45. REGULAMENTO JURÍDICO DE PROPRIEDADE COMUM E PARTILHADA

Propriedade comum - pertencimento do mesmo imóvel a várias pessoas (coproprietários) ao mesmo tempo.

Objeto de propriedade comum - uma coisa definida individualmente (casa), um conjunto de coisas (massa hereditária) ou um conjunto imobiliário (empresa). O direito de propriedade comum surge sobre coisas indivisíveis, bem como sobre bens que não podem ser divididos por força da lei (muitos títulos são um exemplo). As coisas divisíveis também podem ser bens comuns, se assim for previsto por lei ou por acordo.

Tipos de bens comuns:

1) patrimônio líquido - bens comuns, em que cada co-proprietário detém uma determinada parte;

2) junta - bens comuns, em que as quotas dos seus co-proprietários não são determinadas antecipadamente, mas podem ser atribuídas durante a sua divisão.

A propriedade comum é partilhada, salvo disposição legal em contrário. Assim, a lei estabelece a propriedade conjunta dos bens comuns dos cônjuges, bem como dos membros de uma economia camponesa (agrícola). A transferência de bens do regime de cotitularidade para o regime de cotitularidade é permitida a critério dos condôminos, e vice-versa - somente nos casos previstos em lei.

Natureza jurídica da participação no bem comum: o participante possui uma parte do direito de propriedade comum, e não uma parte da propriedade (parte real) ou uma parte do valor da propriedade (parte ideal).

Características da regulamentação legal da propriedade compartilhada:

▪ as quotas dos coproprietários são consideradas iguais, salvo disposição legal em contrário;

▪ na decisão sobre o exercício dos direitos dos proprietários, cada coproprietário dispõe de um voto;

▪ os direitos dos coproprietários devem ser exercidos por consentimento mútuo de todos os coproprietários;

▪ as divergências entre condóminos relativamente ao exercício dos seus direitos de proprietário são resolvidas pelo tribunal;

▪ cada coproprietário dispõe de sua parte na propriedade comum a seu critério, mas em caso de alienação, ele deve primeiro oferecer sua parte ao seu coproprietário (isso é chamado de direito de preferência) e somente após sua recusa ele pode vender sua parte para outra pessoa;

▪ a oferta de compra ao seu coproprietário deverá ser feita por escrito, estando definido o prazo para resposta à oferta de compra: 10 dias (para bens móveis) e 30 dias (para imóveis);

▪ em caso de violação do direito de preferência, qualquer coproprietário de propriedade partilhada no prazo de três meses tem o direito de exigir de forma oficial a transferência para si dos direitos do comprador;

▪ não é permitida a cessão do direito de preferência na compra de ação;

▪ o coproprietário de propriedade partilhada tem o direito de exigir a atribuição da sua parte do bem comum em espécie e, se tal não for possível, a compensação pecuniária pela sua parte;

▪ os frutos, os produtos e os rendimentos provenientes da utilização de bens de propriedade partilhada são incluídos no património comum e são distribuídos entre os proprietários na proporção das suas quotas;

▪ cada coproprietário é obrigado a suportar despesas proporcionais à sua parte no imóvel.

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