Economia imobiliária. Folha de dicas: resumidamente, o mais importante

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Economia imobiliária. Folha de dicas: resumidamente, o mais importante

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Índice analítico

Imobiliário como objeto de investimento
Tipos de imóveis e sua classificação
Características do imóvel como mercadoria
Ciclo de vida de objetos imobiliários
Características do mercado imobiliário
Base jurídica do mercado imobiliário
O mercado imobiliário como parte do mercado financeiro
Participantes no processo de financiamento imobiliário
Propriedade de imóveis
Tipos de transações imobiliárias
Investir em imóveis
O sistema e o conteúdo dos contratos para transações imobiliárias
Origem da hipoteca
O surgimento e desenvolvimento de hipotecas na Rússia
Características do empréstimo hipotecário
Hipoteca (penhor) de habitação
Conclusão de um contrato de hipoteca
Registro estadual de hipoteca
Características da hipoteca de empresas
Características da hipoteca de terrenos
Operações com alojamentos
Privatização e aluguel de imóveis residenciais
Avaliação de imóveis em uma economia de mercado
Tipos de valor imobiliário
Tipos de valor fora do mercado
Princípios de avaliação imobiliária
Processo de Avaliação Imobiliária
Abordagem comparativa para avaliação de imóveis
Abordagem de custo
Métodos de estimativa para a abordagem de custo
Depreciação
Aplicando a Abordagem de Custo
As principais disposições da abordagem de renda
Análise de receitas e despesas
Aplicando a Abordagem da Renda ao Financiamento Imobiliário
Avaliação de terrenos
Análise do melhor e mais eficiente uso da terra
Categorias de terrenos
Legislação fundiária e relações fundiárias na Rússia
Uso do solo urbano
Registro cadastral
Métodos de avaliação de terras
Floresta como propriedade
Laudo de Avaliação Imobiliária
Direitos e obrigações do avaliador. Responsabilidade do avaliador
Registro estadual de direitos sobre imóveis
O procedimento para registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com eles
Formas de regulação estatal do mercado imobiliário
Princípios básicos da tributação imobiliária
Imposto sobre a propriedade individual
Imposto sobre a propriedade corporativa
IPTU
Seguro imobiliário
Gestão da propriedade
Gestão do mercado imobiliário

1. Imóveis como objeto de investimento

К imobiliário pode incluir terrenos e objetos que foram criados nele: edifícios, estruturas, objetos de construção em andamento.

Na Rússia, durante o reinado de Pedro I, o termo "bens móveis e imóveis" apareceu pela primeira vez no decreto de 23 de março de 1714 "Sobre a ordem de herança em bens móveis e imóveis". Naquela época, os imóveis incluíam: terrenos, terrenos, casas, fábricas, fábricas, lojas comerciais, bem como minerais e outras estruturas (por exemplo, minas, pontes, barragens)

Do ponto de vista da economia, o imóvel é considerado como um bem tangível, uma ferramenta com a qual você pode obter renda, como objeto de investimento. Na Rússia, há uma divisão de bens móveis e imóveis De acordo com o art. 130 do Código Civil da Federação Russa (Código Civil da Federação Russa) "os imóveis incluem terrenos, terrenos no subsolo, objetos aquáticos isolados e tudo o que está firmemente conectado com a terra, ou seja, objetos que não podem ser movidos sem danos desproporcionais à sua finalidade, incluindo florestas, plantações perenes, edifícios, estruturas. O setor imobiliário também inclui embarcações aéreas e marítimas sujeitas a registro estadual, embarcações de navegação interior e objetos espaciais.

Sinais de imóveis como objeto de investimento:

1) o bem é imóvel; não pode ser movido sem causar dano ao objeto;

2) existe uma forte ligação física e jurídica com a terra

3) cada unidade imobiliária é única em suas características físicas e atratividade de investimento;

4) a propriedade não pode ser roubada ou danificada de forma alguma;

5) o valor dos imóveis é atualmente muito alto;

6) o acesso a informações completas e confiáveis sobre as transações é baixo;

7) durabilidade do objeto de investimento;

8) a perda das propriedades do consumidor ou a transferência de valor no processo produtivo ocorre gradativamente à medida que se desgasta;

9) a capacidade de satisfazer a necessidade de uma pessoa por espaço residencial e outros é determinada pela utilidade dos imóveis;

10) novas construções afetam especialmente o valor de terrenos, edifícios, estruturas adjacentes;

11) o valor dos imóveis aumenta gradualmente (ao longo do tempo);

12) alguns riscos são inerentes aos imóveis - este é o risco de danos físicos sob a influência de fatores naturais ou artificiais, o risco de acumulação de desgaste funcional e externo, risco financeiro associado aos termos do aluguel;

13) imobiliário, uma carteira de investimentos deve ser constantemente gerenciada para receber rendimentos;

14) as transações exigirão um nível muito alto de custos;

15) é necessário cumprir os procedimentos estabelecidos pelo estado ao realizar certos tipos de transações (por exemplo, compra de terrenos, edifícios, estruturas).

2. Tipos de imóveis e sua classificação

O papel social do imobiliário é a satisfação de todas as necessidades humanas (psicológicas, fisiológicas, intelectuais).

Existem três tipos principais de imóveis - É terrenos, habitação e instalações não residenciais.

A base da propriedade é a terra.

Terra - é um fator fundamental em qualquer atividade comercial que esteja direta ou indiretamente envolvida na produção de bens ou na prestação de serviços

O terreno está subdividido em:

1) terrenos destinados à construção ou a outros fins;

2) complexos naturais destinados à sua exploração (depósitos, etc.)

Habitação - Trata-se de um edifício com todas as comodidades, concebido para habitação humana.

A habitação pode ser: elite, típica, suburbana urbana, etc.

Os imóveis são heterogêneos em sua composição, capacidade de atender a diversas necessidades humanas e em suas funções.

Os imóveis são subdivididos funcionalmente em residenciais e não residenciais.

Os imóveis não residenciais são divididos em imóveis industriais, comerciais, recreativos, institucionais, motéis, hotéis e imóveis destinados ao uso misto.

Os imóveis industriais são entendidos como edifícios industriais, fábricas em funcionamento, armazéns.

propriedade recreativa destinados a recreação - são instalações nos territórios de resorts, estádios, clubes, piscinas e outras instalações destinadas ao entretenimento.

Imóveis Institucionais - trata-se de edifícios para autoridades governamentais ou municipais, hospitais, sanatórios e outras funções especiais.

Propriedade de uso misto - é uma combinação dos tipos listados de imóveis.

Tipos de imóveis de acordo com o grau de prontidão para operação:

1) instalações colocadas em operação;

2) edifícios que requerem grandes reparos ou reconstrução;

3) construção em andamento.

De acordo com o grau de reprodutibilidade na forma natural, os imóveis se distinguem:

1) irreproduzíveis - são jazidas minerais;

2) reprodutíveis - são estruturas, edifícios. De acordo com o grau de especialização, existem:

1) especializadas: refinarias químicas e petrolíferas; museus e outros edifícios pertencentes à cultura.

2) não especializado - trata-se de outros imóveis para os quais há demanda no mercado aberto para investimento.

De acordo com a natureza de uso, os imóveis são necessários para habitação, atividades comerciais, necessidades agrícolas, fins especiais (escolas, igrejas).

De acordo com a finalidade da propriedade, destina-se a negócios, residência do proprietário, como investimento, para desenvolvimento e desenvolvimento, como estoque de commodities, para consumo de recursos atualmente esgotados.

3. Características do imóvel como mercadoria

O objeto de qualquer transação (compra e venda, penhor, etc.) imobiliária - um produto que satisfaça várias necessidades, certas características qualitativas e quantitativas.

Imobiliário inclui terrenos, objetos separados, ou seja, algo que está intimamente relacionado com a terra

A propriedade tem uma série de propriedades.

1. Utilitário. Os objetos imobiliários devem satisfazer ao máximo as necessidades do proprietário na área de produção ou área residencial, a compatibilidade ambiental ou o conforto das instalações em um determinado local ou por um determinado período de tempo.

2. Fundamentalidade. Em condições normais, os imóveis não podem ser perdidos, quebrados ou roubados.

3. Durabilidade. Dependendo do material de construção das estruturas principais (paredes, fundações, tetos), os objetos imobiliários são divididos em seis grupos com vida útil padrão de 15 a 150 anos. Como os empreendimentos são complexos imobiliários, geralmente são sempre criados por tempo indeterminado.

4. Estacionaridade. Os objetos imobiliários estão intimamente ligados ao terreno, sua movimentação é irrealista sem causar algum dano ao objeto em questão. Se a terra é considerada uma mercadoria, então podemos dizer que a quantidade de terra oferecida no mercado é limitada pela natureza.

5. Singularidade. Cada propriedade é única e possui propriedades individuais (certas) que são exclusivas dessa propriedade e a distinguem de outras propriedades.

Três características que distinguem o mercado imobiliário de outros mercados:

1) um nível muito alto de custos associados a encontrar o produto e a contraparte corretos da transação;

2) o prazo para a venda de bens no mercado imobiliário é muito maior do que em outros mercados;

3) um número limitado de mercadorias que podem satisfazer as necessidades do comprador e, portanto, o número de compradores para vendedores desse produto é limitado. Essa limitação leva à formação de preços individuais.

6. Controlabilidade. Qualquer (toda) propriedade que gere lucro requer gerenciamento. A gestão imobiliária é a implementação de reparos, manutenção preventiva, fornecimento de utilidades, controle sobre o recebimento de pagamentos, etc.

7. Regulamentação detalhada de transações com imóveis por órgãos estaduais, governos locais. Isso se explica pelo fato de o imóvel fazer parte da infraestrutura e seu uso afetar os interesses de muitas pessoas físicas e jurídicas.

8. Tendência constante de alta em valor. O valor dos imóveis como mercadoria tem aumentado constantemente ao longo do tempo devido à escassez de imóveis e outros fatores.

9. Liquidez. No mercado imobiliário, a baixa liquidez dos bens contribui para um alto nível de custos para o vendedor e comprador, que são formados nas condições da transação.

4. Ciclo de vida dos objetos imobiliários

Dado que os bens imobiliários sofrem alterações económicas, físicas e jurídicas durante a sua existência, qualquer coisa imóvel (com excepção dos terrenos) sofre as seguintes fases do ciclo de vida:

1) formação - trata-se de uma construção, ou seja, a criação de um novo empreendimento, a compra ou atribuição de um terreno;

2) exploração - inclui operação e desenvolvimento, ou seja, expansão, reorganização ou reconstrução

3) cessação da existência é demolição, destruição natural ou liquidação.

O ciclo de vida dos imóveis adquiridos para fins comerciais, do ponto de vista do proprietário deste imóvel, pode repetir-se com o novo proprietário do mesmo imóvel até ao final da vida útil do objeto. O ciclo de vida está constantemente sujeito a certos padrões, de acordo com G. Harrison - este é o termo do período físico, econômico, cronológico e o restante da vida econômica.

O termo da vida física de um objeto refere-se ao tempo em que é possível viver ou trabalhar em um edifício ou estrutura existente. Este indicador pode ser padrão, calculado, real e incrementado por melhoria das condições ou por modernização. Se o objeto imobiliário for demolido, o prazo da vida física termina.

O termo de vida econômica compreende o período durante o qual o objeto pode ser utilizado, recebendo - enquanto lucro, essas benfeitorias contribuem para o valor do objeto. Se as benfeitorias efectuadas não contribuem de forma alguma para o valor do imóvel por se encontrar obsoleto, aí termina a sua vida económica.

Entende-se por idade cronológica o período decorrido desde a entrada em funcionamento do imóvel até à data da sua avaliação.

A idade efetiva é baseada na avaliação da aparência do objeto imobiliário, sua condição técnica, fatores econômicos que afetam o custo total do objeto.

Idade efetiva - esta é a idade correspondente a um determinado estado físico do objeto e levando em consideração a possibilidade de sua implementação.

A vida útil típica é chamada de vida útil padrão.

Vida útil padrão - esta é a vida útil de edifícios ou estruturas, que é definida em decretos regulamentares.

Em vida econômica restante edifícios compreendem o período desde a data da sua avaliação até ao fim da sua vida económica. Este período é usado por um avaliador para estimar a receita futura. O prazo da vida econômica restante do objeto é aumentado por sua modernização ou reparo.

Todos os estágios acima do ciclo de vida e a vida dos objetos imobiliários estão interconectados. Para a implementação de medidas adequadas que garantam o aumento da rentabilidade do imóvel e a sua segurança, o proprietário de um imóvel deverá ter em conta a presença do imóvel numa determinada (qualquer) fase do ciclo de vida.

5. Características do mercado imobiliário

O mercado imobiliário refere-se à totalidade das relações que se estabelecem em torno das operações com imóveis. O mercado imobiliário é uma determinada área de investimento de dinheiro no sistema de relações econômicas que surgem nas transações imobiliárias e no setor imobiliário.

A segmentação imobiliária é entendida como a divisão dos imóveis em determinados grupos homogêneos de indicadores.

O mercado imobiliário pode ser dividido de acordo com os seguintes critérios:

1) característica geográfica. Inclui os seguintes tipos de mercados imobiliários: urbano, local, regional, global e nacional;

2) por tipo de objeto. São mercados de edifícios, estruturas, empresas, instalações e outros objetos;

3) finalidade funcional. Mercados para edifícios industriais, edifícios e instalações residenciais, não industriais;

4) de acordo com o grau de prontidão para operação, os mercados das instalações existentes, obras em andamento, novas construções;

5) por tipo de participantes: vendedores e compradores individuais, revendedores, empresas comerciais, municípios;

6) por tipo de operação: compra e venda, arrendamento, direito real, hipoteca;

7) filiação setorial: instalações industriais, prédios públicos e instalações agrícolas;

8) por forma de propriedade: instalações estaduais e municipais, instalações privadas;

9) forma de realização das transações: mercado primário e secundário, organizado e não organizado, tradicional e informatizado, câmbio e balcão.

Os principais segmentos do mercado imobiliário são o mercado imobiliário, o mercado imobiliário e o mercado não residencial. O mercado imobiliário é dividido em:

1) o parque habitacional urbano, que, por sua vez, se subdivide em habitações de baixa qualidade, habitações típicas, casas de planejamento melhorado, edifícios da era stalinista e habitações de elite;

2) o mercado imobiliário suburbano, sua formação está associada à remoção de restrições à construção suburbana individual.

O mercado de instalações não residenciais. Nesse mercado, o número de transações é bem menor, mas devido ao custo muito alto dos imóveis, é atrativo para quem trabalha nesse mercado.

Terra - é parte integrante de qualquer objeto imobiliário.

Características do mercado imobiliário:

1) localidade;

2) baixa intercambialidade de objetos;

3) flutuações de preços sazonais;

4) as transações devem estar sujeitas a registro estadual;

5) investimento em imóveis.

Na Rússia, o mercado imobiliário começou a tomar forma após a introdução no início da década de 1990 do direito à propriedade privada de imóveis e privatização, em conexão com isso, o estado não se tornou o único proprietário de imóveis.

Os mercados das diferentes regiões do mercado imobiliário apresentam diferenças significativas. Essas diferenças se devem às condições econômicas ou naturais, ao quadro jurídico regional, que é formado pelas autoridades locais.

6. Base jurídica do mercado imobiliário

Legislação no domínio imobiliário - é um conjunto de leis e outros atos normativos legais por meio dos quais os órgãos estatais podem estabelecer, alterar ou cancelar as normas jurídicas pertinentes.

No domínio imobiliário, os direitos e interesses dividem-se em privados e públicos.

Os direitos públicos incluem:

1) o direito de tributar, ou seja, o imposto sobre a propriedade;

2) o direito de alienar imóveis para necessidades públicas de indenização;

3) o direito do poder de polícia - restrições estabelecidas pela sociedade para proteger seus próprios interesses (a introdução de restrições na área de trânsito, construção, etc.);

4) o direito de levar a propriedade ao tesouro. Por exemplo, os bens pertencentes a um determinado proprietário podem tornar-se propriedade do Estado após a morte do proprietário nos seguintes casos, se o proprietário não tiver herdeiros legais, se não cuidar do testamento antecipadamente.

Os direitos privados incluem:

1) a possibilidade de possuir bens de pessoas físicas ou jurídicas;

2) direito de propriedade vitalício;

3) direitos de propriedade de acordo com a lei. Existem três grupos nos quais

fontes do direito:

1) foram adotadas leis federais e outros atos normativos na área imobiliária;

2) leis e outros atos jurídicos normativos das entidades constituintes da Federação Russa;

3) leis sobre autogoverno local e atos legais regulatórios locais.

A base legal para o desenvolvimento de toda a legislação russa é a Constituição da Federação Russa, que tem poder supremo e impacto direto. Todos os atos jurídicos existentes e adotados devem cumprir integralmente a Constituição da Federação Russa.

Os princípios estabelecidos na Constituição da Federação Russa determinam a gestão legal e civilizada de imóveis na Rússia. A Constituição garante “a unidade do espaço econômico, a livre circulação de bens, serviços e recursos financeiros, o apoio à concorrência e a liberdade da atividade econômica”, enquanto “são reconhecidas e protegidas as formas de propriedade privada, estadual, municipal e outras”. "Toda pessoa tem o direito de possuir propriedade, possuir, usar e dispor dela individualmente e em conjunto com outras pessoas." De acordo com art. 36 e 40 da Constituição da Federação Russa, os cidadãos e suas associações têm o direito de ter terras em propriedade privada, todos têm direito à moradia.

O Código Civil da Federação Russa (Código Civil da Federação Russa) contém várias seções que regulam as relações no campo da gestão imobiliária como um único objeto, incluindo as relações relacionadas a transações imobiliárias, como troca, doação, venda , arrendamento, etc

7. Mercado imobiliário como parte do mercado financeiro

A propriedade - é um ativo financeiro. Ele é criado através do investimento de capital e trabalho humano O desenvolvimento imobiliário é caro e, como resultado, torna-se necessário atrair fundos emprestados, etc. Em conexão com o acima, mercado imobiliário - este é um dos setores do mercado financeiro

Um sistema econômico complexo, que inclui um conjunto de determinados procedimentos e instituições voltadas à interação de compradores e vendedores, é o mercado financeiro.

Em mercado financeiro compreender a esfera de manifestação das relações económicas emergentes na distribuição do valor criado e na sua concretização através da troca de dinheiro por activos financeiros.

À medida que o ativos financeiros são valores de investimento e caixa. O instrumento para a formação de fundos são títulos, dinheiro, depósitos, capital emprestado (empréstimo), metais e pedras preciosas, imóveis

Características do mercado financeiro:

1) o valor de uso do ativo financeiro é reconhecido pelo método de venda;

2) o processo de venda de um ativo financeiro ocorre por meio da criação de determinadas instituições financeiras;

3) apoio financeiro ao processo de consumo e investimento, criando condições para a acumulação de capital e empréstimos;

4) o impacto na circulação do dinheiro como resultado da criação de condições para o movimento contínuo do dinheiro.

Mercado financeiro - é um sistema de mercados independentes separados.

Todos os mercados estão interligados. O mesmo ativo financeiro pode se tornar uma commodity em diversos mercados. O mercado imobiliário é um dos componentes mais significativos do mercado financeiro. A parte do mercado financeiro em que ocorre a redistribuição do capital emprestado garantido pelo penhor de imóveis é chamada de mercado de capitais hipotecários. Na Europa Ocidental, aproximadamente 70% dos empréstimos são garantidos por imóveis, enquanto no mercado imobiliário - mais de 90%.

A Federação Russa tem um sistema de empréstimos hipotecários muito mal desenvolvido.

Na Rússia, os fundos emprestados são bastante caros e os recursos domésticos estão focados em empréstimos para transações de exportação e importação, transações de câmbio e transações com títulos de alto rendimento.

Atualmente, o risco de investir em imóveis é alto devido à sua baixa liquidez e ao longo período de retorno dos recursos investidos.

O Estado gere o processo de ativação de investimentos no mercado imobiliário, promove a captação de fundos para reconstrução, modernização ou criação de novos ativos fixos. O mercado de títulos públicos absorve recursos financeiros e, por isso, tornam-se caros.

Existe uma relação entre o mercado imobiliário e o mercado financeiro. Os investimentos em imóveis crescem - o mercado revive, diminuem - o mercado se acalma. Credores e investidores são limitados pela instabilidade econômica. O apoio do governo é necessário para aumentar o financiamento para o investimento imobiliário.

8. Participantes do processo de financiamento imobiliário

Os participantes do processo de financiamento imobiliário incluem autoridades governamentais locais e federais, instituições financeiras, investidores etc. As relações econômicas e jurídicas que são criadas entre os participantes do processo de financiamento imobiliário são fornecidas pelo estado ou por órgãos públicos. o proprietário da propriedade de muitos objetos imobiliários. Controla e estabelece o cumprimento de regras e determinadas normas estreitamente relacionadas com o funcionamento do mercado imobiliário; regula o urbanismo e o registo dos direitos de propriedade sobre determinados bens imóveis; estabelece benefícios ou impõe restrições ao investimento em imóveis.

Credores - São instituições financeiras que fornecem capital para os investidores que não possuem fundos suficientes.

Investidores podem ser pessoas físicas e jurídicas que adquirem imóveis e os mantêm em condições de uso. Os investidores decidem em qual projeto, quando e quanto investir

Existem dois tipos de investidores:

1) os investidores ativos estão envolvidos na construção ou financiamento, desenvolvimento do objeto ou administração;

2) os investidores passivos apenas financiam o projeto e participam mais dele.

Todos os participantes do mercado imobiliário podem

agrupados em três grupos:

1) vendedores. Os vendedores podem ser cidadãos, empresas, estrangeiros proprietários de bens imóveis;

2) compradores-investidores, eles investem fundos próprios emprestados na forma de capital e garantem a distribuição direcionada de capital; 3) participantes profissionais são empreendimentos de infraestrutura que garantem o funcionamento do mercado de acordo com os padrões estabelecidos. Participantes do mercado imobiliário são intermediários profissionais que vendem imóveis: corretores, escritórios de advocacia, corretores, corretores de imóveis, revendedores, seguradoras, pessoas autorizadas.

Corretor de imóveis - pessoa que exerce atividades empresariais no mercado imobiliário, realizando diversos tipos de transações com imóveis e direitos sobre eles. Corretores de imóveis vendem apenas seus serviços.

Atualmente, a figura chave no mercado imobiliário é desenvolvimento, que exerce atividades relacionadas com a gestão de um projeto de investimento na área do imobiliário. Desenvolvedor - um organizador que transforma a terra para seu novo uso.

A atividade do desenvolvedor pode ser dividida em três etapas:

1) na fase inicial, analisa-se a possibilidade de implementação do projeto;

2) na segunda etapa, é desenvolvido um plano de implementação do projeto;

3) na terceira etapa, ocorre a implementação do projeto de investimento.

O promotor tenta organizar a criação do imóvel de forma a recuperar todos os recursos que foram investidos neste imóvel. Em última análise, seu principal objetivo é obter lucro com a venda do objeto.

9. Propriedade de imóveis

O direito de propriedade de bens imóveis é entendido como o direito de uma determinada pessoa possuir, dispor e utilizar bens em seu próprio interesse.

A posse refere-se à capacidade de possuir uma determinada coisa. O direito de propriedade só pode ser exercido de acordo com a lei. A exploração legal da propriedade e o recebimento de lucros ou propriedades úteis é o direito de usar

O direito de alienação é entendido como proporcionar ao proprietário a oportunidade de realizar determinadas ações que determinam juridicamente o destino futuro do imóvel.

O conteúdo legal dos direitos de propriedade é uma combinação dos fatores acima.

A lei estabelece as principais características da aquisição ou extinção da propriedade de bens. O uso, posse ou alienação de propriedade depende da propriedade em que está localizada, ou seja, na propriedade de um cidadão ou pessoa jurídica, na propriedade de um súdito da Federação Russa ou na propriedade da Federação Russa, etc.

Os tipos de imóveis que também podem ser apenas de propriedade municipal ou estadual são determinados por lei. Os direitos dos proprietários são protegidos pelo Estado.

De acordo com art. 213 do Código Civil da Federação Russa, qualquer propriedade pode ser de propriedade de cidadãos e pessoas jurídicas, com exceção de certos tipos de propriedade, que, de acordo com a lei, não podem ser de propriedade de cidadãos ou pessoas jurídicas.

As organizações comerciais e não comerciais são proprietárias dos bens que lhes são transferidos como contribuições dos fundadores, bem como os bens adquiridos por essas pessoas jurídicas por outros motivos.

De acordo com art. 214 do Código Civil da Federação Russa Propriedade do Estado na Federação Russa é propriedade do direito de propriedade da Federação Russa e propriedade do direito de propriedade das entidades constituintes da Federação Russa - repúblicas, territórios, regiões , cidades de importância federal, regiões autónomas, distritos autónomos. A terra e outros recursos naturais são propriedade do Estado.

O artigo 217 do Código Civil da Federação Russa afirma que a propriedade estadual ou municipal pode ser transferida por seu proprietário para a propriedade de cidadãos e pessoas jurídicas da maneira prescrita pelas leis sobre a privatização de propriedades estaduais e municipais.

Na privatização de imóveis estaduais e municipais, aplicar-se-ão as disposições deste Código que regulam o procedimento de aquisição e extinção do direito de propriedade, salvo disposição em contrário das leis de privatização.

A propriedade comum desempenha um papel especial, pois torna-se necessário determinar a participação de cada proprietário na propriedade de bens que são de propriedade de duas ou mais pessoas.

A lei prevê a formação de co-propriedade, que ocorre quando mais de duas pessoas entram na propriedade de bens que não são divididos sem alterar sua finalidade.

10. Tipos de transações imobiliárias |

Combinado - Trata-se de uma ação de uma pessoa singular ou colectiva destinada a estabelecer, alterar ou extinguir direitos e obrigações civis.

Fazer um acordo - trata-se da assinatura de documentos sobre ações destinadas a estabelecer, encerrar ou alterar relações jurídicas de pessoas físicas ou jurídicas, bem como sobre a transferência de documentos bancários de valores mobiliários, dinheiro de uma pessoa para outra.

Cada transação tem um propósito legal, que é chamado de motivo (causa). A causa deve ser legal e executável. A transação é considerada viável se as seguintes condições forem atendidas:

1) a transação é concluída por cidadãos capazes;

2) a transação foi realizada com base na vontade consciente das partes e visa um resultado específico;

3) a operação seja realizada de acordo com os objetivos que atenderão às atividades estatutárias.

As transações podem ser divididas em vários tipos:

1) pelo número de lados: um lado, dois lados, vários lados

2) conforme o formulário: notarizado; na escrita simples.

Todos os formulários devem ser registrados no Registro Estadual;

3) no momento da ocorrência: real; formal;

4) por obrigação das partes: reembolsável; gratuito;

5) pela certeza das obrigações mútuas das partes ao concluir uma transação: comunicativo - o volume, o nível e a relação das obrigações mútuas são especificamente definidos; condicional - o surgimento e o término das obrigações dependem de uma condição cuja ocorrência não é conhecida antecipadamente;

6) a título de conclusão: concluiu pessoalmente; celebrado ao portador por procuração;

7) local de execução: transações no mercado organizado (concorrência, leilão); transações no mercado não organizado;

8) de acordo com a legalidade do conteúdo: válido; inválido.

As transações são declaradas inválidas se não cumprirem os requisitos da lei. As transações inválidas são de dois tipos: nulas e anuláveis, ou seja, absolutamente e relativamente inválidas.

Uma transação anulável é inválida por decisão judicial.

Void é inválido desde o início de sua comissão.

A restituição implica o reconhecimento da invalidez.

Existem os seguintes tipos de restituição:

1) bilateral - quando cada uma das partes devolver à outra tudo o que adquiriu na operação em dinheiro ou em espécie;

2) unilateral - quando tudo executado é devolvido apenas à parte de boa-fé, e a segunda transfere para o estado.

De acordo com art. 131 do Código Civil da Federação Russa, todas as transações com imóveis estão sujeitas ao registro estadual, que atua como a única evidência da existência de direitos imobiliários, restrição desses direitos, sua ocorrência, transferência e rescisão. O incumprimento destes requisitos implica a nulidade do negócio, independentemente do seu reconhecimento como tal pelo tribunal.

11. Investimento imobiliário

O mercado imobiliário está intimamente ligado à atividade de investimento. Os investimentos são feitos no mercado imobiliário primário e secundário

Investimentos - poupanças acumuladas por um investidor que são aplicadas na aquisição de imóveis e têm potencial para gerar rendimento ou outro resultado útil.

A atividade de investimento é a execução por um investidor de ações para aplicar suas economias acumuladas ou recursos captados de fora na aquisição de imóveis, que no futuro trarão renda para o investidor.

Existem diferenças nos mercados imobiliários regionais, que são causadas pelas características econômicas, naturais, sociais e políticas das diferentes regiões, existem diferenças na atratividade do investimento regional. Para tomar qualquer decisão de investimento, um potencial investidor precisa analisar informações sobre o clima de investimento na região. Fatores que dificultam o desenvolvimento do mercado imobiliário: discrepância entre o alto custo dos imóveis e as capacidades financeiras dos compradores; falta de recursos de investimento de longo prazo para atrair imóveis.

Os principais objetivos dos investidores imobiliários são

1) recebimento de receitas em dinheiro;

2) ganhos de capital devido ao aumento do valor dos imóveis devido a alterações nos preços de mercado para o desenvolvimento ou reconstrução de instalações;

3) operação a longo prazo da instalação

4) recebimento da receita da revenda do objeto ao final do período de detenção.

Existem três áreas principais de investimento em imóveis: habitação, terrenos e imóveis que irão gerar renda no futuro.

Se você investir em terrenos, há uma alta dependência de fatores externos, ou seja, das decisões das autoridades locais, fatores econômicos, ecologia, mudanças na legislação fundiária.

O investimento em habitação gera fluxo de caixa a partir do aumento dos preços das casas. A alta demanda por moradia surge em conexão com um grave problema de moradia, já que atualmente o afluxo de refugiados está apenas crescendo e, portanto, essa direção de investimento é promissora e atraente.

Se investir em imóveis gera renda, essa direção é a mais lucrativa.

As formas de investimento no mercado imobiliário são diretas e indiretas:

1) direto - trata-se da aquisição de imóveis em leilão sob contrato particular;

2) indireto - é a compra de títulos de empresas especializadas em investimentos imobiliários.

Os investimentos em imóveis são de longo prazo.

As fontes e o valor do investimento em imóveis são afetados pela taxa de juros bancária, o retorno esperado do investimento, a política tributária no campo de investimentos, as taxas de inflação e o grau de risco do investimento em imóveis.

Na Rússia, a habitação é o investimento mais atraente, mas seu custo geralmente excede a renda da maior parte da população russa, portanto, é necessário um empréstimo de longo prazo e o sistema de empréstimos hipotecários não está bem desenvolvido.

12. Sistema e conteúdo dos contratos para transações imobiliárias

No direito civil, um contrato é um acordo entre duas ou mais pessoas, que visa estabelecer, alterar ou rescindir direitos e obrigações civis.

Acordo - é uma relação de direito civil; é um documento que estabelece o conteúdo da transação, é celebrado por escrito

O contrato permite ter em conta as principais características que surgem na relação das partes para coordenar os seus interesses individuais. O contrato permite criar garantias legais para seus participantes.

Existem os seguintes tipos de contratos:

1) contratos reembolsáveis, sua essência reside no fato de que cada uma das partes do contrato recebe um benefício: direitos ou propriedade

2) gratuitos, incluem contratos de doação, herança, etc.;

3) consensuais, requerem apenas a concordância das partes;

4) reais, para eles basta a transferência efetiva do imóvel objeto do contrato;

5) o contrato final permite que as partes sejam investidas de obrigações e direitos que visam atingir os objetivos que lhes interessam;

6) um acordo preliminar, ajuda as partes a concluir um acordo no futuro ou a concordar com algumas de suas condições;

7) um contrato aberto, concorda com os termos essenciais;

8) um contrato é chamado divisível se contiver várias obrigações independentes umas das outras, caso contrário, um contrato indivisível é celebrado.

A construção estrutural dos contratos pode variar dependendo das condições. Mas quase todo contrato tem 10 ou mais seções: detalhes do contrato, objeto do contrato, preâmbulo, objeto do contrato, prazo do contrato, condições para a transferência de imóveis, preço do contrato e procedimento de liquidação, direitos e obrigações do ambas as partes, disposições finais.

De acordo com o Código Civil da Federação Russa Art. 427 prevê a possibilidade de utilização de termos exemplares de contratos que não vinculam as partes e podem ser aplicados por elas voluntariamente.

O contrato inicia-se com o nome, seguido do número, local e data da sua assinatura. A data de conclusão é a data em que o contrato entra em vigor.

Preâmbulo - esta é uma parte introdutória que contém informações sobre as partes que firmam relações contratuais, sua situação jurídica, indicando os nomes abreviados e completos.

As diversas condições que compõem os contratos imobiliários são agrupadas em três grupos: essenciais, ordinárias e ocasionais.

As condições necessárias para a conclusão de uma transação contratual em relação a bens imóveis e expressando sua natureza são chamadas essenciais.

As condições que determinam certas questões das relações contratuais, que surgem das especificidades do tipo de contrato, são chamadas de adicionais.

Condições aleatórias são termos que se tornam juridicamente vinculativos apenas quando incluídos no contrato.

O tipo de contrato, o tipo e a variedade de imóveis estão indicados no objeto do contrato.

13. Origem da hipoteca

Hipoteca - a palavra é do grego antigo, que é traduzida como "fundação", "promessa" (Dicionário da Antiguidade. M., 1989, p. 230). Seu surgimento foi determinado pelo surgimento da propriedade privada e principalmente da terra. Esses processos foram desenvolvidos mais ativamente na Grécia Antiga, que era um pré-requisito para o desenvolvimento da lei do penhor. Assim, quando os bens móveis eram penhorados, eram transferidos para a posse do credor e permaneciam com ele até o pagamento da dívida. Em caso de não pagamento da dívida, o credor vendia-os para satisfazer os seus créditos.

O sistema de empréstimo hipotecário é parte integrante de qualquer sistema de direito privado desenvolvido, desde os tempos da Roma Antiga e da Grécia Antiga. O papel das hipotecas está em constante crescimento, pois o estado da economia é atualmente insatisfatório. Um sistema de hipotecas bem pensado e eficiente pode ajudar a reduzir a inflação e resolver problemas econômicos e sociais.

Origem da hipoteca. Segundo os historiadores, a primeira menção à hipoteca recai sobre o século VI. BC e. Na Grécia, a palavra "hipoteca" significava a responsabilidade do devedor ao credor por certas propriedades de terra. Na fronteira de uma determinada área de terra que pertencia ao devedor, se fosse elaborada uma obrigação, era colocado um pilar, que era chamado de "hipoteca". Neste pilar, foram marcadas as dívidas do proprietário da terra. Mais tarde, em vez de pilares, foram usados livros especiais, que foram chamados de "hipoteca". Na Grécia antiga, as formas originais de hipoteca forneciam publicidade: qualquer pessoa interessada podia verificar o estado da propriedade da terra.

Na Grécia antiga, surgiu a instituição da hipoteca, teve uma influência muito grande no desenvolvimento do direito civil romano, desenvolveu várias formas de segurança real, que mais tarde se tornaram a base para o desenvolvimento posterior da instituição do penhor. A fiducia era a forma original de penhor na Roma antiga, sua essência é que o devedor, para garantir sua dívida, poderia transferir qualquer propriedade para a posse ou propriedade do credor, e o credor tinha que devolver essa propriedade ao devedor após este último pagou sua dívida. Posteriormente, pygnus apareceu. Com o pingus, a propriedade foi transferida para posse temporária até que a dívida fosse paga.

O credor tinha o direito de vender independentemente o objeto do penhor apenas quando o devedor atrasar o cumprimento de sua obrigação. O direito romano aceitava a hipoteca, que foi desenvolvida na Grécia, como forma de penhor, com ela não era necessário entregar os bens prometidos em posse do credor.

Na Rússia, pela primeira vez, o conceito de "hipoteca" foi introduzido em 1992 pela lei da Federação Russa "On Pledge", que garantia a possibilidade de hipoteca como forma de garantir obrigações.

14. O surgimento e desenvolvimento de hipotecas na Rússia

Os primeiros atos de promessa na Rússia apareceram nos séculos XNUMX a XNUMX, e normas legislativas - no final do século XNUMX ou início do século XNUMX. na Carta Judicial de Pskov. Naquela época, uma nova forma de penhor apareceu na lei russa, que fornecia garantias aos credores e permitia o uso de bens penhorados em vez de juros sobre um empréstimo.

na Rússia no final do século XVII. formou-se um sistema de empréstimos hipotecários para a nobreza, reorganizou-se um banco para a nobreza, aumentou-se o capital do Noble Bank, o tamanho dos empréstimos, o prazo para concessão de empréstimos e foram fornecidas garantias adicionais para a preservação das propriedades para sua os Proprietários. Em 1787, foi criado o State Loan Bank, próximo ao banco hipotecário padrão

No final do século XVIII. na Rússia houve uma emissão de novos títulos - títulos hipotecários.

No século 14 o procedimento de registro de penhor era determinado pelo Regulamento da parte notarial, que entrou em vigor em 1866 de abril de 31, e pelo Regulamento aprovado pelo Ministério da Justiça em 1891 de maio de XNUMX, que determinava o procedimento para a manutenção do registro de atos de servo.

No final do século XIX - início do século XX. o processo de empréstimo garantido por terrenos que o mutuário iria adquirir estava ocorrendo ativamente.

De 1922 a 1961 na Rússia, o Código Civil da RSFSR estava em vigor; De acordo com o art. 85 compromisso - este é o direito de crédito, permite ao credor, em caso de incumprimento do devedor, receber a satisfação prioritária do crédito sobre os demais credores, à custa do valor do bem penhorado.

O registro de imóveis é regulamentado pela Lei Federal de 21.07.1997 de julho de XNUMX "Sobre o Registro Estadual de Direitos de Imóveis e Transações com Ele". A realização dos direitos do banco sob a hipoteca é possível no âmbito da Lei "On Enforcement Proceedings".

Em 1998, a Lei Federal "On Mortgage" foi adotada.

De acordo com art. 2º da lei anterior "A hipoteca pode ser constituída para garantir uma obrigação decorrente de um contrato de mútuo, de um contrato de mútuo ou de outra obrigação, incluindo a obrigação baseada na compra e venda, arrendamento, contrato, outro acordo, causando dano, salvo salvo indicação em contrário prevista em lei federal". O contrato de hipoteca é celebrado em conformidade com as regras gerais do Código Civil da Federação Russa sobre a celebração de contratos. Um empréstimo é um tipo de contrato de empréstimo.

Com o surgimento da Lei "Sobre Penhor de Imóveis", surgiu um título hipotecário, que circula livremente no mercado. O título de hipoteca é registrado, certifica o direito do proprietário de usá-lo sob obrigação pecuniária, que é garantida pela hipoteca do imóvel especificado no contrato de hipoteca, sem apresentar outras provas da existência da obrigação e do direito de penhor.

15. Hipoteca como forma de garantia de obrigações

De acordo com a Lei "On Mortgage" (artigo 5º), os imóveis especificados no art. 130 do Código Civil da Federação Russa, cujos direitos são registrados da maneira estabelecida para o registro estadual de direitos imobiliários, incluindo

1) terrenos, com exceção dos terrenos especificados no art. 63 da Lei Federal;

2) empresas, edifícios, estruturas e outros bens imóveis utilizados na actividade empresarial;

3) edifícios residenciais, apartamentos e partes de edifícios residenciais e apartamentos, constituídos por uma ou mais divisões isoladas;

4) dachas, casas de jardim, garagens e outros edifícios de consumo;

5) embarcações aéreas e marítimas, embarcações de navegação interior e objetos espaciais.

A garantia em uma hipoteca residencial deve atender aos seguintes requisitos:

1) ter cozinha e banheiro separados de outras casas ou apartamentos;

2) deve haver aquecimento elétrico, a vapor ou a gás, que assegure o fornecimento de calor à habitação;

3) deve ser fornecida água quente e fria no banheiro e na cozinha;

4) encanamentos, portas, janelas e telhado devem estar em boas condições.

O contrato de hipoteca especifica o objeto da hipoteca, os resultados da avaliação do seu valor, a essência e o prazo de execução do contrato garantido pela hipoteca.

O contrato define o objeto da hipoteca com o nome, localização e descrição. A avaliação do objeto da hipoteca é determinada de acordo com a Lei "Sobre atividades de avaliação na Federação Russa" por acordo entre o credor e o credor.

Um contrato de hipoteca está sujeito a registro estadual a partir do momento em que entra em vigor. O contrato deve ser autenticado.

A hipoteca garante os créditos do credor na medida em que existem no momento em que são satisfeitos às custas da propriedade prometida.

Penhor de imóveis é separado em uma categoria separada, que é chamada de "hipoteca". As vantagens do imóvel como objeto de garantia em relação a outros objetos de garantia são as seguintes:

1) o valor dos imóveis hipotecados pode crescer em função do nível de inflação;

2) um bom incentivo para o devedor cumprir suas obrigações é o perigo real de perder bens.

Os imóveis podem ser usados como garantia se o empréstimo for de longo prazo e significativo em valor, porque os imóveis são duráveis e seu valor é muito alto. Pode-se prever um aumento no valor dos imóveis.

Um empréstimo de longo prazo é concedido em garantia com a transferência para o credor do bem penhorado: metais preciosos e produtos feitos a partir deles, garantidos por títulos confiáveis, cujo preço é particularmente estável. Na prática mundial, a maioria dos empréstimos de longo prazo são emitidos com garantia de imóveis. A hipoteca está se tornando a forma mais prioritária de garantir o cumprimento das obrigações na Rússia.

16. Características do empréstimo hipotecário

Hipoteca - é um penhor de bens imóveis.

Hipoteca - Este é um empréstimo garantido por imóveis.

Crédito hipotecário - Este é um empréstimo garantido por imóveis.

É possível criar um sistema de empréstimos hipotecários baseado no desenvolvimento de mercados de capitais hipotecários primários e secundários.

Composição do mercado primário de capitais hipotecários: 1) credores - fornecem capital de empréstimo; 2) mutuários-investidores compram imóveis

para uso ou investimento em atividades comerciais.

Mercado secundário - é o processo de compra e venda de títulos hipotecários emitidos no mercado primário. Oferecer aos credores primários a oportunidade de vender o título hipotecário primário e conceder outro empréstimo sobre a renda recebida no mesmo mercado - essa é a principal tarefa do mercado secundário de capitais hipotecários.

O credor pode alienar o imóvel a seu critério, se o mutuário não pagar o empréstimo, esta é a vantagem do empréstimo hipotecário. Os imóveis são duráveis e seu preço é estável.

A atração de recursos financeiros com base em uma hipoteca recebeu o maior desenvolvimento no mercado imobiliário, porque o valor dos imóveis não atende às capacidades financeiras de potenciais compradores, mas um empréstimo recebido para a compra de imóveis pode servir como segurança - uma obrigação de reembolsá-lo.

O principal problema dos empréstimos hipotecários é a falta de recursos financeiros de longo prazo. Depósitos privados podem se tornar uma fonte de fundos de longo prazo.

Em 1998, a crise financeira e econômica que ocorreu levou a uma diminuição da renda real da população e desvalorizou suas poupanças, e contribuiu para a saída de depósitos privados para o Sberbank. Um dos problemas é avaliar a solvência de um potencial mutuário com base na renda real.

A renda oficial dos potenciais mutuários é baixa, porque a participação do setor paralelo da economia é muito grande, o que dificulta a tomada de decisões de empréstimos pelos bancos comerciais. Uma política tributária estadual bem pensada de empréstimos hipotecários à população permitirá tirar as rendas reais da "sombra".

O desenvolvimento do sistema de crédito hipotecário é a principal direção para eliminar o desequilíbrio observado entre o alto custo dos imóveis e as capacidades financeiras da maioria da população. As hipotecas podem financiar a maioria das transações imobiliárias em muitos países. Um empréstimo de longo prazo com baixa taxa de juros acelerará o processo de aquisição de moradia pela população. Atualmente, a população é obrigada a reservar fundos para a compra integral de moradias por muito tempo. As abordagens tradicionais de avaliação de imóveis são amplamente utilizadas na tomada de decisões sobre o financiamento de investimentos em imóveis, na determinação do valor de objetos que são usados como garantia para empréstimos hipotecários.

17. Hipoteca (penhor) de habitação

O processo de hipoteca é regulamentado pela Lei Federal "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (conforme alterada pelas Leis Federais nº 30.12.2004-FZ de 216 de dezembro de XNUMX).

Nos termos de um contrato de penhor de bens imóveis (contrato de hipoteca), uma das partes - credor hipotecárioque é um credor sob uma obrigação garantida por uma hipoteca, tem o direito de receber a satisfação de suas reivindicações monetárias contra o devedor sob esta obrigação do valor dos bens imóveis penhorados da outra parte - prometedor predominantemente sobre os demais credores do devedor, ressalvadas as exceções estabelecidas em lei federal.

O credor pode ser o devedor da obrigação garantida pela hipoteca, ou uma pessoa não participante dessa obrigação (terceiro).

O imóvel sobre o qual foi constituída hipoteca permanecerá com o devedor em sua posse e uso.

À penhora de bem imóvel decorrente de lei federal, verificadas as circunstâncias nela especificadas, aplicar-se-ão as regras da penhora decorrente de contrato de hipoteca, salvo disposição em contrário da lei federal.

Uma hipoteca pode ser constituída para garantir uma obrigação sob um contrato de empréstimo, sob um contrato de empréstimo ou outra obrigação, incluindo uma obrigação baseada na venda, arrendamento, contrato, outro contrato ou dano, salvo disposição em contrário por lei federal.

As obrigações garantidas por uma hipoteca estão sujeitas à contabilidade do credor e do devedor, se forem pessoas jurídicas, de acordo com o procedimento estabelecido pela legislação da Federação Russa sobre contabilidade.

A hipoteca garante o pagamento ao credor hipotecário do valor principal da dívida sob o contrato de empréstimo ou outra obrigação garantida pela hipoteca total ou parcialmente estipulada pelo contrato de hipoteca.

A hipoteca constituída para garantir a execução de um contrato de empréstimo ou de um contrato de empréstimo com condição de pagamento de juros assegura também o pagamento ao credor (credor) dos juros que lhe são devidos pela utilização do empréstimo (fundos emprestados).

Se o contrato de hipoteca especificar o montante fixo total dos créditos do credor hipotecário garantidos pela hipoteca, as obrigações do devedor para com o credor hipotecário que excedam esse montante não serão consideradas garantidas pela hipoteca.

No contrato de hipoteca, podem ser dados em penhor imóveis, cujos direitos são registrados na forma estabelecida para o registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com eles, incluindo:

1) terrenos;

2) empreendimentos, bem como edifícios, estruturas e outros bens imóveis utilizados na actividade empresarial;

3) edifícios residenciais, apartamentos e partes de edifícios residenciais e apartamentos, constituídos por uma ou mais divisões isoladas;

4) dachas, casas de jardim, garagens e outros edifícios de consumo;

5) embarcações aéreas e marítimas, embarcações de navegação interior e objetos espaciais.

Parte do imóvel, cuja divisão em espécie é impossível sem alteração da sua finalidade (coisa indivisível), não pode ser sujeito autónomo de hipoteca.

18. Celebração de um contrato de hipoteca

O procedimento para a celebração de um contrato de hipoteca está definido na Lei Federal "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (conforme alterada pelas Leis Federais nº 30.12.2004-FZ de 216 de dezembro de XNUMX).

O contrato de hipoteca é celebrado em conformidade com as regras gerais do Código Civil da Federação Russa sobre a celebração de contratos e as disposições da lei nº 216 acima mencionada

O contrato de hipoteca especifica o objeto da hipoteca, sua avaliação, a essência, o tamanho e o prazo para o cumprimento da obrigação garantida pela hipoteca.

O objeto da hipoteca é determinado no contrato, indicando seu nome, localização e descrição suficiente para identificar esse sujeito.

O contrato de hipoteca especifica o direito em virtude do qual o imóvel objeto da hipoteca pertence ao credor, e o nome do órgão que realiza o registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com ele, que registrou esse direito de o promitente.

A avaliação do objeto da hipoteca é determinada de acordo com a legislação da Federação Russa por acordo entre o credor hipotecário e o credor hipotecário, sujeito aos requisitos do artigo 67 da Lei Federal "On Mortgage" quando hipotecado, e é indicado no contrato de hipoteca em termos monetários.

Quando os imóveis estaduais e municipais forem hipotecados, sua avaliação será realizada de acordo com os requisitos estabelecidos em lei federal, ou na forma por ela determinada.

No caso de penhor de bem imóvel em construção, que seja de propriedade estadual ou municipal, é realizada a avaliação do valor de mercado desse imóvel.

A obrigação garantida por hipoteca deve constar do contrato de hipoteca com indicação do seu valor, dos fundamentos da ocorrência e do prazo para o seu cumprimento. Nos casos em que esta obrigação se baseie em qualquer contrato, devem ser indicadas as partes deste contrato, a data e o local da sua celebração. Caso o valor da obrigação garantida pela hipoteca venha a ser determinado no futuro, o contrato de hipoteca deve indicar o procedimento e outras condições necessárias para a sua determinação.

Se uma obrigação garantida por hipoteca estiver sujeita ao cumprimento parcial, o contrato de hipoteca deve especificar os prazos (periodicidade) dos respectivos pagamentos e os seus montantes, ou as condições que permitem determinar esses montantes.

Se os direitos do credor, de acordo com o art. 13 da Lei Federal "On Mortgage" são certificadas por uma hipoteca, isso é indicado no contrato de hipoteca, com exceção dos casos em que uma hipoteca é emitida em uma hipoteca por força de lei.

Um contrato de hipoteca é celebrado por escrito e está sujeito a registro estadual.

O incumprimento das regras sobre o registo estatal de um contrato de hipoteca implica a sua nulidade. Tal acordo é considerado nulo e sem efeito.

O contrato de hipoteca considera-se concluído e entra em vigor a partir do momento do seu registo estadual.

Quando um contrato de hipoteca estiver incluído em um empréstimo ou outro contrato que contenha uma obrigação garantida por uma hipoteca, os requisitos estabelecidos para um contrato de hipoteca devem ser observados quanto à forma e registro estadual deste contrato.

19. Registro estadual de uma hipoteca

De acordo com as Leis Federais de 29 de junho de 2004 No. 58-FZ e FZ "Sobre Alterações a Certos Atos Legislativos da Federação Russa e o Reconhecimento de Certos Atos Legislativos da Federação Russa como Inválidos em Conexão com a Implementação de Medidas para Melhorar Administração Pública" e a Lei Federal de 30 de dezembro de 2004 nº 216-FZ "Sobre Hipoteca" A hipoteca está sujeita à inscrição estadual no Cadastro Único Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações. O registro estadual de uma hipoteca é realizado no local do imóvel objeto da hipoteca. O registro estadual de uma hipoteca é realizado com base em um pedido conjunto do credor hipotecário e do credor hipotecário.

Para o registro estadual de uma hipoteca, o seguinte deve ser apresentado:

1) o contrato de hipoteca e sua cópia;

2) documentos especificados no contrato de hipoteca como anexos;

3) documento comprovativo do pagamento da taxa estadual;

4) outros documentos necessários para o registro estadual de uma hipoteca de acordo com a legislação da Federação Russa sobre o registro estadual de direitos imobiliários e transações com ele.

O registro estadual de uma hipoteca é realizado sem a apresentação de um pedido separado e sem o pagamento de uma taxa estadual. O registro estadual de uma hipoteca por força de lei é realizado simultaneamente com o registro estadual do direito de propriedade de uma pessoa. Os direitos do credor hipotecário podem ser certificados por uma hipoteca.

O pedido de registo estadual de penhor de bens imóveis que dê garantia de créditos constitutivos de cobertura hipotecária, cuja participação na propriedade comum seja certificada por certidão de participação hipotecária, deve ser apresentado pelo gestor de cobertura hipotecária. Para o registro estadual de penhor de bens imóveis que garante os créditos que constituem tal cobertura hipotecária, além de outros documentos exigidos de acordo com a Lei Federal "Sobre Títulos Hipotecários" e a Lei Federal "Sobre Registro Estadual de Direitos Imobiliários e Transações com ele", são apresentados os seguintes documentos:

1) licença para administrar a cobertura hipotecária;

2) regras de gestão fiduciária da cobertura hipotecária.

Uma hipoteca deve ser registrada no prazo de um mês a partir da data de recebimento dos documentos necessários para seu registro pelo órgão que realiza o registro estadual de direitos.

A data de registro estadual de uma hipoteca é o dia em que o registro da hipoteca é feito no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários e Transações com eles. As inscrições no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários e Transações com ele são feitas na ordem determinada com base nas datas de recebimento de todos os documentos necessários pelo órgão que mantém o referido registro.

Para o registro estatal de um contrato de hipoteca e hipoteca como restrição (gravação) de direitos imobiliários, o imposto estadual é pago uma vez por todas essas ações no valor e da maneira estabelecida pela legislação da Federação Russa sobre impostos e tarifas.

20. Características da hipoteca de empresas

De acordo com a Lei Federal “Sobre a Hipoteca (Pledge of Real Estate)”, quando uma empresa é hipotecada como um conjunto imobiliário, o direito de penhor se estende a todos os imóveis nele incluídos. A hipoteca de edifício ou estrutura só é permitida com hipoteca simultânea sob o mesmo contrato do terreno em que se situa esse edifício ou estrutura, ou de parte desse terreno que forneça funcionalmente o objecto penhorado, ou do direito de arrendamento deste parcela ou sua parte correspondente pertencente ao credor.

O direito de penhor não se aplica ao direito de uso permanente do terreno em que se situa o empreendimento, edifício ou estrutura, pertencente ao devedor.

A transmissão de uma empresa em hipoteca é permitida com o consentimento do proprietário do imóvel relacionado com a empresa, ou de uma entidade por ele autorizada.

Se o objeto da hipoteca for uma empresa, então o imóvel hipotecado inclui bens tangíveis e intangíveis relacionados com esta empresa, incluindo edifícios, equipamentos, estoques, matérias-primas, produtos acabados, direitos de reivindicação, direitos exclusivos.

A composição dos bens relacionados com o empreendimento transferido para hipoteca e a avaliação do seu valor são determinadas com base num inventário completo desses bens. O acto de inventário, o balanço e a conclusão do auditor independente sobre a composição e o valor dos imóveis relacionados com o empreendimento são anexos obrigatórios ao contrato de hipoteca.

A hipoteca de uma empresa pode garantir uma obrigação, cujo valor é pelo menos metade do valor da propriedade relacionada à empresa.

A hipoteca da empresa garante uma obrigação pecuniária, que está sujeita a execução não antes de um ano após a celebração do contrato de hipoteca.

O mutuário tem o direito de vender, permutar, arrendar, emprestar bens relacionados com o empreendimento transferido para a hipoteca, e de outra forma alienar o referido bem, bem como alterar a composição desse bem, se tal não implicar uma diminuição no total especificado no contrato de hipoteca, o valor do imóvel relacionado ao empreendimento, e também não viola outras condições do contrato de hipoteca.

Se o promitente do empreendimento não tomar medidas para garantir a segurança do bem penhorado, uso ineficiente deste bem, que possa conduzir à diminuição do valor do empreendimento, o credor tem o direito de recorrer ao tribunal com um exigência de cumprimento antecipado da obrigação garantida pela hipoteca ou a introdução de controle hipotecário sobre a atividade do credor.

Se o devedor não cumprir a obrigação garantida pela hipoteca da empresa, a execução do bem penhorado só pode ser imposta por decisão judicial.

O comprador, que adquiriu um empreendimento em leilão público, transfere os direitos e obrigações do proprietário do empreendimento relativos a este a partir do momento do registro estadual de propriedade do imóvel adquirido.

21. Características da hipoteca da terra

A terra é o objeto de garantia mais confiável, pois não se desgasta com o tempo e seu valor está em constante crescimento.

No contrato de hipoteca, se um terreno estiver hipotecado, é necessário indicar o objeto do contrato de hipoteca, sua essência, o custo estimado, o prazo e o valor do cumprimento das obrigações garantidas pela hipoteca. Cópias dos desenhos dos limites do terreno, que foram emitidos pelo comitê de recursos da terra e gestão da terra, estão anexados ao contrato de hipoteca. No contrato, o objeto da hipoteca deve ser descrito de tal forma que sua localização e nome possam ser facilmente estabelecidos.

Lei de hipoteca permite penhor

1) se os terrenos são propriedade de cidadãos e pessoas colectivas;

2) se os terrenos estiverem previstos para jardinagem, horticultura, garagem ou construção de casas de veraneio

3) lotes familiares de lotes subsidiários pessoais;

4) terrenos onde já foram construídos edifícios e estruturas;

5) os terrenos de propriedade comum, conjunta ou partilhada que tenham sido atribuídos em espécie.

A hipoteca deve apresentar reivindicações na medida em que possui no momento de sua satisfação - são juros, danos, multas, atraso no cumprimento ou cumprimento indevido de obrigações e, o mais importante - reembolso dos custos do credor hipotecário ocorridos como resultado de execução duma hipoteca sobre a propriedade empenhada e sua venda.

Não é permitido hipotecar uma parte de um terreno, cuja área seja menor que o tamanho mínimo estabelecido pelos regulamentos das entidades constituintes da Federação Russa e pelos regulamentos dos governos locais para terrenos de vários fins e permitidos usar.

Quando um terreno é hipotecado, o direito de penhor estende-se às instalações ou edifícios do devedor construídos ou em construção no terreno.

Um terreno adquirido com o uso de fundos de crédito de um banco ou outra organização de crédito ou fundos de um empréstimo direcionado fornecido por outra pessoa jurídica para a aquisição deste terreno é considerado como penhor a partir do momento do registro estadual da propriedade do mutuário deste terreno.

O penhor deste penhor é um banco ou outra instituição de crédito ou outra entidade legal que tenha concedido um empréstimo ou um empréstimo direcionado para a aquisição de um terreno ou o direito de arrendamento de um terreno.

A avaliação de um terreno é realizada de acordo com a legislação que rege as atividades de avaliação na Federação Russa.

O valor da garantia de um terreno dado em garantia em contrato de hipoteca é estabelecido por acordo entre o devedor e o credor.

O contrato de hipoteca considera-se concluído e entra em vigor a partir do momento do seu registo estadual. O registro é realizado exclusivamente no local do terreno dentro de certos limites da cidade ou distrito.

22. Operações com alojamentos

No setor da habitação, os imóveis incluem os imóveis com direitos de propriedade, disposição e uso estabelecidos dentro dos limites do imóvel, que incluem: terrenos e edifícios residenciais neles construídos que tenham instalações não residenciais e residenciais, dependências, espaços verdes ; edifícios residenciais - instalações residenciais nessas casas e outros edifícios do apartamento, todos adequados para residência permanente ou temporária; estruturas com elementos da infraestrutura de engenharia do setor habitacional. No setor habitacional, os imóveis podem ser de propriedade privada, estadual, municipal, coletiva e outra

O motivo da transação com imóveis residenciais é a aquisição da propriedade ou o direito de uso desses imóveis.

As transações residenciais incluem:

1) a privatização de instalações residenciais é uma transferência gratuita de propriedade para cidadãos da Rússia de forma voluntária de instalações residenciais ocupadas por eles em estoques estaduais e municipais;

2) compra e venda de imóveis residenciais - um tipo muito comum de transação no ramo imobiliário. Ao comprar e vender uma habitação, é elaborado um contrato, que é celebrado exclusivamente por escrito pelo método de elaboração de um documento. O contrato é assinado por ambas as partes

3) leilões-vendas. As organizações do complexo de construção da Federação Russa têm o direito de realizar leilões para a venda de apartamentos que foram construídos às custas desta empresa e às custas de um empréstimo bancário

4) os títulos de habitação são títulos ou obrigações que são denominados em unidades da área total da habitação e têm um valor nominal indexado expresso em termos monetários, são colocados entre pessoas colectivas ou cidadãos e conferem aos seus titulares o direito de exigir o seu resgate junto do emitente pela modalidade de permuta por celebração de contrato de venda de imóveis residenciais ou de construção, que tenha sido financiado com os fundos recebidos da circulação desses títulos ou obrigações;

5) arrendamento - direito de uso de imóvel alheio sob certas condições;

6) hipoteca;

7) arrendamento habitacional - um contrato segundo o qual o proprietário de um estado ou outro local de moradia fornece a um cidadão um espaço confortável (apartamento) para uso, e o inquilino se compromete a usá-lo para morar e pagar para viver;

8) troca. O inquilino pode trocar o local ocupado por outro;

9) troca. Cada parte, por meio de um contrato de permuta, compromete-se a transferir um edifício residencial para a propriedade da outra parte em troca de outro;

10) a doação é a transferência gratuita de qualquer bem para a propriedade de outra pessoa;

11) herança. Em caso de falecimento de um cidadão, o direito de propriedade dos bens que lhe pertencem passa por herança a outra pessoa ou pessoas, de acordo com testamento feito ou nos termos da lei;

12) participação na construção compartilhada - atualmente é uma forma muito comum de aquisição de moradia.

23. Privatização e aluguel de instalações residenciais

De acordo com a Lei de Privatização do Parque de Habitação na Federação Russa privatização de instalações residenciais - transferência gratuita para a propriedade de cidadãos da Federação Russa de forma voluntária de instalações residenciais ocupadas por eles no parque habitacional estadual e municipal, e para cidadãos da Federação Russa que reservaram instalações residenciais ocupadas - no local de reserva de residências instalações

Cidadãos da Federação Russa que ocupam instalações residenciais no parque habitacional estadual e municipal, incluindo o parque habitacional sob gestão econômica de empresas ou gestão operacional de instituições, nos termos de emprego social, têm o direito, com o consentimento de todos os membros adultos da família que vivem juntos, bem como menores de 14 a 18 anos de idade para adquirir essas instalações para propriedade nos termos previstos na Lei de Privatização do Parque de Habitação na Federação Russa e outros atos regulamentares da Federação Russa e do constituinte entidades da Federação Russa. Os alojamentos passam para a propriedade comum ou para a propriedade de uma das pessoas que coabitam, incluindo os menores.

Todo cidadão tem o direito de adquirir gratuitamente a propriedade (na ordem de privatização) de uma moradia no fundo habitacional estadual e municipal de uso social uma única vez.

Aluguer de instalações residenciais. De acordo com a Lei da Federação Russa "Sobre os Fundamentos da Política Federal de Habitação" datada de 24.12.1992 de dezembro de 4218 nº 1-06.05.2003 (conforme alterada em 52 de maio de XNUMX nº XNUMX-FZ), os proprietários do parque habitacional têm o direito de direito de fornecer aos cidadãos, pessoas jurídicas, casas ou apartamentos de qualquer área sob contrato de locação. As ações do parque habitacional estadual e municipal fornecidas sob um contrato de arrendamento são determinadas pelo governo da Federação Russa e pelas autoridades executivas das entidades constituintes da Federação Russa.

Contrato de locação - trata-se de um acordo pelo qual o locador fornece ao inquilino e membros de sua família um imóvel residencial sem restrições de tamanho por uma taxa contratual de posse e uso temporário, e o inquilino se compromete a usá-lo de acordo com o contrato e pagar o aluguel em um em tempo hábil, incluindo contas de serviços públicos.

O contrato de arrendamento, que é elaborado entre o inquilino e o proprietário, especifica os termos, o procedimento e os termos do arrendamento. O contrato de arrendamento é celebrado por escrito, registado na autoridade de manutenção da habitação e na administração fiscal.

Ao alugar as instalações, o proprietário não deve violar a habitação e outros direitos e liberdades de outros cidadãos, bem como o interesse público.

24. Avaliação de imóveis em economia de mercado

Atualmente, uma avaliação imobiliária independente e profissional é um elemento necessário nas transações imobiliárias.

Em avaliação imobiliária entendem uma área especial de atividade profissional no mercado imobiliário, que exige uma alta qualificação de um avaliador, compreensão dos métodos e princípios de avaliação, livre orientação no mercado imobiliário, conhecimento do estado e tendências de oferta e demanda em diversos segmentos de mercado.

Uma avaliação profissional é necessária para tomar decisões sobre a venda, compra, troca, emissão de empréstimos garantidos por imóveis, transformação e liquidação de empresas, para tomar decisões de investimento, decisões sobre a reorganização ou falência de uma empresa, seguro de propriedade, etc.

O problema de uma avaliação profissional competente de imóveis na Rússia é muito agudo. Maior atenção deve ser dada a áreas como avaliação para venda e penhor de edifícios de empresas privatizadas, reavaliação de ativos fixos em conexão com processos inflacionários e desenvolvimento de financiamento habitacional.

Na década de 1930, nos países desenvolvidos, a avaliação imobiliária surgiu como atividade profissional, e no início da década de 1990. apareceu na Rússia com a assistência do Instituto de Desenvolvimento Econômico do Banco Mundial para Reconstrução e Desenvolvimento. O Instituto forneceu treinamento com base em materiais de treinamento desenvolvidos pela American Society of Appraisers.

O Ministério do Trabalho da Federação Russa, por meio da Resolução nº 27.11.1996 de 11, aprovou as características de qualificação do cargo de "avaliador". As funções do avaliador incluem estabelecer o valor de mercado dos bens de direitos civis, pesquisar as necessidades de avaliação e estabelecer contactos comerciais com os clientes, elaborar um relatório de avaliação escrito, utilizando todos os métodos de avaliação conhecidos, criando a base de informação necessária para a actividade profissional.

O problema da avaliação na Rússia foi encontrado pela primeira vez em conexão com a privatização de 3 de julho de 1991.

A atividade de avaliação aumentou significativamente durante a reavaliação dos ativos fixos de produção, quando as empresas puderam envolver organizações especializadas independentes para determinar o valor de mercado da propriedade. O Decreto do Governo da Federação Russa "Sobre a reavaliação de ativos fixos" de 1º de janeiro de 1995 concedeu às empresas e organizações o direito de reavaliar ativos fixos com base nos índices de variação de seu valor, que foram desenvolvidos pelas Estatísticas do Estado Comitê da Rússia.

Organizações públicas de avaliadores profissionais estão operando atualmente na Rússia. Em 1993, foi criada a Sociedade Russa de Avaliadores (ROO), em 1996 - o Colégio Nacional de Avaliadores (NPO). Na primavera de 1999, foi fundado o Clube Virtual de Avaliadores, no qual os interessados compartilham suas opiniões e sugestões. A principal tarefa do Clube Virtual de Avaliadores é formar e fortalecer uma sociedade de especialistas na área de especialização econômica e jurídica, governo, empresas e estruturas científicas e educacionais.

25. Tipos de valor imobiliário

Atualmente, existem quatro componentes de valor: demanda, utilidade, escassez, alienabilidade dos objetos.

Demanda - a quantidade de um determinado bem ou serviço no mercado de compradores solventes. Há uma demanda potencial muito grande no mercado imobiliário.

Utilidade - a capacidade da propriedade para atender às necessidades humanas.

A utilidade estimula o desejo de adquirir determinada coisa.

A utilidade da habitação é o conforto de viver.

Para um investidor que atua no mercado imobiliário, um terreno sem restrições para desenvolvimento terá a maior utilidade.

Escassez - é uma oferta limitada. Se a oferta de um determinado produto aumenta, o preço desse produto cai e, quando a oferta diminui, começa a subir.

A possibilidade de alienação de objetos - a possibilidade de transferir direitos de propriedade que permitem que o imóvel passe do vendedor para o comprador, ou seja, torne-se uma mercadoria.

Anteriormente, a terra não era considerada uma mercadoria, então na Rússia havia uma única propriedade estatal.

Custo - essa não é uma característica inerente aos imóveis: o valor está em proporção direta com o desejo das pessoas, a disponibilidade de poder aquisitivo, utilidade e escassez relativa.

Se a avaliação de imóveis for realizada para obter um empréstimo garantido por imóveis, então o avaliador precisa obter informações muito precisas sobre o provável preço de venda desse imóvel, que por sua vez deve cobrir as perdas do credor se o mutuário o fizer. não pagar a dívida.

Se a avaliação de objetos for realizada para reconstrução, o valor do investimento será selecionado, calculado para um investidor (específico).

O tipo mais comum de valor é o valor de mercado. Mostra a interação entre compradores, vendedores e investidores no mercado imobiliário.

Valor de mercado do objeto de avaliação - o preço mais provável pelo qual o objeto da avaliação possa ser alienado no mercado aberto em ambiente competitivo, quando as partes da transação agirem razoavelmente, dispondo de todas as informações necessárias, e quaisquer circunstâncias extraordinárias não se refletirem no valor da transação preço.

O valor de mercado dos imóveis é determinado nas seguintes condições de uma transação de equilíbrio:

1) o mercado é competitivo e oferece opções de imóveis suficientes para a interação de compradores e vendedores;

2) o comprador e o vendedor são livres, atuam apenas para aumentar a renda ou satisfazer melhor as necessidades;

3) o período de exposição do objeto de avaliação é suficiente para garantir sua disponibilidade a todos os potenciais compradores;

4) o pagamento da transação é feito em dinheiro ou equivalente.

Preço - é a quantia em dinheiro que é oferecida ou paga pela propriedade que está sendo avaliada. Valor de mercado dos imóveis - é o preço esperado sob certas condições, e Preço de venda - É o valor que, em determinada situação, o comprador concordou em pagar e o vendedor aceitou pelo imóvel. O valor de mercado é objetivo e independe da vontade dos participantes do mercado imobiliário.

26. Tipos de valor fora do mercado

Se a venda de um objeto no mercado aberto for irrealista ou exigir custos adicionais em relação aos custos necessários para a venda de mercadorias livremente negociadas no mercado, o valor desse objeto é chamado de valor do objeto de avaliação com um mercado limitado.

O custo de reprodução do objeto de avaliação - trata-se da soma dos custos a preços de mercado existentes à data da avaliação, para a criação de um objecto idêntico ao objecto da avaliação, utilizando materiais e tecnologias idênticas. A data de avaliação é a data em que o imóvel é avaliado.

O custo de substituição do objeto de avaliação - a soma dos custos para a criação de um objeto semelhante ao objeto de avaliação em preços de mercado existentes na data da avaliação.

O valor do objeto avaliado sob o uso existente - valor determinado a partir das condições existentes e da finalidade de seu uso.

Valor de investimento do objeto de avaliação - valor, que é determinado a partir de sua lucratividade para uma determinada pessoa com determinados objetivos de investimento. O setor imobiliário para um investidor é uma ferramenta para gerar fluxos de renda. O valor do investimento é o custo dos investimentos de capital para um determinado investidor, levando em consideração suas necessidades de investimento.

Valor de liquidação do objeto de avaliação - o valor do objeto de avaliação se o objeto de avaliação deve ser alienado em um prazo inferior ao período de exposição usual para objetos semelhantes.

Custo de utilização do objeto de avaliação - um valor igual ao valor de mercado dos materiais que inclui, tendo em conta os custos de eliminação do objecto de avaliação.

Valor especial do objeto de avaliação - valor, para cuja determinação o contrato de avaliação ou o ato normativo estabeleça condições não incluídas no conceito de mercado ou outro valor especificado nas normas de avaliação de uso obrigatório pelos sujeitos das atividades de avaliação. Existem os seguintes tipos de valor.

O custo de uma empresa operacional - o custo de um único complexo imobiliário, determinado de acordo com os resultados do funcionamento da produção estabelecida.

Custo de seguro - o custo da compensação total por danos materiais em caso de evento segurado.

Depósito de segurança - o valor dos bens imóveis usados para garantir o empréstimo.

O custo do direito de alugar - um pagamento único pelo direito de uso e alienação da propriedade sob um contrato de arrendamento.

A mudança no valor dos imóveis depende de uma série de fatores. Eles podem ser divididos em objetivos e subjetivos.

Fatores objetivos caracterizam situações típicas de mercado e motivos comportamentais dos participantes da transação. Os fatores objetivos são principalmente econômicos, eles são divididos em microeconômicos (fatores ambientais, sísmicos) e macroeconômicos (impostos, inflação).

27. Princípios de avaliação imobiliária

O número de fatores econômicos afeta o valor dos imóveis. Os princípios da avaliação imobiliária ajudam a ter em conta os mais significativos deles.

Os princípios da avaliação imobiliária estão inter-relacionados. Um objeto pode ser influenciado por vários princípios.

Os princípios básicos da avaliação imobiliária são divididos em quatro categorias.

Princípio de uso melhor e mais eficiente (NNEI) baseia-se na determinação do valor do imóvel no caso de utilização do objeto da melhor e mais eficiente forma.

Os resultados da análise NNEI são tidos em conta na determinação do valor dos imóveis, na escolha de uma opção de construção e reconstrução e na análise de projetos de investimento

Princípios que refletem os componentes do imobiliário. O princípio da contribuição baseia-se em medir o valor de cada elemento que contribui para o valor total do objeto.

O princípio da produtividade marginal. A questão é que as sucessivas melhorias serão acompanhadas de um aumento no valor do objeto, superando o custo de sua criação, até atingir um ponto de produtividade máxima, após o qual os custos de criação de melhorias adicionais não serão totalmente compensados pela aumento do custo do objeto.

O princípio do equilíbrio é que quanto mais harmoniosos e equilibrados forem os elementos do objeto, maior será o valor do objeto no mercado.

O equilíbrio dos elementos do objeto é determinado com base nas exigências do mercado

Princípios baseados nas percepções do usuário. O princípio da utilidade é que um imóvel com maior utilidade para o usuário tem maior valor no mercado.

princípio de substituição. Um comprador informado não pagará mais por uma propriedade do que por um objeto de utilidade e lucratividade semelhantes.

O princípio da expectativa. O valor dos imóveis é influenciado pelos benefícios futuros esperados de possuir a propriedade. As expectativas associadas aos imóveis são expressas na obtenção do retorno esperado do investimento por meio de fluxos de renda do uso e revenda futura do imóvel.

Este princípio baseia-se na atratividade dos benefícios futuros de possuir um imóvel: quanto mais expectativas positivas, maior o valor do imóvel.

Princípios relacionados ao ambiente de mercado. O princípio da influência externa baseia-se em levar em consideração as mudanças no valor dos imóveis causadas pela influência de fatores ambientais em mudança.

O princípio da mudança baseia-se em levar em conta as mudanças correspondentes aos ciclos de vida, que são inerentes tanto a objetos específicos e mercados imobiliários nas cidades, quanto na sociedade como um todo.

O princípio da concorrência baseia-se no facto de os preços de mercado serem fixados a um determinado nível, tendo em conta a concorrência.

O princípio da oferta e demanda baseia-se na determinação do valor de um objeto pela relação entre oferta e demanda no mercado imobiliário.

O princípio da conformidade baseia-se no fato de que a propriedade atinge seu valor máximo no ambiente de objetos compatíveis com a harmonização de um uso do solo compatível.

28. Processo de avaliação imobiliária

A avaliação imobiliária pode ser em massa e individual.

Avaliação imobiliária em massa - avaliação de um grande número de objetos em uma data específica usando métodos padrão e análise estatística

Avaliação de imóveis individuais - Esta é a avaliação de um determinado objeto em uma determinada data.

A avaliação em massa é aproximada e a avaliação individual é exata.

O processo de avaliação imobiliária ocorre em seis etapas:

1) definição do problema;

2) plano preliminar de inspeção e avaliação. A questão dos dados necessários para a análise do objeto é resolvida, as fontes de seu recebimento são estabelecidas;

3) coleta e verificação de dados;

4) aplicação de abordagens de valoração, nesta fase o custo do objeto é determinado pelos métodos tradicionais;

5) coordenação do resultado da avaliação - obtenção da avaliação final do imóvel com base nos resultados da aplicação de várias abordagens à avaliação;

6) a última etapa é a elaboração do laudo de avaliação - documento que contém a justificativa para o parecer do avaliador sobre o valor do imóvel.

Na elaboração do laudo de avaliação, o avaliador é obrigado a utilizar as informações que assegurem a fidedignidade do laudo de avaliação como documento contendo informações de valor probatório.

O cliente sempre estabelece um objetivo específico para o avaliador: determinar o valor do objeto imobiliário, que o cliente precisa aceitar .. uma determinada solução. O avaliador deve determinar o tipo específico de valor (investimento, mercado e outro valor) e a área de uso desse objeto (seguro, venda, etc.).

Ao avaliar um objeto imobiliário, é muito importante determinar os direitos legais e outros associados ao objeto, pois o cliente pode ter apenas o direito de alugar ou uma certa participação na parceria. Com base em um acordo entre o cliente e o avaliador, é realizada uma avaliação dos objetos imobiliários. Neste contrato, é necessário indicar o tipo de avaliação, o valor do objeto de avaliação, o tipo e o valor da remuneração do trabalho.

O avaliador começa a desenvolver um plano de trabalho somente após ambas as partes assinarem este acordo. O plano de avaliação inclui os seguintes tipos de tarefas:

1) estudo em nível regional de fatores gerais do valor do imóvel;

2) pesquisa em nível local de fatores específicos;

3) estudo de fatores específicos que afetam o valor do terreno avaliado e do imóvel localizado neste terreno.

Em seguida, o avaliador coleta e processa as informações de que precisa. Esses dados devem ser muito precisos, caso contrário será difícil para o avaliador dar uma opinião razoável sobre o valor do objeto imobiliário.

Ao avaliar imóveis, três abordagens de avaliação são usadas: caro, lucrativo, comparativo.

Cada abordagem usa um conjunto unificado de princípios de pontuação.

29. Abordagem comparativa à avaliação imobiliária

Uma abordagem comparativa da avaliação imobiliária baseia-se no princípio da substituição - o comprador não adquirirá um imóvel se o valor desse imóvel ultrapassar todos os custos de aquisição de um imóvel semelhante no mercado que tenha a mesma utilidade para o comprador. Esta abordagem é utilizada principalmente quando existe uma base de dados suficiente de transações de vendas ou arrendamentos no mercado imobiliário.

Abordagem comparativa - um conjunto de métodos para avaliar o valor de um objeto imobiliário com base na comparação do objeto com seus análogos, sobre os quais há informações sobre os preços das transações com ele.

O custo de um objeto imobiliário nesta abordagem é igual ao preço médio ponderado dos análogos vendidos, levando em consideração alterações que levem em consideração sua diferença em relação ao imóvel a ser avaliado:

onde Pk - preço de venda de uma propriedade similar;

ΣD- quantidade de ajustes. A abordagem comparativa da avaliação de imóveis baseia-se nos princípios de substituição, procura, oferta e equilíbrio.

A sequência de ações ao avaliar um imóvel usando uma abordagem comparativa:

1) pesquisa de mercado;

2) coleta e verificação de dados, confiabilidade de informações sobre análogos oferecidos para venda ou recentemente vendidos do objeto de avaliação;

3) comparação de dados sobre análogos e imóveis selecionados;

4) ajuste dos preços de venda de análogos selecionados de acordo com suas diferenças em relação ao objeto;

5) fixação do valor do objeto de avaliação. A pesquisa de mercado é realizada para identificar

neste mercado ou seus segmentos vendidos ou colocados à venda de um análogo do imóvel. Se os dados de vendas ou os preços de venda estiverem ocultos, a análise é baseada no preço de oferta de propriedades comparáveis.

As principais fontes de informação podem ser os dados cadastrais, informações, serviços de seguros e corretores de empresas; periódicos sobre imóveis, informações fornecidas pelos participantes nas transações, arquivos do avaliador.

Uma avaliação precisa depende da qualidade e quantidade de informações utilizadas para análise, portanto, a coleta e verificação de dados sobre análogos do objeto de avaliação deve ser de grande importância.

Várias circunstâncias específicas podem afetar o preço de venda específico de um imóvel, portanto, os detalhes de cada venda são verificados por um avaliador, ou seja, é necessário obter a confirmação dos dados pelo comprador, vendedor ou corretor.

Para determinar o valor final da propriedade a ser avaliada, é necessário um ajuste para vendas comparáveis. Os ajustamentos são calculados com base numa análise lógica dos cálculos anteriores, tendo em conta o significado de cada indicador. Um ponto importante aqui é a definição dos fatores de correção.

O cálculo do custo de um elemento para o qual é necessária uma emenda é realizado menos o desgaste, principalmente o envelhecimento funcional desse elemento.

30. Abordagem de custo

A abordagem de custo baseia-se no cálculo dos custos para a reprodução das estruturas e edifícios avaliados, levando em consideração todos os tipos de desgaste e lucro do negócio. O valor de mercado do terreno é adicionado ao valor recebido.

Abordagem de custo é um conjunto de métodos de avaliação que se baseiam na determinação dos custos necessários para substituir ou restaurar o objeto de avaliação, levando em consideração a depreciação acumulada

Essa abordagem baseia-se na suposição de que um comprador típico não pagará mais por um item concluído do que por um item similarmente útil. No cálculo dos custos de uma eventual nova construção do objeto avaliado, são considerados apenas os custos do investidor. Os seguintes dados são usados no processo de avaliação: nível salarial, custos indiretos, custos de equipamentos, taxa de retorno dos construtores nesta região, preços de mercado para materiais de construção Mas o custo total de adquirir um terreno e construir um objeto semelhante nele nem sempre é equivalente ao valor de mercado.

A abordagem de custo é baseada no princípio de viés A avaliação de imóveis pelo método de custo inclui as seguintes etapas

1) cálculo do custo do terreno, considerando o uso mais eficiente (Cz);

2) cálculo dos custos de construção nova dos edifícios em avaliação (SNS);

3) cálculo do desgaste acumulado: desgaste funcional, desgaste físico e externo (In);

4) cálculo do custo das benfeitorias, levando em consideração que a depreciação acumulada (Cu) é determinada pela fórmula;

Su = Sns - Ying

5) o cálculo do valor total dos imóveis (SZP), é determinado pela fórmula:

Szp \uXNUMXd Sz + Su

Com a abordagem do custo, a determinação do valor dos imóveis começa com a valorização do terreno.

O terreno não é apenas parte desta abordagem, mas também uma etapa independente do processo de avaliação. Em seguida, é determinado o custo de construção nova das benfeitorias avaliadas e calculada a depreciação acumulada. Na última fase (final) da abordagem do custo, para obter o custo final do objeto, somam-se o custo do terreno e os custos associados à nova construção de edifícios e estruturas, deduzidos das amortizações acumuladas por os prédios.

Este método inclui quatro tipos principais de avaliação:

1) índice;

2) estimado;

3) elemento por elemento;

4) unidade comparativa.

Para a avaliação de edifícios com valor histórico, quando se está a avaliar um edifício com desgaste físico muito elevado, quando é impossível fazer uma avaliação independente do terreno, não se aplica a abordagem do custo.

31. Métodos de estimativa para a abordagem de custo

Os custos são divididos em diretos e indiretos

Custos diretos - é o custo de mão de obra e recursos materiais. Custos indiretos ocorrem durante a construção, mas não podem ser detectados diretamente na própria estrutura.

Existem quatro métodos principais para estimar a abordagem de custo: estimado, comparativo unitário, índice e elemento por elemento.

Método de custo unitário comparativo - avaliação de imóveis com base na utilização de indicadores únicos de custo agregado ajustado para criação de análogos. A essência do método está no fato de que para o objeto a ser avaliado, é selecionado um objeto analógico, que será muito semelhante ao que está sendo avaliado em quase todas as características, materiais utilizados e sua tecnologia de fabricação. O custo de uma unidade de medida de um objeto analógico é multiplicado pelo número de unidades do imóvel avaliado.

O método de custo de elementos agregados é avaliar a propriedade com base no valor do custo de criação de seus principais elementos. O método usa dados sobre o custo de vários elementos, ou seja, os componentes de um edifício ou estrutura - custos elementares.

O cálculo dos custos elementares inclui a desagregação do edifício nas suas partes componentes, o estabelecimento do custo médio dessas partes.

O método do custo do elemento concentrado ajuda a comparar melhor os elementos do imóvel a avaliar com os elementos típicos e, como resultado da aplicação, permite obter um valor com maior precisão do que o método do custo unitário comparativo.

O método elemento por elemento é menos demorado. Os indicadores mais característicos dos elementos estruturais são tomados como unidades de custo.

O método de análise quantitativa baseia-se na avaliação do objeto com base na estimativa de custo total para sua reprodução. Por exemplo, o custo de construção é determinado pela soma de todos os custos de construção ou instalação dos componentes de um edifício, mas os custos indiretos e diretos devem ser levados em consideração. Para aplicar este método, será necessário compilar uma lista de todos os materiais e equipamentos, calcular os custos de mão de obra necessários para instalar cada elemento, levar em consideração os custos indiretos, indiretos e os lucros para o desenvolvedor. Podem ocorrer erros na aplicação do método de análise quantitativa, devido à seleção incorreta de dados sobre o custo das unidades de comparação em edifícios que não correspondem ao tipo de objeto de avaliação. Este método é bastante trabalhoso, a sua aplicação baseia-se na compilação de uma lista de todos os materiais e equipamentos, calculando os custos de mão-de-obra necessários para a instalação de cada elemento, o que requer o envolvimento de orçamentistas qualificados.

O método do índice consiste em determinar o custo de reposição do imóvel em avaliação multiplicando o valor contábil pelo índice de reavaliação correspondente. Os índices para a reavaliação de ativos fixos são aprovados pelo governo da Federação Russa e são publicados periodicamente na imprensa.

32. Desgaste

Em desgasto propriedade é entendida como uma diminuição do seu valor sob a influência de vários motivos. A depreciação é determinada com base no estado real do imóvel, de acordo com dados estatísticos ou contábeis.

Existem três tipos de depreciação de imóveis:

1) deterioração física - desgaste associado a uma diminuição do desempenho de um objeto como resultado do envelhecimento físico natural e da influência de fatores adversos externos;

2) desgaste funcional ocorre devido à não conformidade com os requisitos modernos para tais objetos;

3) desgaste externo - depreciação como resultado de mudanças nos fatores econômicos externos.

O desgaste é dividido em:

1) removível - depreciação do imóvel, cujo custo de eliminação é menor que o valor adicionado neste caso;

2) irreparável - depreciação do imóvel, cujo custo de eliminação é maior que o valor agregado neste caso.

Os principais métodos para determinar o valor da depreciação acumulada são: o método de divisão, o método de vida, o método de vendas comparáveis.

Método de partição - consiste em determinar separadamente três tipos de desgaste com a divisão do físico e funcional em tipos removíveis e não removíveis.

O desgaste físico se manifesta na deterioração das propriedades físicas do objeto ao longo do tempo, na perda das propriedades técnicas e operacionais iniciais pelos elementos da estrutura. O desgaste físico é causado por uso inadequado, influências físicas e químicas.

Ao avaliar o desgaste físico, leva-se em consideração que os elementos de construção são divididos em duas categorias:

1) longo prazo: paredes, tetos, fundações;

2) peças de desgaste - elementos com vida útil inferior à vida econômica da edificação: telhados, tubulações, pintura.

O desgaste de cada elemento do objeto é avaliado separadamente. O percentual de depreciação é determinado como resultado da inspeção e convertido em termos monetários multiplicando o percentual de depreciação pelo custo de reprodução de cada elemento, levando em consideração os custos indiretos de construção. A deterioração funcional pode ocorrer se o objeto não atender aos requisitos funcionais modernos ou devido ao layout ineficiente do edifício, design ruim.

Método vitalício baseia-se na determinação do desgaste acumulado como resultado da inspeção direta dos edifícios. Se a depreciação for determinada dessa maneira, vários conceitos básicos são usados: vida econômica, idade cronológica e efetiva.

Tempo de vida econômico o período de tempo durante o qual o objeto pode ser usado e lucrativo, a contribuição das benfeitorias para o valor do terreno é maior que zero.

Idade cronologica - a idade real do edifício, ou seja, o número de anos desde que foi construído. Idade efetiva - a idade do edifício, determinada com base na sua aparência.

Método de vendas comparável é determinar a depreciação como resultado de uma análise de dados de mercado sobre vendas atuais comparáveis.

Com o tempo, o valor dos imóveis pode diminuir, então, ao avaliar um objeto com base em uma abordagem de custo, são levados em consideração os custos de uma possível nova construção, a depreciação acumulada do edifício.

33. Aplicando a abordagem de custo

A avaliação de objetos de propriedade com base na abordagem de custo é adequada e só é possível nos seguintes casos:

1) ao identificar o melhor e mais eficiente terreno. Por exemplo, a escolha de andares na construção de casas. Se você construir poucos andares, os custos de construção serão significativamente reduzidos, mas a renda do aluguel será baixa; durante a construção de edifícios de vários andares, os custos operacionais são altos; é necessário determinar o número de andares da casa, cuja receita compensará os custos de construção;

2) durante a análise técnica e económica de uma nova construção e a realização de benfeitorias que justifiquem a viabilidade de uma determinada construção ou reconstrução;

3) ao avaliar objetos públicos e especiais que não se destinam a gerar renda, e a probabilidade de encontrar informações sobre vendas típicas é muito baixa

4) ao avaliar objetos em mercados inativos, por exemplo, objetos únicos não são vendidos atualmente e a única maneira de avaliar esses objetos é com base nos custos

5) quando avaliados para efeitos de tributação e seguro. O seguro exige a separação de objetos sujeitos e não sujeitos a seguro.

Desvantagens da abordagem de custo:

1) os custos nem sempre são equivalentes ao valor de mercado;

2) as tentativas de obter um resultado de avaliação mais preciso são acompanhadas por um rápido aumento dos custos trabalhistas;

3) a discrepância entre os custos de aquisição do imóvel em avaliação e os custos de construção nova é exatamente a mesma, pois no processo de avaliação a depreciação acumulada é deduzida do custo de construção;

4) é problemático calcular o custo de reprodução de edifícios antigos;

5) avaliação separada de um terreno de edifícios - tal separação é realmente impossível na prática ou está associada a custos significativos;

6) é muito problemático avaliar terrenos na Federação Russa;

7) é muito difícil determinar o valor da depreciação acumulada de edifícios e estruturas antigas, porque na maioria dos casos o julgamento do grau de depreciação é baseado na opinião do perito do avaliador e na precisão dos resultados recebidos do avaliador depende em grande parte de sua experiência e qualificações.

Se, com base nas conclusões das características e especificidades dos métodos utilizados, a avaliação de objetos imobiliários com base na abordagem do custo é a mais adequada e aplicável em situações de estudo de viabilidade para novas construções, para avaliação de novos objetos , para fins fiscais ou para apreensão de bens de pessoas físicas e jurídicas, depois para objetos de finalidade especial para fins de seguro e na avaliação do valor de objetos, cuja informação sobre a venda está praticamente ausente no mercado, é de difícil aplicação a abordagem de custo.

34. Disposições básicas da abordagem de renda

A abordagem do rendimento baseia-se no facto de o valor do imóvel em que o capital foi investido deve corresponder à avaliação actual da qualidade e quantidade de rendimento que este imóvel é capaz de proporcionar. Na abordagem de renda para avaliação de imóveis, é preciso ter uma ideia sobre os investimentos e sua motivação, entender os mecanismos financeiros que estão à disposição do investidor

A abordagem de renda é um conjunto de métodos para avaliar o valor de objetos imobiliários com base na determinação do valor atual da receita esperada a partir dele.

Um pré-requisito para calcular o valor do imóvel com base na abordagem de renda é o seu aluguel. A capitalização dos rendimentos é realizada para converter os rendimentos futuros dos imóveis em valor atual.

Capitalização de receitas - é um processo que determina a relação entre a renda futura e o valor atual do imóvel que está sendo avaliado. A fórmula básica para a abordagem de renda é:

V=I/R,

onde V é o valor da propriedade

I - rendimentos esperados do imóvel a ser avaliado;

R é a taxa de renda ou lucro.

Existem diferentes métodos de capitalização, diferentes formas de medir a renda e as taxas de retorno.

Em renda entender a receita operacional líquida que o setor imobiliário pode trazer em um ano.

Taxa de lucro - é o índice ou taxa de capitalização.

Índice de capitalização - esta é a taxa de retorno, que reflete a relação entre o rendimento e o valor do objeto de avaliação. Existem duas áreas principais de capitalização:

1) capitalização direta;

2) capitalização da renda de acordo com a taxa de retorno do capital.

Renda anual e taxa de capitalização são os dois valores que são considerados na capitalização direta. A relação entre o valor de mercado do imóvel e sua receita líquida anual é utilizada para converter a receita futura do objeto de avaliação em seu valor atual. Esse indicador é chamado de taxa de capitalização. Como resultado da análise dos rendimentos durante o período de posse do imóvel, é determinado o rendimento esperado do imóvel, mas leva-se em consideração se é esperado um decréscimo ou aumento do rendimento, qual o risco de investir em imóveis para dívida e capital próprio.

A taxa de desconto é entendida como a taxa de juros compostos aplicada ao recalcular em um determinado momento o valor dos fluxos de caixa que surgem como resultado do uso da propriedade.

As principais etapas da avaliação de imóveis usando a abordagem de renda:

1) cálculo da soma de todos os recebimentos possíveis do objeto de avaliação;

2) cálculo da receita bruta real;

3) cálculo dos custos associados ao objeto de avaliação - são custos de reserva condicionalmente fixos, condicionalmente variáveis;

4) determinação do valor da receita operacional líquida;

5) transformação da receita esperada em valor atual: capitalização direta; capitalização de rendimentos pela taxa de retorno do capital: desconto de fluxos de caixa, capitalização por modelos de cálculo.

35. Análise de receitas e despesas

Com base na abordagem de renda, a avaliação imobiliária começa com a determinação da receita bruta potencial.

Em renda bruta potencial entender a renda máxima que o imóvel avaliado é capaz de trazer, é determinado pelo cálculo do valor da renda esperada do objeto em 100% de ocupação da área

O cálculo da receita bruta potencial é baseado em uma análise das taxas e tarifas atuais no mercado de aluguel e serviços pagos para propriedades comparáveis.

Existem rendas: mercado - aplicado durante o período do contrato de arrendamento, e contrato - é constante durante este período.

O cálculo do rendimento bruto potencial reduz-se à determinação do montante de todos os rendimentos que o imóvel a avaliar pode trazer, a partir do primeiro ano após a data da avaliação, desde que a área esteja totalmente ocupada, excluindo os custos da sua exploração.

Em seguida, a receita bruta real é determinada.

A receita bruta potencial menos as perdas por subutilização do objeto de avaliação, não pagamentos, bem como tipos adicionais de receita é chamada renda bruta real, que é calculado pela fórmula

EGI=PGI-V amp; eu

onde EGI é a receita bruta real da instalação;

IGP - receita bruta potencial;

V amp; L - perda de aluguel devido à presença de instalações vagas e pagamentos indevidos.

A receita operacional líquida é então calculada.

Receita operacional líquida - é a receita bruta real da propriedade em questão, excluindo os custos operacionais.

NOI \uXNUMXd EG - OE,

onde NOI - receita operacional líquida;

OE - despesas operacionais.

Despesas operacionais - é o custo de manutenção da reprodução da renda da propriedade.

Os custos do proprietário do imóvel são divididos em custos fixos (FE), custos variáveis (VE) e reservas (RR):

OE = FE + VE + RR

Custos fixos - São custos praticamente independentes ou ligeiramente dependentes do grau de exploração do imóvel, por exemplo, o custo do seguro do imóvel e do pagamento de impostos prediais.

Despesas variáveis - estes são custos operacionais, são necessários para manter a adequação funcional da instalação e dependem do grau de sua operação. O cálculo dos custos de operação do objeto avaliado é baseado em uma análise dos custos reais de sua manutenção, levando em consideração os custos típicos deste mercado. Os custos variáveis dependem diretamente do custo de construção, da área e das características técnicas dos edifícios ou estruturas e das características das soluções de engenharia.

Reservas - custos associados à propriedade, eles precisam ser feitos não mais do que uma vez a cada poucos anos. O valor dos custos de reserva muda ao longo do tempo. Por exemplo, a melhoria das calçadas, entradas para o edifício pode ser atribuída a custos de reserva.

36. Aplicando a Abordagem de Renda ao Financiamento Imobiliário

A abordagem do rendimento ajuda o investidor a ter em conta o rendimento esperado do investimento, pelo que deve ser utilizada na fundamentação de decisões de financiamento de investimentos em imóveis, ao analisar a viabilidade de investimento.

A abordagem de renda, em contraste com as abordagens comparativa e de custo, reflete a visão do investidor de imóveis como uma fonte de renda real. Os resultados que serão obtidos com base na abordagem de renda são significativos na avaliação de objetos geradores de renda: armazéns e escritórios, espaços comerciais, edifícios industriais e hotéis.

A aplicação da abordagem de renda é de grande importância na análise de investimentos e decisões financeiras na área imobiliária. No entanto, existem problemas associados ao seu uso:

1) a necessidade de prever um fluxo de renda de longo prazo (o processo de obtenção da estimativa mais precisa da renda futura é difícil, pois a Rússia tem uma situação econômica estável e a probabilidade de uma previsão imprecisa aumenta proporcionalmente à previsão de longo prazo período);

2) a influência dos fatores de risco na receita projetada (para determinar o valor atual, é necessário levar em consideração o possível risco associado ao recebimento de receita futura de possuir imóveis e a quantidade de risco possível em russo condições é significativa e esses fatores afetarão a precisão do resultado da avaliação imobiliária);

3) o problema de coletar dados sobre a lucratividade de objetos semelhantes (as informações sobre a lucratividade sempre foram não divulgadas, ou seja, confidenciais). Verificar a rentabilidade dos objetos imobiliários é difícil, portanto, a estimativa de custos pode não ser suficientemente precisa, a imprecisão aumenta no processo de capitalização;

4) valorização do rendimento (no caso de valorização de imóveis com amenidades e objetos únicos, a valorização dos benefícios é significativamente difícil devido às frequentes alterações de preços).

A aplicação da abordagem de renda é importante não apenas para os investidores, mas também para os demais participantes do processo de financiamento imobiliário, pois permite levar em consideração o rendimento esperado do investimento. Mas a instabilidade da economia russa aumenta a imprecisão das previsões sobre os ganhos imobiliários. O risco de investir em imóveis, que se caracteriza por um longo prazo significativo e estimula a aplicação de recursos financeiros em outras áreas de investimento, é bastante grande. A correta aplicação da abordagem de renda permitirá ao investidor tomar decisões suficientemente informadas e precisas sobre o financiamento de investimentos imobiliários.

37. Avaliação da terra

Na avaliação imobiliária, considera-se que o terreno tem valor e o restante são benfeitorias que agregam valor. Os termos "terra" e "terra" são diferentes.

Lote de terreno - é uma parte do território da terra, que está equipada e pronta para ser utilizada para diversos fins. Melhorias feitas para criar o site:

1) externo: arranjo de ruas, calçadas, redes de drenagem e engenharia;

2) interno: planejamento, paisagismo, pavimentação, tomadas de dispositivos para conectar redes de engenharia, comunicações de comunicação, etc.

A avaliação de terrenos não se aplica apenas a terrenos baldios e não desenvolvidos. A propriedade é composta por terrenos e edifícios. Existe a necessidade de determinar o valor do terreno separadamente das benfeitorias nele construídas, pelos seguintes motivos:

1) diferença de tributação de prédios e terrenos (imposto predial e imposto predial);

2) é exigida uma avaliação separada do terreno dos edifícios ou estruturas nele construídas ao aplicar o método do custo para determinar o valor dos imóveis;

3) tomar decisões sobre a demolição de edifícios ou estruturas existentes para fazer o melhor e mais eficiente uso do terreno

Ao avaliar um terreno, é necessário levar em consideração o conjunto de direitos associados a ele. Os direitos mais comuns a serem avaliados são

1) propriedade plena - a capacidade de usar um terreno livre de inquilinos de qualquer forma legal

2) o direito de arrendamento - a possibilidade de possuir um terreno sob um contrato de arrendamento.

O uso da terra na Federação Russa é pago. As formas de pagamento pelo uso da terra são o imposto predial e o aluguel.

Na Rússia, a maioria das terras é arrendada em vez de vendida, de modo que os avaliadores determinam o valor de seus direitos de arrendamento.

O custo dos direitos de arrendamento - Este é o valor que um comprador em potencial está disposto a pagar pelo direito de possuir este site sob um contrato de locação para se beneficiar dessa propriedade. A avaliação dos direitos de arrendamento é utilizada na determinação do preço de venda do direito de arrendamento de um terreno, na determinação do valor do objeto de que o terreno arrendado faz parte e na avaliação do dano resultante da rescisão de um contrato de arrendamento .

A introdução do Código de Terras visa o desenvolvimento do mercado de terras, a valorização da terra deve ser realizada tendo em conta o uso mais eficiente, que proporcionará o maior valor residual da terra.

O procedimento para calcular e pagar o imposto predial é estabelecido pela legislação da Federação Russa sobre impostos e taxas.

O valor de mercado de um terreno é estabelecido de acordo com a lei federal sobre atividades de avaliação.

Para estabelecer o valor cadastral dos terrenos, é realizada uma avaliação cadastral estadual da terra. O procedimento para realizar a avaliação cadastral do estado da terra é estabelecido pelo Governo da Federação Russa.

As autoridades executivas das entidades constituintes da Federação Russa aprovam o nível médio de valor cadastral para o distrito municipal.

38. Análise do melhor e mais eficiente uso da terra

Ao avaliar um terreno, é necessário determinar a opção pelo seu melhor e mais eficiente uso (NNEI), que é determinado pela interação de uma série de fatores.

A análise do NNEI envolve o estudo de opções alternativas de uso da terra e a seleção da melhor, levando em consideração as perspectivas da localização, o estado da demanda do mercado, o custo de desenvolvimento, a estabilidade da renda esperada, etc.

Ao avaliar o valor de um objeto, que consiste em um terreno e edifícios nele, é dada grande importância à análise do NNEI

1) um suposto terreno baldio; 2) um terreno com benfeitorias existentes.

A análise de um suposto terreno baldio é um passo importante na determinação do seu valor. Baseia-se no estabelecimento da opção de uso da terra mais lucrativa.

O uso mais rentável e provável do site fornece seu maior valor. Os casos de uso devem ser econômicos e legais.

Fatores que determinam o uso ideal da terra:

1) localização - tem grande impacto no custo do terreno (levando em consideração as perspectivas da localização, acessibilidade de transporte);

2) demanda de mercado - este fator reflete a relação de oferta e demanda no mercado, é estudado para justificar a opção escolhida para o uso do terreno (perspectivas de demanda de mercado para o uso proposto, tipos de impostos e outras condições). É preciso identificar um segmento de mercado, e é preciso desenvolver atividades sobre ele;

3) viabilidade financeira - implica na capacidade do projeto de gerar renda com o uso da terra. A receita gerada deve ser suficiente para reembolsar os investidores e garantir que o lucro esperado seja recebido;

4) a adequação física do local é a perspectiva de melhorias - tamanho, clima, topografia, qualidade do solo, parâmetros ambientais, características geogeológicas e hidrogeológicas do local, zoneamento existente, etc.;

5) viabilidade física e viabilidade tecnológica - trata-se de uma análise da relação qualidade, custos e prazos do projeto, disponibilidade de transporte, probabilidade de desastres naturais, capacidade de conexão com equipamentos públicos, levando em consideração o tamanho e forma do local;

6) a admissibilidade legislativa ou legal está relacionada com a conformidade da opção de uso do terreno com a legislação vigente. Esta admissibilidade é revelada como resultado de uma análise de construção, normas ambientais, restrições de altura, complexidade na área de desenvolvimento urbano histórico, possíveis alterações nos regulamentos, cumprimento das regras de zoneamento, sentimentos negativos da população local;

7) o retorno máximo, é determinado descontando a receita futura de casos de uso alternativos, levando em consideração o risco do investimento.

39. Categorias de terra

De acordo com o Código de Terras da Federação Russa, a terra é dividida em sete categorias.

Todas as categorias de terrenos são utilizadas exclusivamente para o fim a que se destinam.

A primeira categoria inclui terras agrícolas - são terras localizadas fora dos limites dos assentamentos, fornecidas para as necessidades da agricultura e destinadas apenas a esses fins.

Nas terras de agricultura, há: terras ocupadas por estradas agrícolas, comunicações, vegetação; terrenos agrícolas, terrenos ocupados por edifícios, estruturas que são utilizadas para a produção e transformação de produtos agrícolas.

A segunda categoria são as terras de assentamentos. Destinam-se à construção e desenvolvimento de assentamentos rurais ou urbanos e são separados por uma linha de terrenos de outras categorias.

A terceira categoria é a terra para a indústria e outros fins especiais. Subdividem-se, segundo a natureza das tarefas, nos seguintes tipos: terrenos de indústria, terrenos de energia, terrenos de transporte, terrenos de comunicação, radiodifusão, informática e televisão, terrenos de garantia da segurança espacial, terrenos de defesa e segurança.

A quarta categoria inclui terras de territórios especialmente protegidos - são terras que possuem um valor científico, ambiental, estético, sanitário e outro especial. As terras de áreas naturais especialmente protegidas incluem as terras de reservas naturais estaduais, monumentos naturais, parques nacionais, jardins botânicos - todas essas terras são classificadas como propriedade nacional, são de propriedade federal ou municipal ou de propriedade de súditos da Rússia Federação.

A quinta categoria de terras são as terras do fundo florestal. Os terrenos do fundo florestal incluem terrenos florestais cobertos ou não por vegetação florestal, destinados à sua restauração (clareiras, áreas queimadas, clareiras), e terrenos não florestais (pântanos, clareiras, estradas), destinados à silvicultura . Pelo método de delimitação de terras de outras categorias, de acordo com os materiais do manejo florestal, os limites das terras do fundo florestal são determinados, então os dados obtidos sobre os limites das terras do fundo florestal são registrados em o Cadastro Estadual de Terras.

As terras do fundo de água são a sexta categoria de terras. Estes incluem terrenos ocupados por corpos d'água, terrenos de zonas de proteção hídrica de corpos d'água, terrenos para estabelecimento de zonas de proteção de faixa de domínio e captação de água, estruturas hidráulicas e outros objetos.

A sétima categoria inclui terras de reserva - são terras de propriedade estadual ou municipal, essa categoria de terras não é fornecida a cidadãos ou pessoas jurídicas, mas é permitida o uso após a transferência de terras de reserva para outra categoria.

40. Legislação fundiária e relações fundiárias na Rússia

De acordo com o Código de Terras da Federação Russa (artigos 2 a 6), a legislação fundiária, de acordo com a Constituição da Federação Russa, está sob a jurisdição conjunta da Federação Russa e das entidades constituintes da Federação Russa.

A legislação fundiária rege as relações sobre o uso e proteção da terra na Federação Russa como base para a vida e as atividades dos povos que vivem no território relevante (relações fundiárias).

Na Federação Russa, em relação ao uso e proteção do subsolo, águas, florestas, vida selvagem e outros recursos naturais do meio ambiente, territórios e objetos naturais especialmente protegidos, ar atmosférico e objetos do patrimônio cultural dos povos da Federação Russa, a legislação sobre o subsolo, a silvicultura, a legislação da água, a legislação sobre a vida selvagem, a proteção e uso de outros recursos naturais, a proteção ambiental, a proteção do ar atmosférico, as áreas e objetos naturais especialmente protegidos, a proteção dos sítios do patrimônio cultural dos povos da Federação Russa e outras leis federais especiais.

Os participantes nas relações fundiárias são cidadãos, pessoas jurídicas, Federação Russa, súditos da Federação Russa, municípios.

Os seguintes conceitos e definições são usados:

1) proprietários de terrenos - pessoas que são proprietárias de terrenos;

2) utentes da terra - pessoas proprietárias e usuárias de terrenos em direito de uso permanente (ilimitado) ou em direito de uso gratuito a termo certo;

3) proprietários de terras - pessoas proprietárias e usuárias de terrenos com base no direito de posse hereditária vitalícia;

4) arrendatários de terrenos - pessoas proprietárias e usuárias de terrenos sob contrato de arrendamento, contrato de sublocação;

5) titulares de servidão - pessoas que têm direito ao uso limitado de terrenos alheios (servidão).

Os objetos das relações fundiárias são:

1) terra como objeto natural e recurso natural;

2) terrenos;

3) partes de terrenos.

O terreno como objeto das relações fundiárias - parte da superfície da terra (incluindo a camada do solo), cujos limites são descritos e certificados da maneira prescrita.

A terra pode ser divisível ou indivisível. Divisível é um terreno que pode ser dividido em partes, cada uma das quais, após a divisão, forma um terreno independente, cujo uso permitido pode ser realizado sem transferi-lo para outra categoria de terreno, exceto nos casos estabelecidos por leis federais .

41. Uso do solo urbano

Terras da cidade - esta é uma categoria especial. O valor do solo urbano é afetado pelo tamanho da cidade, produção e potencial econômico, nível de desenvolvimento da infraestrutura social e de engenharia, ambiente natural regional e outros fatores.

Os mesmos fatores podem ter o efeito oposto no valor de um determinado site:

1) tráfego intenso é indesejável para uma área residencial, mas aumenta o valor do local para fins comerciais

2) a colocação relativa a instituições de ensino e centros comerciais, os méritos estéticos e as conveniências tidos em conta na avaliação dos terrenos para construção de habitação, praticamente não afectam o valor dos territórios orientados para o desenvolvimento industrial; infra-estrutura de transporte e zoneamento econômico são importantes para eles.

Atualmente, a maioria dos recursos fundiários é de propriedade estadual e municipal. Sob condições de mercado, a terra urbana é o recurso mais valioso; pode servir como uma fonte estável de renda para o orçamento local.

As autoridades da cidade determinam o valor do imposto predial, a taxa de aluguel do terreno e o preço padrão de um terreno no momento do resgate. Nesse sentido, a questão do aumento da eficiência do uso do solo é relevante para as autoridades municipais. Para que a propriedade fundiária obtenha o máximo rendimento do seu uso e contribua para a melhoria do clima geral de investimento, é necessário desenvolver relações de mercado no mercado fundiário.

Preço de mercado - é uma medida de valor do usuário que incentiva o uso racional e eficiente e serve como ferramenta para o desenvolvimento da economia da cidade.

Os resultados da avaliação da área urbana são informações para resolver problemas como:

1) desenvolvimento da política urbana e planejamento social;

2) formação de uma proposta para os tipos de uso funcional do território e sua qualidade;

3) formação de mecanismos econômicos para acomodar diferentes opções de uso do solo e política de investimento e construção;

4) análise das consequências das opções para o desenvolvimento e reestruturação do ambiente urbano;

5) otimização dos investimentos municipais na manutenção e desenvolvimento do ambiente urbano;

6) determinação da atratividade de investimento do território em função do valor do solo urbano.

Se uma empresa comprou um terreno, isso permitirá que essa empresa tenha a oportunidade de usar o terreno como garantia de um empréstimo bancário, expandir as oportunidades de investimento da empresa, vender terrenos excedentes, receber renda do aluguel do terreno e aumentar o valor dos ativos fixos.

Duas visões sobre o valor do solo urbano:

1) um projetista-urbanista em processo de zoneamento funcional do território como parte do plano diretor da cidade;

2) um avaliador no processo de desenvolvimento de uma avaliação cadastral da terra.

42. Registro cadastral

A divisão cadastral do território da Federação Russa é uma das principais áreas da gestão imobiliária. As unidades da divisão cadastral do território da Federação Russa são distritos, bairros do distrito. O número cadastral de um terreno consiste nos números do distrito, distrito, bairro e do terreno no bairro. O Governo da Federação Russa estabelece o procedimento para a divisão cadastral do território da Federação Russa e a atribuição de números apropriados aos terrenos.

Atualmente existem três tipos de cadastros:

1) o cadastro legal é um registro de direitos sobre objetos imobiliários;

2) cadastro fiscal - registro do valor dos objetos imobiliários e informações necessárias à tributação;

3) multiuso - combinando sistemas legais e fiscais com informações sobre planejamento e uso do solo.

O subsistema cadastral do cadastro predial é formado para garantir os direitos dos usuários da terra, é condição necessária para a criação de um mercado imobiliário e qualquer investimento.

O subsistema fiscal do cadastro predial é responsável pelos impostos fundiários, aluguéis, recebimentos de caixa de todas as operações realizadas com terrenos

O cadastro fiscal implica o controle de previsão e apuração das receitas do imposto fundiário e do pagamento de aluguéis. Uma das tarefas do cadastro fiscal é determinar a base tributária.

Ao mesmo tempo, foram criados cadastros legais e fiscais na Rússia.

Os direitos sobre objetos imobiliários atuam como uma mercadoria no mercado imobiliário, portanto, para seu funcionamento, os imóveis devem ser registrados legalmente, o que significa que para cada objeto imobiliário é necessário criar um arquivo cadastral com posterior registro estadual de direitos aos imóveis.

Negócios cadastrais é um sistema de gestão de territórios, tendo em conta a sua disposição, com a obrigatoriedade de afixação no registo de fontes de informação das autoridades estatais, dos actos de actividade económica num terreno.

Cadastro Estadual de Terras - este é um conjunto sistematizado de informações documentadas que são obtidas como resultado do registro cadastral estadual de terrenos, sobre a localização, finalidade, status legal das terras da Federação Russa e informações sobre zonas territoriais e a presença de objetos localizados em terrenos e fortemente associados a esses terrenos.

Cadastro estadual de terrenos - trata-se de uma descrição e individualização no Cadastro Único Estadual de Lotes, com isso, o local recebe características que o permitem se destacar e, em relação aos demais lotes, realizar avaliações qualitativas e econômicas. No registro cadastral estadual de terrenos, a cada terreno é atribuído um número cadastral.

43. Métodos de avaliação de terras

A determinação do valor de um terreno é considerada do ponto de vista de sua disponibilidade para o melhor e mais eficiente uso econômico. O objeto de avaliação nas condições russas não é o direito absoluto de propriedade de um terreno, mas apenas o direito de usá-lo em regime de arrendamento.

O método normativo baseia-se na determinação do preço normativo da terra; é usado quando se transfere a compra da terra para a propriedade, estabelecendo a propriedade compartilhada além da norma livre, transferindo por herança ou doação, obtendo um empréstimo garantido.

Os terrenos urbanos são avaliados tendo em conta o prestígio da área, densidade de construção, natureza do uso do solo envolvente, estado ecológico, infraestruturas de transporte, etc. terra (Lei da Federação Russa "Em pagamento por terra"). O preço normativo da terra é fixado no Cadastro de Terras.

Método de comparação de vendas - simples e eficaz, usado para avaliar terrenos baldios. Ajuda a determinar o preço específico de um terreno fazendo ajustes percentuais nos preços de venda dos análogos. Com este método, o cálculo do valor de mercado de um terreno é baseado no princípio da reposição.

Método de capitalização de aluguel de terra. Se estiver disponível informação suficientemente completa sobre as taxas de arrendamento dos terrenos, o custo desses terrenos é determinado como o valor atual dos rendimentos futuros sob a forma de renda do terreno em avaliação. O valor da renda do terreno é calculado como rendimento do arrendamento de um terreno nas condições prevalecentes no mercado de terrenos. Como um fluxo regular de renda, os aluguéis de terrenos podem ser capitalizados em valor dividindo-se por um índice de capitalização para terrenos determinado a partir de análises de mercado.

Método de distribuição - trata-se da determinação da componente de custo do terreno com base no rácio conhecido do custo do terreno e benfeitorias no conjunto imobiliário. O método baseia-se no princípio da contribuição e na afirmação de que para cada tipo de imóvel existe uma relação normal entre o valor do terreno e o valor dos imóveis em geral.

Método de seleção é usado para avaliar terrenos construídos, se houver informações sobre os preços das transações com objetos imobiliários semelhantes.

Método restante com base na técnica de grupo de investimento para componentes físicos, é aplicada à avaliação de áreas construídas e não construídas, caso seja possível realizar melhorias estruturais nos terrenos avaliados que gerem renda.

Método de plotagem utilizado na avaliação de terrenos aptos para a subdivisão em parcelas individuais.

44. Floresta como imóvel

De acordo com o art. 130 do Código Civil da Federação Russa, imóveis incluem terrenos, terrenos de subsolo e tudo o que está firmemente conectado à terra, ou seja, objetos cujo movimento sem danos desproporcionais à sua finalidade é impossível, incluindo florestas, plantações perenes, edifícios, estruturas , objetos de construção em andamento .

O Código Florestal da Federação Russa (alterado pelas Leis Federais de 23 de dezembro de 2003 nº 186-FZ) estabelece a base legal para o uso racional, proteção, proteção e reprodução das florestas, aumentando seu potencial ecológico e de recursos.

Arrendamento de um terreno do fundo florestal. Ao abrigo de um contrato de arrendamento de um terreno de fundo florestal, a empresa florestal do órgão executivo federal na área da silvicultura ou uma organização que exerça a atividade florestal (arrendador) compromete-se a fornecer ao utilizador florestal (arrendatário) um terreno de fundo florestal mediante o pagamento de uma taxa de um período de 1 a 99 anos para a implantação de um ou mais tipos de manejo florestal.

Os recursos florestais (produtos) extraídos de acordo com o contrato de arrendamento de um terreno de fundo florestal são propriedade do arrendatário. Os recursos florestais (produtos) extraídos de acordo com o contrato de arrendamento de um terreno de fundo florestal são propriedade do arrendatário

O contrato de arrendamento de um terreno de fundo florestal é celebrado por escrito e está sujeito a registro estadual de acordo com a lei civil.

A partir do momento do registro estadual, o contrato , , considera-se concluído o arrendamento de um terreno de fundo florestal.

Os seguintes termos e condições devem ser especificados no contrato de arrendamento para um lote de fundo florestal:

1) limites da parcela do fundo florestal;

2) tipos de manejo florestal;

3) volumes (tamanhos) de manejo florestal;

4) o prazo do arrendamento;

5) o valor do aluguel e o procedimento para seu pagamento;

6) obrigações das partes para a proteção, proteção do local do fundo florestal e reflorestamento;

7) o procedimento de pagamento ao usuário florestal pelo trabalho florestal por ele realizado;

8) outras condições estipuladas pela legislação florestal da Federação Russa e determinadas a critério das partes.

As parcelas do fundo florestal são arrendadas com base nos resultados dos concursos florestais.

A disponibilização de parcelas do fundo florestal para arrendamento deve ser efetuada tendo em conta os interesses da população residente no território em causa.

As competições florestais são organizadas e realizadas pela autoridade executiva federal na área de silvicultura ou pela autoridade executiva de um assunto da Federação Russa dentro dos limites de sua competência. A pessoa que venceu o concurso florestal e o organizador assinam um protocolo sobre os resultados do concurso florestal, com base no qual é concluído um contrato de arrendamento de um terreno de fundo florestal.

A organização e realização de concursos florestais serão realizadas de acordo com o procedimento determinado pelo órgão executivo federal responsável pelo desenvolvimento da política estadual e regulamentação legal na área florestal, de acordo com este Código e a lei civil.

45. Laudo de avaliação imobiliária

Relatório de avaliação - um documento escrito que atenda aos requisitos básicos da ética profissional, que reflita de forma clara e acessível o andamento do processo de avaliação e contenha os dados iniciais utilizados pelo avaliador, sua análise, conclusões e o valor final do valor. O laudo de avaliação do imóvel deve conter anexo. A candidatura deve conter todas as fotografias, croquis e mapas que não foram incluídos nas secções principais deste relatório. O aplicativo pode incluir um glossário de termos.

Suposições podem ser indicadas no relatório - são declarações feitas pelo avaliador durante o processo de avaliação com base em sua opinião profissional, mas não são suportadas por dados reais

De acordo com art. 11 da Lei de 29.07.1998 de julho de 135 nº XNUMX-FZ "Sobre atividades de avaliação na Federação Russa", o desempenho adequado pelo avaliador de suas funções atribuídas a ele pelo contrato é a preparação oportuna por escrito e a transferência para o cliente de um laudo de avaliação do objeto de avaliação

O relatório não deve ser ambíguo ou enganoso. O relatório deve indicar a data da avaliação do objeto, os padrões de avaliação utilizados, as metas e objetivos de sua implementação.

Caso, durante a avaliação de um objeto, outros tipos de valor sejam determinados não pelo mercado, mas por outros tipos de valor, o relatório deve indicar os critérios para estabelecer a avaliação do objeto e as razões do desvio da possibilidade de determinar o valor de mercado do objeto de avaliação.

O relatório deve incluir:

1) data de compilação e número de série do relatório;

2) a base para a avaliação do objeto pelo avaliador;

3) a localização do avaliador e informações sobre a licença que lhe foi emitida para realizar as atividades de avaliação deste tipo de imóvel;

4) descrição precisa do objeto de avaliação e, em relação ao objeto de avaliação de titularidade de pessoa jurídica, detalhes da pessoa jurídica e o valor contábil desse objeto de avaliação;

5) normas de avaliação para determinar o tipo adequado de valor do objeto de avaliação, a justificativa para seu uso na avaliação desse objeto, a lista de dados usados na avaliação do objeto, indicando as fontes de seu recebimento, bem como as premissas feitas durante a avaliação;

6) a seqüência de determinação do valor do objeto de avaliação e seu valor final, bem como as limitações e limites da aplicação do resultado obtido;

7) a data da determinação do valor do objeto de avaliação;

8) lista de documentos utilizados pelo avaliador e estabelecendo as características quantitativas e qualitativas do objeto da avaliação.

Para a avaliação de certos tipos de objetos, a legislação da Federação Russa pode prever formas especiais de relatórios.

O laudo deve ser numerado de páginas, costurado, lacrado e assinado por avaliador - empresário individual ou funcionário de pessoa jurídica.

46. Direitos e obrigações do avaliador. Responsabilidade do avaliador

De acordo com art. 14-16 da Lei de 29 de julho de 1998 nº 135-FZ "Sobre atividades de avaliação na Federação Russa", o avaliador tem o direito de:

1) aplicar de forma independente os métodos de avaliação do objeto de avaliação de acordo com as normas de avaliação;

2) exigir do cliente, quando da realização de avaliação obrigatória do objeto, o acesso integral à documentação necessária à realização desta avaliação;

3) receber esclarecimentos e informações adicionais necessárias para a implementação desta avaliação

4) solicitar por escrito ou oralmente a terceiros as informações necessárias à avaliação do objeto, com exceção das informações que sejam segredo de Estado ou comercial, se a recusa de prestar essas informações afetar significativamente a confiabilidade da avaliação do objeto , o avaliador deve indicar isso no relatório

5) envolver, se necessário, em caráter contratual, outros avaliadores ou outros especialistas para participar da avaliação do objeto;

6) recusar a avaliação do objeto nos casos em que o cliente violou os termos do contrato, não forneceu as informações necessárias sobre o objeto da avaliação ou não forneceu as condições de trabalho correspondentes ao contrato;

7) exigir o reembolso das despesas associadas à avaliação do objeto e remuneração pecuniária pela avaliação do objeto, conforme determinado pelo tribunal, tribunal arbitral ou tribunal arbitral.

O avaliador deve:

1) cumprir os requisitos desta Lei Federal, bem como os atos legais regulamentares da Federação Russa e os atos legais regulamentares das entidades constituintes da Federação Russa, adotados com base nela;

2) informar o cliente sobre a impossibilidade de sua participação na avaliação do objeto devido à ocorrência de circunstâncias que impeçam a avaliação objetiva do objeto;

3) garantir a segurança dos documentos recebidos do cliente e de terceiros durante a avaliação do objeto;

4) fornecer ao cliente informações sobre os requisitos da legislação da Federação Russa sobre atividades de avaliação, sobre a carta e o código de ética da organização autorreguladora relevante, associação à qual o avaliador se refere em seu relatório;

5) fornecer, a pedido do cliente, uma licença para a realização de atividades de avaliação, uma apólice de seguro e um documento de formação comprovativo da aquisição de conhecimentos profissionais na área das atividades de avaliação;

6) não divulgar informações confidenciais recebidas do cliente durante a avaliação do objeto de avaliação, com exceção dos casos previstos na legislação da Federação Russa;

7) manter cópias dos relatórios elaborados por 3 anos;

8) nos casos estipulados pela legislação da Federação Russa, fornecer cópias de relatórios armazenados ou informações deles às autoridades policiais, judiciais, outros órgãos estaduais autorizados ou governos locais a seu pedido legal.

47. Registro estadual de direitos sobre imóveis

O sistema de registro de direitos imobiliários e transações com eles adotado na Rússia é uma das condições para uma gestão eficaz e racional de imóveis. O registro de direitos dá a uma pessoa o título de proprietário - este é um direito legal sobre imóveis, que regula os direitos e obrigações do proprietário. O procedimento para registro estadual - é um conjunto de regras que regem a relação entre o estado (representado pela autoridade de registro) e a pessoa que solicita esse registro.

Todos os objetos sujeitos a registro estadual podem ser combinados em cinco grupos: propriedade, direitos reais, transações imobiliárias, objetos físicos, restrições de direitos.

Os direitos de todas as formas de propriedade (municipal, privada, comum, estadual, etc.) estão sujeitos a registro estadual obrigatório.

Os direitos reais das pessoas são entendidos como os direitos de posse econômica da propriedade, o direito de uso permanente do terreno, o direito de uso vitalício do terreno e outros direitos.

Os direitos reais por sua natureza jurídica são absolutos, ou seja, os sujeitos dos direitos acima os exercem de forma independente, ou seja, sem o auxílio de terceiros. Qualquer direito de propriedade regulado pelo Código Civil da Federação Russa deve ser registrado.

O terceiro grupo de objetos de registro inclui - restrições (gravações) de direitos sobre imóveis: hipotecas, servidões, arrendamentos e gestão fiduciária, ou seja, aqueles que têm natureza jurídica diferente.

servidão - é um direito real limitado hipoteca entender a maneira de garantir obrigações, aluguel и gestão de confiança - São obrigações contratuais.

Ações (transações) - este é o quarto grupo de registro, implica o surgimento, alteração, extinção ou cessão de direitos sobre imóveis. O direito de propriedade e outros direitos de propriedade decorrem de contratos de venda, doação, troca, durante a construção de um objeto, sua reconstrução, venda em leilão aberto em processo de execução.

Além do registro estadual, é realizado o registro ou contabilidade especial de certos tipos de imóveis, bem como o registro cadastral e técnico dos imóveis.

Os sujeitos do registro estadual são titulares de direitos sobre imóveis. O registro estadual de direitos imobiliários e transações com eles é realizado pelas instituições de justiça estabelecidas para o registro de direitos - pessoas jurídicas responsáveis e controladas pelo Ministério da Justiça da Federação Russa. O registro estadual de direitos é feito no local do imóvel na comarca de registro em que a instituição de justiça funciona.

A base para o registro são atos de autoridades, contratos e outras transações, certificados do direito à herança, bem como a prescrição de aquisição.

48. O procedimento para realizar o registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com ele

O registro estadual de direitos é realizado de acordo com o art. 13 da Lei Federal de 21 de julho de 1997 "Sobre Registro Estadual de Direitos de Imóveis e Transações com Ele" (conforme alterada pelas Leis Federais de 30.06.2006 de junho de 93 No. XNUMX-FZ) na seguinte ordem

1) aceitação dos documentos necessários ao registro estadual de direitos e atendimento às exigências desta Lei Federal, registro de tais documentos com a obrigatoriedade de anexação de documento comprovativo do pagamento da taxa estadual;

2) exame jurídico de documentos e verificação da legalidade da transação

3) constatar a inexistência de contradições entre os direitos reclamados e os direitos já registrados sobre este bem imóvel, bem como outros fundamentos de recusa ou suspensão do registro estadual de direitos

4) efetuar inscrições no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários na ausência dessas contradições e outros motivos de recusa ou suspensão do registro estadual de direitos

5) fazer inscrições em documentos de título e emitir certidões de registro estadual de direitos.

O registro estatal de restrições (ônus) de direitos de propriedade e outros direitos de propriedade com direitos de terceiros pode ser realizado por iniciativa dos titulares dos direitos ou das pessoas que adquirem esses direitos. 16 da referida Lei Federal para registro de contratos e operações, com a obrigatoriedade de notificação do titular do direito (titulares do direito) da restrição registrada (gravação).

O registro estadual de restrições (ônus) de direitos estabelecidos de acordo com a lei de interesse público por autoridades estaduais e governos locais é realizado por iniciativa desses órgãos com a notificação obrigatória do titular do direito (titulares de direito) da propriedade. A notificação ao titular do direito (titulares de direito) do objeto imobiliário é efetuada pelo órgão que procede ao registo estadual dos direitos, no prazo não superior a cinco dias úteis a contar da data do registo estadual.

O registro estadual da transferência de direitos sobre um objeto de propriedade imóvel, sua restrição ou transações com um objeto de propriedade imóvel é possível sujeito ao registro estadual de direitos anteriormente surgidos sobre esse objeto no Registro Estadual Unificado de Direitos.

O registro estadual de direitos é realizado o mais tardar um mês a partir da data de apresentação do pedido e dos documentos necessários para o registro estadual.

Realiza-se o registro estadual de um contrato de alienação de objeto imobiliário e a posterior transferência do direito sobre esse objeto imobiliário com a apresentação simultânea de requerimentos e documentos necessários ao registro estadual do referido contrato e à cessão de direitos. dentro do prazo especificado neste parágrafo, salvo disposição em contrário da lei federal ou do contrato.

49. Formas de regulação estatal do mercado imobiliário

A regulação estatal do mercado imobiliário é realizada de duas formas:

1) o método de intervenção direta é um método administrativo;

2) o método de influência indireta, ou métodos econômicos de gestão.

O controle administrativo direto inclui:

1) criação de um quadro legal (normativo): emissão de leis, regulamentos, instruções que regularão o funcionamento do mercado imobiliário nas regiões e no centro do país;

2) registro, licenciamento, outorga de direitos a pessoas autorizadas para transações com objetos de propriedade municipal e estadual;

3) estabelecimento de requisitos obrigatórios para o conteúdo e qualidade dos diversos tipos de atividades do mercado imobiliário e para seus participantes;

4) controle do cumprimento por todos os participantes do mercado das normas e regras estabelecidas;

5) introdução de proibições e sanções por desvio de exigências regulatórias na realização de transações com imóveis;

6) resgate em propriedade estatal de qualquer imóvel para necessidades públicas.

Os métodos econômicos de gestão do mercado imobiliário são implementados usando:

1) sistemas de impostos sobre a propriedade;

2) emissão e circulação de certificados de habitação;

3) implementação de programas estaduais de metas;

4) política de descontos do Banco Central;

5) política de depreciação;

6) atividade econômica estrangeira, etc.

A gestão dos objetos imobiliários é realizada por diversos ramos do poder estatal (legislativo, executivo, judiciário), eles são independentes em suas atividades.

A Assembleia Federal faz leis que regulam o mercado imobiliário. O Presidente emite decretos que não contradizem as leis existentes. O governo emite resoluções, ministérios e departamentos - regulamentos, instruções e ordens que estabelecem procedimentos e regras específicas para a gestão imobiliária.

A Duma do Estado e o Conselho da Federação são os órgãos representativos do poder da Federação Russa, têm autoridade para desenvolver e adotar atos jurídicos sobre questões relacionadas à gestão de imóveis. As autoridades representativas exercem funções de controle.

O Ministério da Propriedade do Estado é encarregado das funções e tarefas de gerenciamento e disposição de objetos de propriedade federal no território da Federação Russa e no exterior da maneira prescrita, implementando, com base na legislação da Federação Russa, o estado política de privatização de empresas estaduais e municipais, incluindo terrenos sob empresas privatizadas, e etc.

Os órgãos municipais também participam da gestão imobiliária.

50. Princípios básicos da tributação imobiliária

Os principais princípios de tributação são considerados no Código Tributário da Federação Russa (artigo 3 e artigo 5).

Os principais princípios da tributação são:

1) cada pessoa deve pagar os impostos e taxas legalmente estabelecidos. A legislação sobre impostos e taxas assenta no reconhecimento da universalidade e igualdade da tributação. Ao estabelecer os impostos, é levada em consideração a capacidade real do contribuinte de pagar o imposto - este é o princípio da universalidade;

2) impostos e taxas não podem ser discriminatórios e aplicados de forma diferente com base em critérios sociais, raciais, nacionais, religiosos e outros semelhantes, este é o princípio da igualdade;

Não é permitido estabelecer alíquotas diferenciadas de impostos e taxas, incentivos fiscais em função da forma de propriedade, nacionalidade das pessoas físicas ou local de origem do capital;

3) impostos e taxas devem ter base econômica e não podem ser arbitrários. São inaceitáveis impostos e taxas que impeçam o cidadão de exercer os seus direitos constitucionais - este é o princípio da economia;

4) não é permitido estabelecer impostos e taxas que violem o espaço econômico único da Federação Russa e, em particular, limitem direta ou indiretamente a livre circulação de bens (obras, serviços) ou recursos financeiros dentro do território da Federação Russa , ou de outra forma restringir ou criar obstáculos não proibidos por lei às atividades econômicas de indivíduos e organizações;

5) ninguém pode ser obrigado a pagar impostos e taxas, bem como outras contribuições e pagamentos que tenham os sinais de impostos ou taxas estabelecidos pelo Código Tributário da Federação Russa, não previstos pelo Código Tributário da Federação Russa, estabelecida de forma diferente da determinada por este código;

6) ao estabelecer impostos, todos os elementos de tributação devem ser determinados. Os atos legislativos sobre impostos e taxas devem ser formulados de forma que todos saibam exatamente quais impostos (taxas), quando e em que ordem devem ser pagos - este é o princípio da conveniência e simplicidade;

7) todas as dúvidas, contradições e ambiguidades irremovíveis de atos legislativos sobre impostos e taxas são interpretadas em favor do contribuinte (pagador de taxas) - o princípio da proteção do contribuinte.

Autoridades executivas federais autorizadas a desempenhar as funções de desenvolvimento de políticas estaduais e regulamentação legal no campo de impostos e taxas e alfândegas, autoridades executivas das entidades constituintes da Federação Russa, órgãos executivos de governo autônomo local, nos casos previstos por lei, emitir diplomas normativos sobre questões relacionadas com a fiscalidade, que não podem alterar ou complementar a legislação sobre impostos e taxas.

51. Imposto sobre propriedade pessoal

De acordo com a Lei Federal "Sobre o imposto sobre propriedade de pessoas físicas" (conforme alterada pela Lei da Federação Russa de 22.08.2004 de agosto de 122 nº XNUMX-FZ), pessoas físicas - proprietários de bens reconhecidos como objeto de tributação são reconhecidos como contribuintes de impostos sobre bens de pessoas físicas

Os seguintes tipos de propriedade são reconhecidos como objetos de tributação: casas residenciais, apartamentos, dachas, garagens e outros edifícios, instalações e estruturas.

As taxas de imposto para edifícios, instalações e estruturas são estabelecidas por atos legais regulamentares de órgãos representativos do governo autônomo local, dependendo do valor total do estoque. Órgãos representativos das autarquias locais poderão determinar a diferenciação de alíquotas dentro dos limites estabelecidos, dependendo do valor total do estoque, tipo de utilização e outros critérios.

As taxas de imposto são fixadas dentro dos seguintes limites (valor do imóvel - taxa de imposto):

1) até 300 rublos. - até 000%;

2) até 300 rublos. - de 000 a 0,1%;

3) mais de 500 rublos. - de 000 a 0,3%. Os impostos são creditados ao orçamento local no local (cadastro) do objeto da tributação.

As seguintes categorias de cidadãos estão isentas do pagamento de impostos sobre bens de pessoas físicas

1) Heróis da União Soviética e Heróis da Federação Russa, bem como pessoas condecoradas com a Ordem da Glória de três graus;

2) pessoas com deficiência dos grupos I e II, deficientes desde a infância;

3) participantes da Grande Guerra Civil e Patriótica, outras operações de combate para defender a URSS entre os militares que serviram em unidades militares, quartéis-generais e instituições que faziam parte do exército ativo e ex-guerrilheiros.

O cálculo dos impostos é realizado pelas autoridades fiscais.

O imposto sobre edifícios, instalações e estruturas é calculado com base nos dados do seu valor de inventário a partir de XNUMX de janeiro de cada ano.

As entidades que registam os direitos sobre imóveis e as transações com ela, bem como as entidades de inventário técnico, são obrigadas anualmente, até 1 de março, a apresentar à autoridade fiscal as informações necessárias ao cálculo dos impostos, a partir de 1 de janeiro do ano em curso.

Os dados necessários para o cálculo do pagamento dos impostos devem ser apresentados gratuitamente às autoridades fiscais.

Para novos edifícios, instalações e estruturas, o imposto é pago a partir do início do ano seguinte à sua construção ou aquisição.

Para um edifício, instalações e estrutura que tenha passado por herança, o imposto incide sobre os herdeiros a partir do momento em que a herança é aberta.

Em caso de destruição, destruição completa de um edifício, instalações, estrutura, a cobrança do imposto é encerrada a partir do mês em que foram destruídos ou completamente destruídos.

Os avisos de pagamento de impostos são entregues aos pagadores pelas autoridades fiscais anualmente até 1º de agosto.

52. Imposto predial corporativo

O imposto predial corporativo foi introduzido pela Lei Federal nº 11.11.2003-FZ de 139 de novembro de 20 "Sobre as alterações à Parte Dois do Código Tributário da Federação Russa e Alterações e Acréscimos ao Artigo XNUMX da Lei da Federação Russa "Sobre os Fundamentos do Sistema Tributário da Federação Russa", bem como ao declarar atos inválidos da legislação da Federação Russa em termos de impostos e taxas", a partir do momento de sua entrada em vigor, é obrigatório para pagamento no território do assunto correspondente da Federação Russa.

Ao estabelecer um imposto, os órgãos legislativos das entidades constituintes da Federação Russa determinam a taxa de imposto, o procedimento e os termos para pagar o imposto e o formulário de declaração de imposto.

São reconhecidos como contribuintes:

1) organizações russas;

2) organizações estrangeiras que operam na Federação Russa por meio de escritórios de representação permanente e possuem imóveis no território da Federação Russa

O objeto de tributação das organizações russas são bens móveis e imóveis (incluindo bens transferidos para posse temporária, uso, alienação ou gestão fiduciária, contribuídos para atividades conjuntas), contabilizados no balanço como ativos fixos de acordo com o procedimento contábil estabelecido.

O objeto de tributação para organizações estrangeiras que operam na Federação Russa por meio de escritórios de representação permanentes são bens móveis e imóveis relacionados a ativos fixos.

A matéria colectável é definida como o valor médio anual dos bens reconhecidos como objecto de tributação. Na determinação da base tributável, os bens reconhecidos como objeto de tributação são tidos em conta pelo seu valor residual, constituído de acordo com o procedimento contabilístico estabelecido e aprovado na política contabilística da organização.

A base tributável é determinada separadamente em relação aos bens tributados no local da organização, em relação aos bens de cada divisão separada da organização que tenha um balanço separado, em relação a cada objeto de bens imóveis localizados fora da localização da organização, uma divisão separada da organização que possui um balanço patrimonial separado ou um escritório de representação permanente de uma organização estrangeira, bem como em relação à propriedade tributada em diferentes alíquotas.

O período fiscal é um ano civil. Os períodos de relatório são o primeiro trimestre, seis meses e nove meses do ano civil. As taxas de imposto são estabelecidas pelas leis dos súditos da Federação Russa e não podem exceder 9%.

É permitido estabelecer taxas de imposto diferenciadas em função das categorias de contribuintes e dos bens reconhecidos como objeto de tributação. O valor do imposto é calculado com base nos resultados do período fiscal como o produto da taxa de imposto aplicável e a base tributável determinada para o período fiscal. Os contribuintes são obrigados, no termo de cada período de reporte e de tributação, a apresentarem-se à Administração Fiscal no seu local de residência, no local de cada uma das suas subdivisões que tenham balanço separado.

53. Imposto sobre a terra

De acordo com a Lei Federal de 29.07.2004 de julho de 95 nº XNUMX-FZ "Sobre a introdução das partes um e dois do Código Tributário da Federação Russa e a invalidação de certos atos legislativos (disposições de atos legislativos) da Federação Russa

0 impostos e taxas" (alterado em 12.10.2005 de outubro de XNUMX), o imposto predial entra em vigor e deixa de funcionar de acordo com o Código de Terras e atos legais regulamentares dos órgãos representativos dos municípios e deve ser pago no territórios desses municípios.

Os contribuintes são organizações e indivíduos que possuem lotes de terra com base no direito de propriedade, no direito de uso permanente (ilimitado) ou no direito de posse hereditária vitalícia. Os objetos de tributação são terrenos localizados dentro dos limites do município (cidades federais de Moscou e São Petersburgo), em cujo território o imposto foi introduzido.

A matéria colectável é definida como o valor cadastral dos terrenos reconhecidos como objecto de tributação nos termos do art. 389 do Código de Terras. O valor cadastral de um terreno é determinado de acordo com a legislação fundiária da Federação Russa. A base tributária é determinada para cada lote de terreno como seu valor cadastral a partir de

1º de janeiro do ano fiscal. A base tributável dos terrenos em regime de propriedade comum é determinada para cada um dos sujeitos passivos titulares desse terreno na proporção da sua participação no regime de domínio comum.

O período fiscal é um ano civil. Os períodos de declaração para contribuintes - organizações e indivíduos que são empreendedores individuais são o primeiro trimestre, seis meses e nove meses do ano civil. As taxas de imposto são fixadas por diplomas legais regulamentares dos órgãos representativos dos municípios e não podem exceder:

1) 0,3% relativamente aos lotes: classificados como terrenos agrícolas ou inseridos nas zonas de utilização agrícola em aglomerados e utilizados para a produção agrícola; ocupado pelo parque habitacional e instalações de infraestrutura de engenharia do complexo habitacional e comunitário ou fornecido para construção de moradias; fornecido para agricultura subsidiária pessoal, horticultura, horticultura ou pecuária;

2) 1,5% em relação a outros lotes. O montante do imposto é calculado após o final do imposto

período como uma percentagem da base de cálculo correspondente à taxa de imposto.

As organizações de contribuintes calculam o valor do imposto por conta própria.

Durante o período de tributação, os contribuintes pagam adiantamentos de impostos.

Contribuintes - as organizações ou pessoas singulares que sejam empresários em nome individual, após o termo do período de tributação, apresentam uma declaração de imposto à autoridade fiscal do local do terreno.

O formulário de declaração de imposto é aprovado pelo Ministério das Finanças da Federação Russa.

54. Seguro imobiliário

O seguro imobiliário é regulado pela Lei da Federação Russa nº 4015-1 de 27.11.1992 de novembro de 10 "Sobre a organização do negócio de seguros na Federação Russa" (conforme alterada em 12 de dezembro de 2003) e o Código Civil da Federação Russa .

O seguro imobiliário é realizado com base em um contrato de seguro patrimonial. O contrato é celebrado entre um cidadão ou pessoa jurídica (segurado) e uma companhia de seguros (seguradora).

As seguradoras são pessoas jurídicas constituídas com a finalidade de realizar seguros, resseguros e licenciadas de acordo com o procedimento estabelecido por lei.

Contrato de seguro de propriedade - trata-se de um contrato entre o tomador do seguro e a seguradora, em virtude do qual a seguradora se obriga, pelo valor estipulado no contrato (prêmio do seguro), mediante a ocorrência de um evento previsto no contrato (o chamado sinistro) , para compensar o tomador do seguro ou outra pessoa em cujo favor o contrato foi celebrado (o beneficiário), causado como resultado desses eventos de perda na propriedade segurada dentro do valor especificado no contrato (soma segurado). O contrato de seguro entra em vigor no momento do pagamento pelo segurado do prêmio do seguro ou de sua primeira parcela, salvo disposição contratual em contrário.

Um prêmio de seguro é um pagamento de seguro que o tomador do seguro (beneficiário) é obrigado a pagar à seguradora na forma e nos prazos estabelecidos pelo contrato de seguro, segundo o qual o seguro cobre eventos segurados ocorridos após a entrada em vigor do contrato .

Ao celebrar um contrato de seguro, as partes devem acordar entre si:

1) sobre determinado bem objeto de seguro;

2) sobre a natureza do evento, no caso em que o seguro é realizado (evento segurado);

3) sobre o valor da importância segurada;

4) no prazo do contrato.

As condições em que é celebrado um contrato de seguro imobiliário são muitas vezes determinadas no regulamento normal dos seguros da respetiva modalidade, aceites, aprovados ou homologados pela seguradora ou associação de seguradoras.

O contrato de seguro patrimonial é celebrado por escrito, o seu incumprimento conduz à invalidade do contrato. O contrato de seguro pode ser celebrado de duas formas:

1) o método de elaboração de um documento assinado pelas partes;

2) pelo método de entrega pela seguradora ao segurado com base na sua candidatura oral ou escrita da apólice de seguro, assinada pela seguradora.

Os bens imóveis estão segurados por um contrato de seguro a favor de uma pessoa que tenha um interesse legal ou outro ato jurídico ou contrato na preservação desses bens.

55. Gestão de Imóveis

Gestão da propriedade - trata-se de uma atividade que se desenvolve no interesse e à custa dos consumidores, associada a um determinado ciclo de vida do imóvel:

1) comercialização;

2) avaliação de objetos;

3) programa de melhor aproveitamento do terreno;

4) investimento;

5) recursos, penhor, arrendamento, doação;

6) serviço;

7) manutenção, reparos atuais e grandes;

8) reciclagem, etc.

A gestão imobiliária é a implementação de uma série de operações para a operação de edifícios e estruturas para o uso efetivo dos imóveis no interesse do proprietário.

A gestão imobiliária é realizada em três direções:

A direção econômica é a gestão das receitas e despesas no processo de utilização do imóvel.

A direção legal está relacionada com a distribuição e combinação de direitos sobre imóveis.

A direção técnica é manter o objeto imobiliário de acordo com sua finalidade funcional.

A gestão imobiliária é realizada pelo método de desenvolvimento do objeto de gestão, que é um complexo de propriedades funcionalmente relacionadas.

Uma atividade exercida por sua conta e risco e destinada a obter lucro com o uso e alienação de imóveis é a administração de imóveis.

A gestão imobiliária é externa e interna.

As atividades das estruturas estatais e associações profissionais destinadas a criar um quadro regulamentar, controlar o cumprimento pelos sujeitos do mercado imobiliário das regras e regulamentos estabelecidos - esta é a gestão imobiliária externa.

A atividade do sujeito do mercado imobiliário, com base na aplicação de documentos normativos próprios (estatuto, código, normas, contratos, regulamentos, etc.) é a gestão interna de imóveis.

As entidades do mercado podem exercer diversos tipos de impacto sobre a propriedade.

1. A regulação estatal dos bens imóveis é efectuada por intervenção directa (emissão de resoluções, leis e outras instruções que venham a regular o funcionamento dos bens imóveis) e influência indirecta (tributação dos bens imóveis e prestação de prestações, implementação de medidas estatais dirigidas programas).

2. Impacto público (a base dos regulamentos e disposições é a reação da população em geral e dos participantes profissionais do mercado imobiliário).

3. Gestão de determinados objetos imobiliários (gestão de imóveis operacionais e de investimento).

4. Gestão dos sistemas de bens imobiliários dos sujeitos da federação: gestão dos recursos fundiários, fundo florestal, imobiliário municipal, imobiliário no domínio da habitação e imobiliário não residencial.

56. Gestão do mercado imobiliário

A gestão imobiliária é entendida como a implementação de um determinado conjunto de operações para a operação de estruturas, edifícios, a fim de utilizar eficazmente a propriedade no interesse do proprietário. A gestão imobiliária é implementada pelo método de formação de um objeto de gestão, que é um complexo de propriedades tecnológica e funcionalmente relacionadas, incluindo um terreno, edifícios, estruturas, etc. Os principais objetivos da gestão do mercado imobiliário são:

1) traduzir em realidade os direitos constitucionais dos cidadãos aos bens imóveis e as obrigações associadas à sua posse;

2) para que os participantes do mercado imobiliário trabalhem confortavelmente no mercado, é necessário estabelecer certos procedimentos e condições;

3) proteger os participantes do mercado imobiliário de fraudadores ou organizações criminosas;

4) garantir a livre precificação de objetos imobiliários de acordo com a oferta e a demanda;

5) para resolver os problemas habitacionais é necessário criar boas condições (favoráveis) na região ou no país como um todo;

6) garantir a tributação justa dos imóveis e dos participantes do mercado imobiliário;

7) criar condições para investimentos (investimentos) que ajudem a desenvolver a atividade empresarial no setor de manufatura;

8) melhorar o ambiente ecológico, alcançar eco-.-, crescimento econômico, reduzir o desemprego Nacionalmente como um todo, resolver problemas habitacionais

Os princípios de gestão do mercado imobiliário dependem de muitas condições, principalmente econômicas, políticas e outras do país, mas deve-se levar em consideração a experiência mundial, já bastante consolidada nessa época.

Para que os objetivos acima sejam traduzidos em realidade, os seguintes princípios de gestão devem ser levados em consideração:

1) separação do procedimento - ou seja, certas abordagens devem ser aplicadas para regular as relações de vários tipos de imóveis - instalações não residenciais ou residenciais, florestas e terrenos e outros objetos;

2) abertura de informações sobre todos os participantes e objetos do mercado imobiliário para a tomada de decisões de negócios;

3) publicidade da regulamentação - discussão pública de projetos de lei e outros atos normativos;

4) divisão de poderes entre órgãos reguladores;

5) simplicidade e clareza de procedimentos e regras, que são estabelecidas por atos legislativos sobre imóveis;

6) observância da continuidade do sistema de gestão do mercado imobiliário russo, que tem tradição e história próprias, levando em consideração a experiência mundial na regulamentação dos direitos de propriedade sobre diversos objetos imobiliários e sua adaptação às condições domésticas.

Autor: Burkhanova N.M.

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