenciais privatizadas , o desejo de obter uma área de habitação municipal maior em vez do apartamento ocupado, etc. De acordo com o art. 20 da Lei de introdução de conjuntos habitacionais, os cidadãos que privatizaram imóveis residenciais, que são seu único local de residência permanente, antes de 1 de março de 2010, têm o direito de transferir os imóveis residenciais que lhes pertencem no direito de propriedade e isentos de obrigações para com os bens do Estado ou do Município, obrigando-se as autoridades executivas competentes, as autarquias locais ou as pessoas por eles autorizadas a apropriar-se dos mesmos e a celebrar contratos de arrendamento social destes imóveis residenciais com os cidadãos e seus familiares residentes em essas instalações residenciais, na forma estabelecida pela legislação da Federação Russa.

Tópico 6. Propriedade e outros direitos reais sobre instalações residenciais

6.1. Direitos e obrigações do proprietário da habitação e demais cidadãos que residam nas instalações que lhe pertencem

Proclamado no art. 40 da Constituição, o direito dos cidadãos à moradia se concretiza de diversas formas. Até há pouco tempo, os cidadãos satisfaziam as suas necessidades habitacionais em grande medida às custas das habitações recebidas do Estado e dos fundos públicos de habitação, embora uma parte considerável da população resolvesse o seu problema habitacional em detrimento do seu próprio parque habitacional individual.

Em conexão com a implementação da transição para uma economia de mercado no estágio atual, está sendo resolvido o problema da mudança da estrutura do parque habitacional por formas de propriedade, visando desenvolver a propriedade privada de imóveis no setor de habitação e expandir a mercado de imóveis. Com base nisso, a construção de habitações individuais é considerada a forma mais importante de aumentar o parque habitacional, e a utilização do parque habitacional individual é considerada a forma mais importante de atender às necessidades habitacionais dos cidadãos. Note-se que no que respeita à propriedade privada de imóveis para habitação, salvo disposição legal em contrário, aplica-se actualmente a disposição geral, segundo a qual não se limita a quantidade e o valor dos bens de propriedade de cidadãos e pessoas colectivas (artigo 2.º do art. 213 do Código Civil).

Uma expansão significativa do parque habitacional privado, além do desenvolvimento da construção de habitações individuais, que anteriormente era realizada na Rússia em volumes significativos, foi facilitada pelos processos anteriores de privatização de habitações estatais, municipais e públicas, a transferência de cooperativas habitação para propriedade privada dos cidadãos, bem como a transição para a construção em massa de habitação para venda.

A nova situação que se desenvolveu no sector da habitação reflecte-se na LC, na qual é consagrada uma secção especial ao direito de propriedade e outros direitos reais sobre imóveis residenciais, precedendo a secção sobre imóveis residenciais fornecidos ao abrigo de um contrato social de trabalho ( Seção II). Esta seção regula principalmente os direitos e obrigações do proprietário da habitação, bem como de outros cidadãos que vivem nas instalações que lhe pertencem.

O proprietário do imóvel residencial exerce os direitos de posse, uso e disposição do imóvel residencial que lhe pertence sobre o direito de propriedade de acordo com sua finalidade e os limites de seu uso estabelecidos pelo LCD. Ao mesmo tempo, de acordo com a parte 2 do art. 30 do LCD, o proprietário tem o direito de ceder o imóvel residencial que lhe pertence para a posse e (ou) uso de qualquer cidadão ou pessoa jurídica. O artigo 288.º do Código Civil dispõe que o cidadão - o proprietário de uma habitação pode utilizá-la para residência pessoal, bem como para residência de membros da sua família. As instalações residenciais podem ser arrendadas pelos seus proprietários para residência a outras pessoas com base num acordo.

As obrigações do proprietário incluem, salvo disposição em contrário de lei federal ou acordo, o ônus de manter as instalações residenciais pertencentes a ele e, se esta propriedade for um apartamento, a propriedade comum dos proprietários das instalações do prédio de apartamentos correspondente, e o proprietário de um quarto em apartamento comum também arca com o ônus de manter a propriedade comum dos quartos dos proprietários neste apartamento. O proprietário de uma habitação é obrigado a manter este local em boas condições, evitando a má gestão do mesmo, a observar os direitos e interesses legítimos dos vizinhos, as regras de utilização de instalações residenciais, as regras de manutenção da propriedade comum dos proprietários de instalações num prédio de apartamentos (artigo 30.º do LCD).

Os membros da família do proprietário de uma habitação têm o direito de utilizar esta habitação em igualdade de condições com o proprietário, salvo disposição em contrário por acordo entre o proprietário e os membros da sua família. O LCD (parte 1, artigo 31º) define o círculo de pessoas que são reconhecidas como membros da família do proprietário da habitação. Estes incluem o cônjuge que vive com o proprietário nos alojamentos que lhe pertencem, bem como os filhos e pais deste proprietário. Outros parentes, dependentes deficientes e, em casos excepcionais, outros cidadãos podem ser reconhecidos como membros da família do proprietário se forem transferidos pelo proprietário como membros da sua família.

Pela primeira vez na legislação habitacional, são definidas as obrigações de um familiar do proprietário de uma habitação (partes 2-3 do artigo 31.º da LC). São obrigados, em primeiro lugar, a utilizar esta habitação para o fim a que se destinam, para garantir a sua segurança. Além disso, os membros capazes da família do proprietário respondem solidariamente com ele pelas obrigações decorrentes do uso desta habitação, salvo disposição em contrário por acordo entre o proprietário e os membros da sua família.

A Lei de Alterações ao Código Civil alterou o n.º 2 do art. 292 do Código Civil, segundo o qual a transferência da propriedade de prédio ou apartamento residencial para outra pessoa é fundamento para a extinção do direito de uso do imóvel residencial por familiares do ex-proprietário, salvo disposição legal em contrário. Esta nova disposição da legislação não pode ser avaliada de forma inequívoca. Por um lado, permite aos proprietários de imóveis residenciais disporem mais livremente destes últimos, uma vez que a posterior expulsão dos familiares do proprietário destes imóveis não carece do seu consentimento na aplicação da regra anterior. Além disso, garante em maior medida a observância dos interesses dos adquirentes de imóveis residenciais. No entanto, por outro lado, tal alteração na legislação agrava a situação dos familiares capazes do proprietário da habitação (o seu cônjuge, filhos adultos, etc.), uma vez que do ponto de vista jurídico não há necessidade de acordar com eles na alienação da habitação que utilizam.

Simultaneamente, a alienação de habitação em que vivam familiares do proprietário desta habitação sob tutela ou tutela ou familiares menores do proprietário deixados sem cuidados parentais (de que tenha conhecimento o órgão de tutela e tutela), se o direitos ou interesses legalmente protegidos dessas pessoas, é permitido com o consentimento do órgão de tutela e tutela (n.º 4 do artigo 292.º do Código Civil).

De acordo com o disposto no parágrafo 3º do art. 292 do Código Civil, os familiares do proprietário da habitação podem exigir a qualquer pessoa a eliminação das violações dos seus direitos à habitação, incluindo o proprietário da habitação.

Diferentemente da legislação anterior, resolve-se a questão dos direitos dos antigos membros da família do proprietário da habitação. De acordo com a Parte 4 do art. 31ЖК em caso de cessação das relações familiares com o proprietário da habitação, o direito de uso desta habitação para o antigo membro da família do seu proprietário não é mantido, salvo acordo em contrário entre o proprietário e o antigo membro da sua família. Se o antigo familiar do proprietário da habitação não tiver motivos para adquirir ou exercer o direito de utilização de outra habitação, e também se a sua situação de propriedade e outras circunstâncias dignas de nota não lhe permitirem fornecer outra habitação, o direito de utilização a habitação do proprietário indicado pode ser reservada a um antigo membro da sua família por um período determinado com base em decisão judicial. Simultaneamente, o tribunal tem o direito de obrigar o proprietário do imóvel residencial a fornecer ao ex-cônjuge e outros membros da sua família outros imóveis residenciais, a favor dos quais o proprietário cumpra obrigações alimentares, a seu pedido.

Findo o prazo de utilização do imóvel residencial, estabelecido por decisão judicial, tomada nas condições anteriores, extingue-se o correspondente direito de utilização do imóvel residencial de um antigo membro da família do proprietário, salvo acordo em contrário entre o proprietário e este cidadão. Antes de expirado o prazo determinado, o direito de uso da habitação do antigo membro da família do proprietário será extinto simultaneamente com a extinção do direito de propriedade sobre a habitação deste proprietário ou, se as circunstâncias que serviram de fundamentos para a preservação de tal direito desapareceram, com base em decisão judicial.

De acordo com o art. 19 da Lei de introdução do LCD, o disposto na Parte 4 do art. 31 da LC não se aplica aos ex-familiares do proprietário de um imóvel residencial privatizado, desde que, no momento da privatização desse imóvel residencial, essas pessoas tivessem direitos iguais de uso desse imóvel ao do privatizador, salvo disposição em contrário. previsto em lei ou contrato.

O cidadão que utiliza um imóvel residencial com base em acordo com o proprietário tem direitos, tem deveres e responsabilidades nos termos desse acordo (parte 7 do artigo 31.º da LC).

O LCD regulamenta com mais detalhes as relações para assegurar o direito à moradia do proprietário de uma moradia, decorrente da retirada de um terreno por necessidade estadual ou municipal. O artigo 32.º da LC prevê que os imóveis residenciais nestes casos podem ser retirados ao proprietário por meio de resgate. O resgate de uma parte de uma habitação só é permitido com o consentimento do proprietário. Dependendo de cujas necessidades o terreno é retirado, a compra de instalações residenciais é realizada pela Federação Russa, o assunto relevante da Federação Russa ou um município.

Como a presença de uma decisão de uma autoridade estadual sobre a retirada de imóveis residenciais onera as instalações residenciais, essa decisão está sujeita a registro estadual no órgão que realiza o registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com ele.

O proprietário das instalações residenciais o mais tardar um ano antes da próxima retirada dessas instalações deve ser notificado por escrito da decisão de retirar as instalações residenciais que lhe pertencem, da data de registro estadual de tal decisão a pedido do órgão que tomou a decisão de retirar-se. O resgate de uma habitação antes de decorrido um ano a contar da data de recepção pelo proprietário de tal notificação só é permitido com o consentimento do proprietário.

O preço de resgate de uma habitação, os termos e outras condições de resgate são determinados por um acordo com o proprietário da habitação. O acordo inclui a obrigação da Federação Russa, um súdito da Federação Russa ou um município de pagar o preço de resgate das instalações residenciais retiradas. Ao determinar o preço de resgate, inclui o valor de mercado da habitação, bem como todas as perdas causadas ao proprietário pela retirada da habitação, incluindo as perdas que incorrer em relação à mudança de local de residência, uso temporário de outra habitação antes de adquirir a propriedade de outra habitação (se o acordo acima não prevê a preservação do direito de uso das instalações residenciais confiscadas até à aquisição da propriedade de outra habitação), mudança, procura de outra habitação para adquirir a propriedade dele, registro de direitos de propriedade de outra residência, rescisão antecipada de obrigações para com terceiros, incluindo lucros cessantes. Por acordo com o proprietário, pode ser cedida outra habitação em troca da habitação retirada, compensando o seu valor no preço de resgate.

Caso o proprietário não concorde com a decisão de retirar a habitação ou não tenha chegado a acordo com ele sobre o preço de resgate ou outras condições para o resgate, a autoridade estadual ou autarquia local que tomou tal decisão pode apresentar uma reclamação junto do tribunal para o resgate do imóvel residencial, que pode ser interposto no prazo de dois anos a contar da data de envio da notificação ao proprietário do edifício residencial.

Pela primeira vez, o LCD regulamenta questões relacionadas à demolição de um prédio de apartamentos de emergência. De acordo com a parte 10 do art. 32.º do LCD, o reconhecimento na forma estabelecida de prédio de apartamentos como emergência e sujeito a demolição é a base para a apresentação pelo órgão que tomou a decisão relevante aos proprietários dos locais da casa especificada da exigência da sua demolição dentro de um prazo razoável. Caso estes proprietários não tenham efectuado a demolição da referida casa no prazo previsto, o terreno em que se encontra a casa está sujeito a levantamento por necessidades municipais e, consequentemente, cada habitação em edifício de apartamentos está sujeita a retirada, com exceção de imóveis residenciais propriedade do município, com observância de todas as regras acima, exceto a regra de notificar o proprietário da habitação sobre a decisão tomada e o seu registo estadual (parte 10 do artigo 32.º da LC) .

Para além de outras questões relacionadas com a utilização de imóveis residenciais que integram o parque habitacional privado, o LCD regulamenta uma questão como a utilização de imóveis residenciais fornecidos por testamento (artigo 33.º).

O LCD também contém uma regra sobre o uso de instalações residenciais com base em um contrato de manutenção vitalícia com um dependente (artigo 34).

No caso de um cidadão utilizar instalações residenciais com base em uma decisão judicial sobre a preservação do direito de uso dessas instalações para ele, como antigo membro da família do proprietário das instalações residenciais, adotadas sem prejuízo do disposto na Parte 4 de arte. 31 do LCD, ou com base em recusa testamentária, utilizar esta habitação para outros fins, violar sistematicamente os direitos e interesses legítimos dos vizinhos ou gerir mal a habitação, permitindo a sua destruição, o proprietário da habitação tem o direito de advertir este cidadão sobre a necessidade de eliminar as violações, e se estas implicarem a destruição da habitação, têm também o direito de lhe designar um prazo razoável para a reparação da habitação. Se este cidadão, após advertência ao proprietário da habitação, continuar a violar os direitos e interesses legítimos dos vizinhos, utilizar a habitação para outros fins ou sem justa causa não efetuar as reparações necessárias, tal cidadão, a pedido do proprietário da habitação, está sujeito a despejo por decisão judicial. 35 LCD).

Atualmente, a questão da proteção dos direitos das pessoas que adquirem imóveis residenciais ao abrigo de contratos de venda e outras transações é reconhecida como relevante. Como você sabe, a aquisição de imóveis residenciais está associada a um certo risco, pois após o registro da propriedade, pode haver motivos para reconhecer o contrato de alienação de imóveis residenciais como inválido. Neste caso, devem ser aplicadas as disposições gerais de direito civil sobre a inadmissibilidade de reclamar bens de um comprador de boa fé. De acordo com o art. 302 do Código Civil, se o imóvel foi adquirido para indenização de pessoa que não tinha o direito de aliená-lo, que o adquirente não conhecia e não podia conhecer (comprador de boa fé), então o proprietário tem o direito de reclamar esta propriedade do adquirente apenas nos casos em que a propriedade seja perdida pelo proprietário ou pessoa, a quem a propriedade foi transferida pelo proprietário para a posse, ou roubada de um ou de outro, ou deixou a sua posse de outra forma contra a sua vontade. Obviamente, os dois primeiros fundamentos para reivindicar bens de um comprador de boa-fé não são aplicáveis ​​a imóveis residenciais, uma vez que estes não podem ser perdidos ou roubados. Quanto à alienação de uma habitação da posse do proprietário ou da pessoa a quem este imóvel foi transferido pelo proprietário para a posse, contra a sua vontade, a existência de tal fundamento é possível, por exemplo, no caso da venda de um apartamento sob uma procuração falsa com posterior registro estadual de propriedade do mesmo em outra pessoa.

Se a propriedade, incluindo imóveis residenciais, foi adquirida gratuitamente, por exemplo, sob um contrato de doação, de uma pessoa que não tinha o direito de aliená-la, o proprietário tem o direito de reivindicar a propriedade em todos os casos.

Assim, regra geral, os imóveis residenciais não podem ser reclamados a um comprador de boa fé. No entanto, por muitos anos, a prática judicial na Rússia se desenvolveu de maneira diferente. Tendo descoberto os fundamentos para reconhecer a transação de alienação de imóveis residenciais como inválida, os tribunais aplicaram automaticamente as normas do direito civil sobre as consequências do reconhecimento de transações como inválidas e os compradores de boa fé obrigados a devolver os imóveis residenciais aos seus antigos proprietários. Como resultado, criou-se um terreno muito fértil para que os vendedores abusassem da venda de imóveis residenciais, os interesses legítimos dos compradores de boa fé foram significativamente violados e havia um sentimento de incerteza e medo bem fundamentado entre os compradores de habitação, uma vez que em muitos casos, não puderam saber com certeza se há motivos para reconhecer posteriormente como inválida a transação por eles concluída.

A situação anormal existente no mercado imobiliário foi parcialmente eliminada pela Resolução do Tribunal Constitucional da Federação Russa de 21.04.2003 de abril de 6 No. 1-P "No caso de verificar a constitucionalidade das disposições dos parágrafos 2 e 167 do artigo 6 do Código Civil da Federação Russa em conexão com queixas dos cidadãos O. M. Marinicheva, A V. Nemirovskaya, Z. A. Sklyanova, PM Sklyanova e V. M. Shiryaev" (doravante referida como Resolução nº 167-P). Conforme consta neste Decreto, de acordo com o art. 1 do Código Civil, o negócio inválido não acarreta consequências jurídicas, com exceção das relativas à sua nulidade, e é inválido a partir do momento em que é realizado (cláusula 2); se a transação for inválida, cada uma das partes é obrigada a devolver à outra tudo o que recebeu na transação, e se for impossível devolver o que foi recebido em espécie (inclusive quando o recebido for expresso em uso de propriedade, trabalho realizado ou serviço prestado), para reembolsar seu valor em dinheiro - se outras consequências a nulidade da transação não estiver prevista em lei (cláusula XNUMX). Estas disposições foram aplicadas pelos tribunais de competência geral quando da apreciação de processos de pretensão de nulidade das operações celebradas pelos requerentes para a venda de imóveis residenciais.

No entanto, na Resolução nº 6-P, o Tribunal Constitucional da Federação Russa chama a atenção para as seguintes circunstâncias. A Constituição garante a liberdade de actividade económica, o direito de cada pessoa à propriedade, posse, uso e alienação, tanto individual como conjuntamente com outras pessoas, bem como o reconhecimento e protecção da propriedade, a sua protecção por lei (artigo 8.º e Partes 1 e 2 do art.35). Esses direitos, conforme decorre do art. 1, 2, 15 (parte 4), 17 (partes 1 e 2), 19 (partes 1 e 2), 45 (parte 1) e 46 da Constituição são garantidos como direitos e liberdades fundamentais e inalienáveis ​​​​do homem e do cidadão e são implementado com base em princípios jurídicos gerais de igualdade jurídica, inviolabilidade de propriedade e liberdade contratual, pressupondo igualdade, autonomia de vontade e independência de propriedade dos participantes nas relações de direito civil, a inadmissibilidade de interferência arbitrária de qualquer pessoa em assuntos privados, a necessidade de o exercício desimpedido dos direitos civis, garantindo a restauração dos direitos violados, sua proteção judicial, que também são proclamados entre os principais princípios da legislação civil (Resolução do Tribunal Constitucional da Federação Russa de 01.04.2003 de abril de 4 No. 2-P “ No caso de verificação da constitucionalidade do disposto no n.º 7 do artigo XNUMX.º da Lei Federal “Das Atividades de Auditoria” no âmbito de reclamação do cidadão I. V. Vystavkina).

No sentido do art. 35 (parte 2) da Constituição em conjugação com o art. 8, 34, 45, 46 e 55 (parte 1), os direitos de posse, uso e disposição de bens são concedidos não só aos proprietários, mas também aos demais participantes da circulação civil. Nos casos em que os direitos de propriedade sobre a coisa controvertida, surgidos pelos fundamentos previstos na lei, tenham outras pessoas, além do proprietário, - proprietários e usuários da coisa, deve ser garantida a essas pessoas a proteção estatal de seus direitos. Esses direitos de propriedade incluem os direitos de um comprador de boa-fé.

No entanto, por força do art. 15 (parte 2), 17 (parte 3), 19 (parte 1 e 2) e 55 (parte 1 e 3) da Constituição e com base no princípio jurídico geral da justiça, a proteção dos direitos de propriedade e outros direitos de propriedade, bem como os direitos e obrigações das partes no contrato devem ser cumpridos com base na proporcionalidade e na proporcionalidade, a fim de assegurar um equilíbrio de direitos e interesses legítimos de todos os participantes na circulação civil - proprietários, partes no contrato, terceiros . Ao mesmo tempo, eventuais restrições por lei federal sobre os direitos de posse, uso e disposição de propriedade, liberdade de atividade empresarial e liberdade de contratação também devem atender aos requisitos de equidade, ser adequadas, proporcionais, proporcionais, ser de caráter geral e natureza abstrata, não ser retroativo e não afetar a essência desses direitos constitucionais. , ou seja, não limitar o alcance e a aplicação do conteúdo principal das normas constitucionais pertinentes. A própria possibilidade de restrições, bem como a sua natureza, deve ser determinada pela necessidade de proteger valores constitucionalmente significativos, nomeadamente os fundamentos da ordem constitucional, a moral, a saúde, os direitos e interesses legítimos de outrem, assegurando a defesa da pátria e a segurança do Estado.

Esta disposição corresponde à Convenção para a Proteção dos Direitos Humanos e Liberdades Fundamentais de 4 de novembro de 1950, segundo a qual o direito de toda pessoa física e jurídica ao respeito e proteção de sua propriedade (e a consequente liberdade de uso da propriedade) não não infringir o direito do Estado de garantir o cumprimento das leis que julgar necessárias para controlar o uso da propriedade de acordo com o interesse geral (artigo 1º do Protocolo nº 1).

Os princípios constitucionais da liberdade de actividade económica e de livre circulação de bens, serviços e recursos financeiros pressupõem a existência de garantias adequadas de estabilidade, previsibilidade e fiabilidade da circulação civil, que não contrariem os direitos individuais, colectivos e públicos e os legítimos interesses dos seus participantes. Portanto, de acordo com o art. 71 (incisos "c" e "o") e 76 da Constituição regulamentam os fundamentos do surgimento e extinção dos direitos patrimoniais e outros direitos reais, obrigações contratuais e outras, fundamentos e consequências para a nulidade das operações, o legislador federal deve prever tais métodos e mecanismos para a implementação de direitos de propriedade, que dariam proteção não apenas aos proprietários, mas também aos compradores de boa fé como participantes de transações civis.

Caso contrário, para uma ampla gama de compradores de boa-fé que demonstrem boa vontade, diligência razoável e cautela ao concluir uma transação, haverá o risco de perda ilícita de propriedade que pode ser reivindicada por meio de restituição. Tal insegurança entra em conflito com os princípios constitucionais de liberdade de atividade econômica e liberdade de contratos, desestabiliza a circulação civil, mina a confiança de seus participantes uns nos outros, o que é incompatível com os fundamentos do sistema constitucional da Federação Russa como estado de direito Estado em que uma pessoa, seus direitos e liberdades são o valor mais alto e seu reconhecimento, observância e proteção é dever do Estado.

De acordo com o Código Civil, uma pessoa que acredite que seus direitos de propriedade foram violados tem o direito de recorrer ao tribunal tanto com um pedido de reconhecimento da transação relevante como inválido (artigos 166-181), quanto com um pedido de a recuperação de bens de posse ilegal de outrem (artigos 301.º-302.º). Entretanto, conforme decorre do material do presente caso, as normas que fixam esses métodos de proteção de direitos violados, incluindo o art. 167 e 302 do Código Civil, são interpretados e aplicados pelos tribunais de jurisdição geral de forma ambígua, contraditória, o que leva a um conflito de direitos constitucionais, os quais são realizados em seu fundamento pelo proprietário e comprador de boa-fé.

Do art. 120 (parte 2) da Constituição em conjugação com o seu art. 76 (partes 3, 5 e 6), 118, 125, 126 e 127, segue-se que os tribunais de jurisdição geral e os tribunais de arbitragem decidem de forma independente quais as regras que devem ser aplicadas em um caso particular. Ao mesmo tempo, a jurisprudência deve prever uma interpretação constitucional dos dispositivos normativos a serem aplicados. Portanto, nos casos em que a ambiguidade e a inconsistência na interpretação e aplicação das normas jurídicas conduzem a um conflito de direitos constitucionais implementados em suas bases, a questão da eliminação de tal contradição adquire aspecto constitucional e, portanto, é de competência do Poder Constitucional. Tribunal da Federação Russa, que, avaliando como um sentido literal do ato normativo em consideração, bem como o significado que lhe é dado pela prática de aplicação da lei estabelecida, bem como com base em seu lugar no sistema de atos jurídicos (Parte 2, artigo 74 da Lei Constitucional Federal de 21.07.1994 de julho de 1 No. XNUMX-FKZ "Sobre o Tribunal Constitucional da Federação Russa") , prevê nesses casos a identificação do significado constitucional da lei em vigor.

O Código Civil prevê que o proprietário tem o direito de reclamar a sua propriedade da posse ilegal de outrem (artigo 301.º). De acordo com o parágrafo 1º do art. 302 se o imóvel foi adquirido por indenização de uma pessoa que não tinha o direito de aliená-lo, sobre o qual o adquirente não sabia e não poderia saber (comprador de boa fé), então o proprietário tem o direito de reivindicar esse imóvel de o adquirente no caso de o bem ter sido perdido pelo proprietário ou pela pessoa a quem o bem foi transferido pelo proprietário, ou roubado de um ou de outro, ou deixado a sua posse de outra forma contra a sua vontade.

Na acepção destas disposições legais, o tribunal deve estabelecer que o bem foi subtraído da posse do proprietário ou da posse da pessoa a quem foi transferido pelo proprietário, devido às circunstâncias indicadas, e também que o adquirente adquiriu o imóvel a título de indemnização e que não sabia e não podia saber que o imóvel foi adquirido a uma pessoa que não tinha o direito de o alienar; ao mesmo tempo, o adquirente não pode ser reconhecido como de boa-fé se, à data da realização da operação onerosa, existiam reclamações de terceiros relativamente aos bens em litígio, de que tinha conhecimento, e se tais reclamações foram posteriormente reconhecidas como legítimo na forma prescrita.

Quando, ao abrigo de um contrato reembolsável, os bens foram adquiridos a uma pessoa que não tinha o direito de os alienar, o proprietário tem o direito de recorrer ao tribunal nos termos do art. 302 do Código Civil com pedido de recuperação de bens da posse ilegal de quem os adquiriu (reivindicação). Se, em tal situação, o proprietário ajuizou reclamação para o reconhecimento da transação de compra e venda como inválida e para a aplicação das consequências da sua nulidade na forma de devolução do imóvel transferido ao comprador, e na resolução nesta disputa, o tribunal estabelece que o comprador é um comprador de boa-fé, em satisfação das reivindicações de acordo com o art. 167 do Código Civil deve ser recusado.

Nos termos do n.º 1 do art. De acordo com art. 166 do Código Civil, considera-se inválida a partir do momento da sua comissão e não origina as consequências jurídicas para as quais foi celebrada, nomeadamente a transferência do título de proprietário para o adquirente; ao mesmo tempo, como regra geral, a aplicação das consequências da nulidade do negócio na forma de restituição bilateral não fica dependente da boa-fé das partes.

No entanto, do art. 168 do Código Civil, segundo o qual é nulo o negócio que não cumpra os requisitos da lei, se a lei não estabelecer que tal negócio é anulável, ou não prever outras consequências da violação, segue-se que as disposições gerais sobre as consequências da nulidade da transação não se aplicam a uma transação feita em violação da lei se a própria lei prevê outras consequências de tal violação.

Uma vez que uma aquisição de boa-fé na acepção do art. 302 do Código Civil só é possível quando o imóvel é adquirido não diretamente do proprietário, mas de uma pessoa que não tinha o direito de alienar esse imóvel, a consequência de uma transação feita com tal violação não é a restituição bilateral, mas o retorno de propriedade de posse ilegal (vindicação).

Consequentemente, os direitos de uma pessoa que se considera proprietária do imóvel não são tutelados pela satisfação de uma reclamação contra um comprador de boa fé utilizando o mecanismo legal estabelecido pelos n.ºs 1 e 2 do art. 167 GK. Tal proteção só é possível mediante a satisfação da pretensão reivindicatória, se houver as previstas no art. 302 do Código Civil dos fundamentos que conferem o direito de reclamar bens de um comprador de boa fé (aquisição gratuita de bens por um comprador de boa fé, alienação de bens da posse do proprietário contra a sua vontade, etc.).

Outra interpretação do disposto nos parágrafos 1º e 2º do art. 167 do Código Civil significaria que o proprietário tem a oportunidade de recorrer a um método de proteção como o reconhecimento de todos os negócios concluídos para a alienação de seus bens como inválidos, ou seja, exigir a devolução do que foi recebido em espécie , não apenas quando se trata de uma (primeira) transação feita com lei de violação, mas também quando a propriedade contestada foi adquirida por um comprador de boa fé com base em transações subsequentes (segunda, terceira, quarta etc.). Isso violaria as garantias decorrentes da Constituição e estabelecidas pelo legislador para a proteção dos direitos e interesses legítimos do comprador de boa fé.

Assim, contidos nos parágrafos 1º e 2º do art. 167 do Código Civil, disposições gerais sobre as consequências da nulidade do negócio em termos da obrigação de cada parte restituir à outra tudo o que receber no negócio, no seu sentido constitucional e legal em unidade normativa com o art. 166 e 302 do Código Civil - não pode ser aplicada ao adquirente de boa fé, salvo se estiver diretamente estipulado em lei, não contrariando, portanto, a Constituição.

A referida regulamentação legal atende aos objetivos de garantir a estabilidade da circulação civil, os direitos e interesses legítimos de todos os seus participantes, bem como proteger os fundamentos morais da sociedade, não podendo, portanto, ser considerado como restrição excessiva do direito do titular. de bens recebidos por um comprador de boa fé, uma vez que o proprietário tem o direito de reivindicar de um comprador de boa fé, o adquirente pelos motivos previstos nos n.ºs 1 e 2 do art. 302 GK. Além disso, o proprietário que perdeu a propriedade tem outros meios de proteção de seus direitos previstos na lei civil.

Tendo em conta as circunstâncias acima, o Tribunal Constitucional da Federação Russa reconheceu como não contradizendo a Constituição contida nos parágrafos 1 e 2 do art. 167 do Código Civil, disposições gerais sobre as consequências da nulidade do negócio em termos da obrigação de cada uma das partes restituir à outra tudo o que receber no negócio, uma vez que estas disposições são, no seu sentido constitucional e legal, de natureza normativa. unidade com o art. 302 do Código Civil - não pode ser aplicado ao comprador de boa-fé, salvo estipulação direta por lei. Ao mesmo tempo, destacou que o sentido constitucional e jurídico do disposto nos parágrafos 1º e 2º do art. 167 do Código Civil, identificado no Decreto n.º 6-P, é geralmente vinculativo e exclui qualquer outra interpretação na prática da aplicação da lei.

Relativamente ao referido Decreto n.º 6-P, note-se que não resolve completamente o problema associado à recuperação de imóveis de habitação adquiridos por pessoas que agiram de boa fé e com razoável cuidado na sua aquisição, uma vez que as normas de arte. 302 do Código Civil, que, na opinião do Tribunal Constitucional da Federação Russa, de acordo com o significado constitucional e legal dessas normas e normas dos parágrafos 1 e 2 do art. 167 da Constituição deve ser aplicado nesses casos, eles são aplicáveis, como o próprio Tribunal Constitucional da Federação Russa observa na Resolução nº 6-P, somente quando se trata de adquirir propriedade não do proprietário dessa propriedade, mas de outra pessoa. Consequentemente, ficam fora do âmbito do Decreto nº 6-P todos os casos em que os imóveis, incluindo imóveis residenciais, foram adquiridos ao seu proprietário. Entretanto, os imóveis residenciais na esmagadora maioria dos casos são adquiridos aos seus proprietários, o que significa que a maioria dos compradores de imóveis residenciais ainda está sob a ameaça de reconhecimento de suas transações como inválidas e aplicação de restituição. Uma saída para esta situação pode ser encontrada através da introdução de alterações ao Código Civil destinadas a limitar o reconhecimento de negócios como inválidos nos casos em que o adquirente do imóvel agiu de boa fé. Se, na presença desta circunstância, as transações não foram reconhecidas como inválidas, a própria questão da admissibilidade de aplicar em tais casos o disposto no art. 167 do Código Civil das consequências da nulidade dos negócios.

Tendo em conta a possibilidade de os bens imóveis, principalmente residenciais, poderem ser adquiridos a uma pessoa que não tinha o direito de os alienar, por um comprador de boa-fé, ou seja, por uma pessoa que não tinha e não podia ter conhecimento desta circunstância , o legislador adotou a Lei Federal de 30.12.2004 de dezembro de 217 No. 223-FZ "Sobre Alterações ao Artigo 2 da Parte Um do Código Civil da Federação Russa e a Lei Federal "Sobre Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele "". De acordo com esta lei, o parágrafo 223º do art. 1 do Código Civil é complementado com o seguinte parágrafo: “Os bens imóveis são reconhecidos como pertencentes ao adquirente de boa-fé (n.º 302 do artigo 302.º) sobre o direito de propriedade a partir do momento do registo, salvo nos casos previstos previsto no artigo 223 deste Código quando o proprietário tem o direito de reivindicar tais bens de um adquirente de boa-fé.” No entanto, tal aditamento está em conflito com o sentido geral do art. XNUMX do Código Civil, que fala do momento em que surge o direito de propriedade do adquirente ao abrigo de um contrato em relação à situação normal em que o adquirente de um imóvel ao abrigo de um contrato adquire efectivamente o direito de propriedade sobre esse imóvel, e não fala de todos os casos de tal aquisição de propriedade quando o direito de propriedade sobre esta surge e não surge.

Além disso, a regra acima, na redação em que está disposta, é capaz de causar a falsa impressão de que, por si só, o registro de propriedade de um imóvel para seu adquirente ainda não significa o reconhecimento da titularidade desse imóvel. pelo seu novo proprietário, uma vez que é possível que o proprietário tenha o direito de reivindicar tal propriedade do adquirente. Na realidade, o registo de bens, incluindo bens imóveis, para o seu adquirente em todos os casos significa que é reconhecido como pertencente a essa pessoa. Para que o direito de propriedade não seja reconhecido como pertencente à pessoa em cujo nome está registrado, é necessária uma decisão judicial que tenha entrado em vigor reconhecendo o certificado de registro estadual de seu direito de propriedade emitido para esta pessoa como inválida.

A Lei Federal nº 30.12.2004-FZ, de 217 de dezembro de 31.1, complementou a Lei de Registro de Direito Imobiliário com o art. XNUMX da seguinte forma:

"Artigo 31.1. Motivos para o pagamento pela Federação Russa de compensação pela perda de propriedade das instalações adquiridas

1. O proprietário de um imóvel que não tenha direito a reclamá-lo de um comprador de boa fé, bem como de um comprador de boa fé a quem o imóvel foi reclamado, tem direito a uma indemnização única a expensas do erário A Federação Russa.

2. A indemnização prevista no n.º 1 do presente artigo será paga se, por motivos alheios à vontade das referidas pessoas, de acordo com decisão judicial que tenha entrado em vigor para os indemnizar pelos danos causados ​​em consequência de a perda dos bens especificados neste artigo, a recuperação nos termos do documento executivo não foi feita no prazo de um ano a contar da data do início do cálculo do prazo para apresentação deste documento para execução. O valor dessa compensação é calculado a partir do valor que constitui o dano real, mas não pode exceder um milhão de rublos.

3. O procedimento para o pagamento pela Federação Russa da compensação prevista no parágrafo 1 deste artigo será estabelecido pelo Governo da Federação Russa."

A mesma Lei Federal de 30.12.2004 de dezembro de 217 nº 33-FZ Art. 9.º da Lei do registo dos direitos sobre imóveis é complementado pelo n.º XNUMX do seguinte conteúdo:

"9. As disposições previstas no Artigo 33.1 desta Lei Federal sobre o pagamento pela Federação Russa de compensação pela perda de propriedade das instalações adquiridas serão aplicáveis ​​se o registro estadual do direito de propriedade de um comprador de boa fé ao residencial foi realizada após 1º de janeiro de 2005", ou seja, após a entrada da Lei de registro de direitos sobre imóveis em vigor.

Do conteúdo do novo art. 33.1 da Lei, é claro que o Estado assume a obrigação de indenizar o dano causado pela perda do imóvel residencial ao proprietário, nos casos em que essa perda tenha ocorrido não por culpa do próprio proprietário, mas por culpa do proprietário. a pessoa que alienou este imóvel residencial sem o consentimento do proprietário. O Estado impôs a si mesmo uma obrigação semelhante em relação aos compradores de boa-fé que perderam seus alojamentos. Neste caso, o dano será ressarcido dentro dos limites do valor indicado no artigo anterior e apenas nos casos em que seja impossível cobrá-lo por um longo período de tempo por decisão judicial anterior.

6.2. Propriedade comum dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos. Assembleia geral de tais proprietários

Considerável atenção no LCD é dada à regulação das relações decorrentes da propriedade comum dos proprietários das instalações de um prédio de apartamentos (Capítulo 6). As questões de regulação dessas relações tornaram-se relevantes no contexto da privatização da maioria dos imóveis residenciais localizados em prédios de apartamentos.

Em arte. 36 do LCD define a gama de objetos que compõem a propriedade comum dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos. Tal imóvel inclui as instalações desta casa que não fazem parte de apartamentos e se destinam a servir mais do que uma divisão num edifício de apartamentos, incluindo patamares entre apartamentos, escadas, elevadores, poços de elevador e outros, corredores, pisos técnicos, sótãos, caves , onde há utilidades, outros equipamentos que atendem a mais de um cômodo dessa casa (porões técnicos), bem como telhados que envolvem estruturas portantes e não portantes da casa especificada, equipamentos mecânicos, elétricos, sanitários e outros localizados em esta casa no exterior ou no interior das instalações e servindo a mais de uma instalação, o terreno em que esta casa se encontra, com elementos paisagísticos e paisagísticos e outros objetos destinados à manutenção, exploração e beneficiação de tal casa, localizada no terreno especificado.

De acordo com a Parte 1 do art. 36 A propriedade comum do LCD em um prédio de apartamentos pertence aos proprietários das instalações dessa casa com base na propriedade compartilhada comum.

Conforme expressamente indicado no art. 16 da Lei de Implantação do Conjunto Residencial, nos loteamentos existentes, a propriedade comum compartilhada dos proprietários de imóveis em prédio de apartamentos é o terreno sobre o qual o prédio de apartamentos e demais objetos imobiliários que fazem parte tal casa está localizada. A parte 2 deste artigo prevê que o terreno em que esses objetos estão localizados, que foi formado antes da entrada em vigor do LCD e em relação ao qual o registro cadastral estadual foi realizado, passa gratuitamente para a propriedade compartilhada dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos.

Caso o terreno em que o prédio de apartamentos e outros objetos imobiliários incluídos em tal casa estejam localizados não tenha sido formado antes da entrada em vigor do LCD, com base em uma decisão da assembleia geral de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos, qualquer pessoa autorizada pela assembleia especificada tem o direito de solicitar às autoridades autoridades estaduais ou governos locais uma declaração sobre a formação de um terreno no qual um prédio de apartamentos está localizado. A formação do terreno em que o prédio está localizado é realizada por autoridades estaduais ou governos locais. Decorre da norma acima que os cidadãos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos não devem arcar com os custos associados à formação do terreno especificado. A partir do momento da constituição do terreno e da realização do seu registo cadastral estadual, o terreno em que se encontram o prédio de apartamentos e outros objetos imobiliários que fazem parte de tal casa passa gratuitamente para a propriedade comum partilhada de os proprietários de instalações no prédio de apartamentos.

Prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários que fazem parte de tais edifícios, construídos ou reconstruídos após o comissionamento do conjunto residencial, são aceitos pelo comitê de aceitação apenas quando estabelecem o tamanho e os limites dos terrenos nos quais esses edifícios de apartamentos estão localizados. De acordo com a parte 3 do art. 36 do LCD, a redução do tamanho da propriedade comum em um prédio de apartamentos só é possível com o consentimento de todos os proprietários das instalações desta casa através da sua reconstrução.

Os proprietários de imóveis em prédio de apartamentos possuem, utilizam e, dentro dos limites estabelecidos pelo Código da Habitação e pela legislação civil, alienam os bens comuns do prédio. Embora este imóvel seja bem comum, tendo em conta a sua natureza e finalidade e como exceção à regra geral, é proibido:

1) destinar em espécie a sua participação no direito de propriedade comum desses bens;

2) alienar a sua participação no referido direito de propriedade comum, bem como praticar outras ações que impliquem a transferência dessa participação separadamente do direito de propriedade de imóveis em edifício de apartamentos (parte 4 do artigo 37.º do Código da Habitação). Ao mesmo tempo, por decisão dos proprietários das instalações de tal casa, adoptada na sua assembleia geral, os objectos de propriedade comum podem ser transferidos para uso a outras pessoas, se isso não violar os direitos e interesses legítimos dos cidadãos e entidades jurídicas .

O terreno em que se situa o prédio de apartamentos pode ser onerado com o direito de uso limitado por outras pessoas. Não é permitido proibir a oneração de um terreno se for necessário garantir o acesso de outras pessoas a objetos que existiam antes do dia em que o LCD entrou em vigor, ou seja, antes de 1º de março de 2005. Um novo gravame de um terreno com o direito de uso limitado é estabelecido por acordo entre a pessoa que exige a introdução de tal oneração do terreno e os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos. Os litígios sobre a constituição de oneração de terreno com direito de uso limitado ou sobre as condições da referida oneração serão resolvidos em tribunal.

O LCD determina que a participação no direito de propriedade comum de propriedade comum em um prédio de apartamentos do proprietário das instalações desta casa é proporcional ao tamanho da área total dessas instalações. No entanto, de acordo com o art. 15 da Lei de Introdução do LCD, esta regra se aplica, salvo disposição em contrário por decisão da assembleia geral de proprietários de instalações ou outro acordo de todos os participantes na propriedade compartilhada de propriedade comum em prédio de apartamentos adotada antes da sua entrada em força.

Uma participação no direito de propriedade comum de propriedade comum em um prédio de apartamentos segue o destino da propriedade das instalações em tal casa. Com a transmissão deste direito, a quota do novo proprietário do imóvel no direito de propriedade comum de imóvel comum em prédio de apartamentos é igual à quota do anterior proprietário (artigo 37.º da LC).

Ao adquirir a propriedade das instalações em um prédio de apartamentos, o adquirente recebe uma participação no direito de propriedade comum da propriedade comum em tal casa. São nulos os termos do contrato, pelo qual a transmissão da propriedade do prédio de apartamentos não seja acompanhada da transmissão de uma parte do direito de propriedade comum especificado, são nulos (parte 2 do artigo 38.º da LC).

O artigo 39.º da LC, que determina o procedimento de manutenção do bem comum em edifício de apartamentos, prevê que o ónus das despesas de manutenção desse imóvel seja suportado pelos proprietários dos locais do referido edifício. A parcela das despesas obrigatórias para a manutenção deste imóvel é determinada pela participação no direito de propriedade comum do mesmo. As regras para manter a propriedade comum em um prédio de apartamentos são estabelecidas pelo governo da Federação Russa.

Pela primeira vez, o LCD inclui normas que regulam as relações decorrentes de uma mudança nos limites das instalações de um prédio de apartamentos. De acordo com art. 40 do LCD, o proprietário de instalações em prédio de apartamentos, ao adquirir a propriedade de instalações adjacentes às instalações de sua propriedade, tem o direito de combinar essas instalações em um local na forma estabelecida pelo cap. 4 LCD. Os limites entre as instalações adjacentes podem ser alterados ou essas instalações podem ser divididas em duas ou mais instalações sem o consentimento dos proprietários de outras instalações, se essas alterações ou divisão não implicarem uma alteração nos limites das outras instalações, nos limites e tamanho de propriedade comum em um prédio de apartamentos ou uma mudança de ações no direito de propriedade comum de propriedade comum em tal casa. Se a reconstrução, reorganização e (ou) redesenvolvimento das instalações não for possível sem anexar a elas uma parte da propriedade comum em um prédio de apartamentos, o consentimento de todos os proprietários das instalações desta casa deve ser obtido para tal reconstrução, reorganização e (ou) remodelação das instalações.

Separadamente, o LCD regula a determinação de ações no direito de propriedade comum de propriedade comum em um apartamento comum. De acordo com o art. 41.º do LCD, o proprietário de habitação em apartamento comum é titular de uma quota-parte do direito de propriedade comum do bem comum nesse apartamento. Esta parte é proporcional à parte da área detida pelo proprietário da habitação no apartamento comum. A participação do proprietário de uma habitação em um apartamento comum no direito de propriedade comum da propriedade comum em um prédio de apartamentos é proporcional à soma dos tamanhos da área total da sala especificada e determinada de acordo com o participação na propriedade comum do bem comum no apartamento comum deste proprietário da área das instalações que constituem o bem comum neste apartamento (art. 42).

Quando um proprietário vende um quarto que lhe pertence em apartamento comum, os demais proprietários dos quartos desse apartamento comum têm o direito de preferência para adquirir o quarto alienado na forma e nos termos estabelecidos pelo Código Civil.

De acordo com o art. 43 proprietários de LCD de quartos em um apartamento comum arcam com o ônus de manter a propriedade comum neste apartamento. A parte das despesas obrigatórias para a manutenção deste imóvel, cujo ônus é suportado pelo proprietário de um quarto em tal apartamento, é determinada por sua participação no direito de propriedade comum de propriedade comum em um apartamento comum.

O corpo diretivo de um prédio de apartamentos é a assembleia geral dos proprietários das instalações deste prédio. Sua competência inclui:

1) tomar decisões sobre a reconstrução de um prédio de apartamentos (inclusive com sua expansão ou superestrutura), a construção de dependências e outros edifícios, estruturas, a reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos;

2) tomar decisões sobre os limites de uso do terreno em que o prédio de apartamentos está localizado, incluindo a introdução de restrições ao seu uso;

3) deliberar sobre a transferência para uso de bem comum em prédio de apartamentos;

4) escolha de uma forma de administrar um prédio de apartamentos;

5) outras questões submetidas pelo LCD à competência da assembleia geral de proprietários de prédios de apartamentos (artigo 44.º do LCD).

Em arte. 45 do LCD determina o procedimento para a realização desta assembleia geral. Os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos são obrigados a realizar uma assembleia geral anual anualmente. Os termos e o procedimento para a realização da assembleia geral anual de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos, bem como o procedimento para notificá-los de suas decisões, são estabelecidos pela assembleia geral de proprietários de instalações neste prédio.

As assembleias gerais realizadas além da assembleia geral ordinária são extraordinárias. A assembleia pode ser convocada por iniciativa de qualquer um destes proprietários. O proprietário, por iniciativa da qual é convocada uma assembleia geral, é obrigado a informar os proprietários das instalações de um edifício de apartamentos sobre a realização dessa assembleia o mais tardar dez dias antes da data da sua realização. Dentro do prazo especificado, a convocação da assembleia geral deve ser enviada a cada proprietário das instalações desta casa por correio registrado, a menos que uma decisão da assembleia geral de proprietários das instalações desta casa preveja outra maneira de enviar esta mensagem por escrito, ou entregue a cada proprietário das instalações mediante recibo ou colocado nas instalações de um prédio de apartamentos, determinado por tal decisão e disponível a todos os proprietários de instalações neste prédio.

É elegível a assembleia geral de proprietários de imóveis de edifício de apartamentos se nela estiverem presentes os proprietários de imóveis deste edifício ou os seus representantes com mais de 50% dos votos do total de votos. Na falta de quórum para a realização da assembleia geral ordinária, deve ser realizada uma assembleia geral repetida (parte 3 do artigo 45.º da LC). O direito de voto na assembleia geral sobre as questões submetidas a votação pertence aos proprietários das instalações deste edifício. A votação direta pode ser realizada por essas pessoas pessoalmente ou por meio de seu representante.

O representante do proprietário das instalações em um prédio de apartamentos na assembleia geral atua de acordo com os poderes baseados em instruções de leis federais, atos de órgãos estaduais autorizados ou atos de governos locais, ou uma procuração por escrito para votação. Essa procuração deve conter informações sobre o proprietário representado das instalações no prédio de apartamentos em questão e seu representante (nome ou título, local de residência ou localização, dados do passaporte) e deve ser elaborada de acordo com os requisitos das cláusulas 4 e 5º do art. 185 do Código Civil ou autenticado por notário.

O número de votos que cada proprietário de imóveis em prédio de apartamentos tem em assembleia geral é proporcional à sua participação na propriedade comum dos bens comuns neste prédio (parte 3 do artigo 48 do LC).

As deliberações da assembleia geral de proprietários de prédios de apartamentos sobre questões submetidas a votação são tomadas por maioria de votos do número total de votos dos proprietários de prédios desse prédio participantes nesta assembleia, com exceção daqueles previsto nos n.ºs 1 e 3 da parte 2 do art. 44 decisões JK que são tomadas por maioria de pelo menos 2/3 dos votos. As deliberações da assembleia geral são redigidas em ata na forma prescrita pela assembleia geral de proprietários de instalações nesta casa.

A assembleia geral de proprietários de prédios de apartamentos não tem direito a deliberar sobre assuntos não incluídos na ordem do dia desta reunião, bem como a alterar a ordem do dia.

As deliberações adotadas pela assembleia geral, bem como os resultados da votação, são levados ao conhecimento dos proprietários das instalações desta casa pelo proprietário, por iniciativa da qual tal assembleia foi convocada, mediante afixação de uma mensagem apropriada nas instalações da casa, determinada por deliberação da assembleia geral de proprietários desta casa e acessível aos proprietários das instalações nela existentes, o mais tardar dez dias a contar da data de adopção dessas deliberações.

As atas das assembleias gerais dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos e as decisões desses proprietários sobre as questões colocadas em votação são arquivadas no local ou no endereço determinado pela decisão desta assembleia.

A deliberação da assembleia geral, adoptada de acordo com o procedimento estabelecido pelo LCD, sobre as matérias da competência dessa assembleia, vincula todos os proprietários de prédios de apartamentos, incluindo os que não votaram.

O proprietário das instalações de um edifício de apartamentos tem o direito de impugnar em tribunal uma decisão tomada por uma assembleia geral que viole os requisitos do LCD, se não tiver participado nesta assembleia ou votado contra tal decisão, e se tal decisão violou seus direitos e interesses legítimos. O pedido de impugnação pode ser apresentado ao tribunal no prazo de seis meses a contar da data em que o referido proprietário teve conhecimento ou deveria ter conhecimento da decisão. O tribunal, tendo em conta todas as circunstâncias do caso, tem o direito de manter a decisão impugnada, se a sua votação não puder afetar os resultados da votação, as violações cometidas não forem significativas e a decisão tomada não causar prejuízos a este proprietário.

Num edifício de apartamentos, todas as instalações em que pertençam a um proprietário, as deliberações sobre questões relacionadas com a competência da assembleia geral são tomadas apenas por este proprietário e são redigidas por escrito. Neste caso, aplicam-se apenas as disposições relativas ao calendário da assembleia geral anual de proprietários de edifícios de apartamentos (artigo 46.º da LC).

Em conexão com o emprego dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos e outros motivos, nem sempre é aconselhável realizar uma assembleia geral com a presença desses proprietários. Diante disso, o legislador previu a possibilidade de realização de assembleia geral na modalidade de voto à distância. De acordo com o art. 47 do LCD, a deliberação da assembleia geral de proprietários de instalações em prédio de apartamentos pode ser tomada sem a realização de assembleia (presença conjunta de proprietários de instalações nesta casa para discutir pontos da ordem de trabalhos e tomar decisões sobre questões submetidas a votação) por realização de voto à distância - transferência para local ou morada, que estejam indicados na convocatória da assembleia geral, por escrito as deliberações dos proprietários sobre as matérias colocadas em votação.

São considerados proprietários das instalações desta casa os que participaram na assembleia geral, realizada sob a forma de voto à distância, cujas deliberações foram recebidas antes do prazo para a sua aceitação.

Tema 7. Arrendamento social de habitação

7.1. Disposições gerais para o aluguer de instalações residenciais

De acordo com a definição dada na Parte 1 do art. 671 do Código Civil, no contrato de arrendamento residencial, uma das partes, o proprietário do imóvel residencial ou pessoa por ele autorizada (locador), compromete-se a fornecer à outra parte (inquilino) imóvel residencial mediante pagamento de taxa de posse e uso por viver nele. A definição acima de contrato de arrendamento residencial aplica-se a todos os tipos de arrendamento, independentemente da propriedade dos imóveis residenciais que são objeto deste contrato.

O locador pode ser o proprietário do imóvel (estado, município, pessoa jurídica, cidadão, etc.) ou pessoa por ele autorizada.

Apenas um cidadão pode ser um inquilino ao abrigo de um contrato de arrendamento residencial. As instalações residenciais podem ser cedidas a pessoas colectivas para posse e (ou) utilização com base em contrato de arrendamento ou outro acordo (parte 2 do artigo 671.º do Código Civil).

As instalações residenciais podem ser alugadas não apenas por russos, mas também por cidadãos estrangeiros, bem como por apátridas. Esta disposição decorre da norma da Parte 3 do art. 62 da Constituição, segundo a qual os cidadãos estrangeiros e apátridas da Federação Russa gozam de direitos e obrigações em igualdade de condições com os cidadãos da Federação Russa, exceto nos casos estabelecidos por lei federal ou tratado internacional da Federação Russa.

O Código Civil fez uma série de ajustes significativos na regulamentação das relações habitacionais relacionadas ao aluguel de imóveis residenciais.

Dando uma definição geral de contrato de arrendamento habitacional, o Código Civil identifica simultaneamente (artigo 672.º) um tipo especial deste contrato - um contrato de arrendamento habitacional no fundo de habitação estadual e municipal para uso social (contrato de arrendamento social).

Com base na natureza deste parque habitacional e nas peculiaridades das relações de arrendamento das relações de habitação nele incluídas, o Código Civil estabelece uma regra geral segundo a qual o contrato de arrendamento social de imóveis de habitação é celebrado com fundamento, no condições e na forma prevista na legislação habitacional (artigo 3.º do artigo 672.º).

Na literatura sobre direito habitacional e na prática, o termo "contrato de aluguel comercial de instalações residenciais" tornou-se difundido. Este termo refere-se a todos os contratos de arrendamento de imóveis residenciais, com exceção dos contratos de arrendamento social de imóveis residenciais e contratos de arrendamento de imóveis residenciais especializados. A designação destes contratos reflecte a natureza comercial das relações de arrendamento habitacional que se formam na sua base. As relações de contratação comercial, ao contrário das relações de contratação social e de locação de instalações residenciais especializadas, são integralmente reguladas pelas normas do direito civil.

Com base na legislação em vigor, distinguem-se três tipos de aluguer de instalações residenciais:

1) aluguel comercial de instalações residenciais;

2) aluguel social de tais instalações;

3) aluguer de instalações residenciais especializadas.

O Código Civil contém uma série de disposições que são de importância geral para todos os tipos de habitação para arrendamento. Com base na norma do § 3º do art. 672 do Código Civil são gerais, em particular, as regras sobre a forma de contrato de arrendamento (artigo 674), a preservação do contrato de arrendamento quando a propriedade do imóvel adquirido é transferida (artigo 675), as obrigações do inquilino de habitação (artigo 678.º), mudança de residentes temporários (artigo 680.º), subarrendamento de habitação (artigos 1.º e 3.º do artigo 685.º do Código Civil).

Juntamente com essas disposições, o Código Civil estabeleceu que “as demais disposições deste Código são aplicáveis ​​ao contrato de arrendamento social de habitação, salvo disposição em contrário da legislação habitacional”.

A disponibilização de instalações residenciais para proteção social de determinadas categorias de cidadãos é efetuada ao abrigo de contratos de utilização gratuita (artigo 109.º da LC).

7.2. Fundamentos e procedimento para fornecer habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social

Uma das formas de proporcionar moradia aos cidadãos é a disponibilização de instalações residenciais nas casas do parque habitacional estadual e municipal sob contrato social. Atualmente, as normas da legislação habitacional estão alinhadas com a Constituição, segundo a qual a moradia é fornecida gratuitamente ou por uma taxa acessível de fundos estaduais, municipais e outros fundos habitacionais apenas para os pobres e outros cidadãos especificados na lei que precisam de habitação (parte 3 do artigo 40).

Conforme estipulado pela Parte 2 do art. 49.º do LCD, os cidadãos de baixos rendimentos que, pelos fundamentos estabelecidos pelo LCD, sejam reconhecidos como necessitando de instalações residenciais previstas em contratos de arrendamento social, são dotados de instalações residenciais do parque habitacional municipal de acordo com o procedimento estabelecido pelo LCD ao abrigo de contratos sociais de arrendamento.

Cidadãos de baixa renda de acordo com os critérios do LCD são cidadãos reconhecidos como tal pelo governo local da maneira prescrita pela lei do assunto relevante da Federação Russa, levando em consideração a renda atribuível a cada membro da família e o valor de propriedade de membros da família e sujeita a tributação.

As instalações residenciais do parque habitacional da Federação Russa ou o parque habitacional de uma entidade constituinte da Federação Russa sob contratos de arrendamento social são fornecidas a outras categorias de cidadãos definidas pela lei federal ou pela lei da entidade constituinte da Federação Russa, reconhecido pelos motivos estabelecidos pela LC e (ou) lei federal ou a lei da entidade constituinte da Federação Russa como necessidade de instalações residenciais. Essas instalações residenciais são fornecidas de acordo com o procedimento estabelecido pelo LCD, salvo disposição em contrário da lei federal especificada ou da lei do assunto da Federação Russa.

Essas categorias de cidadãos podem ser dotadas, ao abrigo de contratos de arrendamento social, de instalações residenciais do parque habitacional municipal por parte das autarquias, caso esses órgãos, de acordo com o procedimento estabelecido por lei, estejam investidos de poderes estatais para fornecer essas categorias de cidadãos com instalações residenciais. As instalações residenciais do parque habitacional municipal sob contratos de arrendamento social são fornecidas às categorias de cidadãos acima da maneira estabelecida pela LC, salvo disposição em contrário da lei federal ou da lei da entidade constituinte da Federação Russa (partes 3 e 4 da artigo 49.º da LC).

As instalações residenciais sob contratos de arrendamento social não são fornecidas a cidadãos estrangeiros, apátridas, salvo disposição em contrário de um tratado internacional da Federação Russa.

A provisão de habitação sob um contrato de arrendamento social é realizada com base na norma para a provisão de espaço vital sob tal contrato (norma de provisão). Esta norma é o tamanho mínimo da área, com base na qual é determinado o tamanho da área total das instalações residenciais fornecidas sob um contrato de arrendamento social. A taxa de provisão é estabelecida pelo governo local, dependendo do nível de provisão de imóveis residenciais fornecidos por meio de contratos de aluguel social no município relevante e outros fatores.

Leis federais, leis das entidades constituintes da Federação Russa, que estabelecem o procedimento para o fornecimento de instalações residenciais sob contratos de arrendamento social especificados na Parte 3 do art. 49 do LCD para categorias de cidadãos, nestas categorias de cidadãos poderão ser estabelecidas outras normas de prestação. Ao mesmo tempo, deve-se notar que o LCD não define o tamanho mínimo da norma do espaço vital, com base no qual as instalações residenciais são fornecidas sob contratos de arrendamento social.

O nível de provisão dos cidadãos com a área total de instalações residenciais para fins de registro como aqueles que precisam de instalações residenciais é determinado de acordo com a norma contábil para a área de instalações residenciais (norma contábil) . Esta regra é estabelecida pelo governo local. Ao mesmo tempo, o tamanho de tal norma não pode ultrapassar o tamanho da norma de provisão estabelecida por este órgão (artigo 50 da LC).

O artigo 51.º da LC prevê os fundamentos para o reconhecimento dos cidadãos com necessidade de habitação cedidas ao abrigo de contratos sociais de arrendamento (a seguir designados por cidadãos com necessidade de habitação). De acordo com este artigo, os cidadãos são reconhecidos como necessitando de habitação:

1) que não sejam inquilinos de imóveis de habitação em regime de arrendamento social ou familiares de inquilino de imóveis de habitação em regime de arrendamento social ou proprietários de imóveis de habitação ou familiares do proprietário de imóveis de habitação;

2) que sejam inquilinos de instalações residenciais ao abrigo de acordos de arrendamento social ou membros da família de um inquilino de instalações residenciais ao abrigo de tal acordo ou proprietários de instalações residenciais ou membros da família do proprietário e dotados de uma área total de instalações residenciais por familiar inferior à norma contábil;

3) morar em um quarto que não atenda aos requisitos estabelecidos para instalações residenciais. Se a residência não atender aos requisitos sanitários e técnicos estabelecidos, em particular, apresentar deficiências irreparáveis ​​(congelamento das paredes, alta umidade, equipamentos sanitários defeituosos que não podem ser substituídos, etc.), os cidadãos que vivem em tais instalações são reconhecidos como aqueles que necessitam de imóveis residenciais cedidos em regime de aluguel social, independentemente do tamanho dos imóveis residenciais por eles ocupados;

4) que sejam arrendatários de imóveis de habitação em regime de arrendamento social, familiares de inquilino de imóveis de habitação em regime de arrendamento social ou proprietários de imóveis de habitação, familiares do proprietário de imóveis de habitação que vivam em apartamento ocupado por várias famílias, se a família inclui um doente que sofra de uma forma grave de doença crónica em que seja impossível a coabitação com ele no mesmo apartamento, e que não tenha outros alojamentos ocupados em regime de arrendamento social ou titulares do direito de propriedade. A lista de doenças relevantes é estabelecida pelo Governo da Federação Russa.

Se um cidadão e (ou) membros da sua família tiverem vários imóveis de habitação ocupados ao abrigo de contratos de arrendamento social e (ou) por eles propriedade, procede-se à determinação do nível de provisão com a área total dos imóveis de habitação com base na área total total dessas instalações residenciais.

Conforme previsto na Parte 1 do art. 52.º do LCD, são cedidos imóveis residenciais em regime de arrendamento social aos cidadãos que se encontrem registados como necessitados de tais imóveis residenciais, salvo nos casos estabelecidos pelo LCD.

Para serem registrados como aqueles que necessitam de instalações residenciais têm o direito especificado no art. 49 Categoria LCD de cidadãos que podem ser reconhecidos como necessitando de habitação. Se um cidadão tiver o direito de ser registrado na conta especificada por vários motivos (como cidadão pobre e pertencente a uma categoria determinada pela lei federal ou pela lei de uma entidade constituinte da Federação Russa), à sua escolha, tal cidadão pode ser registrado por um desses motivos ou por todos os motivos.

O registo dos cidadãos como necessitados de habitação é efectuado pela autarquia local com base em requerimentos destes cidadãos apresentados por estes ao órgão indicado no seu local de residência. Nos casos e na forma prevista na lei, os cidadãos podem requerer o registo em local diferente do da sua residência. O registo de cidadãos incapazes é efectuado a pedido dos seus representantes legais.

Os documentos que comprovem o direito dos cidadãos relevantes a serem registados como necessitados de instalações residenciais devem ser apresentados com os pedidos de registo. Ao cidadão que tenha apresentado um pedido de registo é emitido um recibo de receção desses documentos, indicando a sua lista e a data da sua receção pelo organismo que efetuou o registo.

A decisão de aceitação ou recusa do registo deve ser tomada com base nos resultados da apreciação do respectivo pedido e demais documentos apresentados de acordo com a norma acima pela entidade que efectua o registo, o mais tardar 30 dias úteis a contar da data de apresentação destes documentos a este órgão. A entidade que procede ao registo, o mais tardar três dias úteis a contar da data da decisão de registo, emite ou envia ao cidadão que apresentou o pedido de registo, documento comprovativo da adoção de tal decisão.

O procedimento para manter registros de cidadãos por um órgão de governo autônomo local como aqueles que precisam de instalações residenciais é estabelecido pela lei do assunto correspondente da Federação Russa.

Pela primeira vez, o LCD inclui uma norma sobre as consequências da deterioração das condições de vida de um cidadão, pelo que surge a necessidade de habitação. De acordo com art. 53.º do LCD, os cidadãos que, com a intenção de adquirir o direito de serem registados como necessitados de habitação, tenham praticado actos pelos quais possam ser reconhecidos como necessitando de habitação, sejam registados como necessitando de habitação não antes de cinco anos a partir da data de cometer esses atos intencionais.

De acordo com o art. 54 do LCD, é permitida a recusa de registo de cidadãos como necessitados de instalações residenciais se:

1) os documentos necessários não são apresentados;

2) sejam apresentados documentos que não confirmem o direito dos respectivos cidadãos a serem registados como necessitados de habitação;

3) o prazo previsto no art. 53 termo LCD.

A decisão de recusa de registo deve conter a indicação dos fundamentos da recusa com referência obrigatória às infracções previstas no n.º 1 do art. 54. A presente decisão é proferida ou enviada ao cidadão que apresentou o pedido o mais tardar três dias úteis a contar da data da sua adopção e pode ser por ele impugnada judicialmente.

O direito de serem registados como necessitados de habitação é retido pelos cidadãos até que recebam imóveis de habitação ao abrigo de contratos de arrendamento social ou até que sejam identificados os motivos de cancelamento da inscrição (artigo 55.º da LC). Esses motivos são:

1) apresentação pelos cidadãos no local de registo de um pedido de cancelamento de registo;

2) a perda por eles dos motivos que lhes conferem o direito de receber habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social;

3) saída de cidadãos para residência em outro município, com exceção dos casos de mudança de residência nas cidades federais de Moscou e São Petersburgo;

4) recebam, de acordo com o procedimento estabelecido, de uma autoridade pública ou de uma autarquia local fundos orçamentais para aquisição ou construção de habitação;

5) fornecimento por eles de acordo com o procedimento estabelecido por uma autoridade estadual ou órgão do governo local de um terreno para a construção de um edifício residencial;

6) identificação nos documentos por eles apresentados ao órgão que efetuou o registro, informações que não correspondam à realidade e serviram de base para o registro, bem como atos ilícitos de funcionários do órgão que efetuou o registro, ao decidir sobre a questão de registro.

As decisões sobre o cancelamento da inscrição de cidadãos como necessitados de habitação devem ser tomadas pelo órgão, com base em cujas decisões esses cidadãos foram admitidos a este registo, o mais tardar no prazo de 30 dias úteis a contar da data da descoberta das circunstâncias que são a base para tomar tais decisões. As decisões de cancelamento de registo de cidadãos como necessitados de habitação são emitidas ou enviadas aos cidadãos em relação aos quais são proferidas o mais tardar três dias úteis a contar da data em que são proferidas e podem ser impugnadas por estes cidadãos em tribunal (artigo 56.º do LC).

As instalações residenciais são fornecidas aos cidadãos registrados como necessitando de instalações residenciais por ordem de prioridade com base no momento em que esses cidadãos foram registrados, com exceção dos casos em que as instalações residenciais são fornecidas fora de turno. De acordo com a parte 2 do art. 57 ZhK alojamentos fora de turno sob acordos de arrendamento social são fornecidos:

1) os cidadãos cujos alojamentos sejam reconhecidos de acordo com o procedimento estabelecido como impróprios para habitação e não sejam passíveis de reparação ou reconstrução;

2) órfãos e crianças deixados sem cuidados parentais, pessoas de entre órfãos e crianças deixadas sem cuidados parentais, após a sua permanência em instituições de ensino e outras, incluindo instituições de serviço social, em famílias de acolhimento, lares de crianças tipo família, após a cessação da tutela ( tutela), bem como no término do serviço nas Forças Armadas da Federação Russa ou no retorno de instituições que executam uma sentença de prisão;

4) os cidadãos que sofram de formas graves de doenças crónicas especificadas no n.º 4 da parte 1 do art. 51 lista LCD.

De acordo com o art. 6º da Lei de introdução do LCD de 1º de março de 2005, o registro de cidadãos para fins de posterior fornecimento de contratos sociais de aluguel de imóveis residenciais no parque habitacional estadual ou municipal é realizado nos fundamentos previstos no o LCD.

Cidadãos registrados antes de 1º de março de 2005 mantêm o direito de estar nele até que recebam instalações residenciais sob acordos de arrendamento social. Estes cidadãos são retirados deste registo pelos motivos previstos nos n.ºs 1, 3 e 6 da parte 1 do art. 56 da LC, bem como em caso de perda por eles dos fundamentos que, antes da entrada em vigor da LC, lhes conferiam o direito de receber imóveis residenciais ao abrigo de contratos de arrendamento social. Esses cidadãos são fornecidos com instalações residenciais sob contratos de arrendamento social na forma prescrita pelo LCD, sujeito ao disposto na Parte 2 do art. 56.

Os cidadãos registados como necessitados de instalações residenciais recebem instalações residenciais ao abrigo de acordos de arrendamento social com base nas decisões do órgão autónomo local. Essas decisões são emitidas ou enviadas aos cidadãos em relação aos quais são tomadas o mais tardar três dias úteis a contar da data da sua adoção.

A decisão de fornecer habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social, tomada em conformidade com os requisitos do LCD, é a base para a celebração do respetivo contrato de arrendamento social dentro do prazo estabelecido por esta decisão (parte 4 do artigo 57.º do LCD ). É necessário atentar para o fato de que, ao contrário da legislação habitacional anterior, de acordo com o novo conjunto residencial, não é necessário emitir uma ordem para um cidadão para se mudar para as instalações residenciais fornecidas.

Ao abrigo de um contrato de arrendamento social, as instalações residenciais são fornecidas aos cidadãos no seu local de residência (dentro dos limites do assentamento correspondente) com uma área total por pessoa não inferior à taxa de provisão.

Os quartos sob contratos de arrendamento social só podem ser fornecidos no caso previsto na Parte 4 do art. 59 ZhK, ou seja, mediante a liberação de instalações residenciais em um apartamento comunitário.

Ao determinar a área total de uma habitação fornecida ao abrigo de um contrato de arrendamento social a um cidadão proprietário de uma habitação, deve ser tida em conta a área da habitação de sua propriedade.

Ao fornecer a um cidadão instalações residenciais sob um contrato de arrendamento social, são levadas em consideração ações e transações de direito civil com instalações residenciais, cuja comissão levou à diminuição do tamanho das instalações residenciais ocupadas ou à sua alienação. As transações e ações especificadas são levadas em consideração pelo período estabelecido pela lei da entidade constituinte da Federação Russa, precedendo o fornecimento de moradia a um cidadão sob um contrato de arrendamento social, mas não inferior a cinco anos. O procedimento para determinar a área total de uma residência nesses casos é estabelecido pela legislação das entidades constituintes da Federação Russa (partes 8 e 9 do artigo 57 do LCD).

De acordo com a Parte 1 do art. 58 do LCD, quando da disponibilização de instalações residenciais ao abrigo de contratos de arrendamento social, é permitida a instalação de um quarto por pessoas de sexos diferentes, com exceção dos cônjuges, mas apenas com o seu consentimento.

A habitação em regime de arrendamento social pode ser provida de área total que exceda a taxa de provisão por pessoa, mas não mais de duas vezes, se se tratar de um quarto ou apartamento de um quarto ou se destinar a mudança em cidadão que sofra de uma das formas graves de doenças crônicas, especificadas no parágrafo estipulado 4 h.1 Art. 51 lista LCD.

Os alojamentos desocupados em apartamento comum em que residam vários inquilinos e (ou) proprietários, a pedido dos mesmos, são concedidos ao abrigo de um contrato de arrendamento social aos inquilinos e (ou) proprietários que vivam neste apartamento, se forem reconhecidos ou podem estar de acordo com o procedimento estabelecido, foram reconhecidos como pobres e necessitados de habitação. Na ausência destes cidadãos no apartamento comunal, os alojamentos desocupados são fornecidos ao abrigo de um contrato de arrendamento social aos inquilinos e (ou) proprietários que vivem neste apartamento que podem ser reconhecidos como pobres na forma prescrita e que recebem uma área habitacional por membro da família inferior à taxa de provisão, com base na sua aplicação. Na ausência de ambas as categorias de cidadãos acima em um apartamento comum, as instalações residenciais desocupadas são fornecidas sob um contrato de compra e venda a cidadãos que recebem uma área total de instalações residenciais por membro da família inferior a a taxa de provisão, também com base na sua aplicação. Na ausência de cidadãos pertencentes a uma das três categorias mencionadas acima no apartamento comunal, a mudança para as instalações residenciais desocupadas é realizada com base em um contrato social de arrendamento na forma prescrita pelo Código de Habitação.

De acordo com o art. 7º da Lei de Introdução do LCD às relações de uso de imóveis residenciais localizados em prédios residenciais pertencentes a empresas estaduais ou municipais ou instituições estaduais ou municipais e utilizados como pousadas, as normas do LCD sobre arrendamento social acordo são aplicados.

7.3. Contrato de arrendamento social: disposições básicas

O lugar central no LCD é ocupado pelas disposições relativas ao contrato de arrendamento social de habitação (Capítulo 8). De acordo com o parágrafo 1º do art. 672 do Código Civil, sob tal acordo, os cidadãos recebem instalações residenciais em fundos estaduais e municipais de habitação para uso social. O contrato de arrendamento social de habitação é um contrato de direito civil, pelo que as relações decorrentes da sua celebração são reguladas pelo direito civil (artigo 672.º do Código Civil); ao mesmo tempo, é o principal tipo de contrato habitacional, pelo qual as relações por ele geradas são em grande parte reguladas pelas normas do direito habitacional.

De acordo com art. 60 da LC nos termos deste contrato, uma parte - o proprietário das instalações residenciais do parque habitacional estadual ou municipal (o órgão estadual autorizado ou o órgão de governo autônomo local autorizado agindo em seu nome) ou a pessoa autorizada por ele (o senhorio) compromete-se a transferir o imóvel residencial para a outra parte - o cidadão na posse e uso para nele residir nas condições estabelecidas pelo LCD.

O contrato de arrendamento social de habitação, ao contrário do contrato de arrendamento comercial, é celebrado sem fixação de prazo para a sua vigência. A alteração dos fundamentos e condições que conferem o direito de receber habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social não constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento social.

De acordo com o art. 62 do LC, o objeto do contrato de locação social deve ser prédio residencial (edifício residencial, apartamento, parte de prédio residencial ou apartamento). Um sujeito independente de um contrato de arrendamento social não pode ser um local residencial não isolado, instalações para uso auxiliar, bem como propriedade comum em um prédio de apartamentos.

As relações relativas à locação em prédios de apartamentos são mais complexas, pois o objeto do direito de uso aqui não são apenas os imóveis residenciais, mas também os bens comuns localizados nesses prédios, o que foi estabelecido inicialmente pelo art. 673 GK. Uma disposição semelhante está contida na Parte 2 do art. 61 LCD.

O artigo 63.º da LC prevê que o contrato de arrendamento social de habitação seja celebrado por escrito com base numa decisão sobre a disponibilização de habitação do fundo habitacional para uso social. Um contrato padrão para o aluguel social de instalações residenciais é aprovado pelo governo da Federação Russa.

A transmissão da propriedade dos imóveis de habitação ocupados ao abrigo de um contrato de arrendamento social, o direito de gestão económica ou o direito de gestão operacional desses imóveis de habitação não implica a extinção ou alteração dos termos do contrato de arrendamento social (artigo 64.º do LC).

7.4. Direitos e obrigações das partes no contrato de arrendamento social

Os direitos e obrigações do senhorio ao abrigo de um contrato de arrendamento social estão definidos no art. 65 LCD. O senhorio tem o direito de exigir o pagamento atempado da habitação e dos serviços públicos. O locador é obrigado:

1) transferir para o inquilino um espaço habitável isento de direitos de outras pessoas;

2) participar na boa manutenção e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos em que se encontrem as instalações residenciais arrendadas;

3) realizar grandes reparos em instalações residenciais;

4) assegurar ao inquilino os serviços públicos necessários e de boa qualidade.

Além das indicadas, o senhorio tem outras obrigações estipuladas pela legislação habitacional e pelo contrato de arrendamento social de imóveis residenciais.

O senhorio ao abrigo de um contrato de arrendamento social que não cumpra as suas obrigações é responsável nos termos da lei. Assim, se não cumprir ou cumprir indevidamente as suas obrigações para a revisão atempada dos imóveis de habitação arrendados, bens comuns em prédio de apartamentos e dispositivos situados nos locais de habitação e destinados à prestação de serviços públicos, o arrendatário, à sua escolha , tem o direito de exigir a redução do pagamento pelo uso das instalações residenciais ocupadas, propriedade comum em prédio de apartamentos, ou o reembolso de suas despesas para eliminar deficiências em instalações residenciais e (ou) propriedade comum em prédio de apartamentos , ou indemnização por prejuízos causados ​​pelo cumprimento indevido ou incumprimento das obrigações especificadas do senhorio (artigo 66.º da LC).

O artigo 67.º do LC estabelece o leque de direitos e obrigações do inquilino de um imóvel residencial ao abrigo de um contrato de arrendamento social. O inquilino tem o direito na forma prescrita:

1) mover outras pessoas para as instalações ocupadas;

2) sublocar as instalações residenciais;

3) permitir que residentes temporários vivam nos alojamentos;

4) trocar ou substituir as instalações ocupadas;

5) exigir que o locador realize oportunamente uma grande reforma das instalações residenciais, participe adequadamente da manutenção da propriedade comum no prédio de apartamentos, bem como forneça serviços de utilidade pública.

Além dos listados, o inquilino pode ter outros direitos previstos no LCD, outras leis federais e um contrato social de trabalho.

O inquilino é obrigado:

1) utilizar as instalações residenciais para o fim a que se destinam e dentro dos limites estabelecidos pelo conjunto habitacional;

2) garantir a segurança da habitação;

3) manter o bom estado da habitação;

4) realizar reparos atuais de instalações residenciais;

5) pagamento pontual de moradia e serviços públicos;

5) informar o senhorio nos termos estabelecidos pelo contrato sobre a alteração dos fundamentos e condições que conferem o direito de utilização do imóvel residencial ao abrigo de um contrato de arrendamento social.

O inquilino também tem outras obrigações estipuladas pelo LCD, outras leis federais e o contrato social de trabalho.

O inquilino de habitação que não cumpra as obrigações previstas na legislação habitacional e no contrato de arrendamento social de habitação responde nos termos da lei (artigo 68.º da LC).

Os membros da família de um inquilino de uma habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social têm direitos e obrigações iguais aos do inquilino. Os familiares aptos do empregador respondem solidariamente com o empregador pelas obrigações decorrentes do contrato de trabalho social (parte 2 do artigo 69.º da LC).

A legislação habitacional revela o conceito de membros da família do inquilino de um imóvel residencial em regime de arrendamento social. De acordo com a Parte 1 do art. 69 do LCD, estes incluem seu cônjuge que vive junto com o empregador, bem como filhos e pais deste empregador. Os demais parentes, dependentes com deficiência são reconhecidos como membros da família do empregador se forem fixados pelo empregador como membros de sua família e com ele residirem em domicílio comum. Em casos excepcionais, outras pessoas podem ser reconhecidas como membros da família do empregador em processo judicial. Os familiares do inquilino devem ser indicados no contrato de arrendamento social (Parte 3, artigo 69.º da LC).

Se um cidadão deixou de ser membro da família do inquilino da habitação ao abrigo de um contrato social de arrendamento, mas continua a residir na habitação ocupada, mantém os mesmos direitos que o inquilino e os membros da sua família. O cidadão indicado é responsável de forma independente pelas suas obrigações decorrentes do respectivo contrato social de trabalho (parte 4 do artigo 69.º da LC).

Um dos direitos básicos de um inquilino de uma habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social é o direito de transferir outras pessoas para este local. De acordo com art. 70 do LCD, o inquilino, com o consentimento por escrito, dos seus familiares, incluindo os temporariamente ausentes, tem o direito de deslocar o cônjuge, os filhos e os pais para a habitação que ocupa, ou com o consentimento dos seus familiares dados da mesma forma, inclusive temporariamente ausentes, e o senhorio - outros cidadãos como membros da sua família que com ele residam permanentemente. O senhorio pode proibir a ocupação de cidadãos como membros da sua família que vivam em conjunto com o inquilino se, após a sua ocupação, a área total das respetivas instalações residenciais por membro da família for inferior à norma contabilística. O consentimento dos outros membros da família do inquilino e o consentimento do senhorio não são necessários para morar com os pais de seus filhos menores.

Conforme indicado na Parte 2 do art. 70.º do LC, a deslocação de cidadãos para habitação como membros da família do inquilino implica a alteração do respectivo contrato de arrendamento social da habitação nos termos da necessidade de indicar neste contrato um novo membro da família do inquilino.

A ausência temporária do inquilino da habitação, de qualquer dos membros da sua família que com ele viva ou de todos estes cidadãos não implica alteração dos seus direitos e obrigações decorrentes de um contrato social de trabalho (artigo 71.º da LC).

7.5. Alteração, rescisão e rescisão do contrato de arrendamento social

Despejo de cidadãos de instalações residenciais fornecidas ao abrigo de um contrato social

De acordo com art. 81 do LCD, o inquilino de habitação em regime de arrendamento social, cuja área total por membro da família exceda a taxa de prestação, com o consentimento dos seus familiares que com ele residam, incluindo os temporariamente ausentes, tem direito apresentar ao senhorio um pedido para lhe fornecer uma habitação mais pequena em vez de habitação ocupada. O senhorio, com base no requerimento do inquilino do imóvel residencial para substituição deste último, é obrigado a fornecer ao inquilino, de acordo com ele, outro imóvel residencial no prazo de três meses a contar da data de apresentação do respectivo inscrição. A legislação federal e a legislação das entidades constituintes da Federação Russa podem prever outros motivos para a substituição de instalações residenciais para cidadãos.

Conforme dispõe o art. 82.º do LCD, os cidadãos que vivem no mesmo apartamento, que nele residam com base em contratos de arrendamento social separados e unidos numa família, têm o direito de exigir que um deles celebre um contrato de arrendamento único para todos os imóveis residenciais ocupados por eles.

Um familiar capaz do inquilino, com o consentimento dos outros membros da sua família e do senhorio, tem o direito de exigir que seja reconhecido como empregador ao abrigo de um contrato de arrendamento social previamente celebrado em vez do inquilino original. O mesmo direito pertence em caso de morte do empregador a qualquer membro capaz da família do empregador falecido.

De acordo com o art. 83 LCD contrato de trabalho social pode ser rescindido a qualquer momento por acordo das partes. O inquilino de uma habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento social, com o consentimento escrito dos membros da sua família que com ele vivam, tem o direito de rescindir o contrato de arrendamento social a qualquer momento. Assim, a lei confere ao inquilino e aos membros da sua família a possibilidade de rescindir unilateralmente o contrato especificado, e sem aviso prévio disso ao senhorio.

Em caso de saída do inquilino e membros da sua família para outro local de residência, considera-se rescindido o contrato de arrendamento social de imóvel residencial a partir da data de saída.

A rescisão de um contrato de arrendamento social a pedido do senhorio é permitida em tribunal nos seguintes casos:

1) falta de pagamento pelo inquilino do pagamento da habitação e (ou) utilidades por mais de seis meses;

2) destruição ou dano da habitação pelo inquilino ou outros cidadãos por cujas acções seja responsável;

3) violação sistemática dos direitos e interesses legítimos dos vizinhos, o que impossibilita a convivência na mesma área residencial;

4) uso de instalações residenciais para outros fins.

O contrato de arrendamento social de habitação extingue-se por perda (destruição) da habitação, com a morte do inquilino que vivia sozinho (artigo 83.º da LC).

Existem três opções para o despejo de cidadãos de instalações residenciais previstas em contratos de arrendamento social, que é realizado em tribunal:

1) com a disponibilização de outros alojamentos confortáveis ​​ao abrigo de contratos de arrendamento social;

2) com a disponibilização de outros imóveis residenciais ao abrigo de contratos de arrendamento social;

3) sem fornecer outras instalações residenciais (artigo 84.º da LC).

O LCD revela o conceito de mais um imóvel residencial em bom estado de conservação fornecido mediante despejo de um imóvel residencial ocupado sob um contrato de locação social. Tais imóveis são reconhecidos como imóveis residenciais em bom estado de conservação em relação às condições do respectivo assentamento, equivalentes em área total aos imóveis residenciais anteriormente ocupados, atendendo aos requisitos sanitários e técnicos e localizados dentro dos limites deste assentamento (parte 1 do artigo 89.º).

Se o inquilino e os membros da sua família que com ele viviam antes do despejo com a disponibilização de outro alojamento confortável ocupavam um apartamento ou pelo menos dois quartos, o inquilino tem, portanto, o direito de receber um apartamento ou alojamento composto pelo mesmo número de quartos em um apartamento comum. Na decisão do tribunal com esta opção de despejo, devem ser indicadas as instalações residenciais específicas fornecidas ao cidadão.

Os motivos de despejo com a disponibilização de outro alojamento confortável ao abrigo de um contrato de arrendamento social são determinados pelo art. 85 do LCD, segundo o qual tal despejo é possível nos casos em que:

1) a casa em que se situa a habitação está sujeita a demolição;

2) as instalações residenciais estão sujeitas a transferência para instalações não residenciais;

3) a habitação foi declarada imprópria para habitação;

4) em consequência de uma grande reforma ou reconstrução da casa, as instalações residenciais não podem ser preservadas ou a sua área total diminuirá, pelo que o inquilino e os membros da sua família que nela vivem podem ser reconhecidos como necessitados instalações residenciais, ou aumentará, como resultado do qual a área total ocupada dos alojamentos excederá significativamente a taxa de provisão.

Se a casa onde se situam os imóveis habitacionais ocupados ao abrigo de um contrato social de arrendamento estiver sujeita a demolição, outros imóveis residenciais bem equipados ao abrigo de contratos sociais de arrendamento são fornecidos aos cidadãos despejados por uma autoridade estadual ou governo local que decidiu demolir tal casa (artigo 86.º da LC).

Se uma habitação ocupada ao abrigo de um contrato de arrendamento social estiver sujeita a transferência para um local não residencial ou for declarada imprópria para habitação, os cidadãos despejados dessa habitação devem ser dotados de outra habitação confortável ao abrigo de um contrato de arrendamento social pelo senhorio (artigo 87.º do LC).

De acordo com art. 88 do LCD durante a revisão ou reconstrução de um edifício residencial, se não puderem ser realizadas sem despejar o inquilino, o senhorio é obrigado a fornecer ao inquilino e aos membros da sua família durante a revisão ou reconstrução de outro local residencial sem rescindir o contrato de arrendamento social para as instalações residenciais localizadas na casa especificada. Para o período de uma grande reforma ou reconstrução sob um contrato de arrendamento, são fornecidas instalações residenciais de um fundo manobrável. Se o inquilino e os membros da sua família se recusarem a mudar-se para esta habitação, o senhorio pode exigir a mudança em tribunal. A realocação do inquilino e membros de sua família para as instalações residenciais do fundo móvel e de volta é realizada às custas do proprietário.

Em troca do fornecimento de instalações residenciais do parque habitacional móvel, o senhorio, com o consentimento do inquilino e dos membros da sua família, pode fornecer-lhes outras instalações residenciais bem equipadas para uso com a celebração de um contrato de arrendamento social. O contrato de arrendamento social de habitação em casa sujeita a grandes reparações ou reconstrução está sujeito a rescisão nesses casos.

Se, na sequência de uma grande remodelação ou reconstrução da casa, os locais de habitação ocupados pelo inquilino e membros da sua família ao abrigo de um contrato social de arrendamento não puderem ser preservados ou a sua área total diminuir, pelo que o inquilino e os membros da sua família que nela residam podem ser reconhecidos como necessitando de instalações residenciais, ou aumentar, pelo que a área total de instalações residenciais ocupadas por um membro da família excederá significativamente a taxa de provisão, outras instalações residenciais devem ser fornecido ao abrigo de um contrato de arrendamento social pelo senhorio antes do início de grandes reparações ou reconstrução.

Após uma grande reforma ou reconstrução da casa, o inquilino e os membros de sua família que moram com ele têm o direito de se mudar para uma residência, cuja área total diminuiu como resultado de grandes reparos ou reconstrução .

No caso de despejo com a disponibilização de outra habitação em regime de arrendamento social, basta que a habitação fornecida cumpra os requisitos sanitários e técnicos para tal local e esteja situada dentro dos limites do respetivo assentamento. Este último requisito também deve ser atendido, caso contrário, a liberdade proclamada pela Constituição de escolher um local de residência para um cidadão no território da Federação Russa será violada.

De acordo com a legislação habitacional em vigor (artigo 90.º da LC), se o inquilino e os membros da sua família que com ele residam há mais de seis meses sem justa causa não pagarem a habitação e os serviços públicos, podem ser despejados em tribunal com o disponibilização de outras instalações residenciais ao abrigo de um contrato de arrendamento social, sendo a dimensão destas instalações determinada de acordo com as normas estabelecidas para a deslocação de cidadãos para um albergue.

A lei prevê ainda os casos em que o despejo de um alojamento ocupado em regime de arrendamento social é realizado sem a disponibilização de outro alojamento. Tal despejo é possível nos casos em que o inquilino e (ou) membros de sua família que moram com ele:

1) utilizar as instalações para outros fins;

2) violar sistematicamente os direitos e interesses legítimos dos vizinhos;

3) gerir mal os alojamentos, permitindo a sua destruição (Parte 1, artigo 91.º da LC).

Na presença destas violações, o senhorio é obrigado a avisar inicialmente o inquilino e os membros da sua família sobre a necessidade de as eliminar, e caso impliquem a destruição da habitação, tem o direito de atribuir um prazo razoável ao inquilino e membros de sua família para eliminar essas violações. Se, após advertência ao senhorio, estas violações não forem eliminadas, os autores, a pedido do senhorio ou de outros interessados, são despejados em tribunal sem fornecer outra habitação.

Os cidadãos privados de direitos parentais também podem ser expulsos do local de residência sem a disponibilização de outro alojamento, se a sua coabitação com filhos de quem estão privados de direitos parentais for reconhecida pelo tribunal como impossível.

7.6. O direito de trocar as instalações residenciais fornecidas ao abrigo de contratos de arrendamento social

Entre os direitos de um inquilino de instalações residenciais sob um contrato de arrendamento social está o direito de trocar as instalações fornecidas a ele por esse contrato. De acordo com o art. 72 do LCD, o inquilino tem o direito, com o consentimento por escrito dos membros da sua família que com ele vivam, incluindo os membros da sua família temporariamente ausentes, a trocar os alojamentos que ocupam pelos alojamentos fornecidos ao abrigo de um contrato de arrendamento social para outro inquilino.

Os membros da sua família que vivam em conjunto com o inquilino têm o direito de exigir do inquilino a troca dos imóveis ocupados ao abrigo de um contrato de arrendamento social por imóveis residenciais fornecidos ao abrigo de contratos de arrendamento social a outros inquilinos e localizados em casas ou apartamentos diferentes.

Se não se chegar a acordo sobre a permuta entre o inquilino e os membros da sua família que com ele coabitam, qualquer um deles tem o direito de exigir a realização de uma permuta forçada dos imóveis ocupados em processo judicial. Ao mesmo tempo, são levados em consideração argumentos notáveis ​​e interesses legítimos de pessoas que vivem nas instalações residenciais trocadas.

É permitida a troca de imóveis de habitação cedidos ao abrigo de contratos de arrendamento social e nos quais residam menores, incapazes ou parcialmente capazes que sejam membros das famílias dos inquilinos desses imóveis de habitação, com o prévio consentimento das autoridades tutelares e tutelares. Essas autoridades se recusam a dar tal consentimento se a troca violar os direitos ou interesses legítimos dessas pessoas. As decisões das autoridades tutelares e tutelares sobre o consentimento para a troca de alojamento ou sobre a recusa de tal consentimento são tomadas por escrito e comunicadas aos requerentes no prazo de 14 dias úteis a contar da data de apresentação dos respetivos pedidos.

A troca de instalações residenciais fornecidas sob acordos sociais de aluguel pode ser feita entre cidadãos que vivem em instalações residenciais localizadas em um e em diferentes assentamentos no território da Federação Russa. A troca de instalações residenciais é realizada sem limitar o número de participantes, sujeito aos requisitos da Parte 1 do art. 70 do LCD, ou seja, as regras sobre a mudança do inquilino para o imóvel residencial por ele ocupado por meio de um contrato de arrendamento social de outras pessoas.

A lei define as circunstâncias em que não é permitida a troca de imóveis residenciais entre os inquilinos desses imóveis ao abrigo de contratos de arrendamento social. Tal troca é excluída nos casos em que:

1) tenha sido intentada uma reclamação contra o inquilino do imóvel de habitação a permutar para a resolução ou alteração do contrato de arrendamento social de imóvel para habitação;

2) o direito de uso das instalações residenciais trocadas é contestado judicialmente;

3) os imóveis a permutar sejam reconhecidos de acordo com o procedimento estabelecido como impróprios para habitação;

4) tenha sido tomada a decisão de demolir a casa em causa ou de a remodelar para outros fins;

5) foi tomada uma decisão sobre a reforma da casa relevante com a reconstrução e (ou) redesenvolvimento de instalações residenciais nela;

6) como resultado de uma troca, o cidadão que sofre de uma das formas graves de doenças crônicas especificadas no § 4º da parte 1 do art. 51 da lista LCD (art. 73 do LCD).

A troca de instalações residenciais entre os inquilinos dessas instalações sob um contrato de arrendamento social é realizada com o consentimento dos proprietários com base em um acordo sobre a troca de instalações residenciais celebrado entre os inquilinos indicados. Um acordo sobre a troca de instalações residenciais é concluído por escrito através da elaboração de um documento assinado pelos inquilinos dessas instalações residenciais. Este contrato (original) é apresentado pelos inquilinos que o celebraram a cada um dos senhorios com quem celebraram contratos de arrendamento social para as instalações residenciais trocadas para obter o consentimento para a implementação da troca correspondente. Tal consentimento ou recusa nele é elaborado pelo senhorio por escrito e deve ser emitido por ele ao inquilino que solicitou o consentimento ou ao seu representante o mais tardar dez dias úteis a contar da data do pedido.

A recusa do locador em dar o consentimento para a troca só é permitida nos casos previstos no art. 73 LCD. Essa recusa pode ser contestada em tribunal.

Um acordo sobre a troca de instalações residenciais e o consentimento correspondente de cada proprietário sob contratos de aluguel social para instalações residenciais trocadas são a base para a rescisão de contratos de aluguel social previamente celebrados com cidadãos que trocam instalações residenciais de acordo com o contrato especificado, e a celebração por cada um dos senhorios que deram o seu consentimento de um novo local de contrato social de arrendamento com um cidadão que se mude para este local residencial em conexão com a troca. A rescisão e celebração destes contratos sociais de trabalho são efetuadas pelo senhorio no prazo máximo de dez dias úteis a contar da data do requerimento do cidadão em causa e da apresentação dos documentos acima referidos (artigo 74.º da LC).

A permuta de imóvel residencial prevista em contrato de arrendamento social pode ser declarada inválida pelo tribunal com fundamento na lei civil para reconhecer a nulidade do negócio, inclusive se tiver sido realizado em desacordo com os requisitos previstos no LCD. Se a troca das referidas instalações for reconhecida como inválida, as partes do acordo sobre a sua troca estão sujeitas a realocação para as instalações residenciais anteriormente ocupadas por elas. Se a troca de alojamento prevista nos contratos de arrendamento social for declarada inválida devido a atos ilícitos de uma das partes no acordo de troca de alojamento, o culpado é obrigado a indemnizar a outra parte pelos prejuízos sofridos em consequência da tal troca (artigo 75.º da LC).

7.7. Vamos sublocar uma habitação fornecida ao abrigo de um contrato de arrendamento social. Residentes temporários

O complexo residencial prevê a possibilidade de subarrendamento de instalações residenciais fornecidas ao abrigo de um contrato de arrendamento social. De acordo com art. 76.º do LCD, o inquilino do referido imóvel, com o consentimento por escrito do senhorio e dos membros da sua família que com ele vivam, tem o direito de transferir parte do imóvel residencial por ele ocupado, e no caso de partida temporária, todas as instalações residenciais para sublocação. Para concluir um contrato de sublocação, é necessário que, após sua conclusão, a área total das instalações residenciais relevantes por residente não seja inferior à norma contábil e em um apartamento comum - não inferior à norma de provisão.

Para o subarrendamento de uma habitação situada em apartamento comum, é também necessária a anuência de todos os inquilinos e membros das suas famílias que com eles vivam, todos os proprietários e membros das suas famílias que com eles vivam.

A transferência de instalações residenciais para sublocação não é permitida se um cidadão que sofre de uma das formas graves de doenças crônicas especificadas no parágrafo 4 da parte 1 do art. 51 ZhK, bem como em outros casos previstos em leis federais.

O subinquilino não substitui o inquilino nas relações habitacionais. De acordo com a Parte 3 do art. 76 do LCD, não adquire um direito autónomo de utilização das instalações. O inquilino permanece responsável perante o senhorio ao abrigo do contrato de arrendamento social.

De acordo com o art. 77 do LCD, o contrato de sublocação de instalações residenciais previstas em contrato de arrendamento social é celebrado por escrito. Uma cópia de tal acordo é transferida para o proprietário. O contrato deve especificar os cidadãos que passam a residir juntamente com o sublocatário na habitação. Este acordo é celebrado por um período determinado por suas partes. Se o prazo não for especificado no contrato, o contrato é considerado concluído por um ano.

O contrato de sublocação de instalações residenciais fornecidas ao abrigo de um contrato social é pago. O procedimento, as condições, as condições de pagamento e o valor do pagamento da sublocação das instalações residenciais especificadas são estabelecidos por acordo das partes (artigo 78 do LCD).

O contrato de sublocação de instalações residenciais é rescindido após o término do período para o qual foi celebrado. Dado que o direito do sublocatário e dos membros da sua família de utilização do imóvel decorre do direito correspondente do inquilino ao abrigo do contrato de arrendamento social, com a cessação deste último, o contrato de subarrendamento também se extingue.

Os motivos de rescisão do contrato de sublocação de habitação fornecida ao abrigo de um contrato de arrendamento social podem ser:

1) acordo das partes;

2) descumprimento pelo sublocatário dos termos do contrato de sublocação de imóvel residencial.

Se o sublocatário de um imóvel de habitação previsto em contrato de arrendamento social, ou um cidadão por cujas acções seja responsável, utilizar esse imóvel para outros fins, violar sistematicamente os direitos e interesses legítimos dos vizinhos, ou desvirtuar o imóvel da habitação, permitindo-lhe a serem destruídos, o inquilino do imóvel residencial tem o direito de advertir o sublocatário sobre a necessidade de eliminar as infrações, e se estas implicarem a destruição do imóvel residencial, têm também o direito de lhe designar um prazo razoável para reparar o instalações residenciais. Se o sublocatário ou o cidadão por cujas ações é responsável, após advertência ao inquilino, continuar a violar os direitos e interesses legítimos dos vizinhos ou utilizar o imóvel residencial para outros fins ou sem justa causa não efetuar as reparações necessárias, o inquilino tem o direito de rescindir judicialmente o contrato de sublocação do imóvel residencial e despejar o sublocatário e universos juntamente com o sublocatário dos cidadãos.

Se, rescindido ou rescindido o contrato de sublocação de imóvel residencial, o sublocatário se recusar a desocupar o imóvel residencial, fica sujeito a despejo judicial sem fornecer outro imóvel residencial, juntamente com os cidadãos que com ele residam.

Se o contrato de sublocação de instalações residenciais fornecidas ao abrigo de um contrato de arrendamento social for celebrado sem especificar um período, a parte do contrato - o iniciador da sua rescisão é obrigado a notificar a outra parte da rescisão do contrato de sublocação três meses em adiantamento (artigo 79.º da LC).

O inquilino de um imóvel residencial ao abrigo de um contrato de arrendamento social e os membros da sua família que com ele vivam, de comum acordo e com aviso prévio ao senhorio, têm o direito de permitir a habitação gratuita no imóvel habitacional por si ocupado a outros cidadãos a título temporário. residentes (residentes temporários). O senhorio tem o direito de proibir a residência de inquilinos temporários se, após a mudança, a área total das instalações residenciais relevantes para cada residente for inferior à norma contábil e para um apartamento comum - inferior à norma de disposição .

De acordo com a parte 2 do art. 80 do LCD, o período de residência dos residentes temporários não pode exceder seis meses consecutivos. Parece, no entanto, que esta norma é inconsistente com a Constituição, uma vez que viola o direito constitucional dos cidadãos da Federação Russa à liberdade de escolha do local de residência. Da mesma forma, este direito também é violado pela norma semelhante relativa a todos os tipos de aluguel de imóveis residenciais, contida na Parte 1 do art. 680 GK. Como o Tribunal Constitucional da Federação Russa apontou em sua Resolução nº 02.02.1998-P de 4 "No caso de verificar a constitucionalidade dos parágrafos 10, 12 e 21 das Regras para registro e cancelamento de registro de cidadãos da Rússia Federação no local de permanência e no local de residência na Federação Russa, aprovado pelo Decreto do Governo da Federação Russa de 17.07.1995 de julho de 713 nº XNUMX", o período de permanência em um determinado local de residência temporária deve ser determinado pelo próprio cidadão. Seu estabelecimento pelo Estado é inaceitável, pois significa limitar a liberdade de expressão na escolha do local de residência.

Os residentes temporários não têm o direito independente de usar as instalações. O empregador é responsável por suas ações para o proprietário.

Os inquilinos temporários são obrigados a desocupar as respectivas instalações residenciais após o termo do período de residência acordado com eles e, se o período não for acordado, o mais tardar sete dias a contar da data de apresentação do respectivo pedido pelo inquilino ou por um membro de sua família convivendo com ele. Em caso de rescisão do contrato de arrendamento social de instalações residenciais, bem como em caso de recusa dos inquilinos temporários em desocupar as instalações residenciais após o termo do período de residência acordado com eles ou a apresentação do requisito acima, os residentes estão sujeitos a despejo do imóvel residencial em processo judicial sem a disponibilização de outro imóvel residencial.

Tópico 8. Estoque de habitação especializada

8.1. Tipos de instalações residenciais de parque habitacional especializado e sua provisão

É estabelecido por lei um regime jurídico especial para o parque habitacional especializado, que é um conjunto de instalações residenciais fornecidas temporariamente a determinadas categorias de cidadãos: para o período de trabalho ou estudo temporário ou sazonal, filhos menores, filhos deficientes, órfãos, filhos deixados sem cuidados parentais, pessoas idosas - nas casas dos órgãos de protecção social, bem como nos casos de reassentamento urgente na sequência de incêndios, acidentes, catástrofes naturais até à recepção de uma nova habitação ou à reparação da anteriormente ocupada e noutros casos.

De acordo com o art. As instalações residenciais de 92 ZhK do parque habitacional especializado incluem:

1) alojamentos de serviço;

2) alojamentos em dormitórios;

3) alojamentos do fundo móvel;

4) alojamentos nas casas do sistema de assistência social à população;

5) alojamentos do fundo para assentamento temporário de migrantes forçados;

6) alojamentos do fundo para alojamento temporário de pessoas reconhecidas como refugiadas;

7) instalações residenciais para proteção social de certas categorias de cidadãos.

Como se pode ver na lista acima, ao contrário da legislação habitacional anterior, na LC, as instalações residenciais de serviço não são reconhecidas como um tipo separado de instalações residenciais, juntamente com as instalações residenciais especializadas, mas estão incluídas entre estas últimas.

As instalações residenciais dos fundos de habitação estaduais e municipais são usadas como instalações residenciais especializadas.

O uso de instalações residenciais como especializadas é permitido somente após ser classificado como um parque habitacional especializado em conformidade com os requisitos e da maneira estabelecida pelo governo da Federação Russa. A inclusão de uma habitação em um parque habitacional especializado com a atribuição de tais instalações a um determinado tipo de instalações residenciais especializadas e a exclusão de uma habitação do fundo especificado são feitas com base em decisões do órgão que administra o estado ou parque habitacional municipal.

Conforme estipulado pela Parte 3 do art. 92 do LCD, os imóveis residenciais especializados não estão sujeitos à alienação, locação, arrendamento, ressalvada a transferência de tais imóveis por meio de contratos de arrendamento previstos no art. IV LCD.

De acordo com o art. 99 do LCD, instalações residenciais especializadas são fornecidas com base nas decisões dos proprietários de tais instalações (órgãos autorizados do poder estatal ou órgãos autorizados do governo autônomo local agindo em seu nome) ou pessoas autorizadas por eles sob contratos de trabalho de instalações residenciais especializadas, com exceção de instalações residenciais para a proteção social de determinadas categorias de cidadãos que prestaram serviços gratuitos.

As instalações residenciais especializadas são fornecidas nos fundamentos estabelecidos pelo LCD aos cidadãos que não dispõem de instalações residenciais no assentamento correspondente.

Instalações residenciais de serviço são instalações residenciais destinadas à residência de cidadãos em relação à natureza de suas relações de trabalho com uma autoridade estadual, governo local, empresa unitária estadual, instituição estadual ou municipal, em conexão com o serviço, em conexão com a nomeação para um cargo público da Federação Russa ou o serviço público de uma entidade constituinte da Federação Russa ou em conexão com a eleição para cargos eletivos em autoridades estaduais ou governos locais (artigo 93 da LC).

De acordo com art. 104 alojamentos de serviço ZhK são fornecidos aos cidadãos apenas na forma de um apartamento separado.

As categorias de cidadãos que recebem alojamentos oficiais são estabelecidas:

1) por uma autoridade estatal da Federação Russa - no parque habitacional da Federação Russa;

2) por uma autoridade pública de uma entidade constituinte da Federação Russa - no parque habitacional de uma entidade constituinte da Federação Russa;

3) por um órgão de governo autônomo local - no parque habitacional municipal.

O contrato para o emprego de instalações de escritório é celebrado pelo período de relações trabalhistas, serviço ou cargo público da Federação Russa, cargo público de uma entidade constituinte da Federação Russa ou cargo eletivo. O término das relações trabalhistas ou a permanência nesses cargos, bem como a demissão do serviço, é a base para a rescisão do contrato de contratação de alojamento de escritório.

As instalações residenciais em dormitórios destinam-se à residência temporária dos cidadãos durante o seu trabalho, serviço ou formação. Nos albergues, são fornecidas casas ou partes de casas especialmente construídas ou convertidas para esse fim. A peculiaridade das instalações residenciais em albergues é que devem estar equipadas com móveis e outros itens necessários para a vida dos cidadãos (artigo 94 da LC).

De acordo com o art. 105 alojamentos LCD em albergues são fornecidos a uma taxa de pelo menos seis metros quadrados de espaço vital por pessoa.

O contrato de aluguel de instalações residenciais em dormitórios é celebrado pelo período de relações trabalhistas, serviço ou treinamento. O término das relações trabalhistas, o estudo e a demissão do serviço são a base para a rescisão do contrato de aluguel de instalações residenciais em um albergue.

De acordo com a legislação habitacional vigente, os alojamentos em dormitórios em todos os casos, e não apenas sob certas condições, como previsto anteriormente, são liquidados com base em um contrato de arrendamento.

As instalações residenciais do fundo móvel incluem instalações residenciais destinadas à residência temporária:

1) cidadãos em relação à reforma ou reconstrução da casa em que há instalações residenciais ocupadas por eles sob contratos de arrendamento social;

2) cidadãos que tenham perdido imóveis residenciais como resultado de execução hipotecária nesses imóveis residenciais, que foram adquiridos à custa de um empréstimo bancário ou outra organização de crédito ou fundos de um empréstimo direcionado concedido por uma pessoa jurídica para a compra de imóveis residenciais, e são dados em garantia para o reembolso de um empréstimo ou de um empréstimo-alvo, se no momento da execução forem os únicos imóveis residenciais para eles;

3) cidadãos cujos únicos alojamentos tenham se tornado inabitáveis ​​em decorrência de circunstâncias de emergência;

4) outros cidadãos nos casos previstos na lei (artigo 95.º da LC).

Conforme previsto no art. 106 LCD, alojamentos do fundo móvel são fornecidos a uma taxa não inferior a seis metros quadrados de espaço vital por pessoa.

Estas acomodações são fornecidas para o período:

1) até à conclusão de uma grande reforma ou reconstrução da casa (quando celebrado tal acordo com os cidadãos especificados no n.º 1 do artigo 95.º do LCD);

2) antes da conclusão dos acordos com os cidadãos que perderam imóveis residenciais como resultado da execução de hipoteca sobre eles, após a venda dos imóveis para os quais a execução foi cobrada (ao concluir tal acordo com os cidadãos especificados no parágrafo 2 do artigo 95 do o LC);

3) até a conclusão dos assentamentos com os cidadãos cujos únicos alojamentos tenham se tornado inabitáveis ​​em decorrência de circunstâncias emergenciais, na forma prescrita pelo LCD, demais leis federais, ou até que sejam dotados de imóveis residenciais do parque habitacional estadual ou municipal nos casos e na forma prevista para o LCD (quando da celebração de tal acordo com os cidadãos especificados no n.º 3 do artigo 95.º do LCD);

4) estabelecido por lei (quando da celebração de tal acordo com os cidadãos referidos no n.º 4 do artigo 95.º da LC).

Após o término do período para o qual as instalações residenciais do fundo móvel foram fornecidas sob o contrato de locação, este contrato é rescindido.

As instalações residenciais especializadas incluem instalações residenciais nas casas do sistema de serviço social. Estas instalações residenciais destinam-se à residência de cidadãos que, nos termos da lei, sejam classificados como cidadãos carentes de proteção social especial com a prestação de serviços médicos e sociais (artigo 96.º da LC).

O procedimento, as condições para o fornecimento de instalações residenciais nas casas do sistema de serviço social para a população e o uso de tais instalações residenciais são estabelecidos pela legislação federal, a legislação das entidades constituintes da Federação Russa (artigo 107 da LC ).

Conforme consta no art. 97 do LCD, as instalações residenciais de fundos para a fixação temporária de migrantes forçados e pessoas reconhecidas como refugiadas destinam-se à residência temporária de cidadãos reconhecidos, de acordo com o procedimento estabelecido por lei federal, como migrantes forçados e refugiados, respectivamente.

O procedimento de concessão de fundos de habitação para alojamento temporário de migrantes forçados e pessoas reconhecidas como refugiadas é estabelecido por leis federais (artigo 108 da LC).

As instalações residenciais de proteção social de determinadas categorias de cidadãos destinam-se à residência de cidadãos que, nos termos da lei, sejam classificados como cidadãos carentes de proteção social especial. As categorias de tais cidadãos, o procedimento e as condições sob as quais as instalações residenciais desse tipo são fornecidas são estabelecidas pela legislação federal, a legislação das entidades constituintes da Federação Russa. A particularidade destas habitações, como referido anteriormente, é que são disponibilizadas ao abrigo de contratos de utilização gratuita (artigos 98.º, 109.º da LC).

8.2. Contrato de arrendamento para habitação especializada

Nos termos de um contrato de arrendamento de instalações residenciais especializadas, uma parte - o proprietário de instalações residenciais especializadas (um órgão autorizado do poder estatal ou um órgão autorizado do governo autônomo local agindo em seu nome) ou uma pessoa autorizada por ele (proprietário) compromete-se a transferir essas instalações residenciais para a outra parte - um cidadão (inquilino) por uma taxa de posse e uso para residência temporária nela (parte 1 do artigo 100 do LCD).

Um contrato de locação para instalações residenciais especializadas é concluído com base na decisão de fornecer essas instalações.

Define o objeto do contrato, os direitos e obrigações das partes para o uso de instalações residenciais especializadas.

As regras previstas no art. 65, partes 3 e 4 do art. 67 e art. 69.º do LCD, com excepção da utilização de alojamentos oficiais (aplicam-se aqui as regras previstas nas partes 2-4 do artigo 31.º, artigo 65.º e partes 3 e 4 do artigo 67.º do LCD).

Os membros da família do inquilino estão indicados no contrato de arrendamento de instalações residenciais especializadas.

Este contrato é por escrito.

Os contratos padrão para o emprego de instalações residenciais especializadas são aprovados pelo governo da Federação Russa.

De acordo com o art. O contrato 101 LCD pode ser rescindido a qualquer momento por acordo das partes. O inquilino das instalações residenciais especializadas pode rescindir o contrato especificado a qualquer momento. O contrato de arrendamento para habitação especializada pode ser rescindido judicialmente a requerimento do senhorio se o inquilino e os membros da sua família que com ele convivem não cumprirem as obrigações decorrentes do contrato, bem como nas demais estipuladas no art. 83 caixas de LCD.

O contrato de locação de instalações residenciais especializadas é rescindido devido à perda (destruição) dessas instalações residenciais ou por outros motivos previstos pelo LCD.

Como exceção à regra geral, a transmissão da propriedade de instalações de escritórios ou de alojamento em dormitório, bem como a transmissão de tais instalações para gestão económica ou gestão operacional para outra pessoa colectiva, implica a resolução do contrato de aluguer de tais instalações, excepto quando o seu novo proprietário ou pessoa colectiva para a qual foi transferida seja parte num contrato de trabalho com o trabalhador - o inquilino desta habitação (parte 2 do artigo 102.º da LC).

O despejo de cidadãos de instalações residenciais especializadas é regulamentado pelo art. 103 do LCD, segundo o qual, nos casos de rescisão ou rescisão dos contratos de arrendamento de imóveis residenciais especializados, os cidadãos devem desocupar os imóveis residenciais que ocupavam ao abrigo desses contratos. Em caso de recusa de desocupação desses imóveis residenciais, esses cidadãos estão sujeitos a despejo judicial sem fornecer outros imóveis residenciais, com exceção dos casos previstos na Parte 2 do art. 102 e parte 2 do art. 103 LCD.

Não pode ser despejado de instalações de escritórios e instalações residenciais em dormitórios sem fornecer outras instalações residenciais que não sejam inquilinos de instalações residenciais ao abrigo de acordos de arrendamento social ou membros da família do inquilino de instalações residenciais ao abrigo de tal acordo ou proprietários de instalações residenciais ou membros da família do proprietário de instalações residenciais e estão inscritos como necessitados de habitação:

1) familiares de militares, funcionários, funcionários de órgãos de assuntos internos, órgãos federais de segurança, autoridades alfandegárias da Federação Russa, autoridades estaduais de bombeiros, autoridades para controlar a circulação de entorpecentes e substâncias psicotrópicas, instituições e órgãos do sistema penitenciário, mortos (falecidos) ou desaparecidos no cumprimento de funções de serviço militar ou funções oficiais;

2) pensionistas de velhice;

3) familiares de um funcionário que tenha recebido alojamento oficial ou alojamento em dormitório e que tenha falecido;

4) pessoas com deficiência dos grupos I e II, cuja incapacidade tenha ocorrido em decorrência de acidente de trabalho por culpa do empregador, pessoas com deficiência dos grupos I e II, cuja incapacidade tenha ocorrido em decorrência de doença ocupacional relacionada ao exercício de funções laborais, entre os militares incapacitados dos grupos I e II devido a lesões, concussões ou lesões sofridas no exercício de funções militares ou em consequência de doença associada ao desempenho dessas funções (parte 2 do artigo 103.º da LC).

Aos cidadãos acima referidos são disponibilizados outros alojamentos, que devem estar situados dentro dos limites da respetiva povoação.

Despejo de cidadãos de instalações residenciais oficiais ou instalações residenciais em dormitórios com o fornecimento de outras instalações residenciais no caso previsto na Parte 2 do art. 102 LCD, é realizado pelo ex-proprietário ou pessoa jurídica que transfere as respectivas instalações residenciais.

De acordo com o art. 13.º da Lei de introdução do Código da Habitação, os cidadãos que vivam em instalações residenciais oficiais e em instalações residenciais em dormitórios que lhes tenham sido fornecidos antes da implementação do LCD, estão de acordo com o n.º 1 da parte 1 do art. 51 Os conjuntos habitacionais registados como necessitados de habitação cedidos ao abrigo de contratos de arrendamento social, ou que tenham o direito de ser por esta conta, não podem ser despejados desses imóveis sem a disponibilização de outros imóveis residenciais, se o seu despejo não tiver sido permitido por lei antes a entrada em vigor do LCD.

Refira-se que o inquilino de habitação especializada não tem direito a permutar a habitação ocupada, bem como a sublocá-la (parte 4 do artigo 100.º da LC).

Tema 9. Habitação e cooperativas habitacionais

9.1. Criação e atividade de cooperativas habitacionais e de construção habitacional

A base para o fornecimento e uso de instalações residenciais pode ser a adesão a cooperativas de habitação e construção de habitação, em virtude da qual é concedido ao cidadão o direito de receber instalações residenciais em um edifício residencial construído ou adquirido pela cooperativa.

De acordo com a Parte 1 do art. 110 do LC, uma cooperativa habitacional ou de construção habitacional é uma associação voluntária de cidadãos e (ou) pessoas jurídicas com base na filiação com o objetivo de atender às necessidades dos cidadãos em moradia, bem como administrar instalações residenciais e não residenciais em uma casa cooperativa.

Uma característica de uma cooperativa habitacional é que seus associados participam com recursos próprios na aquisição, reconstrução e posterior manutenção de um prédio de apartamentos. Uma característica de uma cooperativa de construção habitacional é que os seus membros participam com fundos próprios na construção, reconstrução e posterior manutenção de um edifício de apartamentos (partes 2-3 do artigo 110.º do LC).

Conforme indicado na Parte 4 do art. PA ZhK, cooperativas de habitação e habitação (doravante denominadas cooperativas de habitação) são cooperativas de consumo.

As disposições do Código de Habitação relativas às cooperativas de habitação não se aplicam a outras cooperativas de consumo especializadas criadas para atender às necessidades dos cidadãos em moradia de acordo com as leis federais sobre tais cooperativas. O procedimento para a criação e funcionamento de tais cooperativas, o status legal de seus membros são determinados pelas referidas leis federais.

Cidadãos que tenham completado 16 anos e (ou) pessoas jurídicas têm o direito de se associar a cooperativas habitacionais.

As categorias de cidadãos com direito ao fornecimento de habitação ao abrigo de acordos de arrendamento social têm direito de preferência para aderir a cooperativas de habitação organizadas com a assistência de autoridades estatais da Federação Russa, autoridades estatais de entidades constituintes da Federação Russa ou governos locais (artigo 111.º do LC).

De acordo com o art. 112 do LCD, o número de membros de uma cooperativa habitacional não pode ser inferior a cinco, mas não deve exceder o número de imóveis residenciais em prédio de apartamentos em construção ou adquiridos pela cooperativa.

O documento fundador de uma cooperativa habitacional é o seu estatuto. De acordo com o art. 113 da LC, o alvará deve conter informações sobre o nome da cooperativa, sua localização, o objeto e objetivos da atividade, o procedimento para se tornar sócio da cooperativa, o procedimento para desistência e emissão de ações, o valor , composição e procedimento de entrada e contribuição de ações, sobre a responsabilidade por violação das obrigações de fazer contribuições de ações, sobre a composição e competência dos órgãos de administração da cooperativa e os órgãos que controlam as atividades da cooperativa, o procedimento para a tomada de decisões por eles , incluindo sobre questões deliberadas por unanimidade ou por maioria qualificada de votos, o procedimento de cobertura de prejuízos sofridos pelos membros da cooperativa, o procedimento de reorganização e liquidação da cooperativa. O estatuto de uma cooperativa habitacional pode conter outras disposições que não contrariem o LCD, outras leis federais.

Uma cooperativa de habitação está sujeita a registo estadual, que é realizado de acordo com a legislação sobre registo estadual de pessoas colectivas (artigo 114.º da LC).

Os órgãos sociais de uma cooperativa habitacional são:

1) assembleia geral de membros de uma cooperativa habitacional;

2) uma conferência, se o número de participantes na assembleia geral for superior a 50 e isso estiver previsto no estatuto da cooperativa habitacional;

3) o conselho e presidente do conselho de uma cooperativa de habitação (artigo 115.º da LC).

Conforme dispõe o art. 116 LCD, o órgão supremo de uma cooperativa habitacional é a assembleia geral de seus membros (conferência), que é convocada na forma prescrita pelo estatuto da cooperativa.

A competência da assembleia geral dos membros de uma cooperativa habitacional (conferência) é determinada pelo estatuto da cooperativa de acordo com o LCD.

A assembleia geral dos membros de uma cooperativa habitacional é reconhecida como competente (tem quórum) se nela estiverem presentes mais de 50% dos membros da cooperativa. A deliberação da assembleia geral considera-se adotada desde que mais de metade a tenha votado, e nas matérias especificadas no estatuto da cooperativa - mais de 3/4 dos sócios da cooperativa presentes a tal assembleia geral.

A deliberação da assembleia geral, tomada na forma prescrita, é obrigatória para todos os membros da cooperativa habitacional.

A assembleia geral dos membros da cooperativa habitacional elege os órgãos de gestão da cooperativa habitacional e os órgãos de controlo das suas atividades.

A decisão da assembleia dos membros de uma cooperativa habitacional é lavrada em protocolo (artigo 117.º do LC).

O órgão executivo de uma cooperativa habitacional é o seu conselho. A diretoria é eleita dentre os membros da cooperativa habitacional pela assembleia geral (conferência) no número e pelo período determinado pelo estatuto da cooperativa. O procedimento para as atividades da diretoria de uma cooperativa habitacional e a adoção de decisões por ela são estabelecidos pelo estatuto e documentos internos da cooperativa (regulamento, regulamento ou outro documento).

A direcção de uma cooperativa habitacional gere as actividades correntes da cooperativa, elege o presidente da cooperativa de entre os seus membros e exerce outras competências que não sejam referidas pelo estatuto da cooperativa à competência da assembleia geral dos membros da cooperativa . O conselho de administração de uma cooperativa habitacional responde perante a assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) (artigo 118.º da LC).

De acordo com o art. 119 do LCD, o presidente do conselho de administração de uma cooperativa habitacional é eleito pelo conselho de entre os seus membros por um período determinado pelo estatuto da cooperativa. Exerce os seguintes poderes:

1) assegura a execução das decisões da diretoria da cooperativa;

2) atua em nome da cooperativa sem procuração, inclusive representando seus interesses e realizando transações;

3) outras competências não atribuídas pelo LC ou pelo estatuto da cooperativa à competência da assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) ou da direcção da cooperativa.

O presidente do conselho de administração de uma cooperativa habitacional, no exercício dos seus direitos e no cumprimento dos seus deveres, deve agir no interesse da cooperativa de boa fé e com razoabilidade.

Para exercer o controle sobre as atividades financeiras e econômicas de uma cooperativa habitacional, a assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) elege uma comissão de auditoria (auditor) por um período não superior a três anos. O número de membros da comissão de auditoria de uma cooperativa habitacional é determinado pelo seu estatuto. Os membros da comissão de auditoria não podem ser simultaneamente membros do conselho de administração da cooperativa, bem como exercer outros cargos nos órgãos de gestão da cooperativa. A comissão de auditoria de uma cooperativa habitacional elege o presidente da comissão de auditoria de entre os seus membros.

A comissão de auditoria (auditor) de uma cooperativa habitacional:

1) sem falhas realiza auditorias programadas das atividades financeiras e econômicas da cooperativa pelo menos uma vez por ano;

2) submete à assembleia geral dos membros da cooperativa (conferência) parecer sobre o orçamento da cooperativa habitacional, o relatório anual e o valor dos pagamentos e contribuições obrigatórios;

3) reporta à assembleia geral de membros da cooperativa (conferência) sobre suas atividades.

A Comissão de Auditoria tem o direito de realizar a qualquer momento uma auditoria das atividades financeiras e econômicas da cooperativa e ter acesso a toda a documentação relativa às suas atividades.

O procedimento para o trabalho da comissão de auditoria é determinado pelo estatuto e outros documentos da cooperativa (artigo 120.º da LC).

A admissão à adesão a uma cooperativa de habitação é regulada pelo art. 121 do LCD, segundo o qual o cidadão ou pessoa colectiva que pretenda tornar-se sócio de uma cooperativa habitacional apresenta ao conselho de administração da cooperativa habitacional um pedido de admissão à filiação na cooperativa. Esta candidatura deve ser apreciada no prazo de um mês pela direcção da cooperativa habitacional e aprovada por deliberação da assembleia geral dos seus membros (conferência). O cidadão ou pessoa colectiva é reconhecido como membro de uma cooperativa de habitação a partir do momento do pagamento da taxa de inscrição, após a decisão de admissão à adesão a uma cooperativa de habitação ter sido aprovada pela assembleia geral de membros da cooperativa (conferência).

O artigo 122.º da LC prevê que uma cooperativa de habitação, por deliberação da assembleia geral dos seus associados (conferência), pode ser transformada em associação de moradores, ou seja, é possível reorganizar uma cooperativa de habitação transformando-a em outra organização e Forma legal.

Uma cooperativa de habitação pode ser liquidada pelos motivos e pela forma prevista na lei civil (artigo 123.º da LC).

9.2. Estatuto jurídico dos membros de cooperativas habitacionais

Um cidadão ou pessoa colectiva aceite como membro de uma cooperativa de habitação, por deliberação da assembleia geral de membros da cooperativa (conferência), é dotada de alojamento nas casas da cooperativa de habitação de acordo com o montante da contribuição de ações efetuada. Essas decisões são a base para a mudança para instalações residenciais nas casas de uma cooperativa habitacional. A propriedade, utilização e, dentro dos limites estabelecidos por lei, a alienação de imóveis residenciais são efectuadas com base na adesão a uma cooperativa de habitação (artigo 124.º da LC).

Um membro (sócios) de uma cooperativa de habitação tem direito a uma parte (artigo 125.º da LC). O procedimento e as condições para fazer uma contribuição de ações por um membro de uma cooperativa são determinados pelo estatuto da cooperativa. Uma ação pode pertencer a um ou mais cidadãos ou pessoas jurídicas, ou seja, ser sua propriedade comum.

Um membro de uma cooperativa habitacional adquire a propriedade de uma habitação em um prédio de apartamentos se a contribuição de ações for paga integralmente.

As relações de propriedade em um prédio de apartamentos em uma cooperativa habitacional, sujeitas a uma contribuição de ações integralmente paga por pelo menos um membro da cooperativa habitacional, estão sujeitas a Ch. 6 LC "Propriedade comum dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos. Assembleia geral desses proprietários" (artigo 129.º da LC).

As regras sobre a divisão de instalações residenciais na casa de uma cooperativa habitacional estão contidas no art. 127 do LC, segundo o qual tal divisão entre pessoas com direito a uma ação é permitida se cada uma dessas pessoas puder ser alocada em um espaço habitacional isolado ou houver uma possibilidade técnica de reorganização e (ou) remodelação de instalações não isoladas em alojamentos isolados. As disputas sobre a divisão dos alojamentos na casa de uma cooperativa habitacional são resolvidas na justiça.

Ao membro de uma cooperativa habitacional e aos membros da sua família que com ele vivam é conferido o direito, por mútuo acordo e com aviso prévio à direcção da cooperativa, de permitir que residentes temporários residam nos locais de habitação que estão a utilizar em a forma e as condições previstas para a residência de tais residentes nos locais fornecidos aos cidadãos ao abrigo de um contrato social de trabalho (artigo 126.º do LCD).

De acordo com o art. 128.º da Cooperativa de Habitação, o membro de uma cooperativa de habitação que não tenha pago integralmente a quota-parte, tem o direito, com o consentimento dos membros da sua família que com ele residam e da direcção da cooperativa, a arrendar parte do os alojamentos que ocupa na casa da cooperativa habitacional, e em caso de reforma temporária - todos os alojamentos indicados para arrendamento mediante taxa.

A cooperativa habitacional, de acordo com o procedimento estabelecido pelo seu estatuto, tem o direito de arrendar a título oneroso os alojamentos desocupados que se encontravam na posse dos cooperados que saíram ou foram expulsos da cooperativa habitacional, até nova membros são admitidos na cooperativa.

O arrendamento de imóveis residenciais na casa de uma cooperativa habitacional é realizado de acordo com as regras de sublocação de imóveis residenciais previstos em contrato social de arrendamento (artigo 128.º da LC).

Os motivos para a cessação da associação a uma cooperativa habitacional estão elencados no art. 130 LCD. Isto:

1) desistência de um membro da cooperativa;

2) exclusão de membro da cooperativa;

3) liquidação de pessoa jurídica associada de cooperativa;

4) liquidação de cooperativa habitacional;

5) falecimento de cidadão filiado a cooperativa habitacional.

A solicitação de um membro de uma cooperativa habitacional para a saída voluntária da cooperativa é considerada na forma prescrita pelo estatuto da cooperativa.

Um membro de uma cooperativa de habitação pode ser expulso da cooperativa por decisão da assembleia geral dos seus membros (conferência) em caso de violação grave por ele sem justa causa dos seus deveres estabelecidos pelo LCD ou pelo estatuto da cooperativa habitacional.

Em caso de falecimento de um membro de uma cooperativa habitacional, os seus herdeiros têm o direito de se tornarem membros desta cooperativa por deliberação da assembleia geral dos seus membros (conferência).

Conforme dispõe o art. 131 do LCD, em caso de falecimento de membro de cooperativa habitacional, o seu cônjuge tem o direito de prioridade de adesão à cooperativa, desde que tenha direito a uma parte da quota.

O herdeiro de um membro de uma cooperativa habitacional, que tenha direito a uma parte da quota e resida em conjunto com o testador, tem direito prioritário de adesão à cooperativa se o cônjuge do testador não tiver esse direito ou o cônjuge tiver recusado para ingressar na cooperativa.

O herdeiro de um membro de uma cooperativa habitacional, que não coabitou com o testador, tem o direito de prioridade de adesão à cooperativa se os cidadãos acima mencionados estiverem ausentes ou renunciarem ao seu direito de prioridade de adesão à cooperativa habitacional.

Tem direito prioritário de adesão à cooperativa habitacional o membro da família que resida com o testador e não seja seu herdeiro, desde que contribua com quotas, na ausência das três categorias de cidadãos acima referidas, e ainda se o cônjuge ou outros herdeiros os membros da cooperativa habitacional que vivem em união de facto com o testador não têm direito de prioridade para a adesão à cooperativa ou recusam-se a ser membros da cooperativa.

De acordo com art. 132 da Cooperativa de Habitação, o sócio de uma cooperativa de habitação que não tenha pago a totalidade da quota-parte e tenha sido expulso da cooperativa recebe o valor da sua quota dentro do prazo e nas condições previstas no estatuto do cooperativo. O prazo de tal pagamento não pode ser superior a dois meses a partir do dia em que a cooperativa tomar a decisão de expulsar um membro da cooperativa.

Um membro de uma cooperativa de habitação que não tenha pago a totalidade da contribuição social e tenha sido expulso da cooperativa pelos motivos especificados na Parte 3 do art. 130 do LCD, bem como os membros da sua família que com ele vivam, perdem o direito de uso do local e são obrigados a desocupar o mesmo no prazo de dois meses a contar da data em que a cooperativa decida expulsá-lo da cooperativa. Em caso de recusa de desocupação da habitação, estes cidadãos estão sujeitos a despejo em tribunal sem a disponibilização de outra habitação (artigo 133.º da LC).

No caso de demolição de uma casa nos terrenos previstos no Código da Habitação, as regras estabelecidas pelo art. 32 (garantir o direito à habitação do proprietário de uma habitação em caso de apreensão de um terreno para necessidades estaduais ou municipais) e 86 (o procedimento para fornecer uma habitação sob contrato de arrendamento social em conexão com a demolição de uma casa) da LC, respectivamente, para os membros de uma cooperativa habitacional que pagaram cota e não pagaram cota.

Tema 10. Cooperativas de Poupança Habitacional

10.1. Disposições gerais sobre cooperativas de poupança habitacional

Como mencionado acima, as disposições do art. 11 do LCD "Organização e atividades das cooperativas de habitação e construção habitacional" não se aplica a outras cooperativas de consumo especializadas criadas para atender às necessidades dos cidadãos em habitação de acordo com as leis federais sobre tais cooperativas. O procedimento para a criação e funcionamento de tais cooperativas, o status legal de seus membros são determinados pelas referidas leis federais.

A Lei das Cooperativas, adotada em 2004, está atualmente em vigor, com exceção do disposto no art. 51 em relação às organizações autorreguladoras de cooperativas de poupança habitacional e art. 56, que passam a vigorar a partir da data de entrada em vigor da lei federal que determina as atividades das organizações autorreguladoras (artigo 58 desta Lei).

De acordo com o parágrafo 1º do art. 2 cooperativa de poupança habitacional (doravante denominada cooperativa) é uma cooperativa de consumo criada como uma associação voluntária de cidadãos com base na adesão, a fim de atender às necessidades dos cooperados em instalações residenciais, combinando os membros da cooperativa com ações . Uma cooperativa de poupança habitacional desenvolve atividades de captação e utilização de fundos de cidadãos - cooperados e outros fundos arrecadados pela cooperativa para a aquisição ou construção de imóveis residenciais (inclusive em prédios de apartamentos), a fim de transferi-los para uso e após fazer compartilhar as contribuições integralmente - em bens aos cooperados (artigo 2º, artigo 2º). Pode-se concluir que as cooperativas de poupança habitacional diferem das cooperativas de habitação e de construção de habitação em três aspectos principais:

1) essas cooperativas podem ser criadas para a aquisição ou construção não apenas de prédios de apartamentos;

2) não têm o objetivo de criar a manutenção posterior da casa adquirida ou construída;

3) apenas cidadãos podem ser membros de tais cooperativas.

Um cidadão que tenha atingido a idade de 16 anos pode ser membro de uma cooperativa. A admissão de um cidadão como membro de uma cooperativa é feita com base em seu pedido por escrito, na forma prescrita pela Lei das Cooperativas e pelo estatuto da cooperativa.

A cooperativa é obrigada a manter um registro dos membros da cooperativa, que deve conter as informações especificadas na Parte 2 do art. 5.

O número de membros de uma cooperativa não pode ser inferior a 50 pessoas e superior a 5000 pessoas, salvo disposição em contrário da Lei das Cooperativas.

A filiação em cooperativa surge após a inserção das informações relevantes sobre o cidadão que solicitou a filiação à cooperativa no Cadastro Único Estadual de Pessoas Jurídicas na forma prevista pela Lei do Cooperativismo e pela Lei Federal nº 08.08.2001-FZ de 129. ", a partir do dia em que o cidadão fizer a quota de adesão e o primeiro pagamento por conta da contribuição de quotas. Um cidadão faz esses pagamentos após inserir informações sobre ele no Cadastro Único Estadual de Pessoas Jurídicas (partes 5, 9, artigo 5 da Lei das Cooperativas).

Os membros da cooperativa são responsáveis ​​perante a cooperativa por violação das obrigações de fazer quotas e outras contribuições. O valor da multa por violação das obrigações de fazer essas contribuições é determinado pela carta da cooperativa e não pode exceder 1/300 da taxa de refinanciamento do Banco Central da Federação Russa em vigor no dia em que a multa é paga por cada dia de atraso nas contribuições (parte 3 do artigo 6).

De acordo com o art. 9 A associação a uma cooperativa é extinta no caso de:

1) desistência voluntária da cooperativa;

2) exclusão de cooperado da cooperativa;

3) transferência de cota para outro cooperado ou para terceiro;

4) falecimento de cooperado, declarando-o falecido de acordo com o procedimento estabelecido em lei federal;

5) encerramento de uma ação;

6) o pagamento por um sócio da cooperativa de uma contribuição de ações integral e a transferência das respectivas instalações residenciais para a propriedade do sócio da cooperativa, a menos que o sócio da cooperativa tenha outras economias de ações e de outra forma não esteja previsto por o estatuto da cooperativa;

7) liquidação da cooperativa, inclusive em relação à sua falência.

O herdeiro de um sócio falecido da cooperativa tem o direito de ser aceito como sócio da cooperativa. Se o herdeiro não tiver exercido este direito, a cooperativa pagar-lhe-á o valor real da quota.

Após a cessação da filiação na cooperativa por desistência voluntária ou expulsão da cooperativa, o sócio da cooperativa desvinculado tem direito a receber o valor da quota na forma e nos prazos previstos na Lei das Cooperativas e ( ou) o estatuto da cooperativa.

A filiação em uma cooperativa é encerrada a partir da data de inscrição apropriada no Cadastro Único Estadual de Pessoas Jurídicas, na forma prescrita pela Lei de Cooperativas e pela Lei Federal "Sobre Registro Estadual de Pessoas Jurídicas e Empresários Individuais".

O sócio de uma cooperativa só pode ser expulso da cooperativa em processo judicial, com base em deliberação da assembleia geral dos sócios da cooperativa, nos seguintes casos:

1) o incumprimento reiterado das obrigações estabelecidas pela Lei das Cooperativas e (ou) o estatuto da cooperativa, ou a incapacidade da cooperativa de exercer as suas actividades ou dificuldade significativa na sua implementação em consequência de acções (inacção) de um membro da cooperativa;

2) violação sistemática do procedimento de compartilhamento e outras contribuições. Uma violação sistemática do procedimento para fazer contribuições e outras contribuições significa uma violação dos termos para fazer contribuições ou seu pagamento a menor mais de três vezes consecutivas dentro de 12 meses, mesmo que cada atraso ou o valor de cada pagamento a menor seja insignificante, ou um único atraso na realização de quotas e outras contribuições por mais de três meses.

Numa cooperativa, cujo número de cooperados seja superior a 200, o estatuto pode prever que a decisão de expulsão da cooperativa de um membro da cooperativa, com excepção de um membro da direcção da cooperativa, pelos motivos acima indicados, pode ser tomada pela diretoria da cooperativa.

Em caso de exclusão da cooperativa de um cooperado, a quem a cooperativa tenha cedido uma habitação para uso, tal cooperado, antes da entrada em vigor da decisão judicial sobre a sua exclusão, tem o direito de pagar o restante de sua contribuição de ações (artigo 10 da Lei das Cooperativas).

A cooperativa funciona com base no estatuto, que é aprovado pela assembleia geral dos membros da cooperativa. A carta deve conter informações, cuja lista é dada na Parte 2 do art. onze.

10.2. Criação, reorganização e liquidação de uma cooperativa

Uma cooperativa é criada por iniciativa de pelo menos 50 pessoas e não mais de 5000 pessoas. O registro estadual de uma cooperativa é realizado da maneira prescrita pela Lei Federal "Sobre o Registro Estadual de Pessoas Jurídicas e Empresários Individuais" (artigo 12 da Lei das Cooperativas).

Uma cooperativa pode ser reorganizada voluntária ou compulsoriamente na forma prescrita pela Lei das Cooperativas.

Uma cooperativa de poupança habitacional só pode ser transformada em cooperativa habitacional, cooperativa de construção habitacional ou associação de proprietários. Tal cooperativa pode ser transformada em pessoa jurídica de forma organizacional e jurídica diferente somente nos casos previstos em leis federais.

Uma cooperativa pode ser liquidada voluntariamente ou por decisão judicial. O órgão executivo federal que exerça as funções de controlo e fiscalização no domínio dos mercados financeiros (atualmente o Serviço Federal dos Mercados Financeiros) tem o direito de intentar uma ação judicial de liquidação de uma cooperativa em caso de violação reiterada ou grave das disposições da Lei das Cooperativas, bem como nos demais casos previstos nesta lei.

O órgão executivo federal que exerce as funções de controle e fiscalização no campo dos mercados financeiros mantém um cadastro de cooperativas de poupança habitacional com base em informações fornecidas pelo órgão executivo federal autorizado a realizar o cadastramento estadual de pessoas jurídicas e cooperativas. A informação a constar deste registo está prevista na Parte 2 do art. quinze.

10.3. Disposições básicas sobre as atividades da cooperativa na captação e utilização de fundos dos cidadãos para a compra de instalações residenciais

Ao realizar atividades para atrair e usar os fundos dos cidadãos para a compra de imóveis residenciais, a cooperativa tem o direito.

1) atrair e usar os fundos dos cidadãos para a compra de instalações residenciais;

2) investir os recursos disponíveis na construção de instalações residenciais (inclusive em prédios de apartamentos), bem como participar na construção de instalações residenciais como desenvolvedor ou participante de construção compartilhada;

3) adquirir instalações residenciais;

4) para captar recursos emprestados no caso previsto no § 3º do art. 47 da Lei das Cooperativas.

As regras para o fornecimento por uma cooperativa de informações sobre a própria cooperativa e suas atividades estão contidas no art. 17-21.

O artigo 24.º estipula que os custos da cooperativa para a implementação das actividades de captação e utilização dos fundos dos cidadãos para a aquisição de imóveis residenciais devem compensar as contribuições em acções dos membros da cooperativa. Ao determinar o tamanho da contribuição de ações, o custo aproximado dos imóveis residenciais a serem adquiridos ou construídos para um determinado membro da cooperativa é determinado inicialmente com base no valor médio de mercado de imóveis residenciais semelhantes. Após a aquisição ou conclusão da construção pela cooperativa para um membro da cooperativa, o valor da contribuição de ações é especificado com base no custo real das instalações residenciais adquiridas ou construídas pela cooperativa. Tanto o valor inicial quanto o valor final da contribuição em ações são determinados por decisão do órgão da cooperativa autorizado pelo estatuto da cooperativa, acordado com o cooperado.

A contribuição em ações de um membro da cooperativa deve também assegurar o reembolso dos custos da cooperativa associados à aquisição ou construção de instalações residenciais:

1) para seguro de habitação;

2) melhoria das qualidades de consumo dos imóveis residenciais adquiridos ou construídos a um nível que atenda aos requisitos especificados no pedido de admissão à associação da cooperativa;

3) manutenção, reparação de instalações residenciais, pagamento por serviços públicos (antes da transferência de instalações residenciais para uso de um membro da cooperativa);

4) serviço e reembolso de créditos e empréstimos captados para compra ou construção de imóveis residenciais;

5) pagamento de impostos, taxas e demais pagamentos obrigatórios. O procedimento para aporte de ações de um cooperado é determinado de acordo com a forma de participação nas atividades da cooperativa por ele escolhida (artigo 27).

Os membros da cooperativa pagam uma taxa de adesão única. As taxas de adesão são pagas pelos membros da cooperativa mensalmente, a menos que o estatuto da cooperativa preveja um procedimento diferente para fazer essas contribuições. As taxas de adesão e as taxas de adesão não são reembolsáveis ​​após a cessação da adesão a uma cooperativa, salvo disposição em contrário do estatuto da cooperativa (artigo 25.º).

As formas de participação nas atividades da cooperativa estabelecidas pela cooperativa devem obedecer aos requisitos da Lei das Cooperativas, incluindo os requisitos para assegurar a sustentabilidade financeira das atividades da cooperativa, estabelecidos pelo art. 47, e não deve infringir as normas de avaliação da estabilidade financeira da cooperativa, estabelecidas pelo art. 49.

As formas de participação nas atividades de uma cooperativa são estabelecidas por:

1) os prazos mínimo e máximo de pagamento, bem como o valor mínimo (ou o método de determinação do valor) da parte da contribuição de ações, após o pagamento do qual o direito de adquirir ou construir um espaço vital para um membro da surge a cooperativa;

2) o prazo para realização do restante da contribuição em ações;

3) o tamanho e a frequência dos pagamentos por conta da contribuição de ações;

4) eventuais condições de captação de recursos emprestados no caso previsto na Parte 3 do art. 47.

As formas de participação nas atividades da cooperativa estabelecidas pela cooperativa podem prever:

1) condições de indexação de pagamentos periódicos por conta de contribuição em ações;

2) as condições de cálculo dos juros sobre a poupança em ações decorrentes da contribuição em ações da cooperativa para a aquisição ou construção pela cooperativa de imóveis residenciais para outros cooperados;

3) outras condições para aquisição ou construção de imóveis residenciais pela cooperativa e as condições para a realização de contribuições em ações.

As formas de participação nas atividades da cooperativa são aprovadas pela assembleia geral dos cooperados. As deliberações da assembleia geral de cooperados sobre a aprovação das formas de participação nas atividades da cooperativa devem conter conclusões sobre o possível impacto das formas de participação nas atividades da cooperativa na sua estabilidade financeira. As formas de participação nas atividades de uma cooperativa constituída nos termos da Lei do Cooperativismo podem ser enviadas por uma cooperativa a uma organização auto-reguladora de cooperativas de poupança habitacional para obtenção de parecer.

A forma de participação nas atividades de uma cooperativa não pode ser estabelecida individualmente para um cooperado (artigo 27).

De acordo com art. 28 O direito do cooperado de adquirir ou construir moradia pela cooperativa surge após o cooperado preencher as condições para fazer parte da contribuição acionária, determinada de acordo com a forma de participação nas atividades do cooperado. cooperativa escolhida por ele.

Após o cooperado ter feito esta parte da contribuição de ações, desde que o cooperado cumpra os prazos e a periodicidade de efetuar os respectivos pagamentos previstos na forma de sua participação nas atividades da cooperativa, o cooperado , por ordem de prioridade, obriga-se a:

1) adquirir uma habitação que cumpra os requisitos especificados na candidatura de um membro da cooperativa;

2) adquirir o direito a uma habitação em construção ou construir uma habitação que preencha tais requisitos.

A ordem pela qual uma cooperativa adquire uma habitação, adquire o direito a uma habitação em construção, ou a ordem pela qual um cooperado constrói uma habitação, é estabelecida após o cooperado ter pago a parte da contribuição social necessária para o surgimento de seu direito a tais ações da cooperativa e a expiração do prazo estabelecido por sua forma escolhida de participação nas atividades da cooperativa.

O procedimento para determinar a ordem em que uma cooperativa adquire uma habitação, a aquisição do direito a uma habitação em construção ou a ordem em que um membro de uma cooperativa deve construir uma habitação é estabelecido pelo estatuto da cooperativa e (ou ) decisões da assembleia geral dos membros da cooperativa.

Ao estabelecer o procedimento para determinação da prioridade, o valor da acumulação da cota contribuída e o prazo para fazer parte da contribuição da cota, após o qual a cooperativa tem o direito de adquirir ou construir um prédio residencial para um cooperado, deve ser tidas em conta, podendo também ser tidas em conta outras condições previstas na forma de participação nas atividades da cooperativa. Em igualdade de condições, leva a vantagem o cooperado, que deve pagar a parte restante da contribuição em um prazo menor .

O procedimento de determinação da prioridade deve obedecer aos requisitos da Lei das Cooperativas, incluindo os requisitos para assegurar a sustentabilidade financeira das atividades da cooperativa, estabelecidos pelo art. 47, e não deve implicar em violação das normas de avaliação da estabilidade financeira desta atividade, estabelecidas pelo art. 49.

A forma de participação nas atividades da cooperativa escolhida por um cooperado e os requisitos para a localização e características da moradia são indicados na decisão do órgão da cooperativa autorizado pelo estatuto da cooperativa a admitir um cidadão à adesão à cooperativa com base no seu pedido ou na decisão tomada pelo referido organismo com base no pedido pertinente do membro da cooperativa na decisão de alterar os requisitos para os alojamentos. Os extratos dessas decisões ou cópias das mesmas são entregues aos membros da cooperativa, mediante solicitação, no prazo de um dia útil.

A transferência de uma habitação, adquirida por uma cooperativa para um cooperado, para utilização deste último é efetuada pela cooperativa imediatamente após a aquisição pela cooperativa do direito de propriedade sobre esta habitação. Antes da transferência de uma habitação para utilização por um membro da cooperativa, a habitação pode ser reparada ou podem ser executadas obras para melhorar as qualidades de consumo dessa habitação, se tal estiver previsto na forma de participação nas atividades do cooperativa escolhida pelo cooperado.

A decisão sobre a transferência de instalações residenciais para uso de um membro da cooperativa é tomada pelo órgão da cooperativa, determinado pelo estatuto da cooperativa. Um extrato dessa decisão ou uma cópia da mesma deve ser entregue a um membro da cooperativa no prazo de um dia útil (Partes 1 e 2 do artigo 29 da Lei das Cooperativas).

De acordo com o art. 30 o direito de propriedade de uma habitação cedida por uma cooperativa para uso do seu sócio será adquirido por um sócio da cooperativa ou outros titulares de uma quota que tenham contribuído integralmente para esta habitação. A cooperativa é obrigada a transferir para um membro da cooperativa ou outras pessoas com direito a uma parte, as instalações residenciais especificadas livres de quaisquer obrigações.

Ao cessar a filiação numa cooperativa, com exceção do caso em que um membro da cooperativa faça uma contribuição integral, o membro da cooperativa para quem a cooperativa transferiu instalações residenciais para uso e as pessoas que com ele vivem perdem têm o direito de utilização do imóvel residencial e são obrigados a desocupa-lo no prazo de dois meses a contar da data de cessação da filiação na cooperativa, e em caso de liquidação da cooperativa - a partir da data da decisão de liquidação da cooperativa. Em caso de recusa de desocupação das instalações residenciais, um membro da cooperativa e as pessoas que com ele vivam estão sujeitos a despejo por decisão judicial sem o fornecimento de outras instalações residenciais na forma prescrita pela legislação habitacional da Federação Russa para os cidadãos excluídos provenientes de cooperativas habitacionais ou de construção habitacional (artigo 31.º).

Após a cessação da filiação em uma cooperativa em conexão com a saída voluntária ou exclusão de um cooperado da cooperativa, este é obrigado a pagar ao cooperado aposentado o valor real da cota. O valor efectivo da quota do sócio aposentado da cooperativa é determinado no dia do fim do exercício financeiro durante o qual surgiram os motivos de cessação da inscrição na cooperativa. De acordo com o parágrafo 11 do art. 2º da Lei das Cooperativas, o valor real de uma ação é uma parte do valor do patrimônio líquido de uma cooperativa, proporcional ao tamanho da ação. O valor do patrimônio líquido da cooperativa é determinado pela diferença entre o valor do patrimônio da cooperativa (dinheiro nas contas e o valor do patrimônio da cooperativa, determinado por um avaliador independente) e o valor da dívida da cooperativa.

A cooperativa é obrigada a pagar ao sócio aposentado da cooperativa ou a outras pessoas com direito a uma parte o valor real da parte no prazo de seis meses a contar do final do exercício durante o qual surgiram os motivos de cessação da adesão à cooperativa, a menos que outro período é previsto pelo estatuto da cooperativa. Simultaneamente, o prazo previsto no estatuto da cooperativa não pode exceder dois anos a contar da data de encerramento do exercício correspondente. No caso de um imóvel ter sido cedido a um membro aposentado de uma cooperativa pela cooperativa para uso, o pagamento do valor real da cota é realizado após a liberação por ele e pelas pessoas que convivem com ele da moradia especificada espaço.

Em caso de violação pela cooperativa de suas obrigações de pagar ao cooperado aposentado ou outras pessoas com direito a compartilhar o valor real da ação, a cooperativa paga ao cooperado afastado ou a outras pessoas com direito a compartilhar uma multa, o valor dos quais é determinado pela carta da cooperativa e não pode exceder 1/300 da taxa de refinanciamento atual do Banco Central da Federação Russa por cada dia de atraso no pagamento (artigo 32).

10.4. Gestão da cooperativa

De acordo com o art. 33 da Lei das Cooperativas, os órgãos de uma cooperativa são:

1) assembleia geral dos membros da cooperativa;

2) a diretoria da cooperativa;

3) a comissão de auditoria (auditor) da cooperativa;

4) órgãos executivos da cooperativa.

Além disso, outros órgãos previstos no estatuto da cooperativa podem ser criados na cooperativa.

As atividades da diretoria, da comissão de auditoria (auditor) e dos órgãos executivos da cooperativa são regulamentadas pelo estatuto da cooperativa e pelos documentos internos da cooperativa, aprovados pela assembleia geral dos cooperados.

O mandato da diretoria da cooperativa expira no dia da assembleia geral anual dos membros da cooperativa. Os poderes dos membros do conselho de administração da cooperativa e dos membros da comissão de auditoria (auditor) da cooperativa podem ser extintos antecipadamente por decisão da assembleia geral extraordinária dos membros da cooperativa.

O órgão supremo da cooperativa é a assembleia geral dos membros da cooperativa.

Todos os anos, a cooperativa é obrigada a realizar uma assembleia geral anual dos membros da cooperativa dentro dos prazos estabelecidos pelo estatuto da cooperativa, mas não antes de dois meses e não mais de seis meses após o final do exercício seguinte. . Nessa reunião devem ser decididas questões sobre a eleição da diretoria, a aprovação do relatório anual e as demonstrações contábeis (financeiras) anuais da cooperativa. As assembleias gerais realizadas além da assembleia geral anual dos membros da cooperativa são extraordinárias.

Cada membro da cooperativa tem um voto na assembleia geral dos membros da cooperativa.

Um membro de uma cooperativa tem o direito de participar na assembleia geral tanto pessoalmente como através do seu representante. Um representante pode representar no máximo dois cooperados em uma cooperativa com até 500 cooperados e no máximo cinco cooperados em uma cooperativa com 500 ou mais cooperados. Os representantes devem apresentar documentos que comprovem sua devida autoridade (procuração).

A convocação e realização da assembleia geral anual dos membros da cooperativa e da assembleia geral extraordinária são realizadas pela direção da cooperativa.

A competência exclusiva da assembleia geral dos membros da cooperativa é determinada pelo n.º 6 do art. 34 da Lei das Cooperativas, que, nomeadamente, incluem:

▪ aprovação do estatuto da cooperativa, alterando-o e complementando-o ou aprovando-o em nova edição;

▪ aprovação de documentos internos da cooperativa que regulamentam as atividades dos órgãos cooperativos;

▪ aprovação do regulamento (regulamento) sobre o procedimento de constituição do fundo mútuo de cooperativa e sua utilização pela cooperativa;

▪ tomar uma decisão sobre a reorganização ou liquidação da cooperativa;

▪ eleição e cessação antecipada de poderes dos membros do conselho da cooperativa, membros da comissão de auditoria (auditor) da cooperativa, bem como apreciação de relatórios sobre as suas atividades;

▪ eleição ou nomeação dos órgãos executivos da cooperativa, cessação antecipada dos seus poderes, se o estatuto da cooperativa não incluir a resolução destas questões da competência da direcção da cooperativa;

▪ aprovação de formas de participação nas atividades da cooperativa;

▪ determinação do custo máximo de imóveis residenciais que podem ser adquiridos ou construídos por uma cooperativa;

▪ aprovação do relatório anual e das demonstrações contábeis (financeiras) anuais da cooperativa.

A assembleia geral de associados da cooperativa está autorizada a aceitar para apreciação qualquer assunto relacionado com as actividades da cooperativa e deliberar sobre este assunto se for submetido por iniciativa do conselho de administração, a pedido da comissão de auditoria (auditor ), os órgãos executivos da cooperativa ou a pedido dos membros da cooperativa, constituindo pelo menos 5% do número total de membros da cooperativa.

A deliberação da assembleia geral dos sócios da cooperativa sobre a matéria submetida a votação é tomada por maioria de votos dos sócios da cooperativa participantes na assembleia geral, com excepção das matérias previstas nos n.ºs 1 e 4 da parte 6º do art. 34 e as deliberações são tomadas por 2/3 dos votos dos cooperados participantes da assembleia geral dos cooperados.

Um membro de uma cooperativa tem o direito de contestar judicialmente uma decisão tomada por uma assembleia geral de membros de uma cooperativa que viole os requisitos das leis federais, outros atos legais normativos da Federação Russa e o estatuto da cooperativa. Neste caso, o pedido pode ser apresentado ao tribunal no prazo de seis meses a contar do dia em que o cooperado tomou conhecimento ou deveria ter conhecimento da decisão tomada pela assembleia geral dos cooperados.

A assembleia geral extraordinária dos membros da cooperativa é convocada por iniciativa da direcção, a pedido da comissão de auditoria (auditor), dos órgãos executivos da cooperativa ou a pedido dos membros da cooperativa, constituindo pelo menos 10% do número total de membros da cooperativa no dia do pedido de convocação de tal reunião. O estatuto de uma cooperativa pode prever um número menor de membros da cooperativa que têm o direito de convocar uma assembleia geral extraordinária de membros da cooperativa.

No caso de prejuízos da cooperativa que ultrapassem o valor igual a 25% do fundo de ações da cooperativa, a comissão de auditoria (auditor) ou os órgãos executivos da cooperativa são obrigados a exigir a convocação de uma assembleia geral extraordinária de sócios a cooperativa e a diretoria é obrigada a convocá-la.

A assembleia geral extraordinária dos membros de uma cooperativa deve ser realizada no prazo de 45 dias a contar da data do pedido de realização dessa assembleia.

A decisão de convocar uma assembleia geral extraordinária (excepto quando convocada por iniciativa da direcção da cooperativa) ou de recusar a sua convocação deve ser tomada pela direcção da cooperativa no prazo de cinco dias a contar da data do pedido de convocação esta reunião.

A referida decisão será enviada aos órgãos ou pessoas que exigirem a convocação de uma assembleia geral extraordinária o mais tardar três dias a contar da data da sua aprovação. A decisão do conselho de administração da cooperativa de recusar a convocação de uma assembleia geral extraordinária dos sócios da cooperativa pode ser impugnada pelos órgãos ou pessoas que requeiram a convocação de tal assembleia em tribunal no prazo de três meses a contar da data de adopção do presente decisão.

Se, no prazo legalmente estabelecido, o conselho de administração da cooperativa não tiver deliberado a convocação de uma assembleia geral extraordinária, esta pode ser convocada pelos órgãos ou pessoas que tenham requerido a sua convocação (artigo 35.º).

O art. voto ausente.

Quando da realização de uma assembleia geral de membros de uma cooperativa sob a forma de voto à distância, o boletim de voto deve ser enviado ou entregue contra assinatura a cada membro da cooperativa o mais tardar 20 dias antes do prazo para a recepção dos boletins.

Na modalidade de voto à distância, não pode ser realizada assembleia geral, cuja ordem de trabalhos inclua questões sobre a reorganização ou liquidação da cooperativa, sobre a eleição da diretoria, a comissão de auditoria (auditor), sobre a aprovação do relatório anual e demonstrações contábeis (financeiras) anuais da cooperativa.

A convocação de uma assembleia geral de membros de uma cooperativa deve ser feita até 20 dias antes do dia da sua realização, uma convocação de uma assembleia geral de membros de uma cooperativa cuja ordem do dia contenha a questão da reorganização ou liquidação da cooperativa - o mais tardar 30 dias antes do dia da sua detenção. O procedimento para informar os membros da cooperativa sobre a realização da assembleia geral é determinado pelo art. 37.

Ao realizar uma assembleia geral de membros de uma cooperativa na forma de voto à distância, uma assembleia geral, cujo número de membros seja igual ou superior a 1000, uma assembleia geral,

cujo estatuto preveja o envio ou entrega obrigatória de boletins de voto aos membros da cooperativa antes da assembleia geral, o boletim de voto deve ser enviado ou entregue contra assinatura a cada membro da cooperativa o mais tardar 20 dias antes do dia da assembleia geral dos membros da cooperativa (parte 4 do artigo 37.º).

A assembleia geral dos cooperados é competente para deliberar (tem quórum) se nela participarem membros da cooperativa que representem pelo menos 50% do número total de cooperados, ou seus representantes. Na falta de quórum da assembleia geral ordinária, deve ser realizada uma assembleia geral repetida com a mesma ordem de trabalhos. Essa reunião é elegível se tiver a presença de membros da cooperativa, que representem pelo menos 30% do número total de membros da cooperativa (partes 1, 4, artigo 38).

De acordo com art. 41 em uma cooperativa, cujo número de membros exceda 500 pessoas, a assembleia geral, de acordo com o estatuto da cooperativa, pode ser realizada na forma de uma assembleia de representantes. Os comissários são eleitos entre os membros da cooperativa que não sejam membros do conselho de administração da cooperativa ou dos órgãos executivos da cooperativa. Os membros do conselho de administração da cooperativa podem participar na assembleia de pessoas autorizadas sem direito a voto.

O Comissário pode ser eleito por não menos de dez e não mais de 50 membros da cooperativa. O número mínimo de comissários deve ser de pelo menos 50. O procedimento para sua eleição é determinado pelas partes 4 e 6 do art. 41.

A gestão das atividades da cooperativa nos períodos entre assembleias gerais é realizada pela diretoria da cooperativa. A composição quantitativa do conselho é determinada por carta ou por decisão da assembleia geral dos membros da cooperativa, mas não pode ser inferior a três pessoas. Os membros do conselho de administração elegem de entre si o presidente do conselho de administração da cooperativa, salvo se outro procedimento para a sua eleição estiver previsto no estatuto da cooperativa.

Um membro do conselho de administração de uma cooperativa não pode ocupar o cargo de único órgão executivo da cooperativa, chefe da entidade gestora ou gestor, e também ser membro da comissão de auditoria (auditor) da cooperativa.

Um membro da diretoria de uma cooperativa pode combinar suas atividades na diretoria de uma cooperativa com o trabalho em uma cooperativa sob contrato de trabalho. No entanto, o número de membros do conselho de administração de uma cooperativa que trabalham em uma cooperativa sob contrato de trabalho não deve exceder um terço do número total de membros do conselho.

A competência da diretoria da cooperativa e o procedimento para a tomada de decisões por ela sobre assuntos de sua competência são determinados pelos incisos 6 e 8 do art. 42.

A fim de exercer o controle sobre as atividades financeiras e econômicas da cooperativa, a assembleia geral dos membros da cooperativa, de acordo com o estatuto, elege uma comissão de auditoria (auditor) da cooperativa. Os membros da comissão de auditoria não podem conciliar as suas atividades com o trabalho numa cooperativa com contrato de trabalho (artigo 43.º).

De acordo com o art. 44 A gestão das atividades correntes da cooperativa é exercida pelo único órgão executivo da cooperativa (diretor) ou pelo único órgão executivo e colegiado executivo da cooperativa (direção). Os órgãos executivos da cooperativa respondem perante o conselho de administração da cooperativa e a assembleia geral dos membros da cooperativa. Em uma cooperativa, cujo número de associados ultrapassa 500 pessoas, é obrigatória a formação de um órgão executivo colegiado da cooperativa.

A competência dos órgãos executivos da cooperativa inclui todas as questões de gestão da actividade corrente da cooperativa, com excepção das questões relacionadas com a competência da assembleia geral dos membros da cooperativa e da direcção. Os órgãos executivos da cooperativa organizam a execução das deliberações da assembleia geral dos membros da cooperativa e do seu conselho de administração.

Por deliberação da assembleia geral dos membros da cooperativa, os poderes do órgão executivo único podem ser transferidos para uma organização comercial (organização gestora) ou para um empresário individual (gerente). Tal decisão é tomada pela assembleia geral dos membros da cooperativa apenas por sugestão da diretoria da cooperativa. Ao tomar essa decisão, os membros da cooperativa devem receber informações sobre a organização gestora ou gerente especificada na Parte 5 do art. 44, bem como uma minuta de acordo, que se propõe a celebrar com a entidade gestora ou gestor.

O estatuto da cooperativa deve determinar o mandato dos órgãos executivos da cooperativa, incluindo o prazo do contrato da cooperativa com a entidade gestora, que não pode exceder cinco anos. A prorrogação do mandato dos órgãos executivos da cooperativa só é permitida por deliberação da assembleia geral dos membros da cooperativa, ainda que o estatuto da cooperativa coloque a constituição desses órgãos da competência do diretoria da cooperativa.

O único órgão executivo da cooperativa, o chefe da organização gestora ou o gerente, um membro do órgão executivo colegial da cooperativa não podem ser eleitos membros do conselho de administração da cooperativa ou membro da comissão de auditoria (auditor) de a cooperativa. Esses funcionários não podem ser membros da cooperativa.

Requisitos para funcionários da cooperativa são definidos pelo art. 45, que, em especial, estabelece quem não pode ser esses funcionários, bem como quais informações sobre os candidatos a esses cargos devem ser fornecidas aos cooperados.

10.5. Garantir a sustentabilidade financeira da cooperativa e o controle sobre as atividades da cooperativa

A fim de assegurar a estabilidade financeira das atividades da cooperativa, o valor da parcela da contribuição, após o pagamento da qual o direito de compra ou construção de habitação pela cooperativa para a sua transferência para uso de um membro da cooperativa surge, é estabelecido pelo estatuto da cooperativa, mas não pode ser inferior a 30% do tamanho da contribuição em ações do cooperado.

O montante total da poupança em ações de outros cooperados direcionados pela cooperativa do fundo de ações da cooperativa para a compra ou construção de uma moradia para um cooperado não pode exceder o tamanho da poupança em ações próprias do cooperado a cooperativa.

Se os recursos acima indicados forem insuficientes para a compra ou construção de moradia para cooperado, a cooperativa também poderá captar recursos emprestados, cujo valor não poderá exceder 70% da contribuição em ações do cooperado. Ao mesmo tempo, o valor total dos recursos emprestados captados pela cooperativa não deve ultrapassar 40% do valor do imóvel da cooperativa.

O prazo mínimo para que um cooperado faça parte da contribuição acionária, após a realização do qual surge o direito de adquirir ou construir moradia para cooperado, é determinado pelo estatuto da cooperativa. Ao mesmo tempo, a partir do segundo ano de atividade da cooperativa na captação e utilização de fundos dos cidadãos para a aquisição de imóveis residenciais, o período mínimo especificado não pode ser inferior a dois anos.

O prazo para a realização do restante da contribuição acionária após o surgimento do direito de compra ou construção de imóvel residencial pela cooperativa para um cooperado não deve exceder mais de uma vez e meia o prazo para fazer parte da a contribuição de ações do cooperado perante o cooperado tem tal direito, desde que a cooperativa cumpra os padrões estabelecidos para avaliação da estabilidade financeira de suas atividades.

Requisitos adicionais para garantir a sustentabilidade financeira das atividades da cooperativa são estabelecidos pelo Governo da Federação Russa (artigo 47 da Lei das Cooperativas).

Para garantir a sustentabilidade financeira da cooperativa, o art. 48 prevê restrições às transações por uma cooperativa.

O artigo 49.º define os padrões de avaliação da sustentabilidade financeira das atividades da cooperativa.

O artigo 56 prevê a possibilidade de criação de organizações autorreguladoras de cooperativas de poupança habitacional, que podem ser criadas com base na associação voluntária de cooperativas de poupança habitacional nelas. Tal organização pode ser criada para desenvolver e estabelecer regras e padrões que assegurem que seus membros observem os interesses dos membros das cooperativas e realizem atividades efetivas para atrair e usar fundos dos cidadãos para a compra de imóveis residenciais, monitorar o cumprimento dos requisitos de a legislação da Federação Russa e requisitos adicionais estabelecidos por essas regras e padrões.

A organização autorreguladora das cooperativas de poupança habitacional é obrigada a:

1) exercer controle sobre as atividades de seus membros em termos de conformidade com os requisitos das leis federais, outros atos legais regulatórios da Federação Russa, regras e padrões estabelecidos por esta organização autorreguladora;

2) considerar as formas de participação nas atividades da cooperativa apresentadas pelas cooperativas de poupança habitacional, bem como opinar sobre as formas de participação nas atividades da cooperativa;

3) apreciar reclamações contra ações (inação) de seus membros;

4) garantir a transparência das informações sobre as atividades de seus associados, publicar na mídia informações sobre o descumprimento da cooperativa dos requisitos para garantir a sustentabilidade financeira das atividades da cooperativa;

5) cumprir outros deveres estipulados pela legislação da Federação Russa e os documentos constituintes da organização autorreguladora.

Uma organização autorreguladora de cooperativas de poupança habitacional tem o direito de:

1) aplicar aos seus membros as medidas de responsabilidade previstas nos documentos constitutivos e demais documentos, incluindo a exclusão dos membros da organização auto-reguladora;

2) aplicar aos membros da diretoria da cooperativa, à comissão de auditoria (auditor) da cooperativa e aos membros da cooperativa a proposta de tomar medidas para eliminar o descumprimento da cooperativa dos requisitos para garantia da sustentabilidade das atividades da cooperativa.

As atividades das organizações autorreguladoras de cooperativas de poupança habitacional devem ser regulamentadas por lei federal especial, que ainda não foi adotada.

Tópico 11

11.1. Criação e funcionamento de uma associação de moradores

De acordo com o LCD, mantém-se a possibilidade da existência de sujeitos de relações habitacionais como associações de moradores. As relações relativas à criação e atuação de tais parcerias são reguladas pelas normas do Cap. 13 LCD.

Uma associação de moradores (doravante denominada HOA) é uma organização sem fins lucrativos, uma associação de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos para a gestão conjunta de um complexo de imóveis em um prédio de apartamentos, garantindo a operação deste complexo, posse, uso e, dentro dos limites estabelecidos por lei, alienação de bens comuns em prédio de apartamentos. 1 artigo 135.º LCD).

HOA de acordo com a Parte 3 do art. 135 LCD pode ser criado desde que o número de membros que o criaram exceda 50% dos votos do número total de votos dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos. O estatuto do HOA é adotado na assembléia geral, que é realizada na forma prescrita pelo art. 45-48 ZhK, por maioria de votos do número total de votos dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos. O HOA é criado sem limitar o prazo de atividade, salvo disposição em contrário da carta.

O HOA é uma pessoa jurídica a partir do momento de seu registro estadual e possui um selo com seu nome, conta corrente e outras contas bancárias, além de outros detalhes.

O HOA é responsável por suas obrigações com todos os seus bens, mas não é responsável pelas obrigações de seus membros. Os membros do HOA não são responsáveis ​​pelas obrigações do HOA.

De acordo com art. 136 proprietários de LCD de instalações em um prédio de apartamentos podem criar apenas um HOA. A decisão sobre sua criação é tomada pelos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos em sua assembleia geral. Tal decisão é considerada adotada se os proprietários das instalações no prédio de apartamentos em questão, com mais de 50% dos votos do número total de votos dos proprietários das instalações em tal prédio, votaram a favor.

Além disso, um HOA pode ser criado combinando:

1) vários prédios de apartamentos, cujas instalações pertençam a diferentes (pelo menos dois) proprietários de prédios de apartamentos, com terrenos situados num terreno comum ou vários terrenos vizinhos (fronteiriços), redes de serviços públicos e outros elementos de infraestrutura ;

2) vários edifícios, estruturas ou estruturas próximas - edifícios residenciais destinados à residência de uma família, casas de campo com ou sem lotes, garagens e outros objetos localizados em um terreno comum ou em vários terrenos adjacentes (fronteiriços), redes de engenharia e suporte técnico e outros elementos de infraestrutura.

O artigo 137 do LCD define os direitos do HOA. Estes incluem o seguinte:

1) celebrar, nos termos da lei, um acordo de gestão de prédio de apartamentos, bem como acordos de manutenção e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos, acordos de prestação de serviços públicos e outros acordos no interesse dos membros da parceria;

2) determinar a estimativa de receitas e despesas para o ano, incluindo as despesas necessárias para a manutenção e reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos, o custo de grandes reparos e reconstrução de um prédio de apartamentos, contribuições especiais e deduções ao fundo de reserva , bem como as despesas com outros LCD estabelecidos e o afretamento das metas do HOA;

3) estabelecer, com base na estimativa aceita de receitas e despesas para o ano do HOA, os valores de pagamentos e contribuições para cada proprietário de instalações em um prédio de apartamentos de acordo com sua participação na propriedade comum de propriedade comum em um prédio de apartamentos;

4) realizar trabalhos para os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos e prestar serviços a eles;

5) utilizar os empréstimos concedidos pelos bancos na forma e nos termos previstos na lei;

6) transferir recursos materiais e monetários previstos no contrato para as pessoas que realizam trabalhos para o HOA e prestam serviços à parceria;

7) vender e transferir para uso temporário, trocar bens pertencentes ao HOA.

Nos casos em que isso não viole os direitos e interesses legítimos dos proprietários das instalações em um prédio de apartamentos, o HOA tem o direito de:

1) prever o uso ou uso limitado de parte do bem comum em prédio de apartamentos;

2) de acordo com os requisitos da legislação, de acordo com o procedimento estabelecido, construir, reconstruir parte do bem comum em prédio de apartamentos;

3) Receber para uso ou receber ou adquirir em comum partilhado dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos lotes de terreno para construção de habitação, construção de utilidade e outros edifícios e sua posterior exploração;

4) de acordo com os requisitos da legislação, em nome e às custas dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos, desenvolver os terrenos alocados adjacentes a essa casa;

5) concluir transações e realizar outras ações que atendam às metas e objetivos do HOA.

Caso os proprietários das instalações de um edifício de apartamentos não cumpram as suas obrigações de participação nas despesas gerais do HOA, têm o direito de exigir judicialmente o reembolso obrigatório dos pagamentos e contribuições obrigatórios.

O HOA pode exigir judicialmente a reparação integral dos prejuízos que lhe forem causados ​​em consequência do incumprimento pelos proprietários de instalações em edifício de apartamentos das obrigações de pagamento de pagamentos obrigatórios e contribuições e outras despesas gerais.

O HOA é obrigado a:

1) garantir o cumprimento dos requisitos do cap. 13 LCD, as disposições de outras leis federais, outros atos legais regulamentares, bem como a carta do HOA;

2) celebrar acordos sobre a manutenção e reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos com proprietários de instalações em um prédio de apartamentos que não sejam membros do HOA;

3) cumprir, na forma prevista em lei, as obrigações contratuais;

4) zelar pelo bom estado sanitário e técnico dos bens comuns em prédio de apartamentos;

5) Assegurar o cumprimento por todos os proprietários de imóveis em prédio de apartamentos das obrigações de manutenção e reparação dos bens comuns desta casa de acordo com as suas quotas no direito de propriedade comum deste imóvel;

6) Assegurar a observância dos direitos e interesses legítimos dos proprietários das instalações de um edifício de apartamentos ao estabelecer as condições e procedimentos de posse, uso e alienação de bens comuns;

7) tomar as medidas necessárias para prevenir ou coibir as ações de terceiros que impeçam o exercício dos direitos de posse, uso e, dentro dos limites estabelecidos por lei, a disposição dos proprietários de imóveis com bens comuns em prédio de apartamentos ou impeçam esta ;

8) representar os interesses legítimos dos proprietários de instalações em prédio de apartamentos, incluindo nas relações com terceiros (artigo 138.º da LC).

O artigo 139.º do LCD prevê a possibilidade de criação de HOA em edifícios de apartamentos em construção por pessoas que venham a deter a propriedade das instalações em tais casas. A decisão de constituir tal sociedade é tomada na assembleia geral das referidas pessoas, que se realiza de acordo com o procedimento estabelecido pelo art. 45-48 LCD.

A liquidação do HOA é realizada com base e na forma estabelecida pela lei civil. Conforme estipulado pela Parte 2 do art. 141 do LCD, a assembleia geral de proprietários de instalações em prédio de apartamentos é obrigada a decidir sobre a liquidação do HOA se os membros da sociedade não tiverem mais de 50% dos votos do número total de votos dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos.

De acordo com o art. 142 ZhK, dois ou mais HOAs podem criar uma associação de associações de proprietários para a gestão conjunta de propriedade comum em prédios de apartamentos. A gestão de tais associações é realizada de acordo com as regras do cap. 13 LCD, ou seja, na mesma ordem que a gestão do HOA.

11.2. Situação legal dos membros do HOA

O Capítulo 14 do LCD define o status legal dos membros do HOA. De acordo com art. 143 A adesão do LCD ao HOA surge do proprietário das instalações em um prédio de apartamentos com base em um pedido de adesão à parceria. Assim, para se tornar membro do HOA, basta que o proprietário da habitação solicite a adesão à parceria. As pessoas que adquirem instalações em um prédio de apartamentos no qual um HOA foi estabelecido têm o direito de se tornar membros da parceria após adquirirem a propriedade das instalações. A adesão ao HOA é encerrada a partir do momento da apresentação de um pedido de retirada da sociedade ou a partir do momento da rescisão do direito de propriedade de um membro da parceria para as instalações em um prédio de apartamentos.

O artigo 144.º do LCD define a estrutura dos órgãos sociais da HOA, que são a assembleia geral dos membros da sociedade e do conselho de administração.

O órgão supremo do HOA é a assembleia geral de seus membros, que é convocada na forma prescrita pelo estatuto da parceria. A competência deste órgão inclui:

1) alterações ao estatuto da parceria;

2) tomar decisões sobre a reorganização e liquidação da sociedade;

3) eleição da diretoria e comissão de auditoria (auditor) da sociedade;

4) fixação do valor dos pagamentos e contribuições obrigatórios dos membros da sociedade;

5) constituição de fundos especiais da sociedade, incluindo um fundo de reserva, um fundo para restauração e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos e seus equipamentos;

6) tomar uma decisão sobre a obtenção de fundos emprestados, incluindo empréstimos bancários;

7) determinação de orientações para a aplicação dos rendimentos das atividades econômicas da parceria;

8) aprovação do plano anual de atividades financeiras da parceria e relatório sobre a implementação de tal plano;

9) apreciação de reclamações contra as ações do conselho da sociedade, do presidente do conselho da sociedade e da comissão de auditoria (auditor) da sociedade;

10) adopção e alteração, por recomendação do presidente do conselho de administração da sociedade, do regulamento interno da sociedade em relação aos trabalhadores cujas funções incluam a manutenção de prédio de apartamentos, disposições sobre remuneração do seu trabalho;

11) fixação do montante da remuneração dos membros do conselho de administração da sociedade;

12) deliberar sobre arrendamento, penhor ou transferência de outros direitos de propriedade comum em prédio de apartamentos;

13) outras questões previstas no LCD ou outras leis federais.

O estatuto do HOA também pode incluir a resolução de outras questões da competência da assembleia geral dos seus membros.

A assembleia geral dos membros da HOA tem o direito de resolver as questões da competência da sua direcção (artigo 145.º da LC).

O procedimento para organizar e realizar uma assembleia geral de membros do HOA é determinado pelo art. 146 do LCD, de acordo com a parte 1 da qual o aviso de tal assembleia é enviado por escrito pela pessoa por cuja iniciativa é convocado, e é entregue a cada membro da sociedade contra recibo ou por correio (por correspondência). Este aviso deve ser enviado o mais tardar dez dias antes da data da assembleia geral. A Assembleia Geral não pode submeter à discussão assuntos que não constam da ordem do dia.

Os poderes da assembleia geral de membros do HOA são estabelecidos de acordo com o art. 45 LCD e o estatuto da parceria. A assembleia geral é competente se estiverem presentes mais de metade dos membros da sociedade ou seus representantes.

Deliberações da assembleia geral sobre matérias submetidas pelo LCD à competência da assembleia geral nos termos dos artigos 2.º, 6.º, 7.º, 12.º, parte 2.º do art. 145 do LCD (tomar decisões sobre a reorganização e liquidação da sociedade, sobre a obtenção de fundos emprestados, determinar as direções para a aplicação dos rendimentos das atividades econômicas da sociedade, tomar decisões sobre arrendamento ou transferência de outros direitos sobre propriedade comum em um prédio de apartamentos ), são tomadas por pelo menos 2/3 votos do número total de votos dos membros da sociedade. As deliberações sobre outras matérias são tomadas por maioria de votos do total de votos dos membros da sociedade presentes na assembleia geral ou dos seus representantes.

A assembleia geral dos membros do HOA é presidida pelo presidente do conselho de administração da sociedade ou pelo seu suplente. Em caso de ausência, a assembleia geral é presidida por um dos membros da direcção da sociedade.

O estatuto do HOA pode prever votação por votação por escrito ou votação por grupos de membros da parceria, dependendo do tipo (residencial ou não residencial) das instalações que possuem em um prédio de apartamentos e as questões a serem resolvidas ( artigo 146 do LC).

De acordo com art. 147 do LCD, o órgão executivo do HOA é o seu conselho, que administra as atividades da parceria. Tem o direito de decidir sobre todas as questões da sociedade, com exceção das questões relacionadas com a competência exclusiva da assembleia geral de proprietários de edifícios de apartamentos e a competência da assembleia geral dos membros da HOA.

O conselho de administração do HOA é eleito entre os membros da sociedade pela assembleia geral dos membros da sociedade por um período estabelecido pelo estatuto da sociedade, mas não superior a dois anos. Ele elege um presidente entre seus membros. O conselho é responsável perante a assembleia geral dos membros da sociedade.

As reuniões do conselho do HOA são convocadas pelo presidente dentro dos prazos estabelecidos pelo estatuto da parceria. A reunião do conselho é reconhecida como competente se dela participar a maioria dos seus membros. A decisão da diretoria do HOA é lavrada em protocolo.

As responsabilidades do conselho incluem:

1) cumprimento pela parceria com a lei e os requisitos do estatuto do HOA;

2) controle sobre o pagamento pontual pelos membros da sociedade dos pagamentos e contribuições obrigatórios estabelecidos;

3) elaborar estimativas anuais de receitas e despesas da sociedade e relatórios sobre suas atividades financeiras, submetendo-os à aprovação da assembleia geral da sociedade;

4) gestão de prédio de apartamentos ou celebração de contratos para a sua gestão;

5) contratar funcionários para atender um prédio de apartamentos e demiti-los;

6) celebração de contratos de manutenção, exploração e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos;

7) manter uma lista de membros da sociedade, trabalho de escritório, demonstrações contábeis e financeiras;

8) convocar e realizar a assembleia geral dos sócios da sociedade;

9) cumprimento de outras obrigações decorrentes do alvará do HOA (artigo 148.º da LC).

O presidente do conselho de administração do HOA é eleito para um mandato estabelecido pelo estatuto da sociedade. Ele garante a execução das decisões do conselho, tem o direito de dar instruções e ordens a todos os funcionários da parceria, cuja execução é obrigatória para eles.

O presidente do conselho atua sem procuração em nome do HOA, assina documentos de pagamento e realiza transações que, de acordo com a lei, o estatuto da sociedade, não exigem aprovação obrigatória do conselho da sociedade ou do assembleia geral dos seus membros, elabora e submete à aprovação da assembleia geral dos membros da sociedade o regulamento interno relativo aos trabalhadores cujas funções incluem a manutenção de prédio de apartamentos, a disposição sobre a remuneração do seu trabalho (artigo 149.º do LCD).

Os órgãos da HOA incluem também a comissão de auditoria (auditor), que, de acordo com o art. 150 LCD é eleito pela assembleia geral dos membros da sociedade por não mais de dois anos. Não pode incluir membros do conselho de administração da sociedade. A Comissão de Auditoria elege o seu Presidente de entre os seus membros.

A comissão de auditoria (auditor) do HOA desempenha as seguintes funções:

1) auditar as atividades financeiras da associação pelo menos uma vez por ano;

2) submeter à assembleia geral de sócios da sociedade uma conclusão sobre a estimativa de receitas e despesas para o ano correspondente da sociedade e um relatório sobre as atividades financeiras e o valor dos pagamentos e contribuições obrigatórios;

3) reporta à assembleia geral dos membros da sociedade sobre as suas atividades.

Os bens do HOA podem ser bens móveis, bem como imóveis localizados dentro ou fora do prédio de apartamentos.

De acordo com a Parte 2 do art. 151 fundos LCD do HOA consistem em:

1) dos pagamentos obrigatórios, entradas e demais taxas dos membros da sociedade;

2) rendimentos das atividades econômicas da parceria, destinadas à implementação dos objetivos, tarefas e obrigações da parceria;

3) subsídios para assegurar o funcionamento do bem comum em edifício de apartamentos, realizando reparações correntes e de grande envergadura, fornecendo determinados tipos de utilidades e outros subsídios;

4) outras receitas.

Com base na deliberação da assembleia geral dos membros do HOA, poderão ser constituídos fundos especiais na sociedade, destinados aos fins previstos no estatuto. O procedimento para a formação de fundos especiais é determinado pela assembleia geral dos membros da sociedade.

A diretoria do HOA tem o direito de dispor dos fundos da parceria mantidos na conta bancária de acordo com o plano financeiro da parceria.

De acordo com o art. 152.º do LCD, para a consecução dos objetivos previstos na carta, o HOA tem o direito de exercer atividades económicas, nomeadamente:

1) manutenção, operação e reparação de imóveis em prédio de apartamentos;

2) construção de instalações adicionais e objetos de propriedade comum em um prédio de apartamentos;

3) arrendar, arrendar uma parte do bem comum num prédio de apartamentos.

Com base na deliberação da assembleia geral dos sócios do HOA, os rendimentos das atividades económicas da sociedade destinam-se ao pagamento de despesas gerais ou destinam-se a fundos especiais despendidos para os fins previstos no estatuto da sociedade. Os rendimentos adicionais podem ser direcionados para outros fins da atividade do HOA, previstos no Cap. 14 LCD e o estatuto da parceria.

Tópico 12. Pagamento por habitação e serviços públicos

Cidadãos e organizações são obrigados a pagar pontualmente e integralmente por moradia e serviços públicos. A obrigação de pagar a referida taxa surge:

1) de um inquilino de instalações residenciais ao abrigo de um contrato de arrendamento social - a partir do momento em que esse contrato é celebrado;

2) o inquilino das instalações residenciais do parque habitacional estadual ou municipal - a partir do momento da celebração do respectivo contrato de locação;

3) um inquilino de instalações residenciais sob contrato de aluguel comercial de instalações residenciais de um conjunto habitacional estadual ou municipal - a partir do momento em que esse contrato é celebrado;

4) membro de cooperativa habitacional - a partir do momento em que a cooperativa habitacional fornece moradia;

6) o proprietário da habitação - a partir do momento em que surge o direito de propriedade da habitação.

Antes da liquidação de instalações residenciais de fundos estaduais e municipais de habitação de acordo com o procedimento estabelecido, os custos de manutenção de instalações residenciais e utilidades são suportados pelas autoridades estaduais e governos locais ou pessoas por elas autorizadas (artigo 153 da LC).

A estrutura de pagamento de habitação e serviços públicos é determinada pelo art. 154 do LCD, segundo o qual este pagamento por inquilino de habitação ocupada em regime de arrendamento social ou contrato de arrendamento comercial de habitação de parque habitacional estadual ou municipal inclui:

1) pagamento pelo uso de instalações residenciais (pagamento de aluguel);

2) pagamento pela manutenção e reparação de instalações residenciais, que inclui o pagamento de serviços e trabalhos de gestão de um edifício de apartamentos, manutenção e reparação de instalações residenciais, prestados e executados nos volumes estabelecidos, bem como na gestão, manutenção e atual reparação de bens comuns em um prédio de apartamentos. Reparos de capital de propriedade comum em um prédio de apartamentos são realizados às custas do proprietário do parque habitacional;

3) contas de serviços públicos.

O pagamento de habitação e serviços públicos para o proprietário de instalações em um prédio de apartamentos inclui:

1) pagamento pela manutenção e reparação de instalações residenciais, que inclui pagamento por serviços e trabalhos na gestão de um prédio de apartamentos, manutenção, reparos atuais e grandes de propriedade comum em tal casa;

2) contas de serviços públicos.

Os proprietários de edifícios residenciais arcam com os custos de sua manutenção e reparo, bem como pagam pelos serviços públicos de acordo com os acordos celebrados com as pessoas envolvidas nas atividades relevantes.

O pagamento por serviços de utilidade pública inclui o pagamento de fornecimento de água fria e quente, esgoto, fornecimento de eletricidade, fornecimento de gás (incluindo fornecimento de gás doméstico em garrafas), aquecimento (fornecimento de calor, incluindo fornecimento de combustível sólido na presença de aquecimento de fogão).

O artigo 155.º do LC estabelece que o pagamento da habitação e dos serviços públicos é efectuado mensalmente até ao décimo dia do mês seguinte ao mês vencido, salvo se o contrato de gestão do edifício fixar outro prazo.

Esta taxa é paga com base nos documentos de pagamento apresentados até o primeiro dia do mês seguinte ao mês vencido, a menos que um período diferente seja estabelecido pelo contrato de administração do prédio.

Os inquilinos de imóveis residenciais sob contrato de locação social e contrato de aluguel comercial de imóveis residenciais de conjuntos habitacionais estaduais ou municipais pagam uma taxa pelo uso de imóveis residenciais (taxa de aluguel) ao locador.

Os inquilinos de imóveis residenciais ao abrigo de contrato de arrendamento social e de contrato de arrendamento comercial de imóveis residenciais de parque habitacional estadual ou municipal em edifício de apartamentos, que seja gerido por pessoa colectiva, independentemente da forma jurídica ou empresário individual (doravante designado por a entidade gestora), pagam uma taxa pela manutenção e reparação de instalações residenciais, bem como o pagamento de serviços públicos desta entidade gestora. Se o valor da taxa paga pelo locatário do imóvel residencial for inferior ao valor da taxa estabelecida pelo contrato de administração, a parte restante da taxa é paga pelo locador na forma acordada com a organização gestora.

Os membros de uma HOA ou de uma cooperativa de habitação ou outra cooperativa de consumo especializada estabelecida para atender às necessidades de habitação dos cidadãos de acordo com a lei federal sobre tal cooperativa (doravante denominada outra cooperativa de consumo especializada) fazem pagamentos e (ou) contribuições obrigatórias relativos ao pagamento de despesas de manutenção, obras correntes e grandes reparações de bens comuns em prédio de apartamentos, bem como ao pagamento de utilidades, na forma prescrita pelos órgãos de gestão da sociedade ou pelos órgãos de gestão da cooperativa.

Os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos em que tal parceria ou cooperativa esteja estabelecida, que não sejam membros de um HOA ou de uma cooperativa de habitação ou outra cooperativa de consumo especializada, pagam uma taxa de habitação e serviços públicos de acordo com acordos celebrados com o HOA ou uma cooperativa habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo.

Os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos em que não foi estabelecida nenhuma HOA ou cooperativa habitacional ou outra cooperativa de consumo especializada e que é administrada pela organização gestora, pagam pelo espaço de vida e utilidades a essa organização gestora.

Os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos, que administram diretamente esse prédio, pagam a taxa especificada de acordo com os acordos celebrados com pessoas envolvidas nos tipos de atividades relevantes. Da mesma forma, os proprietários destas instalações pagam pelos serviços e trabalham na sua manutenção e reparação.

Conforme fornecido por h. East. 155 do LCD, a não utilização pelos proprietários, inquilinos e outras pessoas das instalações não é motivo para o não pagamento do pagamento das instalações residenciais e dos serviços públicos. Em caso de ausência temporária de cidadãos, o pagamento de certos tipos de serviços públicos, calculado com base em padrões de consumo, é realizado levando em consideração o recálculo de pagamentos para o período de ausência temporária de cidadãos na forma aprovada pelo Governo do Federação Russa.

O pagamento dos serviços públicos fornecidos aos residentes temporários é pago pelo inquilino das instalações residenciais de acordo com um acordo adicional com o proprietário celebrado para o período de residência dos residentes temporários.

O proprietário, a organização gestora são obrigados a informar por escrito, respectivamente, inquilinos de instalações residenciais de fundos de habitação estaduais e municipais e proprietários de instalações residenciais em um prédio de apartamentos sobre alterações no valor do pagamento de instalações residenciais e serviços públicos até 30 dias antes da data de apresentação dos documentos de pagamento, com base na qual esta taxa será paga em um valor diferente, a menos que um período diferente seja estabelecido pelo contrato de gestão.

As pessoas que atrasaram e (ou) não pagaram integralmente o pagamento de habitação e serviços públicos (devedores) são obrigadas a pagar ao credor uma multa no valor de 1/300 da taxa de refinanciamento do Banco Central da Federação Russa em vigor no momento do pagamento, dos montantes não pagos atempadamente por cada dia de atraso a partir do dia seguinte à data de vencimento do pagamento até ao dia do pagamento efectivo inclusive. Não é permitido um aumento no valor especificado das multas.

O artigo 156.º do LC estabelece um princípio geral segundo o qual o pagamento da manutenção e reparação de imóveis residenciais é fixado em montante que assegure a manutenção dos bens comuns em prédio de apartamentos de acordo com os requisitos da lei.

O valor do pagamento pelo uso de instalações residenciais (taxas de aluguel), taxas de manutenção e reparo de instalações residenciais para inquilinos de instalações residenciais sob contratos de aluguel social e contratos de aluguel comercial para instalações residenciais de parque habitacional estadual ou municipal é determinado com base em a área total ocupada (em quartos separados em albergues - com base na área desses quartos) da habitação.

O valor do pagamento pelo uso de instalações residenciais (taxas de aluguel), taxas de manutenção e reparo de instalações residenciais para as categorias acima de inquilinos de instalações residenciais e o valor do pagamento pela manutenção e reparo de instalações residenciais para proprietários de instalações residenciais instalações que não tomaram uma decisão sobre a escolha do método de gerenciamento de um prédio de apartamentos , são estabelecidas pelos governos locais (nos assuntos da Federação Russa - as cidades de importância federal Moscou e São Petersburgo - pela autoridade estadual do assunto correspondente da Federação Russa).

O valor do pagamento do aluguel de uma habitação do parque habitacional estadual ou municipal é estabelecido em função da qualidade e comodidades da habitação, da localização da casa (parte 4 do artigo 156 do LC).

Conforme previsto na parte 5 do art. 156.º do LCD, a fixação do valor da renda não deve dar ao inquilino da habitação direito a um subsídio para o pagamento da habitação e das utilidades. Leis federais, leis das entidades constituintes da Federação Russa, que estabelecem o procedimento para fornecer instalações residenciais do parque habitacional do estado a outras categorias de cidadãos, de acordo com a Parte 3 do art. 49.º do LCD, podem ser estabelecidas outras (em comparação com as previstas nos n.ºs 4 e 5 do artigo 156.º do LCD) para determinar o valor do pagamento pela utilização de instalações residenciais (taxas de aluguer).

O procedimento para determinar o valor do pagamento de habitação para cidadãos que vivem em instalações residenciais de casas do sistema de serviço social, em edifícios residenciais de fundos para a instalação temporária de migrantes forçados e pessoas reconhecidas como refugiados, bem como em albergues, se vários os cidadãos vivem em um quarto em um albergue, são estabelecidos os proprietários das referidas habitações.

O valor do pagamento para a manutenção e reparação de instalações residenciais em um prédio de apartamentos em que não haja HOA ou cooperativa de habitação ou outra cooperativa de consumo especializada é determinado em uma assembleia geral de proprietários de instalações em tal casa, realizada no forma prescrita pelo art. 45-48 LCD. O valor do pagamento pela manutenção e reparo de instalações residenciais em um prédio de apartamentos é determinado levando em consideração as propostas da organização gestora e é estabelecido por um período de pelo menos um ano.

O montante dos pagamentos obrigatórios e (ou) contribuições dos membros do HOA ou de uma cooperativa de habitação ou outra cooperativa especializada de consumo, relativos ao pagamento de despesas de manutenção e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos, é determinado pelos órgãos de gestão da parceria ou cooperativa de acordo com o seu estatuto.

Os cidadãos reconhecidos como cidadãos de baixos rendimentos de acordo com o procedimento estabelecido pelo LCD e que ocupem instalações residenciais ao abrigo de contratos de arrendamento social estão isentos do pagamento de uma taxa de utilização de instalações residenciais (taxas de arrendamento) (parte 9 do artigo 156.º do LCD) .

A alteração do valor do pagamento da manutenção e reparação de uma habitação em caso de prestação de serviços e execução de trabalhos de gestão, manutenção e reparação de bens comuns em prédio de apartamentos de qualidade inadequada e (ou) com interrupções que excedam a duração estabelecida é determinada da maneira estabelecida pelo Governo da Federação Russa.

De acordo com art. 157 do LCD, o valor do pagamento das utilidades é determinado com base no volume de utilidades consumidas, determinado pelas leituras dos dispositivos de medição e, na sua ausência, com base nos padrões de consumo de utilidades aprovados pelos governos locais (no entidades constituintes da Federação Russa - cidades federais de Moscou e São Petersburgo - pelas autoridades públicas da entidade constituinte relevante da Federação Russa), com exceção dos padrões para o consumo de serviços de utilidade pública para fornecimento de eletricidade e gás, aprovados por as autoridades públicas das entidades constituintes da Federação Russa da maneira estabelecida pelo Governo da Federação Russa. As regras para a prestação de serviços públicos aos cidadãos também são estabelecidas pelo governo da Federação Russa.

O valor do pagamento dos serviços públicos é calculado de acordo com as tarifas estabelecidas pelas autoridades estaduais das entidades constituintes da Federação Russa, autoridades locais (nas entidades constituintes da Federação Russa - as cidades de importância federal Moscou e São Petersburgo - por a autoridade estadual da entidade constituinte correspondente da Federação Russa) da maneira estabelecida pela lei federal.

A alteração da forma de propriedade de uma habitação, os motivos de utilização de uma habitação, a constituição ou liquidação de um HOA ou de uma cooperativa habitacional ou outra cooperativa de consumo especializada não constitui uma base para alterar o montante do pagamento dos serviços públicos.

Ao fornecer serviços públicos de qualidade inadequada e (ou) com interrupções que excedam a duração estabelecida, uma alteração no valor do pagamento dos serviços públicos é determinada da maneira estabelecida pelo Governo da Federação Russa.

De acordo com o art. 158 do LCD, o proprietário de imóvel em prédio de apartamentos é obrigado a arcar com os custos de manutenção do imóvel que lhe pertence, bem como participar dos custos de manutenção do bem comum de tal casa na proporção de sua participação na propriedade comum desta propriedade mediante o pagamento de uma taxa para a manutenção e reparação de instalações residenciais.

A decisão da assembleia geral de proprietários de instalações em um prédio de apartamentos sobre o pagamento de despesas para a reforma de um prédio de apartamentos é tomada levando em consideração as propostas da organização gestora na data de início da reforma, o escopo de trabalho necessário, o custo dos materiais, o procedimento de financiamento de reparos, o prazo de reembolso de despesas e outras propostas relacionadas às condições de realização da reforma.

A obrigação de pagar as despesas de reparação de capital de um edifício residencial aplica-se a todos os proprietários de instalações nesta casa a partir do momento em que surge o seu direito de propriedade sobre as referidas instalações. Assim, o período durante o qual a pessoa foi proprietária da habitação não importa neste caso. Após a transferência da propriedade das instalações em um prédio de apartamentos, a obrigação do proprietário anterior de pagar os custos de grandes reparos é transferida para o novo proprietário.

Se os proprietários de instalações em um prédio de apartamentos em sua assembleia geral não decidirem estabelecer o valor do pagamento pela manutenção e reparo de instalações residenciais, esse valor é estabelecido pelo governo local (nas entidades constituintes da Federação Russa - o cidades de importância federal Moscou e São Petersburgo - pela autoridade estadual do assunto correspondente da Federação Russa ).

As disposições gerais sobre a concessão de subsídios para habitação e serviços públicos estão contidas no art. 159 do LCD, que prevê que tais subsídios sejam fornecidos aos cidadãos se suas despesas para pagar moradia e serviços públicos, calculadas com base no tamanho do padrão regional da área normativa das instalações residenciais usadas para calcular os subsídios e o tamanho do padrão regional para o custo da habitação e serviços comunitários estabelecidos de acordo com as regras h. 6 Artigo. 159 LCD, excedam o valor correspondente à parcela máxima permitida dos custos dos cidadãos a pagar por habitação e serviços públicos no total da renda familiar. O tamanho dos padrões regionais para a área normativa de uma residência usada para calcular os subsídios, o custo da habitação e dos serviços comunitários e a parcela máxima permitida das despesas dos cidadãos para o pagamento de moradias e serviços públicos na renda familiar total são estabelecidos por o assunto da Federação Russa. Para as famílias com renda média per capita inferior ao mínimo de subsistência estabelecido, a parcela máxima permitida das despesas é reduzida de acordo com um fator de correção igual à razão entre a renda média per capita da família e o mínimo de subsistência. De acordo com a parte 2 do art. 159 ZhK o direito a subsídios tem:

a) usuários de imóveis residenciais do parque habitacional estadual e municipal;

b) arrendatários sob contrato de arrendamento de instalações residenciais de parque habitacional privado;

c) membros de cooperativas habitacionais;

e) proprietários.

Os subsídios são concedidos pela autarquia local ou por uma instituição por esta autorizada aos cidadãos supracitados com base nas suas candidaturas, tendo em conta os seus familiares que com eles residam permanentemente.

Os subsídios são transferidos para os cidadãos antes do prazo para efetuar pagamentos de habitação e serviços públicos, estabelecido pela Parte 1 do art. 155 LCD. Assim, o pagamento dos subsídios não é feito em dinheiro, mas através de pagamentos não em dinheiro.

A LC estipula especificamente que os subsídios são concedidos aos cidadãos se não tiverem atrasos no pagamento de imóveis residenciais e utilitários ou quando os cidadãos celebrarem e (ou) cumprirem acordos sobre o seu reembolso (parte 5 do artigo 159.º).

Ao determinar os direitos dos cidadãos que vivem em instalações residenciais de qualquer forma de propriedade aos subsídios e calcular seus valores, os padrões regionais da área normativa das instalações residenciais usadas para calcular os subsídios, o custo da habitação e serviços comunitários e o é aplicada a parcela máxima permitida das despesas dos cidadãos para o pagamento de instalações residenciais e serviços públicos na renda familiar total. O tamanho do padrão regional para o custo da habitação e serviços comunitários é estabelecido com base nos preços, tarifas e padrões usados ​​para calcular as taxas de manutenção e reparo de instalações residenciais e serviços públicos para inquilinos sob acordos sociais de aluguel que vivem em instalações residenciais localizadas em habitações, cujo nível de beneficiação, construtivo e cujos parâmetros técnicos correspondam às condições médias do concelho.

Conforme estipulado pela Parte 8 do art. 159 do LCD, o financiamento de despesas para o fornecimento de subsídios é realizado a partir de orçamentos locais às custas de subvenções fornecidas aos orçamentos locais dos orçamentos das entidades constituintes da Federação Russa e das cidades federais de Moscou e São Petersburgo. Petersburgo - dos orçamentos dessas entidades constituintes da Federação Russa. Sujeitos da Federação Russa para os fins especificados na disposição acima podem receber assistência financeira do orçamento federal, calculado com base nos padrões federais estabelecidos pelo governo da Federação Russa.

O procedimento de financiamento de despesas para garantir o fornecimento de subsídios, bem como o procedimento de financiamento de despesas para o fornecimento de subsídios a cidadãos que prestam serviço militar e vivem em campos militares fechados, é estabelecido pelo Governo da Federação Russa.

O valor da subvenção do orçamento de uma entidade constituinte da Federação Russa é calculado com base em informações estatísticas sobre a distribuição da população do município em relação aos níveis de renda média per capita e com base em padrões regionais:

1) a área padrão da habitação utilizada para o cálculo dos subsídios;

2) o custo de habitação e serviços comunitários, diferenciados por municípios;

3) a quota máxima permitida das despesas dos cidadãos com habitação e serviços públicos no rendimento total da família (parte 10 do artigo 159.º).

De acordo com a Parte 11 do art. 159 do LCD, o órgão de governo autônomo local tem o direito de aplicar, no cálculo dos subsídios, os padrões do espaço de vida normativo usado para o cálculo dos subsídios, o custo da habitação e dos serviços comunitários e a parcela máxima permitida das despesas dos cidadãos para pagar para habitação e utilidades na renda familiar total, que sejam diferentes dos padrões regionais estabelecidos, se isso melhorar a situação dos cidadãos que recebem tais subsídios. Os custos adicionais para a provisão desses subsídios são financiados pelo orçamento local.

Subsídios para pagamento de habitação e serviços comunitários não são fornecidos a cidadãos estrangeiros, salvo disposição em contrário por tratados internacionais da Federação Russa.

Certas categorias de cidadãos, da maneira e sob as condições estabelecidas por leis federais, leis dos súditos da Federação Russa e atos legais regulamentares de governos locais, podem receber compensação pelos custos de pagamento de instalações residenciais e serviços públicos no despesas dos respectivos orçamentos.

A compensação pelas despesas com o pagamento de instalações residenciais e serviços públicos é incluída na renda familiar total no cálculo dos subsídios concedidos aos cidadãos na forma prescrita pelo art. 159 JK (art. 160 JK).

Conforme dispõe o art. 8º da Lei de introdução do LCD, até que sejam feitas alterações nas leis federais e outros atos legais reguladores no sentido de substituir o procedimento de concessão de benefícios aos cidadãos para pagamento de habitação e serviços públicos pelo procedimento de prestação de acordo com o art. 160 do LCD de remuneração, mantém-se o procedimento anterior de concessão desses benefícios, estabelecido por estas leis federais e demais atos normativos legais anteriores à entrada em vigor do LCD.

Autor: Ivakin V.N.

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A atratividade de homens atenciosos 14.04.2024

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Notícias aleatórias do Arquivo O próximo iPhone terá as maiores mudanças 20.04.2012 Ainda há debate sobre quando o novo iPhone será lançado. Alguns acreditam que o lançamento ocorrerá como parte da conferência internacional anual da Apple WWDC, que está programada para ocorrer entre junho e julho. Outros estão convencidos de que isso acontecerá em algum momento do outono, seguindo o exemplo do lançamento do iPhone 4S. Em relação ao hardware, não há menos suposições: o smartphone receberá um chip A6 produzido em uma tecnologia de processo mais fina, será capaz de funcionar em redes 4G LTE, a Apple fornecerá uma tela com uma diagonal mais ampla? Depois de se reunir com fornecedores de componentes taiwaneses e chineses, o analista Brian White tem certeza de que respondeu a todas essas perguntas. Em um relatório compartilhado com os clientes da Topeka Capital Markets, ele destaca que o próximo iPhone terá tela de 4 polegadas, conectividade 4G LTE, um novo design elegante graças a melhorias na fabricação de caixas que serão cortadas de um único bloco de metal para assemelham-se à contracapa de um iPad, bem como ao processo de fabricação das capas do MacBook Air e do MacBook Pro. "Em nossa opinião, esta será a atualização mais significativa para o iPhone, trazendo uma tela de 4" e um visual novo e mais elegante, que acreditamos exigir um corpo de peça única", diz em um estudo analítico. White está convencido de que todos quem vê um smartphone inevitavelmente se tornará um fã , para não mencionar as capacidades técnicas: "Este novo visual sofisticado será o argumento mais importante para os compradores decidirem por uma atualização." Dezembro levanta grandes dúvidas do analista quanto a data de lançamento do próximo iPhone, ele acredita que o evento esperado pelo mercado ocorra mais cedo - em sua opinião, o fornecimento de componentes para o iPhone de sexta geração começará em junho, e o produto será lançado no outono. O analista também respaldou rumores de que a Apple está trabalhando em um iPad menor de 7,85 polegadas com resolução de 1024x768, revelando de fontes asiáticas que a Apple ainda está trabalhando no aparelho. Mais recente iPad, o Sr. Wine aponta que a tela Retina criou uma forte demanda e também causou gargalos na cadeia de suprimentos da Apple que foram amplamente superados. 3 milhões no primeiro fim de semana, continua muito forte.Na China, por exemplo, apesar da falta de um lançamento oficial, o tablet já é amplamente vendido no mercado cinza. Junto com a Topeka Capital Markets, Brian White prevê que o valor das ações da Apple na bolsa de valores subirá para US$ 12 por ação em 1000 meses. Além disso, ele observa que o lançamento da TV da Apple permitirá elevar ainda mais o preço das ações.

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