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Avaliação e gestão de imóveis. Notas de aula: resumidamente, o mais importante

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Índice analítico

1. Imobiliário (Imóveis como objeto de investimento. Tipos de imóveis. Mercado imobiliário. Participantes e fontes do processo de financiamento imobiliário. Vantagens de investir em imóveis. Crédito hipotecário. Hipoteca como forma de garantir obrigações. Características da hipoteca empréstimo)
2. Avaliação imobiliária (Fatores que influenciam o valor dos imóveis. Principais tipos de valor imobiliário. Princípios básicos da avaliação imobiliária. Tipos de avaliação imobiliária. Abordagens para avaliação imobiliária. Abordagem comparativa. Abordagem de custo. Abordagem de renda. Avaliação de terrenos. Análise do melhor e mais eficaz uso do solo. Eficiência de avaliação do uso do solo urbano. Métodos de avaliação de terrenos. Relatório de avaliação imobiliária)
3. Determinação do valor do capital investido com base na capitalização de rendimentos (Capitalização direta. Capitalização de rendimentos de acordo com a taxa de retorno. Desconto de fluxos de caixa. Previsão de fluxos de caixa de reversão. Determinação da taxa de desconto. Capitalização de acordo com modelos de cálculo. Capitalização de renda uniformemente variável.Análise de hipotecas e investimentos)
4. Gestão do processo de investimento e financiamento imobiliário (Critérios de eficácia dos projetos de investimento. Métodos de análise de projetos de investimento. Riscos no financiamento imobiliário. Critérios de tomada de decisão sobre financiamento imobiliário. Consultoria de crédito)

1.1. Imobiliário como objeto de investimento

Imóveis - terrenos e todas as benfeitorias a ele permanentemente vinculadas (edifícios, estruturas, obras em andamento).

Na Rússia, o termo "bens móveis e imóveis" apareceu pela primeira vez na legislação durante o reinado de Pedro I no decreto de 23 de março de 1714 "Sobre a ordem de herança em bens móveis e imóveis". Terrenos, terrenos, casas, fábricas, fábricas, lojas eram reconhecidos como imóveis. Os imóveis também incluíam minerais localizados no solo e várias estruturas, tanto elevando-se acima do solo quanto construídas sob ele, por exemplo: minas, pontes, barragens.

As reformas econômicas na Rússia, a consolidação da propriedade por direitos de propriedade para pessoas físicas e jurídicas, levaram à necessidade de dividir os bens em móveis e imóveis (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Organização e financiamento de investimentos. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de operações bancárias - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operações bancárias - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Desde 1994, de acordo com o art. 130 do Código Civil da Federação Russa, "as coisas imóveis (imóveis, imóveis) incluem terrenos, terrenos no subsolo, objetos aquáticos isolados e tudo o que está firmemente conectado com a terra, ou seja, objetos que não podem ser movidos sem danos desproporcionais à sua finalidade, incluindo florestas, plantações perenes, edifícios, estruturas". O setor imobiliário também inclui embarcações aéreas e marítimas sujeitas a registro estadual, embarcações de navegação interior e objetos espaciais.

Outros imóveis também podem ser classificados como imóveis. Assim, de acordo com o art. 132 do Código Civil da Federação Russa, "uma empresa como um todo, como um complexo imobiliário usado para atividades empresariais, é reconhecida como imobiliária". Coisas que não são bens imóveis, incluindo dinheiro e títulos, são reconhecidas como bens móveis.

As seguintes características dos imóveis podem ser distinguidas:

- os imóveis não podem ser movidos sem causar danos ao objeto;

- o imóvel está firmemente ligado à terra, não apenas fisicamente, mas também legalmente;

- durabilidade do objeto de investimento;

- cada propriedade específica é única em termos de características físicas e em termos de atratividade de investimento;

- os imóveis não podem ser roubados, quebrados ou perdidos em condições normais;

- o custo dos imóveis é alto e sua divisão em ações de propriedade é difícil e, em outros casos, impossível;

- As informações sobre transações imobiliárias são muitas vezes indisponíveis;

- a perda das propriedades do consumidor ou a transferência de valor no processo de produção ocorre gradualmente à medida que se desgasta;

- a utilidade dos imóveis é determinada pela capacidade de satisfazer uma necessidade humana específica de espaço residencial e industrial;

- a possibilidade de um impacto positivo ou negativo de novas construções no custo de terrenos adjacentes, edifícios;

- há uma tendência de aumentar o valor dos imóveis ao longo do tempo;

- existem riscos específicos inerentes ao imóvel como objeto de investimento: o risco de danos físicos sob a influência de fatores naturais e artificiais, o risco de acumulação de desgaste externo e funcional, risco financeiro associado às condições de revisão o aluguel;

- Regulamentação governamental rigorosa das transações imobiliárias.

1.2. Tipos de propriedade

Existem três tipos principais de imóveis: terrenos, habitação e instalações não residenciais.

O objeto básico do imóvel é a terra.

Juntamente com a divisão em tipologias, os imóveis são classificados de acordo com uma série de critérios, o que contribui para um maior sucesso na investigação do mercado imobiliário e facilita o desenvolvimento e aplicação de métodos de avaliação e gestão de diversas categorias de imóveis.

Existem as seguintes formas de rendimento do investimento em imóveis:

- aumento do valor dos imóveis devido a alterações nos preços de mercado, aquisição de novas instalações e desenvolvimento de antigas instalações;

- fluxos de caixa periódicos futuros;

- rendimentos da revenda do objeto no final do período de detenção.

A atratividade de investir em imóveis é explicada pelos seguintes fatores:

- no momento da aquisição do imóvel, o investidor recebe um pacote de direitos, enquanto muitos objetos de investimento não conferem direitos de propriedade;

- a segurança dos fundos investidos em geral (em condições normais, os imóveis não podem ser perdidos ou roubados) e a inflação em particular (os processos inflacionários são acompanhados por um aumento nos preços dos imóveis e na receita deles);

- a capacidade de receber rendimentos de imóveis em termos monetários e outros efeitos benéficos da vida, o prestígio de possuir um determinado objeto, etc.

Investir em imóveis tem características positivas como a possibilidade de uso a longo prazo do objeto e a preservação do capital.

1.3. Mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um conjunto de relações em torno de operações com imóveis: compra e venda de imóveis, hipotecas, aluguel de imóveis etc.

Os principais segmentos do mercado imobiliário: mercado de terrenos, mercado imobiliário e mercado de imóveis não residenciais.

Separadamente, destaca-se o mercado imobiliário lucrativo, que é segmentado de acordo com a finalidade funcional dos objetos:

- mercado de objetos de escritório;

- mercado de objetos comerciais;

- mercado de instalações de produção e armazenamento;

- mercado de serviços hoteleiros;

- mercado de objetos de construção inacabados.

Dependendo dos direitos legais sobre os imóveis, que são objeto da transação entre o vendedor-comprador, o mercado imobiliário é dividido em mercados de venda e locação.

No mercado de compra e venda, em troca do equivalente correspondente, transfere-se a titularidade plena, incluindo o direito de alienação, enquanto no mercado de arrendamento o objeto da transação é um conjunto parcial de direitos que exclui o direito de alienação.

As seguintes características do mercado imobiliário podem ser distinguidas:

- localidade;

- baixa intercambialidade de objetos;

- flutuações sazonais;

- a necessidade de registro estadual de transações.

Ao financiar imóveis, distinguem-se três grupos de custos:

- o custo de manutenção do imóvel em condições de uso funcional;

- imposto anual sobre a propriedade;

- altos custos de transação em transações imobiliárias.

As flutuações de demanda e oferta no mercado imobiliário são lentas, pois na presença de demanda ocorre um aumento no número de imóveis em um longo período de tempo, determinado pelo período de construção do edifício. No caso de excesso de imóveis, os preços permanecem baixos por vários anos (para mais detalhes, ver Shevchuk D.A. Comprar uma casa e um terreno: passo a passo. - M .: AST: Astrel, 2008).

Os principais fatores que afetam a oferta e a demanda:

- econômico: o nível de renda da população e das empresas, a disponibilidade de recursos financeiros, o nível das taxas de aluguel, o custo das obras de construção e instalação e materiais de construção, tarifas de serviços públicos;

- social: mudança no número, densidade populacional, nível educacional;

- administrativo: taxas de imposto e restrições zonais;

- de Meio Ambiente: suscetibilidade da área onde se encontra o imóvel a secas e inundações, deterioração ou melhoria da situação ambiental.

O imóvel é um ativo financeiro, pois é criado por mão de obra humana e investimentos de capital. A aquisição e desenvolvimento de imóveis são acompanhados de custos elevados e, consequentemente, surge frequentemente a necessidade de captação de recursos emprestados, etc., pelo que o mercado imobiliário é um dos setores do mercado financeiro.

O mercado financeiro é um sistema econômico complexo que inclui um conjunto de instituições e procedimentos voltados à interação de vendedores e compradores de todos os tipos de documentos financeiros.

O mercado imobiliário é um dos componentes mais significativos do mercado financeiro.

Existe uma relação estreita entre o mercado financeiro e o mercado imobiliário: o crescimento dos investimentos em imóveis revive o mercado imobiliário, a queda - desliga. A instabilidade econômica impede credores e investidores russos e estrangeiros. É necessário o apoio do Estado para intensificar o financiamento dos investimentos imobiliários.

1.4. Participantes e fontes do processo de financiamento imobiliário

Tradicionalmente, os participantes do processo de financiamento imobiliário são divididos nas seguintes categorias:

- autoridades e administrações federais e locais;

- instituições de crédito e financeiras;

- investidores, etc.

As autoridades e administrações federais e locais proporcionam relações econômicas e jurídicas entre os participantes do processo de financiamento imobiliário. O Estado assegura o cumprimento das normas e regras relativas ao funcionamento do mercado imobiliário; regulamenta as questões de zoneamento, urbanização e registro de direitos de propriedade sobre imóveis; estabelece benefícios ou impõe restrições (restrições legislativas, características tributárias) aos investimentos em imóveis. Além disso, o Estado atua como proprietário de muitos objetos imobiliários.

As instituições financeiras fornecem capital para investidores que não possuem fundos suficientes.

Investidores são pessoas físicas e jurídicas (residentes e não residentes) que adquirem imóveis e os mantêm em condições funcionais.

Os investidores podem ser divididos em dois tipos:

1) ativo - financiar e se envolver na construção, desenvolvimento ou gerenciamento da instalação;

2) passivo - apenas financie o projeto sem participar mais dele.

Atualmente, desenvolve-se no mercado imobiliário o desenvolvimento - um tipo especial de atividade profissional na gestão de um projeto de investimento na área do imobiliário, cuja missão é reduzir os riscos associados ao desenvolvimento imobiliário. O desenvolvedor é o organizador, cujas atividades podem ser divididas em três etapas:

1) análise da possibilidade de implementação do projeto: leva-se em consideração o estado e as tendências das mudanças na legislação, as preferências dos consumidores, as condições financeiras e econômicas, as perspectivas de desenvolvimento da região;

2) desenvolvimento de um plano de implementação do projeto: a área do terreno necessária para a implementação do projeto é determinada, um local é selecionado com o ambiente adequado, comunicações e a eficácia do projeto é avaliada. Em seguida, determinam-se as fontes de recursos financeiros, obtém-se uma licença de construção, etc.;

3) implementação de um projeto de investimento: atrair recursos financeiros, organizações de projeto e construção, acompanhar o andamento da construção, alugar ou vender um objeto no todo ou em parte.

Fontes de financiamento do investimento de capital: fundos estaduais, fundos orçamentários locais (municipais), recursos financeiros próprios de empresas e pessoas físicas, fundos emprestados, fundos de investidores.

1.5. Benefícios de investir em imóveis

Investir em imóveis que gerem renda é o mais lucrativo. A atratividade da aquisição de imóveis geradores de renda está no retorno do investimento após o reembolso das despesas operacionais. No entanto, neste caso, o risco é maior devido à baixa liquidez dos imóveis e à duração do período de retorno dos recursos investidos.

Os métodos de investimento no mercado imobiliário podem ser diretos e indiretos.

Dirigir - Aquisição de imóveis em leilão mediante contrato particular, compra com leaseback.

Indireto - compra de títulos de empresas especializadas em investimentos imobiliários, investimentos em hipotecas garantidas por imóveis.

Os investimentos em imóveis, como os investimentos em títulos corporativos, são de longo prazo.

Vantagens de investir em imóveis sobre títulos:

1. Ao contrário de títulos corporativos, como ações, que pagam dividendos trimestrais, a propriedade imobiliária fornece dinheiro mensal ao investidor porque os pagamentos mensais de aluguel levam a pagamentos mensais ao investidor.

2. O fluxo de caixa da receita de propriedade imobiliária (a diferença entre as receitas de aluguel e os custos de manutenção do imóvel mais os investimentos de capital) é menos dinâmico do que o fluxo de caixa da receita de empresas altamente alavancadas:

- as receitas do fluxo de caixa das empresas dependem do volume de vendas de produtos, que são dependentes das decisões diárias dos consumidores, e as fontes de renda do setor imobiliário são mais estáveis ​​porque são baseadas em contratos de locação;

- as fontes de receita em dinheiro das empresas podem mudar ao longo do tempo, e as fontes de receita de imóveis são mais previsíveis, uma vez que os edifícios são imóveis, os ativos são fixos física e legalmente.

3. As taxas de retorno corporativas são geralmente mais baixas do que as do mercado imobiliário. Isso se deve ao fato de a operação intensiva de ativos imobiliários ser comparável à maioria das áreas de negócios. Para recuperar os custos do capital fixo investido em imóveis, é necessário um nível de retorno maior, pois o retorno esperado para o investidor deve superar os custos de operação do imóvel. A taxa de retorno deve ser maior do que ao investir em ativos financeiros, que deve corresponder aos maiores riscos de investir em imóveis.

4. Os investimentos em imóveis caracterizam-se por um maior grau de segurança, protecção e capacidade de controlo do investidor do que os investimentos em acções.

As fontes e o valor do investimento em imóveis são influenciados por:

- retorno esperado do investimento;

- taxa de juros bancária;

- política fiscal em geral e na esfera do investimento em particular;

- taxas de inflação;

- o grau de risco do investimento imobiliário.

Razões para a atratividade de investir em imóveis em termos de inflação:

- rápida depreciação do dinheiro com fiabilidade insuficiente da sua segurança nas instituições de crédito;

- discrepância frequente entre a taxa bancária e o nível de inflação;

- áreas limitadas de investimento mais rentáveis;

- acessibilidade residual e facilidade de investimento em habitação;

- O investidor em imóveis geradores de renda pode, nessas condições, aumentar o aluguel, preservando os recursos investidos.

Por outro lado, em condições de inflação, há circunstâncias que incentivam o investimento em outras áreas: os rendimentos reais estão caindo, é difícil para um investidor prever a relação entre custos e benefícios esperados, é mais difícil obter um longo prazo empréstimo a prazo a uma taxa de juros aceitável, o que leva à falta de recursos financeiros para potenciais compradores.

No atual estágio de desenvolvimento da economia russa com altas taxas de inflação, a atividade de investimento está sujeita a riscos significativos, o que leva a uma diminuição da atividade de investimento no mercado imobiliário. Os recursos limitados de investimento levaram ao processo de redução da construção em quase todos os setores da economia (para mais detalhes, ver Shevchuk D.A. Avaliação imobiliária e gestão de propriedades. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

E ainda o mercado imobiliário é atrativo para potenciais investidores pelos seguintes motivos:

- os investimentos em imóveis caracterizam-se por um grau significativo de segurança, proteção e capacidade de controle do investidor;

- no momento da aquisição do imóvel, o investidor recebe um pacote de direitos, enquanto a maioria dos outros objetos de investimento não implicam o direito de propriedade;

- investir em imóveis permite economizar dinheiro da inflação;

- o mercado imobiliário, de grande porte, é pouco dominado;

- os investimentos imobiliários são acompanhados de uma rentabilidade aceitável das operações neste mercado.

Hoje na Rússia, a atividade de investimento no mercado imobiliário é reduzida. Mesmo o mercado imobiliário, que é o segmento mais ativo do mercado imobiliário, não dispunha de mecanismos de crédito e financeiros adequados que suportassem a demanda efetiva da população e permitissem melhorar as condições de vida da população de forma grande escala. O equilíbrio de interesses de todos os participantes no processo de financiamento imobiliário é uma componente necessária ao normal funcionamento do mercado imobiliário.

1.6. Crédito hipotecário

No âmbito da “hipoteca” entende-se o penhor de imóveis como forma de garantia de obrigações. A presença de um sistema de empréstimo hipotecário é parte integrante de qualquer sistema desenvolvido de direito privado. O papel das hipotecas aumenta especialmente quando o estado da economia é insatisfatório, uma vez que um sistema de hipotecas bem pensado e eficaz, por um lado, ajuda a reduzir a inflação ao recorrer a fundos temporariamente gratuitos de cidadãos e empresas, e, por outro, Por outro lado, ajuda a resolver problemas sociais e econômicos.

O surgimento das hipotecas. A primeira menção à hipoteca refere-se ao século VI. BC e. Na Grécia, uma hipoteca significava a responsabilidade do devedor para com o credor por certas propriedades de terra. Na fronteira da área do terreno de propriedade do devedor, ao registrar a obrigação, foi colocado um pilar, denominado “hipoteca”.

Os primeiros atos de compromisso que chegaram até nós na Rússia datam do período dos séculos XIII-XIV, e as normas legislativas apareceram pela primeira vez no final do século XIV ou início do século XV. na Carta Judicial de Pskov, na qual, junto com o método mais antigo de cobrança - pessoal - há uma coleção de bens.

No final do século XIX - início do século XX. o processo de empréstimos garantidos por terrenos, que o mutuário iria adquirir, estava em andamento ativamente. Este processo desenvolveu-se com a ajuda de bancos de terras camponesas, que foram criados em quase todas as províncias da Rússia e contribuíram para a atribuição de terras a camponeses empobrecidos.

De 1922 a 1961 Na Rússia, o Código Civil da RSFSR, art. 85 dos quais definiu o penhor como um direito de reclamação, que permite ao credor, em caso de incumprimento do devedor, obter satisfação prioritária sobre os demais credores em detrimento do valor do bem penhorado (sem divisão em móveis e imóveis).

Como tal, devido a vários obstáculos econômicos e legais, a instituição da hipoteca ainda não ganhou popularidade significativa na Rússia, por isso é regulamentada por um número relativamente pequeno de regulamentos.

Em 1992, foi adotada a Lei da Federação Russa "On Pledge", que fixava a possibilidade de hipotecas como forma de garantir obrigações. O Código Civil da Federação Russa (Parte I) esclareceu certas disposições sobre penhor (artigos 334-358). Em arte. O art. direito de arrendar este terreno ou a parte correspondente pertencente ao devedor. E no caso de hipoteca de terreno, o direito de penhor não se estende aos edifícios e estruturas do fiador situados ou a construir neste terreno, salvo estipulação em contrário no contrato.

Registro de imóveis - a função mais importante do estado, sem a devida implementação da qual é impossível um giro estável de imóveis, é regulamentado pela Lei Federal de 21.07.1997 de julho de XNUMX "Sobre o Registro Estadual de Direitos Imobiliários e Transações com Isto". A efetiva implementação dos direitos do banco sob a hipoteca é possível no âmbito da Lei "On Enforcement Proceedings". Regras especiais separadas, que, no entanto, devem ser levadas em consideração ao celebrar contratos de hipoteca, estão espalhadas pelas leis relevantes.

Em 1998, foi adotada a Lei Federal "Sobre a Hipoteca (Pledge of Real Estate)", segundo a qual, sob um contrato de penhor de imóveis (contrato de hipoteca), uma parte - o credor, que é credor por obrigação garantida por uma hipoteca, tem o direito de receber a satisfação de seus créditos pecuniários para com o devedor sob esta obrigação do valor dos bens imóveis dados em penhor da outra parte - o devedor, predominantemente sobre os demais credores do devedor, com as exceções estabelecidas em lei. O devedor pode ser o devedor de uma obrigação garantida por hipoteca, ou uma pessoa não participante dessa obrigação (um terceiro). O imóvel sobre o qual foi constituída uma hipoteca permanece com o devedor na sua posse e uso (artigo 1.º).

A hipoteca também pode ser constituída como garantia de uma obrigação de um contrato de empréstimo, de um contrato de empréstimo ou de outra obrigação, incluindo uma obrigação baseada na venda, compra, arrendamento, contrato, outro contrato ou dano, salvo disposição em contrário da lei federal 2) Um contrato de hipoteca é celebrado em conformidade com as regras gerais do Código Civil da Federação Russa sobre a celebração de contratos, bem como as disposições da referida Lei Federal.

A hipoteca está sujeita à inscrição estadual pelos órgãos de justiça no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários no local do imóvel objeto da hipoteca e assegura o pagamento do valor principal da dívida ao credor hipotecário ou sob um contrato de empréstimo ou outra obrigação garantida por hipoteca (para mais detalhes, veja o livro Shevchuk D.A. Mortgage: just about the complex. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008).

Com a introdução da Lei "On Pledge of Real Estate", a "hipoteca" surgiu como um título livremente negociável no mercado. A caução hipotecária é um título nominativo que certifica o direito do proprietário ao cumprimento de uma obrigação pecuniária garantida por hipoteca sobre o imóvel especificado no contrato de hipoteca, sem apresentar outras provas da existência dessa obrigação, e o próprio direito de penhor ao imóvel especificado no contrato de hipoteca. Após o registo estadual da hipoteca pelo organismo que procede a este registo, a caução hipotecária é emitida ao credor hipotecário original e transmitida por meio de averbamento. A hipoteca simplifica a transferência dos direitos hipotecários pelo banco - é transferida fazendo outro endosso com registro estadual subsequente. Outra característica positiva de uma hipoteca é que a própria hipoteca pode ser penhorada.

1.6.1. Hipoteca como forma de garantir obrigações

Muitas vezes, o termo "hipoteca" significa empréstimo hipotecário, mas "hipoteca" tem um significado independente - uma garantia de imóveis como forma de garantir obrigações.

De acordo com art. 5º da Lei "Sobre Hipoteca (Pensamento de Bens Imóveis)" sob contrato de hipoteca, os imóveis especificados no art. 130 do Código Civil da Federação Russa, cujos direitos são registrados da maneira estabelecida para o registro estadual de direitos imobiliários, incluindo:

- terrenos, com exceção dos terrenos especificados no art. 63 desta Lei Federal;

- empreendimentos, edifícios, estruturas e outros imóveis utilizados em atividades empresariais;

- edifícios residenciais, apartamentos e partes de edifícios residenciais e apartamentos, constituídos por uma ou mais divisões isoladas;

- dachas, casas de jardim, garagens e outros edifícios de consumo;

- embarcações aéreas e marítimas, embarcações de navegação interior e objetos espaciais.

Se estivermos a falar de hipotecas de habitação, então o objeto da garantia deve cumprir os seguintes requisitos: ter cozinha e casa de banho separadas dos outros apartamentos ou casas (ou seja, apartamentos comuns não são aceites como garantia); estar conectado a sistemas de aquecimento elétrico, a vapor ou a gás que fornecem calor a toda a área da residência; dispor de água quente e fria na casa de banho e na cozinha; têm canalizações, portas, janelas e telhado em bom estado (para apartamentos nos pisos superiores). A edificação em que se localiza o objeto do penhor deve atender aos seguintes requisitos: não estar em situação de emergência; não ser registrado para uma grande revisão; ter uma fundação de cimento, pedra ou tijolo; ter pisos metálicos ou de concreto armado; o número de andares do edifício não deve ser inferior a três andares (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Um apartamento em crédito sem problemas. - M .: AST: Astrel, 2008).

O contrato de hipoteca deve especificar o objecto da hipoteca, os resultados da avaliação do seu valor, a essência e o prazo de execução do contrato garantido pela hipoteca, bem como o direito por força do qual o imóvel objecto de a hipoteca pertence ao credor. O objecto da hipoteca é determinado no contrato com indicação do seu nome, localização e descrição suficiente para efeitos de identificação. A avaliação do objeto da hipoteca é determinada de acordo com a Lei "Sobre atividades de avaliação na Federação Russa" por acordo entre o credor e o credor.

O contrato de hipoteca deve ser notarizado e sujeito a registo estadual, a partir do momento da sua entrada em vigor. A hipoteca está sujeita ao registro estadual pelas instituições de justiça no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários no local do imóvel objeto da hipoteca, na forma prevista na Lei Federal de Registro Estadual. direitos sobre imóveis e transações com eles. Um contrato de empréstimo garantido por hipoteca pode ser celebrado após o registo do contrato de hipoteca, e o direito de penhor surge a partir do momento em que o contrato de crédito é celebrado, não sendo o mutuário nada arriscado se o contrato de crédito não for celebrado. Devido ao fato de a legislação permitir o penhor múltiplo posterior de bens já onerados com hipoteca, uma condição proibitiva adequada deve ser incluída em cada contrato de hipoteca (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Empréstimos a pessoas físicas. - M .: AST: Astrel, 2008).

A hipoteca garante o pagamento ao credor hipotecário do valor principal da dívida sob o contrato de empréstimo ou outra obrigação garantida pela hipoteca total ou parcialmente estipulada pelo contrato de hipoteca. A hipoteca constituída para garantir a execução de um contrato de empréstimo sujeito ao pagamento de juros assegura também o pagamento ao credor dos juros que lhe são devidos pela utilização do empréstimo e o pagamento ao credor das importâncias que lhe são devidas:

- em compensação de prejuízos e/ou como sanção (multa, multa) por incumprimento, atraso no cumprimento ou outro cumprimento indevido de uma obrigação garantida por hipoteca;

- na forma de juros pelo uso ilícito de fundos alheios previstos em obrigação hipotecária ou na Lei Federal, art. 393 do Código Civil da Federação Russa (é difícil cobrar juros de um indivíduo por usar fundos de outras pessoas, pois em uma ação judicial é necessário provar que o cidadão teve a oportunidade de pagar a dívida, mas não retornou os fundos que ele tinha e os usou de maneira diferente, mas ainda não existem tais desenvolvimentos práticos);

- no ressarcimento de custas judiciais e outras despesas causadas pela execução de hipoteca sobre o bem penhorado;

- no reembolso de despesas de venda de imóvel hipotecado.

Salvo disposição em contrário do contrato, a hipoteca garante os créditos do credor na medida em que existem no momento em que são satisfeitos às custas do bem prometido. A alienação do bem penhorado pelo proprietário só é possível com o consentimento do banco. O Banco pode executar penhora sobre os bens penhorados para satisfazer os seus créditos a expensas desses bens, causados ​​pelo incumprimento ou cumprimento indevido da obrigação garantida por hipoteca, designadamente, o não pagamento ou atraso no pagamento do montante do dívida total ou parcial. Por exemplo, em caso de violação dos termos para efetuar pagamentos periódicos mais de três vezes em 12 meses. A recuperação geralmente é feita por ordem judicial.

Aplicam-se as regras da Lei "Sobre a Hipoteca (Pensamento de Bens Imóveis)" ao penhor de imóveis inacabados se este estiver a ser construído em terreno destinado à construção de acordo com o procedimento estabelecido por lei.

A alocação de penhor de imóveis em uma categoria separada, denominada “hipoteca”, se deve às peculiaridades dos imóveis. As vantagens do imóvel como objeto de garantia em relação a outros objetos de garantia são as seguintes:

- o valor do imóvel hipotecado pode aumentar proporcionalmente à taxa de inflação;

- o perigo real de perda de bens (especialmente habitação em caso de crédito à habitação) é um bom incentivo para o devedor cumprir as suas obrigações;

- a possibilidade de usá-lo como garantia se o empréstimo for de longo prazo e significativo em valor, desde que o imóvel seja durável e seu valor seja alto;

- um aumento no valor dos imóveis pode ser previsto com suficiente certeza, o que é impossível quando se usa, por exemplo, bens de consumo como garantia.

Um empréstimo de longo prazo pode ser concedido em garantia com a transferência para o credor do bem penhorado: metais preciosos e produtos feitos a partir deles, garantidos por títulos altamente confiáveis, cujo preço é particularmente estável. No entanto, na prática mundial, a grande maioria dos empréstimos de longo prazo são garantidos por imóveis. A hipoteca pode se tornar a forma mais prioritária de garantir o cumprimento das obrigações também na Rússia.

1.6.2. Características do empréstimo hipotecário

Um empréstimo hipotecário é um empréstimo garantido por certos imóveis. O empréstimo hipotecário é a concessão de um empréstimo garantido por imóveis. A criação de um sistema eficaz de empréstimos hipotecários é possível com base no desenvolvimento dos mercados de capitais hipotecários primários e secundários.

O mercado primário de capital hipotecário consiste em credores que fornecem capital de empréstimo e tomadores-investidores que compram imóveis para investimento ou uso comercial.

O mercado secundário abrange o processo de compra e venda de títulos hipotecários emitidos no mercado primário. A principal tarefa do mercado de capitais de hipotecas secundárias é fornecer aos credores primários a oportunidade de vender a hipoteca primária e usar os recursos para fornecer outro empréstimo no mercado local.

A vantagem do empréstimo hipotecário é que, se o mutuário não pagar o empréstimo, o credor tem o direito de dispor do imóvel a seu critério. Devido ao fato de os imóveis serem duráveis ​​e seu preço ser bastante estável, o credor tem pouco medo de inadimplência e há motivos para desvio de recursos financeiros a longo prazo.

A obtenção de um empréstimo hipotecário está associada à necessidade de cumprir as obrigações decorrentes de um contrato de empréstimo. Portanto, antes de obter tal empréstimo, um potencial mutuário precisa analisar:

- há dinheiro suficiente para fazer um adiantamento de um apartamento e cobrir os custos associados à transação de venda de um apartamento (autenticação do contrato, taxa de inscrição do contrato no Registro Estadual), celebração de contratos de seguro;

- se haverá fundos para manter o padrão de vida necessário após fazer pagamentos periódicos sob o contrato de empréstimo;

- se é esperada uma queda na renda durante o período do empréstimo, existe a perspectiva de encontrar rapidamente outro emprego em caso de rescisão do existente, com pagamento não inferior ao anterior;

- se há experiência de trabalho contínua nos últimos 2 anos e quais são os motivos de demissão e pausas no trabalho, e se as obrigações atuais relacionadas à moradia são cumpridas em tempo hábil: pagamento de serviços públicos, telefone, eletricidade (verificado pelo banco);

- se existem bens sob a forma de bens móveis ou imóveis (automóveis, garagem, casa de campo, outro apartamento) que possam ser utilizados como segurança adicional.

O principal problema dos empréstimos hipotecários é a falta de recursos financeiros de longo prazo. Uma das fontes de recursos de longo prazo são os depósitos de investidores privados. Mas, atualmente, a confiança da população nos bancos em geral e nos comerciais, em especial, está abalada. A crise financeira e econômica de 1998 levou a uma diminuição significativa da renda real da população, à depreciação da poupança e à saída de depósitos privados para a Caixa Econômica. Outro problema é a avaliação da solvência de um potencial mutuário, com base em sua renda real. Devido à carga tributária excessiva, a participação do setor paralelo na economia é grande, de modo que a renda oficial dos potenciais mutuários não é alta, o que dificulta a tomada de decisões pelos bancos comerciais sobre empréstimos. Uma política tributária estadual bem pensada no crédito hipotecário à população permitirá tirar as rendas reais da "sombra". Mas as leis fiscais não podem mudar rapidamente.

A avaliação do objeto da hipoteca é realizada de acordo com a Lei "Sobre Atividades de Avaliação na Federação Russa" por acordo entre o credor hipotecário e o credor hipotecário. Este capítulo descreve brevemente os fundamentos da avaliação do valor de mercado dos imóveis.

2. Avaliação imobiliária

2.1. Fatores que afetam o valor dos imóveis

Existem quatro fatores que afetam o valor dos imóveis.

1. Demanda - a quantidade de um determinado produto ou serviço que encontra compradores solventes no mercado. A maior demanda potencial está no mercado imobiliário.

2. Utilidade - a capacidade da propriedade de satisfazer algumas necessidades humanas. A utilidade estimula o desejo de adquirir determinada coisa. A utilidade da habitação é o conforto de viver. Para um investidor que atua no mercado imobiliário, um terreno sem restrições de uso e desenvolvimento terá a maior utilidade.

3. Escassez - oferta limitada. Como regra, com um aumento na oferta de um determinado produto, os preços desse produto começam a cair, com uma diminuição na oferta, eles aumentam.

4. A possibilidade de alienação de objetos é a possibilidade de transferência de direitos de propriedade, que permite que o imóvel passe de mão em mão (do vendedor para o comprador), ou seja, seja uma mercadoria. Anteriormente, a terra na Rússia era uma propriedade estatal única, então a terra não era considerada uma mercadoria.

Assim, o valor não é uma característica inerente ao imóvel em si: a presença do valor depende do desejo das pessoas, é preciso ter poder aquisitivo, utilidade e relativa escassez.

2.2. Principais tipos de valor imobiliário

Vários tipos de valor correspondem a diferentes finalidades de avaliação imobiliária.

O valor de mercado do objeto de avaliação é o preço mais provável pelo qual o objeto de avaliação pode ser alienado no mercado aberto em ambiente competitivo, quando as partes da transação agem razoavelmente, tendo todas as informações necessárias, e quaisquer circunstâncias extraordinárias não são refletido no valor do preço da transação.

Para determinar o valor de mercado, é impossível aceitar os preços de venda de objetos semelhantes sem análise adicional, pois o preço de transação não caracteriza os motivos do vendedor e do comprador, a ausência ou presença de quaisquer influências externas. O valor de mercado dos imóveis só pode ser determinado se estiverem presentes as seguintes condições de uma transação de equilíbrio:

- o mercado é competitivo e oferece uma escolha de imóveis suficiente para a interação de um grande número de compradores e vendedores;

- o comprador e o vendedor são livres, independentes um do outro, bem informados sobre o objeto da transação e atuam apenas para maximizar seus próprios interesses - aumentar a renda ou satisfazer plenamente as necessidades;

- período de exposição do objeto de avaliação.

O valor do investimento é o preço mais alto que um investidor pode pagar por um imóvel, dado o retorno esperado (utilidade, conveniência) desse projeto de investimento. Os valores de investimento e de mercado coincidem apenas quando as expectativas de um determinado investidor são típicas desse mercado (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Organização e financiamento de investimentos. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de operações bancárias - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operações bancárias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

O valor de liquidação do objeto de avaliação é o valor do objeto de avaliação caso o objeto de avaliação deva ser alienado em prazo inferior ao período de exposição usual para objetos semelhantes. Geralmente é calculado quando o objeto é forçado a ser vendido. Devido à limitação do período de venda, que não é suficiente para familiarizar todos os potenciais compradores com o objeto colocado no mercado, o valor de liquidação pode ser significativamente inferior ao valor de mercado. É determinado, em regra, durante a liquidação da empresa por decisão do proprietário ou de uma autoridade judicial. Representa o valor em dinheiro que poderia realmente ser recebido com a venda dos ativos de uma entidade, independentemente de seu valor contábil.

Valor de utilização do objeto avaliado - o valor do objeto avaliado igual ao valor de mercado dos materiais que ele inclui, levando em consideração os custos de disposição do objeto avaliado.

O valor do objeto de avaliação para efeitos fiscais é o valor do objeto de avaliação, apurado para o cálculo da base de cálculo e calculado de acordo com as disposições dos atos legais regulamentares (incluindo o valor do inventário). Pode ser baseado no valor de mercado, no custo de reprodução do objeto, ou é calculado de acordo com a metodologia normativa sem o envolvimento de especialistas.

O valor especial do objeto avaliado é o valor, para cuja determinação o contrato de avaliação ou o ato normativo estabeleça condições que não constem do conceito de mercado ou outro valor especificado nas normas de avaliação obrigatórias para os sujeitos da atividade de avaliação. . Os seguintes tipos de valor podem ser distinguidos:

o custo de uma empresa operacional - o custo de um único complexo imobiliário, determinado de acordo com os resultados do funcionamento da produção estabelecida. Ao mesmo tempo, a avaliação do valor dos objetos individuais da empresa consiste em determinar a contribuição que esses objetos fazem como componentes integrantes da empresa operacional;

custo do seguro - o custo da compensação total por danos à propriedade no caso de um evento segurado. É calculado de acordo com os métodos usados ​​por companhias de seguros e agências governamentais para calcular o valor pelo qual os elementos destrutíveis de um objeto podem ser segurados. Os custos de restauração dos elementos do objeto que estão em risco de destruição e destruição são levados em consideração.

2.3. Princípios básicos da avaliação imobiliária

Os princípios básicos da avaliação imobiliária podem ser divididos em 4 categorias.

O princípio do melhor e mais eficiente uso (NNEI) baseia-se na determinação do valor do imóvel se o imóvel for utilizado da melhor e mais eficiente forma, mesmo que o uso atual do imóvel seja diferente.

O uso mais provável e lucrativo da propriedade no momento da avaliação fornece o maior valor atual da propriedade.

A condição do edifício (a necessidade de grandes reparos é levada em consideração pelo comprador ao discutir o valor da transação; reparos cosméticos não afetam significativamente o valor da propriedade).

Assim, uma variedade de diferentes transações imobiliárias corresponde a vários tipos de valor. Dependendo das necessidades dos participantes do mercado imobiliário, o valor de diferentes tipos de valor do mesmo objeto pode diferir significativamente. A avaliação mais comum do valor de mercado dos imóveis.

O valor dos objetos imobiliários é influenciado por um número significativo de fatores econômicos. Os princípios da avaliação imobiliária permitem ter em conta os mais significativos deles.

Existem várias limitações para a versão NNEI da propriedade que está sendo avaliada:

- máxima eficiência;

- justificação financeira;

- viabilidade física;

- conformidade com a lei.

A eficiência máxima é determinada descontando os retornos futuros dos casos de uso alternativos, levando em consideração o risco do investimento.

A viabilidade financeira é entendida como a justificativa para a celeridade de financiamento de um projeto de investimento, o que reflete a capacidade desse projeto de fornecer receita suficiente para reembolsar as despesas dos investidores e receber o retorno esperado sobre o capital investido.

A justificativa para a viabilidade tecnológica e física da opção NNEI é baseada em uma análise da relação de qualidade, custos e tempo de implementação do projeto, a probabilidade de desastres naturais, a disponibilidade de transporte e a capacidade de conexão com equipamentos públicos. Para estabelecer a conformidade do caso de uso com a legislação, é necessário analisar as normas prediais e ambientais: limitação do número de andares, proibição de construção em determinado local, zoneamento, perspectivas de desenvolvimento da cidade e da região, humores negativos da população local, segurança contra incêndio, etc.

O princípio NNEI é importante na análise de um terreno. Se o uso atual do terreno for diferente do melhor e mais eficiente, o valor do terreno devoluto pode exceder o valor das benfeitorias existentes nele, podendo ser tomada a decisão de demoli-lo para aproveitar o local de forma otimizada. caminho. Por exemplo, é desejável dar um terreno com uma casa individual em uma área de desenvolvimento comercial para tal desenvolvimento.

Se o uso atual do terreno for diferente do melhor caso de uso, mas o valor dos edifícios e estruturas nele excederem seu valor, então o uso atual continuará até o valor do terreno, na condição de seu melhor uso , não exceda o valor do imóvel em uso atual.

Os resultados da análise da melhor e mais eficiente utilização são tidos em conta na determinação do valor dos imóveis, na escolha de uma opção de construção e reconstrução e na análise de projetos de investimento.

O princípio da contribuição baseia-se em medir o valor de cada elemento que contribui para o valor total do objeto. A influência da presença de uma contribuição (elemento) e sua ausência na variação do valor do imóvel é levada em consideração.

Ao analisar projetos de investimento e avaliar o valor dos imóveis, é necessário levar em consideração a possibilidade de realizar benfeitorias que aumentarão o valor do objeto. Ao mesmo tempo, as receitas recebidas como resultado de melhorias adicionais devem exceder o valor dos recursos investidos destinados à criação dessas melhorias.

O princípio da produtividade marginal é que as melhorias sucessivas serão acompanhadas de um aumento no valor do objeto, superando o custo de sua criação, até atingir o ponto de produtividade máxima, após o qual os custos de criação de melhorias adicionais não serão totalmente compensado pelo aumento no custo do objeto.

Por exemplo, atualizar o interior de um café atrairá visitantes adicionais, o que aumentará a receita da instalação. O subsequente reparo caro de qualidade ainda maior dessas instalações, que está em boas condições, pode não afetar o crescimento da receita. Portanto, o custo do segundo reparo não será reembolsado.

Assim, o princípio da produtividade marginal baseia-se na razão entre os custos de melhorias adicionais e o crescimento do valor do objeto e o aumento da receita dele como resultado das medidas tomadas. Um aumento no volume de investimentos no desenvolvimento da produção será acompanhado por um aumento no crescimento do lucro apenas até certo ponto, após o qual a taxa de crescimento do lucro começará a diminuir.

O princípio do equilíbrio baseia-se no fato de que quanto mais harmoniosos e equilibrados os elementos do objeto, maior seu valor no mercado. Por exemplo: um edifício residencial com bom layout, com um sistema de comunicação bem pensado, tem um custo maior do que um objeto cujos elementos são menos equilibrados; o custo de um restaurante com um salão espaçoso será maior do que o custo de um restaurante semelhante, no qual uma sala estreita e alongada está equipada para receber visitantes.

De acordo com o princípio do equilíbrio, deve-se também levar em consideração o número de hotéis, restaurantes, empresas comerciais na mesma área.

O equilíbrio dos elementos do objeto é determinado com base nas exigências do mercado. Um desequilíbrio no tempo e volume de investimento com o tempo de construção pode levar a um "congelamento" de fundos ou, se houver escassez, a um "congelamento" na construção. A falta de benfeitorias ou o congestionamento do terreno podem levar à diminuição do seu valor.

O princípio da utilidade baseia-se no fato de que um objeto imobiliário, além de maior utilidade para o usuário, também possui maior valor no mercado. Assim, os preços de venda dos apartamentos em casas de alvenaria são mais elevados do que em casas de painéis, pois possuem maior isolamento acústico e térmico, e as paredes “respiram”.

A utilidade dos imóveis para geração de renda é expressa como um fluxo de renda. A renda pode ser recebida como resultado do uso do objeto como loja, armazém, estacionamento, etc.

O princípio da substituição afirmava que um comprador informado em um mercado aberto não pagaria mais por uma propriedade do que por um objeto de utilidade semelhante, lucratividade ou o custo de construir um objeto semelhante dentro de um prazo aceitável. Se houver vários imóveis no mercado com a mesma utilidade para o consumidor, os objetos com o menor preço serão os mais procurados.

O comprador tem opções de escolha e, portanto, o custo de um determinado objeto será afetado pela disponibilidade de análogos ou pelo valor do custo de sua criação dentro de um prazo aceitável. A escolha do investidor será influenciada pelo valor de objetos de rendimento semelhante oferecidos no mercado, que são uma oportunidade alternativa de investimento. Por exemplo, em vez de três estacionamentos baratos em uma área pouco povoada, um empreendedor pode comprar um estacionamento caro no centro da cidade para obter um retorno do investimento semelhante.

O princípio da expectativa baseia-se no fato de que o valor de um imóvel é influenciado pelos benefícios futuros esperados de possuir um objeto. As expectativas associadas aos imóveis geradores de rendimentos são expressas no retorno esperado do investimento dos fluxos de rendimentos do uso e revenda futura do imóvel.

A expectativa de benefícios futuros é expressa em termos monetários, enquanto o ajuste ao valor atual do objeto pode ser positivo ou negativo. A crise econômica, a falta de policiamento e a opinião pública negativa predominante podem levar potenciais compradores a se recusarem a comprar imóveis na área. A construção prevista de uma estação de metrô aumenta o valor dos edifícios residenciais adjacentes sem alterá-los fisicamente.

Assim, esse princípio se baseia na atratividade dos benefícios futuros de possuir um imóvel: quanto mais expectativas positivas, maior o valor do imóvel.

O princípio da influência externa baseia-se em levar em consideração as mudanças no valor dos imóveis causadas pela influência de fatores ambientais em mudança.

Os principais fatores externos que afetam o valor dos imóveis:

- económico: o nível de rendimento da população e das empresas, a proximidade dos centros de actividade industrial e empresarial, a disponibilidade de recursos financeiros, o nível das taxas de aluguer, o custo das obras de construção e instalação e materiais de construção, tarifas de serviços públicos;

- político: estado e tendências de mudanças na legislação;

- social: mudanças no número, densidade populacional, nível educacional;

- administrativo: taxas de imposto e restrições zonais;

- ambiental: exposição da área imobiliária a secas e inundações, deterioração ou melhoria da situação ambiental.

O princípio da mudança baseia-se em levar em conta as mudanças correspondentes aos ciclos de vida, que são inerentes tanto a objetos específicos e mercados imobiliários, quanto às cidades e à sociedade como um todo. Existem quatro ciclos de vida:

1) crescimento - um período de aumento da renda da população e renda do setor imobiliário, o rápido desenvolvimento da indústria, a cidade;

2) estabilidade - período de equilíbrio, caracterizado pela ausência de mudança visível no nível de renda ou perdas;

3) declínio - um período de instabilidade social e diminuição da demanda por imóveis, declínio na produção;

4) renovação - um período de renovação e renascimento da demanda do mercado, a formação de uma região, etc.

O ciclo em que se insere uma propriedade individual, área ou sociedade como um todo deve ser levado em consideração pelo avaliador no processo de avaliação.

O princípio da concorrência baseia-se no facto de os preços de mercado serem fixados a um determinado nível, tendo em conta a concorrência.

O princípio da oferta e demanda baseia-se na determinação do valor de um objeto pela relação entre oferta e demanda no mercado imobiliário.

A demanda e a oferta são influenciadas por fatores como o nível de renda, mudanças no tamanho e gostos da população, a quantidade de impostos, a disponibilidade de recursos financeiros, o valor da taxa de empréstimo, etc.

O princípio da conformidade baseia-se no fato de que a propriedade atinge seu valor máximo no ambiente de objetos compatíveis com a harmonização de um uso do solo compatível. O uso do terreno deve atender às normas vigentes da área em que o imóvel está localizado. A nova construção deve seguir o estilo predominante.

A homogeneidade dos objetos na área mantém seu valor em um determinado nível. Por exemplo, a presença de casas individuais antigas ao lado de prédios residenciais caros levará a uma queda no preço dos imóveis de luxo.

De um modo geral, a aplicação dos princípios da avaliação imobiliária permite ter em conta os fatores mais significativos que afetam o seu valor e ajuda a aproximar os resultados da realidade económica real.

2.4. Tipos de avaliação imobiliária

A avaliação imobiliária pode ser em massa e individual.

A avaliação imobiliária em massa é a avaliação de um grande número de objetos imobiliários em uma data específica usando métodos padrão e análise estatística. Isso unifica o procedimento para avaliar um grande número de objetos.

Durante a avaliação em massa, na fase final, é verificado o modelo utilizado para os cálculos e controlada a qualidade dos resultados obtidos.

Ao mesmo tempo, os resultados obtidos com o modelo de avaliação em massa são comparados com os preços reais de venda e são avaliados os desvios do nível de avaliação para cada grupo de objetos semelhantes.

Uma avaliação imobiliária individual é uma avaliação de uma propriedade específica em uma data específica. É necessário proteger os resultados da avaliação nos tribunais, determinar o valor de objetos de propósito especial, etc.

A avaliação individual é realizada em várias fases, unidas no conceito de "processo de avaliação", na fase final da qual são harmonizados os resultados obtidos através de várias abordagens de avaliação imobiliária.

A avaliação em massa é aproximada e a avaliação individual é exata, obtida como resultado de uma análise minuciosa de dados reais sobre análogos do objeto de avaliação. Mais adiante no manual de treinamento serão considerados os mecanismos de avaliação imobiliária individual.

O processo de avaliação de imóveis consiste em etapas realizadas sequencialmente por um avaliador especializado para determinar seu valor.

Na etapa "Identificação do problema" é realizado o enunciado do problema que precisa ser resolvido:

- o objeto da avaliação é descrito com base nos documentos legais pertinentes que confirmam os direitos sobre os bens imóveis;

- Estabelecimento de direitos de propriedade associados ao objeto;

- a data da avaliação é fixada - a data do calendário, a partir da qual o valor do objeto da avaliação é determinado;

- são indicados os objetivos da avaliação do objeto;

- é estabelecido o tipo de valor, que deve ser determinado de acordo com o objetivo;

- são formuladas condições limitantes - declarações no relatório que descrevem obstáculos ou circunstâncias que afetam a avaliação do imóvel.

Na etapa “Plano de inspeção e avaliação preliminar” determina-se quais dados são necessários e suficientes para a análise do objeto, são estabelecidas as fontes de seu recebimento; pessoal especializado na avaliação de uma determinada classe de objetos é selecionado; é elaborado um plano para a execução do trabalho de avaliação e é celebrado um acordo por escrito entre o avaliador e o cliente.

O contrato não carece de reconhecimento notarial e deve conter os fundamentos da celebração do contrato, o tipo de objeto de avaliação, o tipo de valor (valores) do objeto de avaliação a determinar, a recompensa pecuniária pela avaliação do objeto de avaliação, informações sobre seguro de responsabilidade civil do avaliador, indicação exata do objeto de avaliação (objetos), informação sobre se o avaliador possui licença para realizar atividades de avaliação e o período para o qual essa licença foi emitida.

Uma avaliação de um objeto só pode ser realizada por um avaliador se for observado o requisito de independência de um avaliador, previsto pela legislação da Federação Russa sobre atividades de avaliação. Se este requisito não for cumprido, o avaliador é obrigado a informar o cliente sobre isso e recusar a celebração de um contrato de avaliação. Ao concluir um contrato, o avaliador é obrigado a fornecer ao cliente informações sobre os requisitos da legislação da Federação Russa sobre atividades de avaliação: sobre o procedimento de licenciamento de atividades de avaliação, obrigações do avaliador, padrões de avaliação, requisitos para um contrato de avaliação. O fato de fornecer tais informações deve ser registrado no contrato de avaliação.

Na etapa "Coleta e verificação de dados", o avaliador coleta e processa as seguintes informações e documentação:

- documentos de título, informações sobre a oneração do objeto de avaliação com os direitos de outras pessoas;

- dados contabilísticos e de reporte relacionados com o objeto de avaliação;

- informações sobre as características técnicas e operacionais do objeto de avaliação;

- informações necessárias para estabelecer as características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação para determinar seu valor, bem como outras informações relacionadas ao objeto de avaliação.

O avaliador determina e analisa o mercado ao qual pertence o objeto de avaliação, seu histórico, condições e tendências atuais do mercado, bem como análogos do objeto de avaliação e justifica sua escolha.

Os dados coletados e analisados ​​pelo avaliador podem ser divididos em gerais e especiais. Os dados gerais incluem informações sobre fatores econômicos, sociais, legais estaduais e ambientais que afetam significativamente o valor do objeto de avaliação. Dados especiais incluem informações sobre o imóvel a ser avaliado e seus análogos: informações sobre os direitos sobre o objeto, determinando a conformidade do método de uso com a legislação vigente, as características do próprio edifício e do terreno em que está localizado.

O próximo passo no processo de avaliação é uma análise do melhor e mais eficiente uso tanto do terreno já desenvolvido quanto do terreno vago proposto. Com base na análise realizada, seu valor é determinado.

A etapa "Aplicação de abordagens de avaliação" inclui a determinação do valor do objeto usando abordagens de avaliação tradicionais. Ao realizar uma avaliação, o avaliador é obrigado a usar as abordagens de custo, comparativa e de receita para avaliação, determinando independentemente métodos de avaliação específicos dentro de cada uma das abordagens de avaliação.

O método de avaliação é entendido como um método de cálculo do valor do objeto avaliado no âmbito de uma das abordagens de avaliação.

Em seguida, os resultados obtidos são coordenados. "Acordo sobre o resultado da avaliação" é o recebimento da avaliação final do imóvel com base nos resultados da aplicação de várias abordagens de avaliação. Via de regra, uma das abordagens é considerada básica, as outras duas são necessárias para corrigir os resultados obtidos. Isso leva em consideração o significado e a aplicabilidade de cada abordagem em uma situação particular. Devido ao subdesenvolvimento do mercado, à especificidade do objeto ou à falta de informação disponível, algumas das abordagens em determinada situação não podem ser aplicadas.

Em seguida, levando em consideração todos os parâmetros significativos, com base na opinião especializada do avaliador, é estabelecido o valor final do valor do objeto. Este valor deve ser expresso em rublos como um valor único, salvo disposição em contrário no contrato de avaliação. O valor final do valor do objeto de avaliação indicado no relatório de avaliação elaborado da maneira e com base nos requisitos estabelecidos pela Lei Federal "Sobre atividades de avaliação na Federação Russa", normas e regulamentos de avaliação sobre atividades de avaliação de o órgão autorizado para monitorar as atividades de avaliação na Federação Russa, pode ser reconhecido como recomendado para fins de fazer uma transação com o objeto da avaliação, se não houver mais de 6 meses desde a data de preparação do relatório de avaliação até o data da operação objeto da avaliação ou a data da apresentação da oferta pública.

Na etapa final, é elaborado um laudo de avaliação - documento que contém a justificativa para a opinião do avaliador sobre o valor do imóvel. Na elaboração do laudo de avaliação, o avaliador é obrigado a utilizar as informações que assegurem a fidedignidade do laudo de avaliação como documento contendo informações de valor probatório.

Assim, a avaliação inclui várias etapas:

- estabelecimento das características quantitativas e qualitativas do objeto de avaliação;

- análise do mercado a que pertence o objeto de avaliação;

- seleção do método ou métodos de avaliação dentro de cada uma das abordagens de avaliação e implementação dos cálculos necessários;

- sintetizar os resultados obtidos no âmbito de cada uma das abordagens de avaliação e determinar o valor final do valor do objeto de avaliação;

- elaboração e envio ao cliente do relatório de avaliação.

Ao decidir sobre a adequação do financiamento de investimentos em imóveis, os resultados obtidos com base na aplicação da abordagem de renda são considerados os mais significativos.

2.5. Abordagens para avaliação de imóveis

2.5.1. Abordagem comparativa

A abordagem comparativa de avaliação é um conjunto de métodos de avaliação baseados na comparação do objeto de avaliação com seus análogos, em relação aos quais há informações sobre os preços das transações com eles.

Condições para aplicar a abordagem comparativa:

1. O objeto não deve ser único.

2. As informações devem ser abrangentes, incluindo as condições de realização das transações.

3. Os fatores que influenciam o valor de análogos comparáveis ​​do bem objeto de avaliação devem ser comparáveis.

Requisitos básicos para analógico:

- o análogo é semelhante ao objeto de avaliação quanto às principais características econômicas, materiais, técnicas e outras;

- termos semelhantes da transação.

A abordagem comparativa é baseada nos princípios:

- substituições;

- Saldo;

- oferta e procura.

Etapas da abordagem comparativa:

- pesquisa de mercado;

- recolha e verificação da fiabilidade das informações sobre análogos colocados à venda ou recentemente vendidos do objecto de avaliação;

- comparação de dados sobre análogos selecionados e o objeto de avaliação;

- ajuste dos preços de venda de análogos selecionados de acordo com as diferenças do objeto de avaliação;

- Estabelecer o valor do objeto de avaliação.

Um ajuste às vendas comparáveis ​​é necessário para determinar o valor final do imóvel a ser avaliado. O cálculo e os ajustes são feitos com base em uma análise lógica dos cálculos anteriores, levando em consideração a significância de cada indicador. O mais importante é a determinação precisa dos fatores de correção.

Vantagens da abordagem comparativa:

1. O custo final reflete a opinião de vendedores e compradores típicos.

2. Os preços de venda refletem mudanças nas condições financeiras e inflação.

3. Justificado estatisticamente.

4. São feitos ajustes para diferenças nos objetos comparados.

5. Relativamente fácil de usar e oferece resultados confiáveis.

Desvantagens da abordagem comparativa:

1. Diferenças de vendas.

2. Dificuldade em coletar informações sobre preços de venda práticos.

3. Dificuldade na coleta de informações sobre os termos específicos da transação.

4. Dependência da atividade do mercado.

5. Dependência da estabilidade do mercado.

6. Dificuldade em conciliar dados sobre vendas significativamente diferentes.

2.5.2. Abordagem de custo

A abordagem de custo é um conjunto de métodos de avaliação baseados na determinação dos custos necessários para restaurar ou substituir o objeto de avaliação, levando em consideração a depreciação acumulada. Baseia-se na suposição de que o comprador não pagará mais pelo objeto acabado do que pela criação de um objeto de utilidade semelhante.

Ao aplicar esta abordagem, os custos do investidor, e não do contratante, são levados em consideração.

Esta abordagem baseia-se no princípio da substituição.

Informações necessárias para aplicar a abordagem de custo:

- nível salarial;

- o montante das despesas gerais;

- custos de equipamentos;

- margens de lucro para construtores em uma determinada região;

- preços de mercado dos materiais de construção.

Etapas da abordagem de custo:

- cálculo do custo do terreno, tendo em conta a utilização mais eficiente (Cz);

- cálculo dos custos de construção nova dos edifícios em avaliação (SNS);

- cálculo do desgaste acumulado (In):

- desgaste físico - desgaste associado a uma diminuição no desempenho de um objeto como resultado do envelhecimento físico natural e da influência de fatores adversos externos;

- desgaste funcional - desgaste devido ao não cumprimento dos requisitos modernos para tais objetos;

- depreciação externa - depreciação como resultado de mudanças nos fatores econômicos externos;

- cálculo do custo das benfeitorias, levando em consideração o desgaste acumulado: Su=Sns-Ci;

- determinação do custo final do imóvel: Szp = Sz + Su.

Vantagens da abordagem de custo:

1. Ao avaliar novos objetos, a abordagem de custo é a mais confiável.

2. Esta abordagem é adequada e/ou a única possível nos seguintes casos:

- análise do melhor e mais eficiente terreno;

- estudo de viabilidade de novas construções e melhorias;

- avaliação de instalações públicas estatais e especiais;

- valorização de objetos em mercados inativos;

- avaliação para fins securitários e fiscais.

Desvantagens da abordagem de custo:

1. Os custos nem sempre são equivalentes ao valor de mercado.

2. As tentativas de obter um resultado de avaliação mais preciso são acompanhadas por um rápido aumento dos custos trabalhistas.

3. Inconsistência entre os custos de aquisição do imóvel a avaliar e os custos de construção nova exactamente do mesmo objecto, uma vez que as amortizações acumuladas são deduzidas ao custo de construção durante o processo de avaliação.

4. Cálculo problemático do custo de reprodução de edifícios antigos.

5. Dificuldade em determinar a quantidade de desgaste acumulado de edifícios e estruturas antigas.

6. Avaliação separada do terreno dos edifícios.

7. Avaliação problemática de terrenos na Rússia.

2.5.3. abordagem de renda

A abordagem do rendimento baseia-se no facto de o valor do imóvel em que o capital é investido deve corresponder à avaliação actual da qualidade e quantidade de rendimento que este imóvel é capaz de gerar.

A abordagem de renda é um conjunto de métodos para avaliar o valor de um imóvel com base na determinação do valor atual da receita esperada dele.

O principal pré-requisito para o cálculo do valor dessa abordagem é a locação do imóvel. A capitalização dos rendimentos é realizada para converter os rendimentos futuros dos imóveis em valor atual.

A capitalização da renda é um processo que determina a relação entre a renda futura e o valor atual de um objeto.

Fórmula de abordagem da renda básica (IRV - fórmula):

V=I/R,

onde V é o valor da propriedade,

I - os rendimentos esperados do imóvel a ser avaliado. A receita geralmente se refere à receita operacional líquida que o imóvel é capaz de gerar por um período

R - a taxa de retorno ou lucro - é a razão ou taxa de capitalização.

Índice de capitalização - a taxa de retorno, refletindo a relação entre o rendimento e o valor do objeto de avaliação.

Existem dois tipos de capitalização:

- capitalização direta;

- capitalização de rendimentos de acordo com a taxa de remuneração do capital.

Na capitalização direta, são consideradas duas grandezas: a renda anual e a taxa de capitalização.

A taxa de capitalização é a razão entre o valor de mercado do imóvel e o lucro líquido que ele traz.

O rendimento esperado é determinado como resultado da análise dos rendimentos durante o período de posse do imóvel.

Taxa de desconto - a taxa de juros compostos, que é aplicada ao recalcular em um determinado momento o valor dos fluxos de caixa decorrentes do uso da propriedade.

Etapas da abordagem de renda:

1. Cálculo da soma de todos os recebimentos possíveis do objeto de avaliação.

2. Cálculo da receita bruta real.

3. Cálculo dos custos associados ao objeto de avaliação:

- condicionalmente constante;

- variáveis ​​condicionais (operacionais);

- reservas.

4. Determinação do valor da receita operacional líquida.

5. Converta os retornos esperados em valor presente.

2.6. Avaliação de terrenos

Acredita-se que a terra tem um valor, e o resto são benfeitorias, elas agregam uma contribuição ao valor. Uma propriedade típica consiste em terrenos e edifícios. É necessário distinguir entre os termos "terra" e "terra".

Um terreno é entendido como uma parte do território da terra, que está equipada e pronta para uso para diversos fins.

Melhorias feitas para criar o site:

- externo: arranjo de ruas, calçadas, redes de drenagem e engenharia;

- interno: planejamento, paisagismo, asfaltamento, instalação de tomadas para conectar redes de engenharia, comunicações de comunicação, etc.

Ao avaliar um terreno, é necessário levar em consideração o conjunto de direitos associados a ele. Direitos comuns que requerem avaliação:

1) propriedade plena - a possibilidade de usar um terreno livre de inquilinos de qualquer forma legal;

2) o direito de arrendamento - a possibilidade de possuir um terreno sob um contrato de arrendamento.

O valor dos direitos de arrendamento é o valor que um potencial comprador está disposto a pagar pelo direito de possuir um determinado local sob um contrato de arrendamento para se beneficiar dessa propriedade. A avaliação dos direitos de arrendamento é utilizada na determinação do preço de venda do direito de arrendamento de um terreno, na determinação do valor do objeto de que o terreno arrendado faz parte e na avaliação do dano resultante da rescisão de um contrato de arrendamento .

2.6.1. Análise do melhor e mais eficiente uso da terra

Ao avaliar um terreno, é necessário determinar a opção pelo seu melhor e mais eficiente uso (NNEI), que é determinado pela interação de uma série de fatores.

A análise do NNEI inclui o estudo de opções alternativas para o uso (desenvolvimento, desenvolvimento) de um terreno e a escolha do melhor. Isso leva em consideração as perspectivas da localização, o estado da demanda do mercado, o custo de desenvolvimento, a estabilidade da receita esperada etc.

Na avaliação do valor de um bem constituído por terreno e edifícios, atribui-se grande importância à análise do NNEI, por um lado, do alegado terreno baldio e, por outro, do terreno com benfeitorias existentes.

A análise de um terreno supostamente devoluto é um passo necessário para determinar seu valor, e se baseia no estabelecimento da opção mais lucrativa de uso do terreno.

A análise de um terreno com benfeitorias existentes envolve a decisão de demolir, modernizar ou preservar as benfeitorias existentes no terreno de forma a garantir a máxima rentabilidade do objeto.

O uso provável e mais lucrativo do site fornece seu maior valor. Os casos de uso devem ser legais, fisicamente viáveis ​​e econômicos.

O uso ideal da terra é determinado pelos seguintes fatores:

1) localização - fator que tem grande impacto no custo de um terreno (levando em consideração as perspectivas da localização, acessibilidade de transporte, natureza do ambiente);

2) demanda de mercado - um fator que reflete a relação entre oferta e demanda no mercado. É estudado para justificar a opção escolhida para o uso do terreno (o estado e as perspectivas de demanda de mercado para o uso proposto, concorrência de outros locais, tipos de impostos e outras condições). É necessário destacar um segmento do mercado em que é necessário desenvolver atividades;

3) viabilidade financeira - a capacidade do projeto de gerar receita com o uso da terra, que seria suficiente para ressarcir as despesas dos investidores e garantir o lucro esperado;

4) adequação física do local - perspectiva de melhorias - tamanho, topografia, qualidade do solo, clima, características geogeológicas e hidrogeológicas do local, zoneamento existente, parâmetros ambientais, etc.;

5) viabilidade tecnológica e viabilidade física - análise da relação de qualidade, custos e prazos do projeto, a probabilidade de desastres naturais, a disponibilidade de transporte, a capacidade de conexão com serviços públicos, levando em consideração o tamanho e a forma do local , por exemplo, o tamanho pode ser pequeno para a construção de uma instalação industrial;

6) admissibilidade legislativa (legal) - conformidade da opção de uso do terreno com a legislação vigente. Revela-se como resultado da análise da construção, normas ambientais, restrições de piso, a presença de proibições temporárias de construção em um determinado local, dificuldades na área de desenvolvimento urbano histórico, uma possível mudança nos regulamentos, cumprimento do zoneamento regras, humores negativos da população local;

7) retorno máximo (rendimento máximo da propriedade e valor do local), que é determinado descontando o rendimento futuro de casos de uso alternativos, levando em consideração o risco do investimento.

2.6.2. Avaliação da eficiência do uso do solo urbano

As terras urbanas são uma categoria especial. Seu valor é influenciado pelo tamanho da cidade e seu potencial produtivo e econômico, o nível de desenvolvimento de engenharia e infraestrutura social, naturais regionais, ambientais e outros fatores. Além disso, existem peculiaridades da legislação para esta categoria de terrenos.

Os mesmos fatores podem ter o efeito oposto no valor de um determinado site:

- tráfego intenso é indesejável para uma área residencial, mas aumenta o valor do local para fins comerciais;

- a localização em relação às instituições de ensino e centros comerciais, os méritos estéticos e as amenidades tidos em conta na avaliação dos terrenos para construção de habitação, praticamente não afectam o valor dos territórios orientados para o desenvolvimento industrial; infra-estrutura de transporte e zoneamento econômico são importantes para eles.

As principais unidades usadas para comparação de terrenos:

- preço por 1 ha - para grandes áreas de construção agrícola, industrial ou habitacional;

- preço por 1 m2 - nos centros empresariais das cidades, para escritórios, lojas;

- preço de 1 metro frontal - para uso comercial do terreno nas cidades. Neste caso, o custo do lote é proporcional ao comprimento de seu limite ao longo da rua ou rodovia, com a profundidade padrão do lote, que responde por uma pequena parte do custo;

- preço por lote - é usado para comparar lotes padrão em termos de forma e tamanho em áreas residenciais, desenvolvimento de casas de veraneio;

- preço por unidade de densidade - razão entre a área de construção e a área do terreno, etc.

A maioria dos recursos fundiários está atualmente em propriedade estadual e municipal. A prática mostra que, em condições de mercado, a terra urbana é um recurso valioso e pode servir como uma fonte estável de renda para o orçamento local. As autoridades da cidade determinam o valor do imposto predial, a taxa de aluguel do terreno e o preço padrão de um terreno no resgate, portanto, a questão de aumentar a eficiência do uso do solo é relevante para eles. Para que a propriedade da terra seja usada de forma mais eficiente, ou seja, para trazer o máximo de rendimento do uso e contribuir para a melhoria do clima geral de investimento, é necessário desenvolver ainda mais as relações de mercado no mercado de terras, focar na situação atual do mercado e exigências do mercado.

Para uma utilização mais eficiente dos imóveis, ou seja, para rentabilizar ao máximo a utilização e contribuir para a melhoria do clima global de investimento, é necessário, antes de mais, implementar os processos de tributação, arrendamento e resgate de terrenos urbanos com base em seu valor de mercado. Paralelamente, consegue-se uma distribuição justa da carga fiscal, estímulo à utilização efetiva e ativação de investimentos na reconstrução e desenvolvimento no processo de reestruturação do território.

No decurso da implementação da política de cobrança dos recursos fundiários com base no seu valor de mercado, são alcançados os seguintes resultados:

- criação e desenvolvimento de um sistema adequado de relações de mercado no sistema de pagamento de recursos fundiários;

- distribuição justa da carga tributária;

- estimular a redistribuição da terra entre tipos concorrentes de uso da terra;

- estimular a efetiva utilização e ativação de investimentos em reconstrução e desenvolvimento no processo de reestruturação do território.

O resgate de um terreno por uma empresa possibilita a utilização de terrenos como garantia de um empréstimo bancário, ampliação de oportunidades de investimento, venda de terrenos excedentes, recebimento de renda de arrendamento de terrenos, valorização do ativo imobilizado e valorização de ações no mercado .

Existem duas visões sobre o valor da terra urbana:

- urbanista em processo de zoneamento funcional do território como parte do plano geral da cidade;

- um avaliador no processo de desenvolvimento de uma avaliação cadastral da terra.

A base para a formação de uma avaliação cadastral do solo e zoneamento funcional do território deve ser uma avaliação urbanística abrangente do valor de mercado.

2.7. Métodos de avaliação de terras

O método normativo consiste na determinação do preço normativo da terra. É usado para transferir, resgatar terras por propriedade, estabelecer uma propriedade comum (compartilhada) em excesso da norma livre, transferir por herança ou doação, obter um empréstimo garantido, retirar por necessidades estatais ou públicas.

Os terrenos da cidade são avaliados levando em consideração a densidade de construção, o prestígio da área, a natureza do uso do solo circundante, o estado ecológico, as instalações de engenharia e transporte, etc. Os terrenos são divididos em zonas diferenciadas de acordo com as taxas básicas do imposto predial e o preço padrão da terra (Lei da Federação Russa "No pagamento da terra") . O preço normativo da terra é fixado no Cadastro de Terras.

A base para determinar o preço padrão da terra: as taxas de imposto sobre a terra e os fatores multiplicadores, os benefícios do imposto sobre a terra não são levados em consideração.

Muitas vezes é necessário valorizar um objeto constituído por um edifício e um terreno, quando este último possui apenas direitos de arrendamento. Neste caso, o custo de alocação de terreno para construção pode ser considerado como o custo do terreno.

Em condições de mercado, se as informações necessárias estiverem disponíveis, é aconselhável aplicar métodos baseados na análise de dados de mercado. Despacho do Ministério da Propriedade da Rússia nº 07.03.2002-r de 568 aprovado Recomendações metodológicas para determinar o valor de mercado dos terrenos. Em regra, na avaliação do valor de mercado dos terrenos são utilizados o método de comparação de vendas, o método de atribuição, o método de capitalização da renda do terreno, o método de distribuição, o método do resto e o método da divisão em parcelas.

O método de comparação de vendas é o método de avaliação mais simples e eficiente, podendo ser utilizado para avaliar tanto terrenos efetivamente devolutos como supostamente devolutos; permite determinar o preço específico de um terreno fazendo ajustes percentuais nos preços de venda de análogos. Na ausência de informações sobre os preços das transações com terrenos, é permitido o uso de preços de oferta (demanda).

Elementos comuns de comparação para terrenos: propriedade, condições de financiamento, condições especiais de venda, condições de mercado (mudança ao longo do tempo), localização (distância da cidade e das estradas, características ambientais), condições de zoneamento, características físicas (tamanho, forma e profundidade do terreno). parcela, localização angular, tipo de solo, topografia), utilidades disponíveis, características econômicas, melhor e mais eficiente uso. Ao avaliar um terreno, você pode usar várias unidades de comparação, ajustando o preço de cada unidade e terminando com vários valores que definem uma faixa de valores. As terras urbanas são uma categoria especial, seu valor é influenciado pelo tamanho da cidade e seu potencial produtivo e econômico, o nível de desenvolvimento de engenharia e infraestrutura social, naturais regionais, ambientais e outros fatores.

O método fornece resultados suficientemente precisos apenas em um mercado competitivo aberto à informação. O mercado de terras russo não atende a esses requisitos, o custo de um terreno não pode ser determinado com base em informações sobre transações de vendas de terrenos análogos. Portanto, todas as informações disponíveis devem ser coletadas para a avaliação aplicar todos os métodos de avaliação do local.

O método de capitalização da renda fundiária baseia-se no facto de, havendo informação suficiente sobre as taxas de arrendamento dos terrenos, ser possível determinar o valor desses terrenos como o valor atual dos rendimentos futuros sob a forma de renda do terreno parcela que está sendo avaliada. No âmbito deste método, o valor da renda do terreno pode ser calculado como rendimento do arrendamento de um terreno nas condições prevalecentes no mercado fundiário. Como um fluxo regular de renda, os aluguéis de terrenos podem ser capitalizados em valor dividindo-se por um índice de capitalização para terrenos determinado a partir de análises de mercado. Os dados iniciais para capitalização são obtidos a partir da comparação de vendas de terrenos arrendados e valores de aluguel.

Com base na taxa de aluguel recebida, o valor de mercado do terreno é determinado pelo método de renda, geralmente pelo método de capitalização direta. A fórmula para calcular o custo de um terreno é

onde VL é o custo do terreno,

IL - renda da propriedade da terra,

RL: - taxa de capitalização de terrenos.

A taxa de capitalização é determinada dividindo o valor da renda do terreno para terrenos semelhantes pelo seu preço de venda ou aumentando a taxa de retorno do capital livre de risco pelo valor do prêmio de risco associado ao investimento de capital no terreno avaliado.

Os principais fatores que influenciam o valor da taxa de aluguel de um terreno são: características da localização, tamanho, forma, tipo de uso do solo circundante, acessibilidade de transporte, equipamentos de engenharia.

No entanto, na Rússia, as terras do fundo estadual e municipal são principalmente arrendadas, e o valor do aluguel é calculado de acordo com o preço padrão da terra, que não é equivalente ao seu valor de mercado. Atualmente, tenta-se arrendar terrenos pelo seu valor de mercado, mas ainda é cedo para falar sobre a objetividade dos resultados da aplicação prática do método de capitalização da renda fundiária.

Método de distribuição (método de correlação, correlação, alocação) - determinação do componente de custo de um terreno com base na relação conhecida do custo do terreno e benfeitorias no complexo imobiliário. O método baseia-se no princípio da contribuição e na afirmação de que para cada tipo de imóvel existe uma relação normal entre o valor dos terrenos e dos edifícios. Esta relação é mais confiável para edifícios novos, eles estão próximos da opção do melhor e mais eficiente uso. Quanto mais antigos os edifícios, maior a razão entre o valor da terra e o valor total da propriedade.

Para aplicar o método, são necessários dados estatísticos confiáveis ​​sobre a proporção dos valores dos terrenos e todas as propriedades de um determinado tipo de imóvel em um determinado mercado. No entanto, o método raramente é utilizado mesmo em mercados desenvolvidos, pois possui baixa confiabilidade. A aplicação do método justifica-se nas condições de informação insuficiente sobre vendas de terrenos. Os valores obtidos são considerados indicativos.

O método de alocação (extração) é usado para avaliar terrenos construídos se houver informações sobre preços de transação para objetos imobiliários semelhantes. As benfeitorias correspondem ao seu uso mais eficiente. O método envolve a seguinte sequência de ações:

- definição de elementos de comparação de objetos;

- determinação das diferenças de cada análogo do objeto de avaliação;

- cálculo e ajustes para cada um dos elementos de comparação;

- cálculo do valor de mercado de um único objeto imobiliário, incluindo o terreno avaliado, por razoável generalização dos preços ajustados dos análogos;

- cálculo do custo de reposição ou do custo de reprodução das benfeitorias do terreno avaliado;

- cálculo do valor de mercado do terreno avaliado subtraindo ao valor de mercado de um único bem imóvel, que inclui o terreno avaliado, o custo de reposição ou o custo de reprodução das benfeitorias do terreno.

O método de seleção é usado quando a contribuição das benfeitorias para o preço total do terreno é pequena, é recomendado para avaliar lotes suburbanos (para os quais a contribuição das melhorias é pequena e facilmente determinada), é usado quando não há dados na venda de terrenos nas imediações.

O método é o mais eficaz em um mercado passivo (não há dados sobre a venda de terrenos vagos), levando em consideração as características da informação inicial e o modelo para obtenção do valor desejado. O custo de um terreno em termos gerais é determinado pela fórmula

onde Cz, - o custo do terreno,

C - o custo do objeto,

Su - o custo das melhorias.

O método residual é baseado na técnica de grupos de investimento para constituintes físicos. O método é aplicado à avaliação de terrenos edificados e não edificados, caso exista a possibilidade de construir o terreno avaliado com benfeitorias geradoras de rendimento. O valor da terra é determinado como resultado da capitalização da parte da renda relativa à terra.

Para determinar o valor de um terreno, é necessário conhecer o valor do edifício, o resultado operacional líquido de todo o imóvel, os rácios de capitalização dos terrenos e dos edifícios.

As principais etapas do método residual para a terra são:

1) o resultado operacional líquido de todo o imóvel é determinado com base nas rendas de mercado e custos operacionais estimados;

2) é determinado o resultado operacional líquido referente à estrutura (edifício);

3) o resultado operacional líquido atribuível ao terreno é capitalizado no indicador de valor através da taxa de capitalização do terreno.

É difícil prever a renda em condições de estabilidade econômica insuficiente.

O método de parcelamento (abordagem de desenvolvimento) é usado para avaliar a terra adequada para divisão em parcelas individuais. Consiste nas seguintes etapas:

- determinação do tamanho e número de parcelas individuais;

- Cálculo do custo das áreas desenvolvidas utilizando o método de comparação de vendas comparáveis;

- cálculo de custos e cronograma de desenvolvimento, prazo estimado de venda e lucro razoável do negócio;

- dedução de todos os custos de desenvolvimento e lucros do negócio do preço de venda total estimado dos lotes para determinar o produto líquido da venda de imóveis após a conclusão do desenvolvimento e venda de lotes individuais;

- seleção de uma taxa de desconto que reflita o risco associado ao período esperado de desenvolvimento e venda.

Os custos de desenvolvimento da terra normalmente incluem:

- despesas com desagregação, limpeza e planejamento de sites;

- despesas com a construção de estradas, calçadas, redes de engenharia, drenagem;

- impostos, seguros, honorários de engenheiros;

- despesas de marketing;

- lucros e despesas gerais do empreiteiro, etc.

Em geral, a modelagem do valor de mercado dos terrenos é realizada no pressuposto de alcançar um equilíbrio dinâmico na competição de vários usuários “racionais” do solo pelo direito de ocupar um determinado terreno. Quando o equilíbrio da demanda efetiva e oferta no mercado de terrenos simulados com oferta limitada, é decidida a questão do uso mais eficiente do local como livre e levando em consideração o desenvolvimento existente. A modelagem da renda potencial de aluguel para vários tipos de uso da terra é baseada nos padrões de formação dos efeitos de locação da localização e dos preços vigentes (vendas e arrendamentos). Dada a diferença significativa nos indicadores de custo para os locais localizados na frente da malha viária e viária da cidade e localizados em territórios intra-trimestre, esses locais estão sujeitos a divisão obrigatória durante a avaliação. A implementação do princípio da utilização mais eficiente ocorre nas condições de concorrência pela utilização dos imóveis entre vários segmentos funcionais do mercado, tendo em conta restrições reais ao volume de procura e a eventual multifuncionalidade do território, tal como resultado do qual se forma em cada sítio um conjunto de usuários da terra.

2.8. Laudo de Avaliação Imobiliária

O laudo de avaliação é um documento escrito que atende a todos os requisitos da ética profissional, de forma clara e acessível, refletindo o andamento do processo de avaliação e contendo os dados iniciais utilizados pelo avaliador, sua análise, conclusões e o valor final. O anexo do relatório de avaliação contém todas as fotografias, esboços e mapas não incluídos nas seções principais do relatório. Às vezes, o apêndice inclui um glossário de termos.

No laudo, além das condições limitantes, podem ser indicadas premissas - declarações feitas pelo avaliador durante o processo de avaliação com base em sua opinião profissional, mas não apoiadas em dados reais.

Considere os requisitos básicos para o conteúdo do laudo de avaliação e um estudo de caso sobre a avaliação de um imóvel.

O laudo de avaliação do objeto da avaliação deve ser elaborado por escrito e apresentado ao cliente em tempo hábil. O relatório não deve ser ambíguo ou enganoso. Caso não seja determinado valor de mercado, mas outros tipos de valor, devem ser indicados os critérios para apuração do resultado da avaliação e as razões do desvio da possibilidade de determinação do valor de mercado do objeto da avaliação.

De acordo com art. 11 da Lei "Sobre atividades de avaliação na Federação Russa", o relatório de avaliação indica:

- data de compilação e número de série do relatório;

- a base para o avaliador avaliar o objeto da avaliação;

- a morada legal do avaliador e informação sobre a licença que lhe foi emitida para realizar as atividades de avaliação deste tipo de imóveis;

- descrição precisa do objeto de avaliação e, em relação ao objeto de avaliação de propriedade de pessoa jurídica, detalhes da pessoa jurídica e valor contábil desse objeto de avaliação;

- normas de avaliação para determinar o tipo apropriado de valor do objeto de avaliação, a justificativa para seu uso na avaliação desse objeto de avaliação, a lista de dados usados ​​na avaliação do objeto de avaliação, indicando as fontes de seu recebimento, bem como como as premissas feitas durante a avaliação do objeto de avaliação;

- a sequência de determinação do valor do objeto de avaliação e seu valor final, bem como as limitações e limites da aplicação do resultado obtido;

- data da apuração do valor do objeto de avaliação;

- uma lista de documentos utilizados pelo avaliador e que estabelece as características quantitativas e qualitativas do objeto da avaliação.

O laudo também pode conter outras informações que, na opinião do avaliador, são muito importantes para a integralidade da reflexão do método por ele utilizado para calcular o valor de determinado objeto de avaliação.

O laudo é assinado pessoalmente pelo avaliador e certificado com selo.

Havendo controvérsia sobre a fidedignidade do valor de mercado ou outro valor do objeto de avaliação estabelecido no laudo, tal controvérsia está sujeita à apreciação do tribunal.

Estrutura do relatório de avaliação

Carta de transmissão.

1. Informações gerais.

1.1. Fatos básicos e conclusões.

1.2. O objetivo da avaliação.

1.3. Direitos avaliados.

1.4. Certificado de Qualidade de Avaliação.

1.5. Qualificações do Avaliador.

1.6. Suposições feitas e condições limitantes.

2. Terminologia utilizada e processo de avaliação.

3. Análise do objeto de avaliação e seu entorno.

3.1. Descrição do terreno.

3.2. Descrição das melhorias.

3.3. Características gerais da região.

3.4. Análise do mercado imobiliário da cidade.

4. Análise do melhor e mais eficiente uso do objeto de avaliação (NNEI).

4.1. Análise NNEI do terreno como livre.

4.2. Análise NNEI do terreno com benfeitorias existentes.

5. Determinação do valor do objeto de avaliação.

5.1. Determinação do valor da terra.

5.2. Determinação do custo das melhorias:

- uma abordagem dispendiosa

- abordagem comparativa,

- abordagem de renda.

6. Reconcilie os resultados em uma estimativa de custo final.

3. Determinação do valor do capital investido com base na capitalização de renda

Para analisar a viabilidade de financiamento de investimentos em imóveis, é necessário conhecer alguns elementos da matemática financeira e o modelo de conversão da renda imobiliária em valor presente, discutidos neste capítulo.

Mais atenção é dada à análise da capitalização da renda pela taxa de retorno, uma vez que o uso deste método envolve a análise mais detalhada dos fluxos de renda do investimento: a natureza da mudança nos fluxos de caixa é levada em consideração, as decisões dos investidores são analisados ​​sequencialmente.

3.1. Capitalização direta

Os principais métodos de capitalização são o método de capitalização direta e o método de capitalização de renda baseado na taxa de retorno do capital.

A escolha do método de capitalização em cada caso é influenciada pelos seguintes fatores:

- tipo de propriedade;

- idade efetiva e vida econômica do objeto;

- confiabilidade e extensão das informações;

- características dos rendimentos do objeto de avaliação (montante, duração do recebimento, taxa de variação).

Os métodos de capitalização mais usados ​​são:

- capitalização direta, quando o valor do objeto é determinado pela divisão do lucro líquido anual pela taxa de capitalização;

- o método da renda bruta, com base na avaliação do imóvel, tendo em conta os valores dos rendimentos potenciais ou reais e o multiplicador da renda bruta;

- método de desconto de fluxos de caixa - avaliação do objeto, quando os fluxos de caixa são recebidos de forma desigual, mudam arbitrariamente, tendo em conta o grau de risco associado ao uso da propriedade;

- método residual - avaliação da propriedade levando em consideração a influência de fatores individuais de geração de renda (em combinação com o método residual, podem ser usados ​​métodos de capitalização direta e capitalização de renda à taxa de retorno);

- método de análise do investimento hipotecário - avaliação de imóveis com base na contabilização do custo do capital próprio e do capital emprestado.

A escolha de um método específico de capitalização é determinada pela natureza e qualidade da receita esperada.

Nas condições atuais de instabilidade econômica e política na Rússia, devido à dificuldade de fazer previsões confiáveis, o método de capitalização direta é amplamente utilizado, o que não exige uma análise tão minuciosa dos fluxos de caixa quanto a capitalização pela taxa de retorno.

A capitalização direta é a valorização do imóvel mantendo condições estáveis ​​para seu uso, um valor constante de renda, ausência de investimentos iniciais e, ao mesmo tempo, levando em consideração o retorno do capital e o rendimento do capital.

A taxa de capitalização é normalmente calculada com base na análise das informações de mercado sobre os análogos do objeto de avaliação, dividindo-se o lucro líquido anual pelo preço de venda do análogo.

Considerada no capítulo anterior, a fórmula básica da abordagem de renda

com capitalização direta, geralmente é aplicado da seguinte forma:

onde PV é o valor atual da propriedade,

NOI - lucro operacional líquido esperado para o primeiro ano após a data de avaliação,

R₀ - taxa de capitalização total.

A receita operacional líquida normalizada de 1 ano, obtida pela média da receita de vários anos, pode ser usada como NOI.

A taxa de capitalização Dd reflete os riscos a que estão expostos os recursos investidos no ativo. Os métodos de cálculo da taxa de capitalização são selecionados em função das condições específicas em que o objeto de avaliação opera: informação sobre rendimentos e preços de transação com base em uma amostra de objetos comparáveis, fontes e condições de operações de financiamento, a possibilidade de uma previsão correta sobre o valor do objeto no final do período de previsão.

A capitalização direta é possível usando o multiplicador de aluguel bruto - a razão estatística média do preço de mercado para a receita bruta potencial ou real de um determinado tipo de propriedade.

Multiplicador de aluguel bruto (RM)

As principais condições para aplicar o método de capitalização direta:

- o prazo de recebimento da renda tende ao infinito;

- o valor da renda é constante;

- as condições de utilização da instalação são estáveis;

- os investimentos iniciais não são considerados;

- o retorno do capital e o retorno do capital são considerados simultaneamente.

Para capitalização direta, são utilizados modelos baseados na determinação do valor dos imóveis por meio da divisão da receita operacional líquida típica pela taxa de capitalização total, obtida a partir da análise da relação entre receitas e preços de venda de análogos do objeto de avaliação. Aqui estão alguns exemplos de modelos de capitalização direta.

Vantagens do método de capitalização direta:

- simplicidade de cálculos;

- um pequeno número de suposições;

- reflexo do estado do mercado;

- obtenção de bons resultados para uma propriedade funcional estável e de baixo risco (edifício com um inquilino e arrendamento de longa duração).

Junto com a suficiente facilidade de aplicação do método, deve-se levar em conta a complexidade da análise de mercado e a necessidade de fazer ajustes para diferenças entre os objetos comparados. O método não deve ser aplicado se não houver informações sobre transações de mercado, o objeto estiver em construção ou reconstrução ou se o objeto tiver sofrido danos graves.

A taxa de capitalização é aplicada na conversão de rendimentos futuros de imóveis em seu valor atual.

O método de comparação de vendas, o método do índice de cobertura da dívida, o método do grupo de investimento, o método do índice de renda bruta real e o método do saldo são usados ​​para calcular a taxa de capitalização.

O método de comparação de vendas é o principal método para determinar a taxa de capitalização geral. Ao determinar a taxa de capitalização para o objeto avaliado, a taxa de capitalização é calculada primeiro para cada um dos análogos vendidos usando a fórmula

onde SPi é o preço de venda do i-analogue.

Em seguida, levando em consideração os métodos da estatística matemática, o coeficiente de peso xi, que reflete o grau de semelhança de cada uma das vendas com o objeto de avaliação, é selecionada a taxa de capitalização total

Como Ri, pode-se utilizar a taxa de capitalização para investimentos alternativos com grau de risco semelhante, então x é o coeficiente de ponderação do 1º investimento.

Os análogos analisados ​​do objeto de avaliação devem ter as seguintes características semelhantes: a vida econômica remanescente, o nível de custos operacionais, taxas de reversão e fatores de perda, riscos, relação de valores de terrenos e edifícios, data de venda, método de melhor e uso mais eficiente, condições de financiamento, nível de qualidade de gestão . Além disso, a localização e a decoração dos objetos não devem ser fundamentalmente diferentes.

O método do índice de cobertura da dívida é aplicado quando o capital da dívida é utilizado para financiar investimentos imobiliários.

O índice de cobertura da dívida DCR é calculado da seguinte forma:

onde DS é o serviço da dívida anual.

A taxa de capitalização total é determinada pela fórmula

onde Rm - taxa de capitalização total; m - parcela dos recursos emprestados:

onde Vm é o custo dos fundos emprestados, ou o valor do empréstimo;

V - o custo do objeto;

Rm - taxa de capitalização para fundos emprestados:

Os dados para o cálculo do índice de cobertura da dívida estão prontamente disponíveis, mas este método fornece um valor indicativo para a taxa de capitalização nos casos em que os dados de mercado não são suficientemente confiáveis. Portanto, o método do índice de cobertura é utilizado apenas como corretivo.

O método do grupo de investimento é usado se o capital emprestado estiver envolvido na compra de imóveis. Ao mesmo tempo, a taxa de capitalização pode ser calculada tanto em relação aos componentes financeiros quanto em relação aos componentes físicos.

Método de grupo de investimento para componentes financeiros. A taxa de capitalização é uma média ponderada que leva em consideração os juros tanto do capital próprio quanto do capital de terceiros:

onde Rm é a taxa de capitalização do capital próprio, que é determinada a partir de dados sobre objetos comparáveis ​​dividindo o valor do rendimento antes de impostos pelo valor do capital próprio investido; Re, - taxa de capitalização dos fundos emprestados.

Método do grupo de investimento para constituintes físicos. A taxa de capitalização é determinada pela fórmula

onde L é a parcela do valor da terra no valor total da propriedade; Rl - taxa de capitalização do terreno;

Rh - taxa de capitalização para benfeitorias.

A taxa de capitalização da terra é calculada como a razão entre a renda atribuível à terra e o valor da terra. A taxa de capitalização das benfeitorias é determinada pela razão entre os rendimentos atribuíveis às benfeitorias e o custo das benfeitorias.

O método do coeficiente da receita bruta real é aplicado se houver dados sobre despesas operacionais e o valor da receita bruta real:

onde REA é o índice de despesas operacionais; EGIM é o rácio de rendimento bruto real.

Com a capitalização direta, os índices de renda bruta e a técnica residual podem ser usados ​​para calcular o valor de um objeto.

Aplicação de rácios de rendimento bruto. Se as despesas operacionais não estiverem disponíveis, os valores da receita bruta são usados ​​e multiplicados pelos seguintes fatores apropriados:

- GRM - coeficiente de renda bruta, se o período for igual a um mês;

- GIM - índice de receita bruta, se o período for igual a um ano.

Esses coeficientes são determinados pela razão entre a renda e os preços de venda dos objetos e são os recíprocos das taxas de capitalização.

O valor do imóvel neste caso é determinado da seguinte forma:

ou

onde IGP - receita bruta potencial;

PGIM é o coeficiente de receita bruta potencial, calculado de acordo com os dados sobre análogos do objeto de avaliação:

EGI - receita bruta real; EGIM - coeficiente da receita bruta efetiva:

SP é o preço de venda de um análogo do objeto avaliado.

O método residual é utilizado nos casos em que o custo de um componente do objeto avaliado é conhecido. Existem métodos residuais para terrenos e edifícios, capital próprio e dívida.

A sequência de aplicação do método residual:

- cálculo da parte do rendimento anual que recai sobre a componente de valor conhecido;

- cálculo da parte do rendimento anual que recai sobre a componente de valor desconhecido;

- cálculo do custo de um componente desconhecido;

- determinação do valor do imóvel somando os valores de seus componentes.

Considere o método residual para edifícios quando o valor do terreno é conhecido. Os cálculos serão realizados de acordo com a sequência acima usando as seguintes fórmulas:

onde IL é o rendimento anual atribuível à terra; VL - valor do terreno; RL - taxa de capitalização de terrenos.

onde Jh, - rendimento anual atribuível ao edifício; J0 é a renda anual total gerada pela propriedade.

onde Vn, é o custo do edifício; Rn - taxa de capitalização para edifícios.

onde V é o valor da propriedade.

Aplique da mesma forma:

- método residual para terrenos - quando o custo do edifício pode ser determinado com precisão suficiente;

- método de saldo para capital próprio - se for possível determinar o prazo do empréstimo hipotecário e o valor do pagamento anual do serviço da dívida;

- método residual para capital emprestado - quando o custo do capital próprio é conhecido.

Em geral, os cálculos de capitalização direta exigem dados de vendas comparáveis. A capitalização da renda pela taxa de retorno é menos dependente dos dados de mercado, mas esse método deve refletir as reais expectativas e preferências dos potenciais compradores de tais propriedades.

3.2. Capitalização da renda à taxa de retorno

3.2.1. Desconto de fluxo de caixa

Ao capitalizar a renda pela taxa de retorno, o fluxo de renda é considerado com mais detalhes do que na capitalização direta, a natureza da mudança nos fluxos de caixa é levada em consideração, as decisões dos investidores são analisadas de forma consistente e são aplicados modelos de cálculo mais complexos.

Os principais métodos de capitalização de renda de acordo com a taxa de retorno:

- método de fluxo de caixa descontado, incluindo uma análise detalhada dos fluxos de renda para cada ano de planejamento;

- o método de capitalização de acordo com os modelos de cálculo, que consiste em capitalizar os rendimentos do primeiro ano, tendo em conta as tendências da sua variação.

O método de desconto de fluxos de caixa é a avaliação do imóvel com fluxos de caixa de entrada arbitrariamente variáveis ​​e desiguais, levando em consideração o grau de risco associado ao uso do objeto. Neste caso, o valor do imóvel é determinado como a soma dos valores presentes dos rendimentos futuros descontando separadamente cada um dos fluxos de rendimentos periódicos e o valor futuro projetado do imóvel pelo qual poderá ser vendido no final de o período de detenção. Nesses cálculos, é usada uma taxa de desconto - a taxa de retorno do capital correspondente, chamada taxa de retorno ou taxa de retorno.

O fluxo de caixa é o fluxo de caixa que resulta do uso da propriedade.

O método permite levar em consideração o valor atual dos fluxos de caixa, que podem mudar arbitrariamente e ter um nível de risco diferente. Modelo Geral do Método de Fluxo de Caixa Descontado

onde PV é o valor presente, n é o número de períodos; Jn - rendimento do enésimo período; Y - taxa de desconto.

Resumidamente, este modelo pode ser representado da seguinte forma

ou

onde PV é o preço de revenda do objeto ao final do período de detenção (reversão); n - período de titularidade; i - ano do período de previsão; VF (n,Y) - custo atual por unidade (quarta função de juros compostos) por n período à taxa de desconto Y.

Ou seja, o valor presente dos imóveis de acordo com o método de fluxo de caixa descontado é determinado como a soma dos valores presentes dos rendimentos para cada período de detenção e reversão.

Reversão - receita da venda do objeto no final do período de detenção.

A taxa de desconto é também conhecida como a taxa de retorno do investimento. Caracteriza a eficiência dos investimentos, leva em consideração toda a receita total (receitas de investimentos e receitas de variações no valor do ativo), alinha o investimento inicial e o efeito econômico realizado com o tempo e os fatores de risco. Se for analisado o resultado operacional líquido das operações, é aplicada uma taxa de desconto que leva em consideração a taxa de retorno e a taxa de juros ou taxas de terrenos e estruturas. Se for analisado o retorno recebido pelo investidor sobre o patrimônio líquido, aplica-se a taxa de retorno sobre o patrimônio líquido.

Os fluxos de renda são previstos com base em uma análise completa do estado atual do mercado imobiliário e suas tendências. Neste caso, os custos estimados de reconstrução ou modernização devem ser deduzidos dos fluxos de receita do período relevante.

A seleção da taxa de desconto baseia-se na análise das opções alternativas de investimento disponíveis com um nível de risco comparável, ou seja, analisa-se o custo de oportunidade do capital. Este método requer contabilização e análise de indicadores de renda e capital para todo o período de investimento.

Existe uma prática comum entre os avaliadores russos de estimar o período de propriedade de um objeto na faixa de 3 a 5 anos.

Vantagens do método de fluxo de caixa descontado:

- leva em conta a dinâmica do mercado;

- aplicável em um mercado instável;

- leva em conta a estrutura desigual de receitas e despesas;

- Aplicável para instalações em construção ou reconstrução.

No entanto, o método é bastante difícil de aplicar, além disso, há uma alta probabilidade de erro na previsão, a imprecisão aumenta no processo de conversão da receita prevista em valor atual.

3.2.2. Previsão de fluxos de caixa de reversão

As receitas que se espera receber fora do horizonte de planejamento são consideradas como receitas da revenda do objeto (reversão) no último ano do período de planejamento.

As principais formas de prever o fluxo de caixa da reversão:

- fixar o preço de venda futuro com base em premissas sobre a variação do valor do objeto ao longo do período de propriedade, a variação durante esse período no estado do mercado imobiliário em geral e do mercado de objetos similares em particular, revenda - capitalização do resultado do exercício seguinte ao ano em que o projeto de investimento foi concluído:

onde Vn - produto da revenda do objeto no ano n; DATSFn - fluxo de caixa descontado após impostos no ano n; Ro - taxa de capitalização total.

No caso de uma diminuição do valor do imóvel, o retorno do capital deve ser levado em consideração. Se os fluxos de renda do ativo flutuarem regularmente, deve ser aplicado um fator de ajuste para a taxa de capitalização.

3.2.3. Determinando a taxa de desconto

O método de fluxo de caixa descontado é baseado no valor presente de renda futura aleatoriamente variável da propriedade imobiliária usando taxas de desconto que refletem o estado e as expectativas do mercado.

Taxa de desconto - a taxa de juros compostos usada ao recalcular o valor dos fluxos de caixa em um determinado momento. A seleção da taxa de desconto baseia-se na análise das opções alternativas de investimento disponíveis com um nível de risco comparável (custo de oportunidade de capital).

Considere alguns métodos para determinar a taxa de desconto.

método de soma. O método baseia-se na comparação dos retornos e riscos de investimentos alternativos disponíveis. A taxa de desconto é calculada como resultado da adição de componentes percentuais (prêmios), refletindo os riscos adicionais inerentes ao projeto de investimento, à taxa de retorno dos investimentos, que, em comparação com outros instrumentos de investimento, são considerados livres de risco.

O método envolve levar em conta os principais riscos que são mais relevantes para investimentos imobiliários:

- risco de liquidez do objeto de investimento;

- risco de gestão de investimentos - a probabilidade de que o nível de gestão de investimentos possa diminuir e isso leve a uma diminuição no valor do imóvel;

- o risco do mercado imobiliário - a probabilidade de que uma mudança na relação entre oferta e demanda possa afetar o nível de renda do objeto;

- risco de mercado de capitais - a probabilidade de que uma mudança na taxa de retorno e na taxa de juros leve a uma mudança no valor dos imóveis;

- risco de inflação - o risco de uma mudança inesperada na renda real, o grau desse risco para investimentos em imóveis é pequeno, pois com a inflação o valor dos imóveis e o nível das taxas de aluguel tendem a aumentar;

- risco financeiro - considerado no caso de utilização de financiamento por dívida, reflete a possibilidade de variação negativa da alavancagem financeira;

- risco legislativo - a probabilidade de uma diminuição do valor dos imóveis devido a uma possível alteração na legislação;

- risco ambiental - reflete a probabilidade de diminuição das receitas imobiliárias devido ao surgimento de fatores ambientais adversos.

Método de análise de mercado. O método é baseado na análise de dados de mercado; se informações suficientes estiverem disponíveis, é considerado o método mais preciso para determinar a taxa de desconto, pois permite levar em consideração com mais precisão as opiniões de vendedores e compradores típicos, riscos, características de localização e características de renda.

A opinião e as preferências dos investidores são levadas em consideração por meio de uma pesquisa ou análise de transações reais. A taxa de desconto é definida como a taxa final de retorno para propriedades comparáveis. Para identificar a taxa de retorno final, é utilizado o conceito de taxa interna de retorno TIR - a taxa de desconto na qual o valor atual de todos os recebimentos de caixa durante o desenvolvimento de um projeto de investimento é igual ao valor atual dos investimentos.

Método para comparar investimentos alternativos. Nesse caso, assume-se que projetos de investimento com nível de risco semelhante devem ter taxas de desconto semelhantes. A taxa de desconto para um projeto com grau de risco semelhante é chamada de custo de oportunidade do capital. Um investidor perde esse lucro por não investir em um projeto com risco semelhante.

Como objeto de comparação para investimentos em imóveis, escolhe-se a taxa de juros dos empréstimos comerciais com garantia, a taxa de retorno de alguns títulos. O grau de risco para o credor é menor do que para o investidor em ações, portanto, o retorno do investimento em imóveis deve ser superior à taxa de juros do empréstimo.

Método de grupo de investimento (combinação de investimentos). O método baseia-se na determinação da participação da dívida e da participação no capital no investimento total e nas taxas de retorno exigidas para cada um desses componentes.

A taxa de juro e a taxa de rendimento são correlacionadas com a parcela dos fundos emprestados e próprios aplicados no processo de financiamento do projeto de investimento, sendo a taxa de desconto total determinada tendo em conta as componentes financeiras como média ponderada:

onde Y0 é a taxa geral de desconto; Ym - taxa de desconto dos recursos emprestados; Sim - para fundos próprios.

O método é aplicável quando a atração de capital emprestado para investimentos em imóveis é típica, as condições médias de mercado dos índices de crédito e os valores médios de mercado do retorno sobre o patrimônio dos investidores são conhecidos.

3.2.4. Capitalização por modelos de cálculo

O método de capitalização do modelo de cálculo é baseado na análise de fluxos de renda variáveis ​​usando uma taxa geral de capitalização.

A taxa de capitalização total é calculada tendo em conta o valor de mercado da taxa de retorno, o modelo de recapitalização escolhido, as condições de financiamento, as taxas de variação do rendimento e o valor do objeto. Os principais componentes da taxa de capitalização são a taxa de desconto e a taxa de rendimento. De acordo com os métodos ocidentais, no caso de avaliação de imóveis para fins fiscais, deve-se levar em consideração a alíquota efetiva do imposto.

A taxa de desconto é a taxa de retorno exigida sobre o capital investido, que é a razão entre o valor presente da renda auferida em cada período e o custo de capital. O custo dos imóveis é alto e para sua aquisição, a implantação de projetos de investimento, é necessário atrair capital emprestado. De acordo com esta circunstância, a taxa de desconto inclui os seguintes componentes:

a) a taxa de juros - a taxa de retorno exigida sobre o capital emprestado;

b) taxa de retorno - a taxa de retorno exigida sobre o patrimônio líquido.

A taxa de recuperação reflete o retorno sobre o capital investido ao longo da vida do imóvel. A taxa de recuperação é muitas vezes referida como a taxa de retorno do investimento. Aplica-se apenas à parte do investimento que será desembolsada durante o período de investimento. Devido ao fato de a terra não ser consumida, a taxa de reposição da propriedade fundiária não é levada em consideração.

A taxa de imposto efetiva é a taxa de imposto sobre a propriedade expressa como uma porcentagem do valor de mercado da propriedade. Devem ser incluídos na taxa de capitalização somente nos casos de avaliação de imóveis para fins fiscais. Neste caso, o IPTU não está incluído nas despesas operacionais, pelo que o seu valor ainda não é conhecido.

Na maioria dos casos, o maior de todos os componentes da taxa de capitalização é a taxa de desconto. Portanto, a taxa de capitalização começa a ser determinada pela identificação da taxa de retorno sobre investimentos de capital líquido sem risco que não exigem grandes custos de gestão de investimentos (por exemplo, um depósito em conta bancária). Esta é a taxa mínima que compensa a depreciação do dinheiro ao longo do tempo. Em seguida, adicione ajustes para risco, liquidez, gestão de investimentos. Esses componentes compõem a taxa de desconto (taxa de retorno e taxa de juros).

Qualquer investidor, além do retorno do capital, leva em consideração o retorno do capital investido. Portanto, uma taxa de reposição é adicionada à taxa de desconto.

Retorno de capital - retorno do investimento inicial por meio de receita ou revenda. Uma taxa de recuperação é aplicada para contabilizar o retorno do capital.

Reembolso - o valor da renda periódica necessária para devolver o investimento durante o período de investimento. A taxa de recuperação anual depende da taxa de variação dos rendimentos do objeto, da duração do seu recebimento e dos rendimentos da futura revenda do objeto, se a posse não for perpétua.

Se se espera um fluxo constante de rendimentos de detenção perpétua e se espera que o valor do capital fixo da propriedade geradora de rendimentos permaneça inalterado, então não é necessária a consideração do fator de recuperação do investimento e a taxa de capitalização será igual ao taxa de desconto.

Além da depreciação do dinheiro, uma diminuição no valor da propriedade pode ocorrer por dois motivos principais:

1) devido a uma mudança na relação de oferta e demanda no mercado, que, por um lado, aumenta a taxa de risco, por outro, a taxa de risco deve ser reduzida se houver um aumento no valor dos imóveis esperado;

2) por amortizações acumuladas pelo imóvel, pelo que é necessário ter em conta a compensação na taxa de capitalização.

Se durante o período em análise houver uma alteração no valor do objeto, a taxa de capitalização é determinada pela soma de dois coeficientes: a taxa de retorno e a taxa de reembolso do valor principal. Se for possível uma diminuição do valor do capital investido em imóveis, parte ou todo o capital deve ser recuperado do fluxo de renda atual.

A taxa de recuperação, ou taxa de retorno do investimento, aplica-se apenas à parcela do investimento que será desembolsada durante o período de investimento (para terrenos não é levado em consideração, pois o terreno não é consumido). A taxa de recuperação é necessária para determinar o valor que deve ser recebido anualmente para um retorno do investimento durante o período de detenção. O efeito da inflação é refletido na taxa de risco (um componente da taxa de desconto), a taxa de recuperação reflete o efeito da depreciação do imóvel no preço de venda.

A escolha do método de reembolso depende da natureza do recebimento da renda. As principais formas de recebimento de fluxos de renda:

1) recibos periódicos uniformes de renda sem limitação dos termos de propriedade do objeto;

2) recebimentos periódicos uniformes de renda por um período limitado de tempo, após o qual está prevista a revenda do objeto;

3) recebimentos periódicos decrescentes de renda durante o período de tempo, que é limitado pelo término do prazo de locação ou pela depreciação completa do objeto devido ao término da vida útil;

4) aumento dos fluxos de renda durante o período de previsão;

5) um recebimento único de um fluxo de renda da futura revenda do objeto.

Juntamente com as formas acima de recebimento de fluxos de renda, pode haver combinações delas. Por exemplo, uma combinação de fluxos de renda crescentes ou decrescentes com revenda futura da propriedade.

As principais opções para recuperar o custo do capital: o retorno do capital em partes iguais, o modelo de um fluxo infinito de renda, o método Inwood, o método Hoskold.

O método de compensação em partes iguais baseia-se no fato de que o reembolso dos investimentos de capital ocorre anualmente em partes iguais durante a vida útil do imóvel. A taxa de reembolso é calculada como o recíproco da vida útil restante. A utilização deste método justifica-se para imóveis multifuncionais com desgaste significativo, imóveis residenciais, escritórios.

Exemplo. A vida útil restante do edifício é de 25 anos. Então a taxa de reembolso será de 4%:

Ou seja, para os restantes 25 anos de vida do imóvel, o valor anual de recuperação de capital deverá ser de 4% do valor do imóvel.

O método é aplicável, em particular, se for esperado um declínio constante no resultado operacional líquido devido à crescente depreciação do imóvel, com arrendamentos de curto prazo, a situação financeira precária do inquilino.

O modelo de fluxo infinito de renda é aplicado em dois casos:

1) há um fluxo interminável de renda;

2) o fluxo de renda é finito, mas o preço de venda do objeto é igual ao investimento inicial. Ou seja, o valor do ativo não muda, e a renda pode ser capitalizada a uma taxa de capitalização igual à taxa de desconto:

Se no final do projeto de investimento o valor do imóvel se depreciar no todo ou em parte, o capital inicial pode ser devolvido do fluxo de rendimentos.

O método Inwood assume o retorno do capital do fundo de reposição à taxa de retorno do investimento, ou seja, a taxa de retorno do principal é igual à taxa de retorno do investimento. O fator fundo de recuperação gera um fluxo de caixa que corresponde a um retorno total do investimento inicial.

O rácio global de capitalização deve incluir uma taxa de retorno do capital (R0) e um fator de fundo de recuperação (SFF) que gere um fundo de recuperação correspondente a um retorno total do investimento inicial. A fórmula básica para calcular a taxa de capitalização total se o ativo estiver totalmente depreciado é:

Uma característica do método Inwood é que a formação do fundo de compensação é realizada à taxa de retorno do investimento.

O método Hoskold é aplicado com fluxos de renda uniformes, caso em que o valor do reembolso é recebido todos os anos e colocado em uma conta corrente com juros iguais à taxa livre de risco. O método pressupõe que o investidor não tem opções disponíveis para reinvestimento a uma taxa igual à do investimento original. Nesse caso, para garantir o retorno de seus recursos, o investidor forma um fundo de compensação, reinvestindo na menor taxa possível, ou seja, na taxa livre de risco.

Ao contrário do método Inwood, que utiliza uma taxa de retorno sobre o investimento, o método Hoskold, baseado no uso da taxa livre de risco como base para a recuperação do capital, é utilizado com muito menos frequência.

3.2.5. Capitalização de renda uniformemente variável

Se a receita do objeto mudar regularmente, a taxa de capitalização deve ser ajustada:

onde R é a taxa de capitalização, excluindo as mudanças nos fluxos de renda; R* - taxa de capitalização ajustada pela variação das fontes de renda; Kk - fator de correção.

Se a renda aumenta, a taxa de capitalização diminui; se a renda diminui, a taxa de capitalização aumenta.

3.3. Análise de investimento hipotecário

A análise de investimento hipotecário é determinar o valor da propriedade como a soma do custo do capital próprio e emprestado. Isso leva em consideração a opinião do investidor de que ele paga não o custo do imóvel, mas o custo do capital. O empréstimo é visto como um meio de aumentar os recursos investidos necessários para concluir a transação. O custo do capital próprio é calculado descontando os fluxos de caixa para o investidor de capital do rendimento regular e da reversão, o custo do empréstimo é calculado descontando os pagamentos do serviço da dívida.

O valor atual do imóvel é determinado em função das taxas de desconto e das características do fluxo de caixa. Ou seja, o valor presente depende da vida útil do projeto, da relação entre capital próprio e dívida, das características econômicas do imóvel e das taxas de desconto correspondentes.

Consideremos o algoritmo geral de análise de investimento hipotecário para calcular o custo de propriedade, cuja compra é financiada com capital emprestado e, portanto, os fluxos de caixa de renda periódica e de reversão serão distribuídos entre os juros do capital próprio e capital emprestado.

Passo 1. Determinando o valor presente dos fluxos de renda regulares:

- é elaborado um relatório de receitas e despesas para o período de previsão, enquanto os montantes para o serviço da dívida são calculados com base nas características do empréstimo - a taxa de juros, o período de amortização total e as condições de reembolso, o tamanho do empréstimo e a frequência dos pagamentos para reembolsar o empréstimo;

- são determinados os fluxos de caixa dos fundos próprios;

- é calculada a taxa de retorno do capital investido;

- com base na taxa de retorno sobre o patrimônio líquido calculada, é determinado o valor atual dos fluxos de caixa regulares antes dos impostos.

Passo 2. Apuração do valor presente da receita da reversão menos o saldo devedor do empréstimo:

- é determinado o rendimento da reversão;

- o saldo da dívida no final do período de propriedade do objeto é deduzido da receita da reversão;

- com base na taxa de retorno sobre o patrimônio líquido calculada no estágio 1, o valor atual desse fluxo de caixa é determinado.

Passo 3. Determinar o valor do imóvel somando os valores atuais dos fluxos de caixa analisados.

Matematicamente, a definição do valor de um ativo pode ser representada por uma fórmula

onde NOI - receita operacional líquida do n ano do projeto; DS - o valor do serviço da dívida no ano n do projeto;

TG - valor de reversão excluindo despesas com vendas;

UM - saldo não pago do empréstimo ao final do prazo do projeto n; i - retorno sobre o patrimônio líquido; M - o valor inicial do empréstimo ou o saldo atual do valor principal da dívida.

Esta fórmula pode ser aplicada como uma equação nos seguintes casos:

- se for difícil prever o valor da reversão do imóvel, mas for possível determinar as tendências de sua alteração em relação ao custo inicial, então nos cálculos é possível usar o valor da reversão expresso em parcelas do custo inicial ;

- se a condição do problema não especificar o valor do empréstimo, mas apenas a parcela do empréstimo.

Considere os principais critérios para a eficácia dos projetos de investimento.

Valor Presente Líquido - uma medida que mede o excesso de benefícios de um projeto sobre os custos, dado o valor presente do dinheiro

onde VPL é o valor presente líquido do projeto de investimento; Co - investimento inicial; Сi - fluxo de caixa do período t; i, - taxa de desconto para o período t.

Um VPL positivo significa que as receitas de caixa do projeto excedem os custos de sua implementação.

Etapas para aplicar a regra do valor presente líquido:

- previsão de fluxos de caixa do projeto durante todo o período esperado de propriedade, incluindo receita de revenda no final desse período;

- determinação do custo alternativo de capital no mercado financeiro;

- determinação do valor presente dos fluxos de caixa do projeto, descontando a uma taxa correspondente ao custo de oportunidade do capital e subtraindo o valor do investimento inicial;

- seleção de um projeto com o valor máximo de VPL entre várias opções.

Quanto maior o VPL, maior a renda que o investidor recebe do investimento de capital.

Considere as regras básicas para tomar decisões de investimento.

1) O projeto deve ser investido se o valor do VPL for positivo. O critério de eficiência considerado (VPL) permite levar em conta a variação do valor do dinheiro ao longo do tempo, depende apenas do fluxo de caixa previsto e do custo de capital alternativo. Os valores presentes líquidos de vários projetos de investimento são expressos em dinheiro de hoje, o que permite que sejam corretamente comparados e somados.

2) A taxa de desconto utilizada no cálculo do VPL é determinada pelo custo de oportunidade do capital, ou seja, a rentabilidade do projeto é levada em consideração ao investir dinheiro com igual risco. Na prática, a rentabilidade de um projeto pode ser maior do que a de um projeto com risco alternativo. Portanto, o projeto deve ser investido se a taxa de retorno for superior ao custo de oportunidade do capital.

As regras consideradas para a tomada de decisões de investimento podem entrar em conflito se houver fluxos de caixa em mais de dois períodos.

O período de retorno é o tempo necessário para que o valor dos fluxos de caixa do projeto se torne igual ao valor do investimento inicial. Este medidor de desempenho de investimento é usado por investidores que desejam saber quando ocorrerá um retorno total sobre o capital investido.

Desvantagem: os pagamentos após o período de retorno não são considerados.

4. Gestão do processo de investimento e financiamento de imóveis

A singularidade dos imóveis exige um estudo cuidadoso do lado financeiro, jurídico, técnico de cada objeto de investimento. Além disso, é importante que a rentabilidade do investimento dependa da qualidade da gestão da propriedade.

4.1. Critérios para a eficácia dos projetos de investimento

Ao analisar projetos de investimento, o valor de investimento do imóvel é analisado tendo em conta o seu valor de mercado.

A avaliação da eficácia dos investimentos é realizada levando em consideração as seguintes informações:

- o custo de construção, determinado por análogos, por indicadores específicos com ajustes, por estimativas preditivas e de especialistas;

- esclarecimento das fontes e condições de financiamento;

- análise da receita do objeto, mudanças na lucratividade;

- seleção do período de investimento para a realização de um estudo de viabilidade (inclui construção, desenvolvimento, operação);

- previsão de mudanças de preços para componentes de receitas e custos;

- cálculos para identificar reservas para aumentar a eficiência econômica e a confiabilidade do projeto de investimento.

A duração do período de previsão, dentro do qual são feitos cálculos para determinar a eficácia do projeto de investimento, é determinada levando em consideração a duração da criação, operação e, se necessário, liquidação do objeto, o período para alcançar a rentabilidade especificada características, os requisitos e preferências do investidor.

A comparação de projetos de investimento é realizada aplicando determinados critérios de desempenho, sendo os principais o valor presente líquido do projeto, o período de retorno do projeto, o índice de rentabilidade do projeto, a taxa interna de retorno do projeto e sua modificações, o retorno médio sobre o capital líquido.

O modelo geral de análise de investimento hipotecário considerado permite-nos concluir que o período de propriedade de um ativo afeta o valor da propriedade, à medida que o montante e o montante dos fluxos de caixa para o capital se alteram. Há uma tendência de redução do valor atual com o aumento do prazo do projeto de investimento. Portanto, o período de propriedade do investimento deve ser previsto com base na situação econômica geral, na condição financeira do investidor, na rentabilidade dos investimentos alternativos.

O índice de rentabilidade é a razão entre o valor presente dos benefícios futuros e o investimento inicial:

Outra definição do índice de lucratividade é a razão entre o valor presente de todos os fluxos de caixa positivos de um projeto e o valor presente de todos os fluxos de caixa negativos.

Um projeto de investimento deve ser aceito se este valor for maior que 1. Em sua essência, o índice de rentabilidade corresponde ao VPL. O índice de rentabilidade não deve ser utilizado na seleção de projetos mutuamente exclusivos.

A taxa interna de retorno (TIR) ​​é a taxa de desconto na qual o valor presente do retorno sobre o capital é igual ao investimento inicial, ou seja, VPL = 0.

As desvantagens deste critério são menos óbvias do que com o período de retorno. A definição de TIR consiste em selecionar uma taxa de desconto adequada para os fluxos de caixa. Para isso, todos os fluxos de caixa positivos e negativos do projeto são analisados ​​para determinar a taxa de desconto na qual sua soma algébrica é igual a zero.

Ao comparar a TIR com o custo de oportunidade do capital, pode-se determinar se o projeto terá um VPL positivo: se o custo de oportunidade do capital for menor que a TIR, então o VPL será maior que zero.

O projeto pode ser investido se o custo de oportunidade do capital for menor que a TIR. Ao comparar projetos de investimento, os projetos com um grande valor de TIR são mais preferíveis.

Na prática, a taxa interna de retorno é frequentemente utilizada como o principal critério de investimento, mas este critério de eficiência é incorreto se diferentes taxas de desconto devem ser consideradas ou se o fluxo de caixa inicial for maior que zero.

Existem técnicas que ajustam a TIR para aplicar em uma determinada situação.

Por exemplo, a Taxa Interna de Retorno Modificada (MIRR) permite que a TIR seja aplicada quando houver mais de uma alteração no sinal dos fluxos de caixa de um projeto. Esta abordagem é conveniente de usar com o financiamento faseado da construção. O cálculo do MIRR é feito da seguinte forma:

- o desconto determina o valor de todos os fluxos de caixa negativos no início do projeto, a taxa de desconto é calculada de acordo com o retorno do investimento em títulos líquidos de curto prazo;

- é calculada a taxa interna de retorno do projeto, que é uma taxa de retorno modificada.

Retorno médio sobre o patrimônio líquido. Usado por alguns investidores para tomar decisões de investimento com base em uma taxa de retorno contábil. Taxa de retorno contábil - a relação entre o lucro médio projetado do projeto após a dedução de depreciação e impostos para o valor contábil médio dos investimentos. O índice resultante é comparado com a média da empresa ou setor.

Este critério para a eficácia dos projetos de investimento tem sérias desvantagens:

- não leva em consideração a variação do valor do dinheiro ao longo do tempo;

- dependência do sistema contabilístico utilizado por um determinado investidor.

Para tomar uma decisão, recomenda-se ao investidor que analise vários critérios de desempenho, pois nenhum deles permite levar em conta todas as características de cada situação específica.

4.2. Métodos para analisar projetos de investimento

Na análise de investimentos, são avaliados os parâmetros mais prováveis, e não os únicos possíveis. Termos usados:

Risco - a possibilidade de desvio dos dados finais reais dos resultados planejados esperados. O risco é zero se houver certeza absoluta sobre eventos futuros.

Probabilidade é a probabilidade relativa de que algum evento ocorra. Na avaliação de investimentos em imóveis, a probabilidade de ocorrência de um evento está diretamente relacionada ao risco de um projeto de investimento.

A determinação do grau de probabilidade é realizada de várias maneiras:

- com base na análise e pesquisa de eventos passados;

- como resultado de pesquisas e experimentos científicos;

- como resultado da análise da relação de fatores:

pode-se esperar que com uma queda na taxa de lucro no mercado de capitais, a taxa de lucro de um determinado tipo de propriedade caia;

- desenvolvimento de julgamentos subjetivos por um especialista com base na verificação de todas as premissas.

Consideremos brevemente a essência de alguns métodos que nos permitem medir o risco de um projeto de investimento e determinar a estratégia de comportamento adequada se o grau de probabilidade já tiver sido determinado.

Métodos que permitem medir o risco de um projeto de investimento e determinar uma estratégia de comportamento: método do índice de cobertura da dívida; análise do período de retorno; desconto por taxas de retorno ajustadas ao risco; análise sensitiva; método de Monte Carlo; análise de equilíbrio.

O método do índice de cobertura da dívida é utilizado para analisar a viabilidade de um projeto que possui financiamento por dívida. Índice de cobertura da dívida - o índice da receita operacional líquida para o valor anual do serviço da dívida:

Como medida de risco, o índice de cobertura da dívida é comumente usado quando se utiliza empréstimos hipotecários para determinar o grau de segurança relativa, dependendo dos termos da hipoteca. Com base no DCR, analisa-se a viabilidade de um projeto de investimento com financiamento por dívida. O valor específico do DCR é diferente para diferentes credores e permite medir o risco, mas não leva em consideração o risco relacionado a um determinado mutuário (Shevchuk D.A. Organização e financiamento de investimentos. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ; Shevchuk D.A. Fundamentos de assuntos bancários. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operações bancárias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

A análise do período de retorno reflete o intervalo de tempo durante o qual o dinheiro está em um investimento arriscado. O período de retorno aceitável para um investidor depende da situação econômica atual.

Ao gerenciar um portfólio de investimentos, o período de retorno pode ajudar a determinar quando entrar em um projeto e quando sair de um projeto.

Desconto por taxas de retorno ajustadas ao risco. As taxas de desconto que levam em conta todos os níveis de risco podem ser ajustadas para compensar o investidor por assumir riscos adicionais.

A análise de sensibilidade baseia-se na análise da sensibilidade de um modelo analítico de investimento a uma mudança em um parâmetro. Acredita-se que o maior risco seja trazido pelos fatores, cuja alteração afeta mais significativamente o resultado.

A análise de sensibilidade é aplicável a qualquer elemento que tende a mudar.

Método Monte Carlo. A análise de sensibilidade permite levar em consideração a mudança em apenas uma variável, este método de Monte Carlo é uma combinação de todas as mudanças possíveis nas variáveis. Este método requer modelos de computador complexos.

A análise do ponto de equilíbrio é determinar o valor para o qual a receita bruta real pode cair antes que o projeto comece a gerar perdas. Ou seja, levando em consideração o custo de oportunidade do capital, determina-se o nível de funcionamento do imóvel, no qual VPL = 0.

4.3. Riscos do financiamento imobiliário

O risco reflete a possibilidade de desvio dos dados de saída reais dos resultados planejados esperados. Os riscos dependem das especificidades do projeto de investimento, rentabilidade, estabilidade neste mercado.

Considere os principais riscos associados ao financiamento imobiliário:

- risco de crédito - perdas se o mutuário não efetuar os pagamentos;

- risco de taxa de juros - a probabilidade de que a taxa de um empréstimo seja ajustada com menos frequência do que a de fundos emprestados em face de taxas de juros crescentes;

- risco de reembolso antecipado - perdas em caso de reembolso antecipado de um empréstimo com taxa de juro fixa;

- risco de obrigações preliminares - o risco de financiamento de empréstimos para os quais uma taxa de juros fixa é determinada antes do início do financiamento;

- risco de liquidez - a probabilidade de o credor não ter recursos suficientes para pagar suas obrigações, recebidas como pagamento de dívidas sobre empréstimos emitidos;

- o risco de alteração das condições de mobilização de fundos - perdas em caso de diminuição do valor dos fundos (taxa base) ao conceder empréstimos com prémio fixo (relativo à taxa base).

O risco de crédito está associado a perdas nos casos em que o mutuário não consegue efetuar os pagamentos do empréstimo ou se o valor do bem prometido for insuficiente para pagar as obrigações do mutuário para com o mutuante. A solvência do mutuário é determinada pela relação entre a renda do mutuário e a taxa de juros do empréstimo. Em caso de não pagamento, existem vários tipos de perdas para o credor. O credor incorre em perdas se o valor recebido com a venda do imóvel que lhe foi transferido for inferior à parte reembolsada do empréstimo. A par dos custos de exploração, reparação e venda de imóveis, existem também os custos administrativos de gestão de créditos em dívida e bens penhorados.

A gestão do risco de crédito é efectuada através de uma análise aprofundada do objecto da garantia, da solvabilidade do mutuário e do desenvolvimento de recomendações sobre o montante aceitável do empréstimo. Ao determinar a probabilidade de reembolso de um empréstimo, a atenção principal é dada à determinação do valor da renda do mutuário e à avaliação do valor da propriedade transferida como garantia. Ao conceder empréstimos para desenvolvimento imobiliário (construção, reconstrução, modernização), o risco de crédito é significativamente reduzido se for conhecido que o mutuário já concluiu vários projetos semelhantes àquele para o qual o empréstimo é solicitado.

O risco de taxa de juro é uma diminuição do lucro de uma instituição de crédito devido a uma alteração negativa imprevista no nível das taxas de juro. Ou seja, são perdas potenciais causadas por financiamentos com desequilíbrio na revisão periódica das taxas de juros dos empréstimos e dos recursos captados.

Formas de gestão deste risco: financiamento com títulos de igual maturidade e utilização pelos credores no cálculo dos pagamentos dos empréstimos de várias formas de indexação à inflação e ao rendimento do mutuário.

O risco de pré-pagamento é a perda potencial no reinvestimento causada pelo pagamento antecipado de uma hipoteca de taxa fixa. O risco também surge em relação a perdas no financiamento de empréstimos, cujas taxas de juros são determinadas antes do início do financiamento. Esse risco é chamado de risco pré-compromisso.

Ao emprestar, são fornecidas condições alternativas para o credor e o devedor. O mutuário recebe o direito de reembolsar o empréstimo antes do término do contrato de empréstimo e o credor, por sua vez, tem a oportunidade de alterar periodicamente a taxa de juros do empréstimo com uma taxa de juros variável. Os credores também fornecem aos mutuários a capacidade de determinar a taxa de juros de um empréstimo antes do início do processo de financiamento do empréstimo.

O risco de liquidez está associado à insuficiência de recebimentos de pagamentos de empréstimos para cumprir as obrigações atuais do credor, surge em conexão com as dificuldades de captação de caixa através da venda de ativos a preços de mercado ou próximo a eles. A gestão do risco de liquidez requer uma série de transações financeiras. Em particular, o fluxo de caixa é calculado para determinar as necessidades de caixa do banco e uma estratégia de mobilização de caixa é desenvolvida com a identificação de fontes e custos. A redução do risco de liquidez está diretamente relacionada com o desenvolvimento do mercado secundário de crédito à habitação, criando condições de captação de recursos de longo prazo nesta área, garantindo o refinanciamento de crédito à habitação emitido,

O risco de alteração das condições de captação decorre de empréstimos de longo prazo com taxa de juros variável. Nesse caso, o prêmio percentual do empréstimo é fixo e o prêmio percentual dos fundos emprestados é variável.

O risco de mudanças nas condições de captação de recursos pode ser administrado por meio do financiamento de empréstimos com dívida de longo prazo com taxas flutuantes.

Juntamente com o acima exposto, existem riscos específicos que surgem ao emprestar para a construção de moradias. Por exemplo, existe o risco de que os apartamentos acabados sejam vendidos mais lentamente do que o planejado. As formas de mitigar esse risco incluem a pré-venda de um determinado número de unidades e a divisão do processo de empréstimo em várias etapas independentes quando se trata de grandes projetos.

Existe também o risco de incêndio ou roubo de materiais instalados ou armazenados ou outros danos materiais. A redução desse risco é alcançada por meio de seguros, segurança e outras formas de garantir a segurança que não contradizem a lei.

Existe o risco de concessão de um empréstimo devido à falsificação de documentos fornecidos pelo mutuário e ao desvio de fundos do empréstimo para os fins pretendidos. Pode ser reduzida, em primeiro lugar, com a aplicação de recursos recebidos do mutuário e, em segundo lugar, com uma aplicação adicional de recursos próprios do mutuário, caso se verifique que os valores remanescentes do empréstimo concedido não são suficientes para concluir a construção.

No financiamento de investimentos, deve-se levar em consideração os riscos inerentes aos investimentos em imóveis, que demandam investimento de capital significativo, embora sejam de longo prazo e sujeitos a uma maior influência de fatores de risco do que os investimentos em outras áreas da economia .

A rentabilidade de um projeto de investimento deve ser analisada com base em estimativas da taxa livre de risco atual, risco geral de mercado e risco devido às características do imóvel como ativo de investimento.

Investimentos isentos de risco são investimentos para os quais há certeza absoluta de seu retorno. Não há investimentos absolutamente isentos de risco, mas aqueles com o grau máximo de confiabilidade de retorno incluem investimentos cujo retorno é garantido pelo Estado.

Dessa forma, a taxa atual das obrigações governamentais de longo prazo (por exemplo, títulos) ou títulos similares é considerada a taxa livre de risco ao analisar os investimentos em imóveis.

O risco de mercado é a volatilidade do valor anual da TIR devido a mudanças no rendimento regular e no custo de capital. No mercado imobiliário, diferentemente do mercado de valores mobiliários, a rentabilidade é determinada não com base no simples processamento estatístico de preços de venda e valores de aluguel, mas com base em estimativas realizadas por avaliadores profissionais. Tais estimativas dependem das qualificações e experiência do avaliador e podem ser errôneas.

O risco associado ao investimento em imóveis é um risco específico devido às características únicas dos imóveis: baixa liquidez, altos custos de dinheiro e tempo para transações, necessidade de gestão de qualidade. Ao investir em imóveis, é necessário ter em conta a possível diminuição da rentabilidade do projeto de investimento em relação ao projetado, o excesso de custos reais sobre os anteriormente previstos, a impossibilidade de conclusão do projeto de investimento devido a um imprevisto aumento excessivo dos preços dos materiais, a incapacidade de vender o objeto construído ao preço mais alto previamente planejado, a exposição de elementos imobiliários ao risco de destruição.

As seguintes fontes de risco de investimento em imóveis são distinguidas:

- tipo de propriedade;

- oferta e demanda no mercado;

- localização;

- cumprimento dos termos do contrato de arrendamento;

- depreciação de objetos;

- regulamentação legislativa e alterações na tributação;

- inflação;

- reinvestimento.

O risco do tipo imobiliário depende da oferta e da procura.

O risco de localização é mais amplo, pois também inclui o risco do tipo de propriedade.

O risco da locação está associado ao facto de o inquilino não poder pagar a totalidade da renda estipulada no contrato. Este risco é mais significativo para imóveis com um único inquilino.

O risco de depreciação de imóveis reside no fato de que a rentabilidade dos imóveis pode diminuir devido ao desgaste físico e envelhecimento. Para aumentar a rentabilidade de um edifício, os proprietários geralmente optam por incorrer em custos materiais significativos.

O risco de regulamentação legislativa e alterações na tributação está associado ao facto de serem necessários custos significativos ao aumentar as taxas de imposto.

Os riscos de inflação e reinvestimento têm menos impacto no investimento imobiliário do que os outros listados acima.

Ao investir em ações, não há como diversificar o risco por meio de mudanças na estrutura de capital, a diversificação é alcançada por meio de diferentes tipos de imóveis e diferentes regiões.

Usar dívida para financiar investimentos imobiliários significa usar dívida hipotecária.

O capital emprestado investido em imóveis tem os mesmos tipos de riscos que o capital próprio. No entanto, o seu valor total é superior devido aos riscos adicionais associados ao serviço atempado das obrigações da dívida e aos riscos de não pagamento do montante principal do empréstimo. Existem dois riscos adicionais de capital de dívida investido em imóveis:

1) o risco de déficit no serviço da dívida;

2) o risco de um grande refinanciamento único.

O primeiro risco é que o proprietário do imóvel pode não conseguir fazer os pagamentos do serviço da dívida a tempo. Neste caso, a propriedade é susceptível de ser confiscada em favor do credor. Portanto, uma mudança na situação do mercado ou da localização pode levar à perda de imóveis financiados por capital de terceiros.

O segundo risco é o risco de não conseguir refinanciar um grande pagamento de hipoteca único. Também pode levar à perda de propriedade.

O controle dos investidores em imóveis hipotecados é muito menor do que em participações societárias, uma vez que parte dos direitos desse controle é transferida para o credor. Os credores determinam a estrutura do capital levantado do proprietário do imóvel e limitam os direitos do proprietário de pagar as obrigações da dívida.

Do lado positivo do investimento imobiliário, se um aumento nos rendimentos dos títulos é resultado de um aumento da inflação, então esse aumento da inflação se refletirá nas expectativas dos investidores de aumentos de aluguel, e o retorno do investimento em imóveis tenderá a permanecer mais estável do que os rendimentos dos títulos de longo prazo.

Em última análise, os riscos aumentam ou diminuem a receita planejada. No processo de gestão de riscos, alguns deles podem ser reduzidos. Para tal, é necessário identificar os possíveis riscos, determinar as possíveis formas de os reduzir e os custos associados, desenvolver e acompanhar a implementação de medidas de redução dos riscos.

4.4. Critérios de decisão para financiamento imobiliário

Devido ao alto custo de aquisição de imóveis, a implementação de projetos de investimento na área imobiliária é realizada com o envolvimento de financiamento de dívida (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Empréstimos a particulares. - M.: AST: Astrel, 2008).

Razões para financiar investimentos em imóveis:

- insuficiência de capital próprio do investidor para pagamento único de imóveis, pois, ao contrário, por exemplo, de ações, imóveis são difíceis de dividir e são necessárias quantias significativas de dinheiro para concluir uma transação de cada vez;

- a necessidade de uma taxa de administração mais elevada, o que pode melhorar a sua qualidade, gestão da qualidade dos imóveis, carteira de investimentos imobiliários afeta diretamente o aumento do retorno do investimento;

- diversificação - o desejo de administrar vários objetos imobiliários para distribuir o risco devido à variedade de objetos de investimento, reduzir a concorrência, mas muitos objetos de investimento com capital próprio limitado exigem um empréstimo maior, o que cria risco adicional;

- a depreciação é dedutível das bases tributáveis;

- alavancagem financeira positiva - quando o imóvel adquirido com recursos emprestados traz receitas financeiras a uma taxa superior à taxa de juros do empréstimo.

O preço do imóvel e as decisões dos investidores são influenciados pelas condições de financiamento: a taxa de juros, o nível de financiamento da dívida, o prazo de amortização, etc.

A taxa de juros é a taxa para usar um empréstimo. Quanto menor a taxa de juros, mais atraente é para um investidor.

O nível de financiamento da dívida é caracterizado pelo tamanho do empréstimo. Quanto maior o empréstimo, mais eficaz é o financiamento da dívida.

Critérios para escolher o valor máximo do empréstimo:

- em taxas de juros baixas, o critério é a participação dos recursos emprestados no volume total de investimentos de capital em imóveis, essa participação para investidores cautelosos costuma ser de 70%;

- nas altas taxas de juros, o critério é o índice de cobertura da dívida.

O período de amortização é o vencimento do empréstimo. Quanto maior esse período, menores serão os pagamentos periódicos. No entanto, os pagamentos totais para pagamentos de longo prazo serão maiores.

Outras condições de financiamento:

- benefícios de reembolso antecipado de empréstimos:

- o direito ao reembolso antecipado sem sanções ou com aplicação de multa, que diminui com a redução do prazo do contrato de empréstimo;

- responsabilidade limitada: a responsabilidade do mutuário é apenas sobre os bens imóveis hipotecados; os direitos do credor não se aplicam aos bens móveis em caso de incumprimento do empréstimo (com responsabilidade ilimitada, o credor tem direito aos bens móveis do mutuário insolvente) .

Considere os critérios para tomar decisões sobre empréstimos.

A situação no mercado imobiliário comercial muda com muita frequência, portanto, ao decidir sobre como emprestar em cada caso específico, é necessário reexaminar a situação do mercado. Deve-se atentar para o equilíbrio atual e esperado de oferta e demanda, para objetos que requerem financiamento por dívida, riscos, especificidades da localização dos imóveis e a rentabilidade do empréstimo e projeto de investimento.

Oferta e procura. Se o nível atual e projetado de oferta de objetos for claramente superior ao nível de demanda - este é um fator desfavorável, alguma melhoria deve ser esperada. É necessário tomar uma decisão sobre as seguintes questões:

- Haverá demanda constante pelo objeto da garantia?

- Haverá um excesso de mercado com tais objetos antes do final do período de pagamento do empréstimo?

- Há necessidade de encurtar o prazo do empréstimo?

Os riscos são analisados ​​em função do fato de que a aceitação de riscos mais elevados pelo credor deve ser paga pelo mutuário.

Localização. É analisado se a localização da linha de crédito será benéfica ao longo de todo o período do empréstimo.

Lucratividade. Empréstimos e projetos de investimento aceitos para financiamento também devem ser rentáveis. As condições de concessão de empréstimos devem ser um pouco melhores do que em outros bancos. Os empréstimos devem ser reembolsáveis, as relações com o mutuário são boas. Em geral, o fator fundamental na tomada de decisões sobre financiamento imobiliário é a análise do projeto de investimento. Eficiência aceitável do projeto - uma garantia de reembolso do empréstimo de acordo com as condições estabelecidas.

Conclusão: é aconselhável o financiamento de um projeto de investimento para a aquisição de um edifício de escritórios, uma vez que o valor do VPL não é negativo, a rentabilidade do projeto de investimento, tendo em conta o financiamento por dívida, é aceitável para o credor.

4.5. Consultoria de crédito

A gama de problemas resolvidos pela consultoria é bastante ampla. E a especialização das empresas que prestam serviços de consultoria pode ser diferente: desde estreita, limitada a qualquer área de serviços de consultoria (por exemplo, auditoria), até a mais ampla, abrangendo toda a gama de serviços nessa área. Assim, cada especialista (ou cada empresa) que atua nessa área, coloca o conceito de consultoria em seu próprio significado e lhe dá sua própria tonalidade, determinada pela direção de uma determinada empresa.

Consultoria de crédito - prestação de serviços de consultoria na área de captação de crédito e financiamento de investimentos para pessoas jurídicas e pessoas físicas.

A consultoria de crédito, segundo especialistas da INTERFINANCE, é um novo tipo de negócio que está se espalhando ativamente hoje. Tendo em conta o interesse cada vez maior dos nossos clientes por fundos captados do exterior para o desenvolvimento de negócios, surgiu a necessidade objectiva de desenvolver um tipo de serviço como o aconselhamento de crédito.

Junto a isso, cresce também a oferta de diversos programas de crédito por parte dos bancos. Cada um deles não só oferece ao cliente condições especiais, mas também exige que ele forneça um conjunto de documentos e garantias completamente específicos. Está se tornando cada vez mais difícil para um potencial beneficiário de um empréstimo navegar de forma independente nesta área e está cada vez mais fácil se perder nesse fluxo (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Organização e financiamento de investimentos. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de assuntos bancários. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operações bancárias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

A consultoria é um tipo de atividade intelectual, cuja principal tarefa é analisar, fundamentar as perspectivas de desenvolvimento e uso de inovações científicas, técnicas, organizacionais e econômicas, levando em consideração a área temática e os problemas do cliente.

Consultoria resolve questões de gestão, economia, finanças, atividades de investimento das organizações, planejamento estratégico, otimização do funcionamento geral da empresa, realização de negócios, pesquisa e previsão de mercados de vendas, movimentos de preços, etc. por consultores externos, na resolução de um determinado problema.

O principal objetivo da consultoria é melhorar a qualidade da gestão, aumentar a eficiência da empresa como um todo e aumentar a produtividade individual de cada colaborador.

Quando os clientes recorrem a uma empresa de consultoria para obter ajuda?

De acordo com a crença popular, os serviços de consultores externos são utilizados principalmente e principalmente por aquelas organizações que se encontram em uma situação crítica. No entanto, a assistência em situações críticas não é de forma alguma a principal função da consultoria. Em que casos e quem recorre a uma empresa de consultoria para obter ajuda?

Em primeiro lugar, nos casos em que uma empresa com um estatuto fiável pretenda reestruturar todo o sistema, quer associada a uma expansão, quer a uma alteração da forma de propriedade, quer a uma alteração radical do leque de actividades da empresa e reorientando-a para áreas de negócio mais promissoras e/ou rentáveis.

Em segundo lugar, nos casos em que uma empresa com um estatuto de confiança, para afirmar a sua posição no mercado e criar a imagem necessária aos olhos dos potenciais parceiros, recorre aos serviços de um consultor (por exemplo, um auditor), realiza uma auditoria de suas atividades (por exemplo, uma auditoria) e, em seguida, torna seus resultados públicos.

Em terceiro lugar, nos casos em que a empresa se encontre numa situação crítica (ou mesmo à beira do colapso) e não consiga sair sozinha desta situação por falta de experiência e de recursos internos para uma resposta adequada e atempada ao situação. Os serviços de um consultor (empresa de consultoria) neste caso são da natureza de uma consultoria de crise.

Serviços de consultoria profissional são prestados na Rússia há mais de dez anos. Apesar de um período tão longo, ainda não se desenvolveu um entendimento claro de por que convidar consultores e se eles deveriam ser convidados, entre os potenciais consumidores de serviços de consultoria. A razão para isso é em grande parte uma compreensão inadequada do que os consultores podem e não podem fazer, quando faz sentido convidá-los e quais são as condições necessárias para uma cooperação bem-sucedida com os consultores.

Segundo especialistas da INTERFINANCE, a principal tarefa dos consultores é auxiliar os clientes na resolução de seus problemas de gestão.

Eles podem resolver esse problema de várias maneiras:

- Encontrar o problema e propor soluções. Em uma situação em que o cliente está ciente de que tem um problema, mas não consegue determinar exatamente o que é, quais são suas verdadeiras causas, os consultores podem analisar a situação e identificar o problema e suas causas, bem como desenvolver e oferecer ao cliente caminhos para resolvê-lo. Trata-se da chamada consultoria especializada, quando os próprios consultores fazem todo o trabalho para detectar e solucionar o problema.

- Ajudar o cliente a encontrar o problema sozinho e determinar formas de resolvê-lo. Há situações em que o cliente está pronto para definir o problema e resolvê-lo, mas carece de algum suporte metodológico para a implementação bem-sucedida de suas intenções. Em seguida, os consultores podem fornecer ao cliente esse suporte metodológico e acompanhá-lo desde a descoberta do problema até a solução.

Essa abordagem é chamada de consultoria de processos, ou seja, consultoria no decorrer das atividades de gestão do cliente.

- Ensinar o cliente a encontrar e resolver problemas. Criar um sistema de conhecimento prático no cliente, um mecanismo que lhe permita a partir de agora encontrar e resolver seus problemas, é a essência da terceira abordagem, chamada de aconselhamento educacional.

Com essa abordagem, o consultor não participa diretamente do processo de descoberta e resolução de problemas, mas apenas educa o cliente e verifica a correção do "dever de casa".

Na prática, todas as três abordagens frequentemente se cruzam e se complementam. A ênfase muda dependendo do que o cliente mais precisa: encontrar uma solução para o problema para ele, ou ajudá-lo a resolver o problema, ou ser ensinado a resolvê-lo.

Determinar a extensão dessa necessidade, bem como a necessidade de envolver os consultores em geral, depende de vários fatores:

- Tempo. Como regra, qualquer problema introduz seus limites de tempo. Dependendo de quão grande é a margem de tempo para resolver um determinado problema, uma escolha é feita em favor de uma ou outra abordagem. Normalmente, o aconselhamento especializado é a maneira mais rápida de resolver um problema se o consultor convidado tiver métodos comprovados para resolver esses problemas.

- Recursos trabalhistas. Cada problema requer recursos de mão de obra gastos em sua solução. Quando a escala do problema é grande o suficiente, pode ser bastante difícil destacar as pessoas que irão lidar exclusivamente com a sua solução, já que todos os membros da equipe do cliente têm suas próprias responsabilidades no dia-a-dia das atividades atuais. No entanto, não é economicamente viável contratar e manter uma equipe de especialistas dedicada para cada problema, como algumas empresas às vezes optam por fazer.

Consultores neste caso são uma força de trabalho adicional que está disponível quando necessário e removida quando a necessidade passa.

- Dinheiro. Contratar consultores é caro. Dependendo de quais recursos financeiros o cliente pode alocar para resolver o problema, uma ou outra abordagem de aconselhamento é escolhida. Via de regra, a consultoria de treinamento é a forma mais barata de resolver problemas se o cliente tiver a mão de obra e o tempo necessários para treiná-los.

- Conhecimento. O nível de especialização não é menos crítico do que tempo ou dinheiro. Claro, o conhecimento pode ser obtido através da auto-educação.

No entanto, o grau de consolidação do conhecimento e as habilidades de sua aplicação prática serão diferentes neste caso. Não é por acaso que a eficácia da educação em tempo integral é maior do que a do ensino a distância. Além disso, a autoeducação é aprender com seus próprios erros, enquanto atraindo consultores, você pode aprender com os outros.

- Objetividade. O consultor apresenta uma visão independente dos problemas do cliente de fora. Em virtude de sua independência, está livre de clichês e preconceitos que se desenvolveram com o cliente ao longo dos anos de sua atividade e que muitas vezes são as próprias fontes de problemas. O consultor pode fazer perguntas nas quais o próprio cliente não pensa, pois, devido aos hábitos estabelecidos, não as considera perguntas. Finalmente, o consultor é uma pessoa desinteressada no sentido de que seu único interesse é a resolução mais eficaz dos problemas reais do cliente e ele não tem interesse próprio nesses problemas.

Também deve ser observado o que o consultor não pode ou não deve fazer pelo cliente e por que não deve ser convidado:

- Tomando decisões. O consultor, via de regra, não pode tomar decisões pelo cliente. O próprio cliente é responsável pelo seu negócio, responsável perante os proprietários, empreiteiros, pessoal e ele próprio, e ele deve tomar as decisões finais. O consultor oferece apenas opções de soluções, dá recomendações sobre a solução ideal, mas não toma decisões por conta própria.

- Jogo com a lei. O consultor não pode e em nenhum caso deve dar ao cliente recomendações contrárias à lei aplicável. Qualquer recomendação cuja implementação coloque o cliente em conflito com a lei é uma ameaça aos negócios do cliente e, por si só, cria um problema sério.

Assim, o consultor não pode e não deve, ao resolver alguns problemas do cliente, criar outros problemas, por vezes mais graves para ele – problemas com a lei.

- Participação em conflitos. O consultor não pode e não deve participar dos conflitos internos do cliente. É extremamente antiético quando algumas pessoas na gestão do cliente convidam consultores para "cair" outros. O consultor deve estar sempre acima de conflitos pessoais ou grupais, atuar como árbitro independente, buscar soluções que sejam úteis para o negócio como um todo, e não para indivíduos ou grupos de indivíduos.

- Resultados formais. O objetivo da assistência de consultoria é resolver os problemas do cliente, não escrever um relatório de consulta. A tarefa da atividade do consultor não deve ser a criação de relatórios bonitos na forma e vazios no conteúdo, "embalagens de doces" que são usadas para criar a aparência de atividades gerenciais úteis. Portanto, você não deve convidar um consultor para escrever tal relatório, que será armazenado em uma gaveta e retirado de tempos em tempos para demonstração - essa é uma maneira muito cara e injustificada de impressionar.

Com base no exposto, é possível formular casos em que é necessário convidar consultores. De um modo geral, os consultores devem ser chamados quando há um problema gerencial que o cliente deseja resolver. No entanto, a participação de um consultor é especialmente eficaz nas situações típicas listadas abaixo:

- Quando o problema é complexo, sistêmico. Se a escala do problema é tal que, para resolvê-lo, é necessário realizar mudanças radicais e complexas no sistema de gestão, nos princípios de construção de um negócio, é melhor convidar especialistas terceirizados que trarão novas idéias e fornecerão os recursos trabalhistas necessários. A resolução de problemas complexos geralmente requer custos de mão de obra significativos e conhecimento especializado.

- Quando o problema é pontual, situacional. Se o cliente tem um problema que é causado por uma combinação de circunstâncias específicas e não é repetitivo, rotineiro e também exige uma solução rápida, é mais eficiente não criar capacidade organizacional interna para resolvê-lo, mas convidar os consultores uma vez. Ao mesmo tempo, não é eficaz convidar consultores para resolver tarefas rotineiras, cotidianas, ou seja, realizar atividades de gestão corrente.

- Quando existem divergências de opinião sobre o problema e como resolvê-lo dentro da gestão do cliente ou entre a gestão e os proprietários. Nessa situação, os consultores são o melhor árbitro independente, capaz de avaliar objetivamente o problema e oferecer formas objetivamente justificadas de resolvê-lo.

- Quando a solução do problema pode ter consequências graves, inclusive estratégicas, financeiras ou sociais. Esta é uma situação semelhante à anterior, com a única diferença de que neste caso o custo de resolução do problema e a responsabilidade associada são bastante elevados. Portanto, a gestão do cliente pode exigir uma justificativa de especialista independente para identificar e resolver o problema. Às vezes, essa é uma forma de o cliente dividir a responsabilidade com o consultor, não em termos de tomada de decisão, mas em termos de desenvolvê-la.

Pode haver outras situações em que é melhor convidar um consultor. Os critérios comuns para todos eles são:

- Presença de um problema;

- Falta de tempo ou recursos humanos para resolver o problema;

- Falta de conhecimento especial para resolver o problema;

- O alto preço da emissão.

Não é preciso dizer que o consultor convidado deve ser um profissional consciencioso - isso é um pré-requisito. No entanto, há uma série de fatores fundamentais que determinam o sucesso da interação do cliente com os consultores:

- Escolhendo o consultor certo. Nenhum consultor pode saber tudo. Alguns consultores são bons para resolver alguns tipos de problemas, outros são bons para outros.

Portanto, escolher o consultor certo para um problema específico é extremamente importante. Deve-se ter em mente que um nome conhecido nem sempre garante a seleção correta. Existem muitos consultores altamente especializados e simplesmente obscuros que o cliente pode não conhecer até encontrar um problema que exija sua participação. O principal aqui é avaliar a metodologia e a experiência prática que o consultor oferece para solucionar os problemas do cliente.

- Comunicação. O consultor e o cliente devem utilizar um aparato conceitual semelhante ou, em outras palavras, falar a mesma linguagem. Caso contrário, pode surgir uma situação em que o consultor, usando suas ferramentas analíticas, consiga identificar o problema e encontrar maneiras de resolvê-lo, mas o cliente pode não entender as recomendações do consultor. Portanto, é necessário concordar com antecedência sobre o significado desses conceitos e termos que tanto o cliente quanto o consultor utilizam.

- O nível de formação. As recomendações têm efeito apenas quando implementadas. Mas, para usar as recomendações do consultor, às vezes o cliente precisa ter um nível mínimo de treinamento adequado. Assim como a implementação do fluxo de trabalho mais detalhado requer um certo nível de conhecimento técnico, a implementação das recomendações de gerenciamento mais detalhadas requer um certo nível de conhecimento gerencial. Se tal problema ocorrer, medidas adicionais devem ser tomadas para garantir tal treinamento.

- Entendimento de metas e objetivos. Há situações em que o cliente não entende exatamente o que quer, mas está determinado a alcançá-lo. Isso geralmente leva aos problemas mais sérios na interação entre o cliente e o consultor. Portanto, é necessário determinar conjuntamente as metas e objetivos, e só então começar a trabalhar.

Assim, a segunda parte da pergunta formulada no título deste artigo pode ser respondida da seguinte forma: você precisa estudar em qualquer caso - conhecimento nunca fará mal, mesmo que (pode-se dizer - especialmente se) consultores sejam convidados.

No entanto, a formação em si, sem a aplicação prática dos conhecimentos adquiridos, pouco vale. Quando foi a última vez que algum dos gestores de topo das empresas teve a oportunidade de frequentar um curso educativo sério? E que parte do conhecimento que eles adquiriram é realmente aplicada hoje na prática gerencial cotidiana? Ao trabalhar com consultores, independentemente do tipo de consulta, o conhecimento é incorporado diretamente nas atividades práticas ou, ao contrário, adquirido no processo de resolução de problemas específicos.

De qualquer forma, a decisão sobre a primeira parte da questão - convidar ou não convidar consultores - permanece com o cliente. Os consultores, como sempre, só podem dar as recomendações necessárias, o que foi feito neste artigo.

O serviço de obtenção de financiamento de instituições de crédito está em demanda entre as empresas que implementam projetos de investimento, cujo custo excede significativamente o custo dos projetos implementados anteriormente, bem como na ausência de experiência própria em empréstimos bancários (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Organização e financiamento de investimentos. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos da banca. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operações bancárias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ).

A implementação de tais projetos pode incluir um plano de trabalho para aumentar a atratividade do investimento do empreendimento como Mutuário.

Uma equipa de consultores, que inclui especialistas diversificados e altamente qualificados (financeiros, advogados, economistas, comerciantes, etc.), pode prestar ao cliente uma gama completa de serviços - desde a preparação de um plano de negócios até à procura e identificação de uma fonte financeira (banco, sociedade de investimento, fundo de investimento, investidores privados, etc.) para auxiliar as empresas e organizações - potenciais mutuários - na preparação dos documentos para obtenção de um empréstimo, na escolha das formas e modalidades de empréstimo, na procura de investidores e na obtenção de financiamento.

Os serviços e produtos de consultoria oferecidos pela Agência de Crédito (corretora de crédito) estão o mais próximo possível das exigências dos investidores - bancos e outras instituições de crédito e sociedades de investimento.

Colaborando activamente com vários bancos, a Agência de Crédito oferece aos clientes a organização de financiamentos - a procura e selecção de bancos para empréstimos a projectos de investimento, financiamento do desenvolvimento da produção, sua reorganização e reequipamento técnico, bem como a obtenção de empréstimos para repor capital.

No âmbito do serviço de Consultoria de Crédito, segundo os especialistas da INTERFINANCE, é disponibilizado para apoio ao procedimento de obtenção de crédito, nomeadamente:

- familiarização geral com o mercado de crédito

- fornecer informações e escolher o melhor programa de empréstimo e banco

- assistência na recolha e execução de um pacote de documentos para obtenção de um empréstimo

- coordenação de um pacote de documentos com o banco

Ao solicitar uma consulta de empréstimo, você não apenas economizará um valioso tempo gasto na busca de um programa adequado, mas também receberá as informações mais confiáveis ​​sobre o banco e as condições para obter um empréstimo, que muitas vezes diferem significativamente daquelas fornecidas pelo banco para fins publicitários.

Instruções:

- Empréstimos a empresas (a capacidade de tomar uma decisão num curto espaço de tempo, antes de abrir uma conta, contabilidade para relatórios de gestão (não oficiais), grupos de empresas) e empresários

- Empréstimos à população

Para indivíduos:

- crédito sem garantias e fiadores;

- um empréstimo para necessidades urgentes;

- um empréstimo garantido por apartamentos, carros estrangeiros;

- um empréstimo garantido por terrenos e casas de campo;

- empréstimo de carro;

- hipoteca.

Para empreendedores individuais:

- crédito;

- linha de crédito;

- atração de investimentos.

Entidades legais:

- crédito para reposição de capital de giro;

- crédito para desenvolvimento de negócios;

- um empréstimo para a compra de imóveis;

- empréstimo para compra de equipamentos;

- um empréstimo para cobrir lacunas de caixa;

- linha de crédito;

- empréstimo a descoberto;

- fatoração;

- locação;

- garantias bancárias;

- financiamento de projetos;

- atração de investimentos;

- co-investimento.

- Análise expressa de demonstrações financeiras e solvência

- Otimização tributária

- Planos de negócios

- Criação de sites na Internet

- Aumento da atratividade do crédito

Como mostra a prática, muitas vezes um empréstimo não é concedido não porque os clientes não são dignos de crédito ou escondem algo, mas porque o cliente não consegue entender corretamente o que o banco exige dele.

A essência do serviço de consultoria de crédito é uma avaliação objetiva independente das ofertas de crédito existentes no mercado, a fim de oferecer o plano de crédito mais vantajoso do ponto de vista do mutuário (para mais detalhes, consulte Shevchuk D.A. Organização e financiamento de investimentos . - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de operações bancárias - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operações bancárias - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

De fato, dezenas de bancos agora oferecem empréstimos. Seus programas diferem em condições, taxas de juros, prazos e outros parâmetros (consulte http://www.denisshevchuk.narod.ru para obter detalhes).

Você pode fazer sua própria pesquisa de mercado, gastando muito tempo, ou pode ligar para consultores de empréstimos (ou corretores de empréstimos) e eles resolverão seus problemas.

A consultoria de investimento, bancária, financeira e de crédito pode incluir:

- Análise expressa do empreendimento e da natureza do projeto.

- Procure um potencial investidor ou credor.

- Elaboração de um pacote de documentos necessários para um investidor ou credor específico (ou uma lista de documentos necessários).

- Acompanhar a consideração de um pedido de crédito (investimento).

Especialistas irão ajudá-lo a decidir sobre a forma mais conveniente de financiamento do seu negócio, para escolher um parceiro confiável.

Há uma demanda do mercado pela prestação de serviços profissionais de corretagem para apoiar as operações de crédito. Corretores de imóveis não lidam com esse dever, nem todos os bancos são capazes de trabalhar com clientes, e o nicho que surgiu é preenchido por quem tem tempo e desejo para isso.

De acordo com especialistas, de cerca de 10 pessoas que decidem elaborar documentos para obter um empréstimo hipotecário por conta própria, apenas 2 vão fazer um acordo. Agora, a ajuda aos potenciais mutuários é oferecida por corretores de hipotecas - organizações que fornecem serviços profissionais na seleção do melhor programa de empréstimos bancários para um cliente.

De acordo com especialistas da INTERFINANCE, a corretagem de hipotecas é uma atividade nova e muito promissora para o nosso país, combinando as especialidades de um corretor de imóveis e de um financiador.

Segundo os participantes do mercado, os primeiros a entrar na corretora de hipotecas foram os corretores de imóveis que fundaram subdivisões em suas empresas que lidam com serviços de consultoria na área de empréstimos hipotecários, e só então especialistas na área de finanças e direito prestaram atenção ao serviço promissor.

Até agora, os corretores não realizaram uma campanha publicitária ativa. As informações sobre seus serviços são distribuídas por meio de clientes ou pequenos anúncios em jornais e na Internet.

A cada ano, o número de bancos que estão prontos para conceder empréstimos a pessoas físicas está aumentando. O volume de empréstimos ao consumidor só está aumentando de ano para ano. Atualmente, os mais populares são os empréstimos emitidos para a compra de eletrodomésticos, carros. Além disso, muitos bancos oferecem empréstimos expressos que não envolvem o uso pretendido de fundos.

Todos os principais produtos de empréstimos bancários já são conhecidos e inventados. A questão está na gama de produtos que podem ser oferecidos por um banco. Os bancos se propõem a oferecer aos clientes a maior variedade possível de produtos de crédito. A concorrência no mercado de empréstimos é muito alta e apenas os bancos que alcançaram a maior eficácia tecnológica das transações com os custos mais baixos podem vencer (para mais detalhes, consulte http://www.denisshevchuk.narod.ru).

O crédito empresarial, de acordo com funcionários da corretora de crédito INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC), apesar do estado instável da economia, implica a possibilidade de alguns bancos tomarem decisões em um curto espaço de tempo (de 1 a 10-15 dias), antes da abertura uma conta, contabilidade para relatórios gerenciais (informais), grupo de empresas. As crises não são um obstáculo se você usar o conselho de profissionais.

Apesar da crise na economia russa, a maioria dos especialistas em empréstimos para empresas concorda que esse setor bancário na Rússia se desenvolverá.

Vamos considerar em detalhes as oportunidades de financiamento de negócios existentes atualmente.

Entidades legais:

Todos os tipos de empréstimos, incluindo:

- descoberto (empréstimo sem garantia para volumes de negócios até 50% dos recebimentos médios mensais na conta de contrapartes terceiras, excluindo pagamentos a si próprios dentro do grupo de empresas);

- crédito para reposição de capital de giro;

- crédito para desenvolvimento de negócios;

- um empréstimo para a compra de um negócio;

- um empréstimo para a compra de imóveis (incluindo hipoteca comercial);

- empréstimo para compra de equipamentos;

- um empréstimo para cobrir lacunas de caixa;

- linha de crédito;

- fatoração;

- locação;

- Empréstimos comerciais da Lombard;

- garantias bancárias.

- investimentos em empresas da Federação Russa (incluindo investimentos em novas empresas (até um ano) em Moscou).

Candidatar-se a corretores de crédito com experiência em trabalho em tempo integral em bancos (preferencialmente em cargos seniores em divisões especializadas), permite realizar uma análise expressa das demonstrações financeiras e da potencial solvência, aumentar os limites máximos de empréstimo (valores), otimizar a tributação, aumentar atratividade de crédito e agilizar os pedidos de consideração, tenha a oportunidade de consideração preferencial prioritária de pedidos em bancos.

Para empreendedores individuais:

- crédito;

- linha de crédito.

Coeficientes de ajuste (desconto) usados ​​no âmbito dos programas de empréstimos comerciais (de acordo com o vice-diretor geral da INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Objetos imobiliários (edifícios, estruturas, instalações individuais em um edifício, estrutura de capital inacabada): não mais que 0,8.

Equipamento: não mais que 0,7.

O objeto do penhor pode ser equipamento de escritório e de informática, bem como bens pessoais de pessoas físicas. A avaliação de penhor de equipamentos de escritório e de informática, bens móveis é realizada por um agente de crédito com base em inspeção visual, estudo de documentação e informação sobre o valor de mercado de objetos semelhantes e aplicação de um fator de correção não superior a 0,6 ao valor de mercado.

No caso de penhor de equipamentos, poderão ser considerados pavilhões comerciais (registados como estruturas temporárias) juntamente com equipamentos tecnológicos, de produção, etc. O seu valor colateral é avaliado aplicando um fator de correção não superior a 0,6 ao valor de mercado.

Veículos: não mais que 0,7.

Mercadorias em circulação (bens, produtos acabados, etc.): não superior a 0,6.

Para os bens em circulação, em regra, considera-se como valor de mercado o preço de compra desses bens pelo promitente, excluindo IVA (para bens adquiridos) / custo de produção dos bens (para bens de produção própria). Ao mesmo tempo, a questão da competitividade desse preço no mercado deve ser estudada por um agente de crédito.

Antes de aceitar o imóvel como penhor, um agente de crédito, ao visitar o estabelecimento, realiza uma vistoria e verificação da disponibilidade real do imóvel, cumprimento dos dados de quantidade e sortimento (por tipo e características genéricas), verifica a disponibilidade de documentos que comprovem a propriedade. Ao penhorar bens em circulação, os certificados de conformidade devem ser verificados (seletivamente, mas não menos de 10 itens).

Valor do empréstimo = valor da garantia * desconto

O valor da garantia é o valor de mercado líquido (que pode ser vendido rapidamente, geralmente um pouco abaixo do valor normal de mercado).

PRAZOS MÍNIMOS PARA CONSIDERAÇÃO DE PEDIDOS: de 1-5 dias a um mês.

ABORDAGEM FLEXÍVEL À COR: até 1000000 de rublos sem garantia, empréstimos com garantia parcial. Qualquer propriedade líquida (incluindo equipamentos adquiridos e imóveis) é aceita como garantia para outros empréstimos. GRANDE GAMA DE SOMA.

REQUISITOS BÁSICOS PARA O MUTUÁRIO:

É obrigatória a presença de um negócio estável e rentável com um período de existência real de pelo menos 6 meses.

O prazo de registro oficial da empresa é de pelo menos 6 meses.

Sem histórico de crédito negativo. Ausência de factos de incumprimento de obrigações.

REQUISITOS BÁSICOS PARA UM EMPREENDEDOR:

Cidadania russa.

Idade - dos 25 aos 60 anos inclusive (para homens com menos de 28 anos, a questão é resolvida com as autoridades do projecto).

Nenhum registro criminal.

Sem histórico de crédito negativo.

Representantes de negócios hoje têm uma escolha suficiente entre os bancos que estão prontos para dar "dinheiro em crescimento" e apoiar vários projetos de negócios. Os empresários só precisam ter um bom entendimento das condições e taxas de juros para escolher o programa de empréstimo mais benéfico para si.

Os empresários muitas vezes se interessam pela questão: a possibilidade de obter um empréstimo depende da forma jurídica sob a qual uma pequena empresa está registrada. Por exemplo, muitos têm certeza de que existe um preconceito nos bancos em relação aos “empreendedores individuais”, é muito mais difícil conseguir um empréstimo com essa forma de propriedade do que, digamos, para uma sociedade limitada (LLC).

No entanto, essa configuração está longe da realidade: para os bancos que estão seriamente envolvidos em empréstimos para pequenas e médias empresas, o status legal da organização não afeta o número de documentos para obter um empréstimo, nem as taxas de juros ou empréstimos condições, ou seja, a todos os representantes deste setor da economia, as atividades estão sujeitas aos mesmos requisitos.

Alguns bancos têm restrições em outros parâmetros, por exemplo, na participação do capital estrangeiro, mas a forma de propriedade da empresa não importa. No entanto, há uma limitação para pessoas jurídicas: a participação do Estado ou não residentes no capital autorizado não deve exceder 49%.

Os documentos necessários para obter um empréstimo para pequenas e médias empresas referem-se principalmente ao status legal e às demonstrações financeiras. Em um banco, por exemplo, eles exigirão de você: um certificado de registro estadual, um certificado de registro na autoridade fiscal, cópias de passaportes de um empresário individual e fiadores, uma cópia da declaração de renda das duas últimas datas de relatório, cópias das páginas do livro de receitas e despesas por 6 meses, certificados de presença ou ausência de empréstimos em bancos de serviço.

Também é necessário fornecer extrato dos bancos de atendimento sobre o giro da conta (giro a débito ou giro a crédito) dos 12 meses anteriores, bem como informações sobre o giro mensal. Os documentos adicionais que os bancos muitas vezes são solicitados a fornecer estão diretamente relacionados às atividades da empresa: cópias de contratos de locação de instalações, cópias de contratos com compradores e fornecedores, cópias de documentos que comprovam a propriedade dos bens oferecidos em garantia (contratos, faturas, atos, documentos de pagamento, propriedade de certificados) e assim por diante.

Uma abordagem individual para cada entidade legal pode ser explicada por um grande número de variações nos parâmetros das pequenas e médias empresas na Rússia moderna. Tudo está sujeito à atenção dos analistas de crédito: desde documentos organizacionais e legais do próprio empreendimento até contratos de locação de instalações e contas de serviços públicos. Se você dividir os documentos em grupos, poderá selecionar documentos constituintes, documentos financeiros, documentos que confirmam a propriedade da propriedade fornecida como garantia, bem como documentos adicionais que confirmam a condução dos negócios. Os termos das empresas de crédito em cada banco são diferentes.

A apreciação de um pedido nos bancos demora de três dias úteis a várias semanas, sujeito ao fornecimento de um pacote completo de documentos, pelo que as empresas que pretendam obter um empréstimo devem ter em conta esse facto antecipadamente. Muitas vezes, os clientes reclamam que os bancos demoram muito para considerar seus pedidos, mas na prática posso dizer que geralmente esses clientes não seguem as instruções do banco e não cumprem tudo o que lhes é solicitado a tempo, atrasando assim a decisão -processo de tomada de decisão sobre a possibilidade de empréstimo.

Devido ao foco da maioria dos bancos na "abordagem individual" para cada mutuário - representante de pequenas ou médias empresas, os empresários têm a oportunidade de variar a taxa de juros. Você deve pensar em obter um empréstimo para sua empresa com antecedência e cooperar o máximo possível com os analistas de crédito em questões relacionadas a documentos: neste caso, você pode escolher as condições de empréstimo mais favoráveis ​​​​para a empresa.

Economias significativas de tempo e, muitas vezes, muitos outros custos, permitirão que você obtenha um apelo oportuno aos corretores de crédito, mas somente se na equipe de tal empresa todos os funcionários trabalharam anteriormente em bancos em cargos seniores. A abundância dos chamados "corretores certificados" que ouviam palestras publicitárias em empresas comuns desacredita seriamente a profissão de corretor de crédito. Idealmente, quanto mais bancos um corretor de crédito trabalhar, melhor.

Lista de documentos para o Mutuário

1. Questionário - aplicação na forma do Banco.

2. Passaporte(1) para indivíduos que são:

- proprietários de empresas;

- participantes na operação (mutuário, garantidores);

- chefes (com direito de primeira assinatura) de pessoas jurídicas incluídas no grupo de empresas do Cliente.

Para homens com menos de 28 anos, uma cópia adicional da identidade militar.

3. Certificado de Registro do Estado(3) (inscrição no Cadastro Único Estadual de Pessoas Jurídicas/EGRIP).

4. Certificado de registro na autoridade fiscal(3).

5. Licenças(3) e/ou outros documentos que conferem o direito de realizar atividades.

6. Documentos constituintes(3)(Artigos e Memorando). Adicionalmente, se for o caso: Decisões sobre alterações e/ou acréscimos nos documentos constitutivos, bem como certidões de registro estadual de tais alterações e/ou acréscimos.

7. Documentos que confirmam a propriedade(3) sobre a propriedade pessoal dos proprietários de empresas.

Documentos financeiros

1. Relatórios financeiros (fiscais)(3) com carimbo, ou recibo postal e descrição do anexo, confirmando a entrega ao IMTS, à data do último relatório (para o último período de relatório).

1.1. balanço patrimonial (Formulário nº 1) e Relatório sobre rendimentos e perdas materiais (Formulário nº 2), ou

1.2. declaração de imposto única, pagos no âmbito da aplicação do regime simplificado de tributação, bem como recibo (ordem de pagamento) comprovativo do pagamento de um único imposto do último período, ou

1.3. Declaração de imposto para um único imposto sobre o rendimento imputado para determinados tipos de atividades, bem como um recibo (ordem de pagamento) confirmando o pagamento de um único imposto referente ao último período.

2. Livro de receitas e despesas(3) organizações e/ou empresários individuais que apliquem o regime de tributação simplificada ou sejam contribuintes da UTII nos últimos 3 meses.

3. Documentos contábeis (extratos) contendo informações sobre recebimentos no caixa e nas contas de liquidação dividido pelos bancos por 6 meses mensais.

4. Composição de contas a receber e a pagar(1) o mais tardar no 1º dia do mês em que o pedido foi apresentado.

6. Certificado de compromisso(1) na forma do Banco, o mais tardar no 1º dia do mês em que o pedido foi apresentado.

7. Lista de propriedades usadas em itens de negócios e inventário(1) o mais tardar no 1º dia do mês em que o pedido foi apresentado.

Documentos que comprovem a atividade econômica

1. Contratos (acordos) com os principais fornecedores e consumidores(3). Pelo menos 6 (pelo menos 3 com fornecedores e pelo menos 3 com consumidores) com as maiores contrapartes em termos de liquidações.

2. Documentos que comprovem o direito de uso das instalações(3)(armazém, escritório, pontos de venda).

Formas de envio de documentos:

(1)Original

(3) Uma cópia autenticada pela organização/empreendedor individual

O responsável do Banco poderá solicitar adicionalmente outros documentos adicionais necessários para a tomada de decisão sobre a concessão de um empréstimo.

Uma opção de financiamento empresarial é um empréstimo garantido por habitação para qualquer finalidade, essencialmente uma opção de hipoteca. Muitas vezes, os empresários usam este produto. Existem duas opções: hipoteca de um apartamento e hipoteca de uma casa (casa de campo).

A edificação residencial objeto da penhora deve atender aos seguintes requisitos:

1.1. estar localizado em um assentamento em cujo território estejam localizados outros edifícios residenciais adequados para habitação;

1.2. ter uma estrada de acesso que permita o acesso durante todo o ano ao terreno em que se encontra o edifício habitacional, por meio de transporte motorizado;

1.3. ser adequado para habitação permanente;

1.4. ter uma fonte de alimentação constante de uma fonte externa através da rede conectada da organização de fornecimento de energia;

1.5. ser provido de sistema de aquecimento a gás, vapor ou fogão, bem como abastecimento de água fria;

1.6. estar em boas condições técnicas e não apresentar defeitos significativos em elementos estruturais e equipamentos de engenharia, que posteriormente possam levar a um acidente em casa;

1.7. passar no registo cadastral, cumprir a planta baixa emitida pelo órgão que realiza o inventário técnico do imóvel, que é determinado com base nos dados do laudo de avaliação feito por um avaliador profissional;

O terreno objeto de penhor deve atender aos seguintes requisitos:

- ter um uso permitido (finalidade): para jardinagem, habitação ou construção de casas de veraneio;

- os requisitos especificados nos parágrafos 1.1., 1.2. e 1.9.

Requerimentos gerais. O objeto da garantia pode ser tanto o Prédio Residencial, para o qual foi concedido um empréstimo hipotecário, quanto o Prédio Residencial existente.

1. Os Prédios Residenciais não devem estar sob prisão ou interdição, não devem ser onerados com direito de terceiros, com exceção do direito de residência, não deve haver litígios relativos aos Prédios Residenciais. Se uma pessoa que não é um dos proprietários (causadores) do Prédio Residencial hipotecado pretende ser o único mutuário nos termos do contrato de empréstimo, então é necessário exigir que um dos proprietários (fiador) do Prédio Residencial esteja envolvido como o segundo mutuário (co-mutuário).

2. A habitação é um apartamento separado ou um edifício residencial separado para residência permanente (casa de campo ou casa geminada (moradia)). Os quartos de um apartamento comum só podem ser penhorados se todos os quartos (instalações) do apartamento comum forem caucionados para garantir um empréstimo, ou seja, no conjunto, os quartos (instalações) prometidos constituirão um único Prédio Residencial.

3. O Edifício Residencial está ligado a sistemas de aquecimento eléctrico, a vapor ou a gás que fornecem calor a toda a área do Edifício Residencial, ou dispõe de sistema autónomo de suporte de vida.

4. A habitação tem portas de entrada, janelas e telhado (para apartamentos nos pisos superiores).

5. Ao conceder um empréstimo garantido por habitação existente, os Prédios Residenciais não serão aceites como garantia nos seguintes casos:

- Quando os proprietários (um dos proprietários) das Instalações forem filhos menores;

- Quando pessoas que não sejam membros da família do promitente estejam inscritas no Residencial por um longo período (1 ano ou mais).

6. Quando um dos proprietários (fiadores) do Prédio Residencial for maior de 65 anos, o contrato de hipoteca está sujeito a reconhecimento notarial obrigatório.

7. O prédio em que se situa o objeto da penhora deve cumprir as seguintes condições e requisitos:

a) está localizado em Moscou ou na região de Moscou;

b) não está em situação de emergência;

c) não estar cadastrado para grandes reparos (se a informação estiver disponível);

d) não constar dos planos de reconstrução ou demolição (se houver informação disponível);

e) ter fundação de concreto armado, pedra ou tijolo;

f) a depreciação de um edifício construído antes de 1970 não deve ser superior a 70%.

8. A titularidade do Prédio Residencial deve ser comprovada pelos documentos de titularidade pertinentes (certificado de propriedade, contrato registrado de venda do Prédio Residencial, contrato de permuta, etc.), lavrados de acordo com os requisitos da legislação vigente.

9. A documentação técnica (explicação, planta baixa) deve estar de acordo com os dados especificados no USRR. Se os Prédios Residenciais forem reequipados sem a devida licença, tais Prédios só podem ser aceitos como penhor sob a condição de que o Fiador legalize a reurbanização no prazo de 6 meses a partir da data da celebração do contrato de hipoteca (surgimento de uma hipoteca por força de lei), e se for impossível legalizar a requalificação, o Fiador obriga-se, no prazo de 9 meses a contar da data de celebração do contrato de hipoteca (surgimento de hipoteca por força de lei), a trazer o Prédio Residencial para um estado correspondente aos dados especificados na documentação técnica.

10. Ao adquirir (hipotecar) uma Casa Residencial autónoma, adquire-se simultaneamente o terreno situado sob tal casa, registado em hipoteca. A propriedade de um terreno deve ser confirmada pelos documentos de título pertinentes (certificado de propriedade, contrato registado para a venda de um terreno, outro acordo), elaborado de acordo com os requisitos da legislação em vigor. A planta cadastral original do terreno deve ser anexada ao documento do terreno, que deve ser penhorado juntamente com o Edifício Residencial.

10.1. Se o terreno for fornecido em regime de arrendamento, simultaneamente com a casa, os direitos de arrendamento do terreno também devem ser penhorados. O contrato de arrendamento de um terreno deve ser celebrado por um período não inferior ao prazo do contrato de empréstimo, ou conter a indicação da prorrogação do contrato por um novo prazo. Se o contrato de arrendamento contiver a condição de obter o consentimento do locador para penhorar os direitos de arrendamento do terreno, esse consentimento deve ser obtido antes da celebração do contrato de penhor, se tal exigência de obter o consentimento do locador não não contrariar a legislação vigente.

10.2. Se o devedor não tiver o direito de propriedade ou o direito de arrendar o terreno localizado sob o Edifício Residencial, então ao emprestar contra a segurança da habitação existente, tal imóvel não é aceito como garantia.

No caso de comodato garantido por habitação adquirida, a Casa Residencial pode ser aceite como garantia, desde que o vendedor da Casa Residencial tenha o direito de arrendar o terreno situado sob a Casa Residencial.

A crise no mercado hipotecário americano provocou uma crise global no mercado monetário. Muitos bancos russos se viram em uma posição difícil. A falta de recursos financeiros e o aumento generalizado dos preços levaram a um financiamento insuficiente. Com isso, esgotaram-se os recursos financeiros de alguns bancos alocados para a emissão de empréstimos hipotecários.

Devido à incapacidade de reabastecer rapidamente seu potencial, muitos bancos apertaram às pressas as condições de empréstimo para transações de hipotecas e alguns até abandonaram temporariamente as hipotecas. Uma ocorrência frequente na prática atual dos bancos é a demora na consideração de um pedido de empréstimo sem explicar os motivos. Ao mesmo tempo, muitos mutuários que já haviam recebido a aprovação do banco para emitir um empréstimo se depararam com o fato de aumentar a taxa de um empréstimo hipotecário.

Não só os próprios bancos enfrentaram problemas, mas também potenciais mutuários que foram forçados a abandonar as transações de compra de imóveis devido a falências repentinas de bancos e atrasos na emissão de empréstimos.

Não é incomum que os mutuários aprovados esperem pelo seu dinheiro por dois, três ou mais meses. No contexto do aumento dos preços dos imóveis, um atraso de vários meses leva a um aumento significativo no custo do apartamento.

Os bancos, que estavam menos focados no endividamento externo, contando com recursos próprios na emissão de empréstimos hipotecários, continuam o processo de concessão de crédito a mutuários. Em geral, um número suficiente de bancos ainda oferece condições muito competitivas, mas aumentaram as taxas de hipoteca, aumentaram significativamente o adiantamento e apertaram as condições de empréstimo.

Um corretor de empréstimo é essencialmente um advogado financeiro. Você pode ir ao tribunal - ou pode contratar um advogado, pode cortar o cabelo em casa no espelho - ou pode ir ao cabeleireiro de um especialista, alguém conserta seu próprio cossaco - e alguém entrega sua Mercedes a um serviço de carro . É um erro pensar que um corretor de empréstimos é um mágico e distribui empréstimos a todos. Se ele é um especialista, tem formação superior especializada (e não apenas cursos) e experiência de trabalho real em tempo integral em bancos (de preferência em departamentos diferentes e relevantes em cargos gerenciais, e não apenas estágios), então ele aumentará significativamente o probabilidade de uma decisão de empréstimo positiva (assim como um advogado competente aumentará suas chances no tribunal e na preparação de documentos legais) e a velocidade da tomada de decisão.

Posso acrescentar que durante uma crise é útil dedicar seu tempo livre à autoeducação, estudando literatura econômica e jurídica. Os funcionários do banco têm o hábito de se irritar se os solicitantes de empréstimos forem analfabetos em questões econômicas e jurídicas. Uma visão ampla permite que você encontre uma linguagem comum com os banqueiros mais rapidamente, porque o setor bancário é considerado uma das profissões mais inteligentes, alguns funcionários têm 2-3 cursos superiores e aprimoram constantemente seus conhecimentos.

Existem muitos golpistas, que, via de regra, não têm nem mesmo uma experiência mínima em bancos antes, oferecendo uma garantia de 100% na obtenção de um empréstimo: isso é uma fraude 100% ou um crime total que será XNUMX% revelado mais cedo ou posteriormente (com consequências correspondentes tanto para o cliente como para o falso assistente). Isso é claro para qualquer banqueiro experiente. Em qualquer banco, os empréstimos comerciais e hipotecas (e muitas vezes outros tipos de empréstimos) são emitidos após a decisão do comitê de crédito, este é um órgão colegiado, enquanto o cliente é previamente verificado por vários serviços bancários. Uma pessoa, mesmo um grande chefe (a menos, é claro, que seja o dono do banco) não pode, por definição, tomar essas decisões sozinha, especialmente um intermediário. Um intermediário competente com experiência em tempo integral em bancos pode aumentar significativamente a probabilidade de aprovação - isso já é uma realidade, mas nunca garantirá um empréstimo de XNUMX%. Seu papel é educacional e de lobby. A corretagem de crédito é útil para todos. Por um lado, o corretor simplifica o procedimento para obter um empréstimo para os clientes, por outro lado, atrai novos clientes de "qualidade" para os bancos (www.deniskredit.ru).

Glossário de definições e termos

Atualmente, na realização de transações imobiliárias, na literatura empresarial e econômica, utilizam-se principalmente conceitos e terminologias, seja tendo uma interpretação específica nos atos legislativos e regulatórios vigentes, seja conceitos geralmente aceitos e inequivocamente compreendidos na sociedade. Abaixo estão os termos imobiliários mais usados ​​em ordem alfabética, com exceção daqueles que são abordados em detalhes neste tutorial.

Escritura de transferência - um documento por vezes utilizado em substituição de uma hipoteca, consoante a natureza da legislação em matéria imobiliária. O acto de transmissão certifica a transferência do título do terreno para uma filial (sociedade hipotecária ou banco) como garantia, que constitui uma garantia de pagamento da dívida em condições e que é devolvida após o pagamento da dívida. Em caso de inadimplência por parte do mutuário, o fiduciário tem o direito de vender o terreno para pagar a dívida.

Ato de compra de imóveis - um documento legal que certifique a operação de compra e venda de um imóvel. O ato de compra de um imóvel contém, em regra, os dados do vendedor e do comprador do imóvel, a designação do imóvel, adotada nos documentos do sistema de registo, os dados das testemunhas da transação. Em muitos países que mantêm um cadastro legal, o registo do acto de compra e venda de um imóvel é efectuado por um serviço especial junto de um tribunal de primeira instância ou por uma instituição especial com poderes judiciais, que, simultaneamente ao registo do acto, elabora o título (documento de propriedade) do novo proprietário do imóvel.

Amortização do empréstimo - o processo de reembolso de um empréstimo fazendo pagamentos regulares de capital e juros.

subscrição - análise dos riscos de crédito e juros de um crédito à habitação; elaboração de parecer sobre a taxa de juro e as condições de crédito correspondentes ao nível de risco.

Arrendamento de terras - uma forma de uso da terra, na qual o proprietário da terra transfere seu terreno por um determinado período para outra pessoa (arrendatário) para administrar uma economia nele por uma determinada remuneração.

Inquilino - uma pessoa singular ou colectiva que recebe legalmente um bem imóvel para uso temporário.

Aluguel - a taxa paga pelo inquilino ao senhorio pelo uso do imóvel alugado. Inclui as deduções de depreciação do custo do objeto locado, bem como uma parte do lucro (renda) que pode ser auferido pelo uso socialmente necessário do imóvel locado (juros de aluguel).

Senhorio - uma pessoa singular ou colectiva que seja proprietária ou detentora do saldo de um bem (bens imóveis) e que o arrenda para uso temporário ao inquilino numa base contratual.

Leilão público - um método de venda em que o imóvel é previamente colocado para inspeção por potenciais compradores. As condições gerais de venda são determinadas pelo vendedor, sendo o comprador quem ofereceu o maior preço pelo imóvel a ser colocado no leilão.

Base de avaliação imobiliária - o tipo de valor do objeto imobiliário, em cujo conteúdo se realiza a finalidade e o método de avaliação.

Valor do livro - o custo dos ativos fixos de uma entidade econômica (empresa), ou seja, ativos de longo prazo em seu balanço. Calculado como o custo original de aquisição ou criação do imóvel para o qual foi listado no balanço patrimonial, menos a depreciação acumulada.

Saldo de ativo fixo - um saldo elaborado por uma entidade económica que caracterize o recebimento, a despesa e a alienação de bens do imobilizado (edifícios, estruturas, equipamentos) por um determinado período de tempo.

paisagismo - um conjunto de trabalhos sobre:

- preparação de engenharia do território, arranjo de estradas, desenvolvimento de redes de comunicação e construção de abastecimento de água, esgoto, fornecimento de energia, etc.;

- melhoria do microclima, proteção contra poluição da bacia aérea, corpos d'água abertos e solo, limpeza sanitária, redução de ruído, etc.

O paisagismo é realizado com o objetivo de colocar um determinado território em condições adequadas para construção e uso normal para o fim a que se destina, para criar condições de vida saudáveis, confortáveis ​​e culturais para a população.

Mercado secundário de hipotecas - um mercado onde se efectue a compra e venda das primeiras hipotecas, o que dá ao mutuante a possibilidade de vender o empréstimo antes da data de vencimento total.

Amostragem - parte da totalidade dos objetos ou indicadores econômicos selecionados para estudo para tirar uma conclusão sobre toda a população. A amostra deve ser elaborada de tal forma, em tal quantidade, que seja estatisticamente representativa (representativa), ou seja, reflita a população em estudo. Por exemplo, para estudar a demanda, a oferta de preços no mercado, basta examinar apenas alguns segmentos do mercado.

Alienação do ativo imobilizado - liquidação, venda, transferência para outras entidades econômicas, destruição por desastres naturais de objetos listados como parte do ativo imobilizado.

Гарантия -

- garantia, assegurando o cumprimento das obrigações. O vendedor geralmente apresenta uma garantia de qualidade, o comprador - pagamento do preço do contrato; por acordo das partes, um terceiro, mais frequentemente uma empresa conhecida, um banco, pode ser fiador do cumprimento das obrigações contratuais;

- a obrigação legal do vendedor de ser responsável pelos defeitos materiais do objeto e pelo fato de que o imóvel está livre de dívidas e não é propriedade de terceiros.

Gerente geral de projetos - uma empresa de investimento e construção, aprovada como responsável executora do programa de crédito à habitação em curso e que tenha os direitos relevantes para organizar e realizar atividades de investimento com a participação de bancos, seguradoras e terceiros. O Fundo pode atuar como gerente geral do projeto.

Plano diretor - parte do projeto, contendo uma solução abrangente para as questões de planejamento e melhoria do canteiro de obras, colocação de edifícios, estruturas, comunicações de transporte, redes de engenharia, organização de sistemas econômicos e de serviços ao consumidor.

empreiteiro geral - com o consentimento do cliente, pode envolver empresas nacionais e estrangeiras no cumprimento das suas obrigações, mas ao mesmo tempo permanece sempre responsável pela execução dos trabalhos dos subcontratados.

O empreiteiro geral geralmente participa junto com o fornecedor geral na entrega do equipamento completo ou da instalação como um todo ao cliente.

Dever do governo - taxas cobradas de acordo com o procedimento estadual estabelecido e em valores por instituições especialmente autorizadas (tribunais, arbitragem estadual, cartórios, etc.) Estado.

Data de avaliação do imóvel - a data em que foi avaliada.

Descobrir - a diferença entre a avaliação do imóvel e o valor segurado, deixado no mercado segurador.

Desconto - um método amplamente utilizado na avaliação de imóveis e na seleção de programas de investimento, cuja essência é trazer investimentos multitemporais e recebimentos de caixa a um determinado período de tempo e determinar a taxa de retorno do investimento; conversão para valor presente de um fluxo de investimento futuro.

proprietário de boa-fé - aquele que não sabia e, devido às circunstâncias, não poderia saber da ilegalidade de sua posse legal.

procuração - um documento emitido a uma pessoa singular ou colectiva, que define a sua autoridade para efectuar negócios ou outros actos lícitos por conta de outra pessoa (principal).

A procuração é urgente, o prazo de validade está indicado no próprio documento. A validade da procuração também se extingue por seu cancelamento pelo mandante, liquidação de pessoa jurídica e demais casos previstos em lei. Existem três tipos de procurações:

- one-time - para realizar uma ação específica;

- especial - para realizar quaisquer ações homogêneas;

- geral ou geral - para a gestão geral dos bens do comitente, a celebração de contratos, etc.

Contrato - um acordo entre as partes sob o qual a propriedade é transferida, o trabalho é executado ou um serviço é prestado. O contrato inclui três etapas obrigatórias, de desenvolvimento sequencial: conclusão, execução e rescisão (responsabilidade), ou seja, o estabelecimento, alteração e rescisão de certos direitos e obrigações não patrimoniais relacionados

As regras sobre transações bilaterais e multilaterais aplicam-se ao contrato, e as disposições gerais sobre obrigações aplicam-se às obrigações decorrentes do contrato, salvo disposição em contrário das regras sobre certos tipos de contratos contidas no Código Civil.

As partes podem celebrar o chamado contrato misto, que contém elementos de outros contratos.

O contrato é considerado válido se as partes chegarem a acordo sobre todos os seus termos essenciais.

Cidadãos e pessoas jurídicas são livres para celebrar contratos e a coerção não é permitida, exceto nos casos em que a obrigação de celebrar um contrato está prevista no Código Civil da Federação Russa, por lei ou por uma obrigação voluntariamente aceita.

A relação contratual consiste não apenas nos termos essenciais do contrato, mas também em todas as circunstâncias relevantes, incluindo contratos anteriores, negociações e correspondências, a prática estabelecida no relacionamento das partes, práticas comerciais e comportamento posterior das partes. Antes da celebração do contrato principal, pode ser celebrado um contrato preliminar, que permite estabelecer o objeto do contrato e contém todas as condições preliminares para este acordo.

Do ponto de vista jurídico, existem diferentes tipos de contratos. Por exemplo, em um sistema de empréstimo hipotecário, os seguintes tipos de contratos podem ser celebrados por meio de um banco: contrato de empréstimo, contrato de empréstimo, contrato de compra e venda de imóveis e contrato de construção.

Dependendo do tipo de contrato, as relações das partes serão, até certo ponto, reguladas pela legislação atual da Federação Russa ou outros documentos regulamentares em vigor no território do país.

Contrato de empréstimo - um acordo pelo qual uma parte (o mutuante) transfere dinheiro ou objetos imobiliários para a propriedade da outra parte (o mutuário), e o mutuário se compromete a devolver ao mutuante a mesma quantia de dinheiro (valor do empréstimo) ou igual quantidade de outras coisas recebidas por ele do mesmo tipo e qualidade.

Contrato de crédito - um contrato sob o qual um banco ou outra organização de crédito (credor) se compromete a fornecer fundos (crédito) ao mutuário no valor e nos termos estipulados pelo contrato, e o mutuário se compromete a devolver o valor recebido e pagar juros nele.

Contrato de locação residencial - um contrato segundo o qual uma das partes - o proprietário do imóvel residencial ou uma pessoa autorizada (senhorio) - se compromete a fornecer à outra parte (inquilino) um imóvel residencial mediante pagamento de uma taxa de posse e uso para morar nele.

Devedor - uma parte em uma obrigação, da qual a outra parte - o credor tem o direito de exigir uma determinada ação (transferência de um imóvel, execução de obra ou serviços, pagamento de uma dívida) ou abster-se de uma determinada ação.

Propriedade compartilhada - uma parte dos rendimentos, bens, outros valores, que um dos participantes na causa comum, proprietários colectivos, herdeiros tem direito a reclamar. A medida em que um participante de um negócio comum contribui com seus próprios recursos, fundos, chamados de participação acionária.

Volume de mercado - as possíveis vendas anuais de um determinado tipo de imóvel ao nível de preços atual, dependendo do grau de desenvolvimento deste mercado pelos concorrentes, da elasticidade da procura, das alterações das condições económicas, dos níveis de preços, da qualidade dos objetos e dos custos de publicidade.

Habitação - a área da economia nacional, incluindo a construção e reconstrução de habitações, estruturas e elementos de engenharia e infraestruturas sociais, gestão do parque habitacional, sua manutenção e reparação.

Lei da habitação - uma parte do direito civil que regula o procedimento de fornecimento de instalações residenciais, condições de uso e descarte, bem como alterações e término de seu uso.

Associação de Habitação - uma parceria de proprietários de instalações residenciais e não residenciais em prédios de apartamentos com o estabelecimento de condições para o uso conjunto de escadas entre apartamentos, elevadores, corredores, telhados, porões técnicos, equipamentos de engenharia não residenciais, território adjacente e outras áreas comuns áreas registradas como pessoa jurídica.

Estoque habitacional - a totalidade de todas as instalações residenciais, independentemente da forma de propriedade, incluindo edifícios residenciais, casas especializadas (albergues, hotéis - abrigos, casas de fundo móvel, casas especiais para idosos, internatos para deficientes, veteranos, etc. ), apartamentos, escritórios, outros alojamentos noutros edifícios aptos para habitação.

Testamento - uma ordem de um cidadão sobre os bens que lhe pertencem em caso de morte, feita na forma estabelecida por lei (notário ou equivalente).

Cliente - uma pessoa singular ou colectiva para quem está a ser construído um bem imobiliário. O cliente é obrigado a apresentar o canteiro de obras ao empreiteiro, realizar o financiamento atempado da construção, exercer o controlo e supervisão técnica sobre o cumprimento do volume, custo e qualidade da obra.

posse legal - a posse efetiva de um bem imóvel, sempre com base em alguma base legal que surja com base em lei, contrato, ato administrativo ou decisão judicial.

Custos de liquidação de propriedade - despesas associadas a desmantelamento, desmantelamento e outras operações de liquidação de imóveis.

Proprietário - uma pessoa singular ou colectiva que tenha o direito de possuir um determinado terreno. A propriedade da terra e a propriedade da terra podem não ser a mesma coisa.

Parcela de terra - uma parte do território limitada no terreno e/ou no plano: ao longo da superfície da crosta terrestre pelos limites do terreno, uma altura e volume fixos de espaço aéreo e uma profundidade e volume fixos de subsolo.

uso da terra - uso de um terreno estabelecido por lei (fazendas estatais, fazendas coletivas).

Gestão de terras - Leis, regras, normas de compra e venda, herança, uso da terra.

Depreciação - diminuição do custo inicial dos imóveis no processo de sua utilização.

Lei de propriedade - direito real: o direito de usar qualquer propriedade de uma determinada maneira, o direito de receber rendimentos do uso de imóveis.

Investimento - investimentos de longo prazo de capital, propriedade e valores intelectuais em objetos de atividade empresarial e outros tipos de atividade para obter lucro e (ou) obter um efeito social positivo; imóveis adquiridos para rendimento ou lucro.

propriedade de investimento - propriedade (imóveis) que é usada para gerar renda na forma de aluguel, renda de revenda, etc.

Valor de investimento da propriedade - o custo total de pagamento de pré-projeto, projeto e obras e serviços de construção e instalação do gerente geral do projeto.

Investidor -

- uma pessoa que investe em imóveis para gerar renda;

- o titular da hipoteca a quem o banco presta o serviço do empréstimo hipotecário.

Infra-estrutura - um complexo de fazendas e serviços que atendem aos setores da economia nacional. Por exemplo, a infraestrutura do sistema de construção inclui comunicações e instalações de suporte à vida para funcionários de empresas de construção.

Limitação de ações - o prazo estabelecido por lei para a proteção do direito sobre a reclamação da pessoa cujo direito foi violado.

Cadastro de terras - um conjunto sistematizado de informações sobre a situação natural, econômica e jurídica das terras. Inclui uma descrição dos terrenos, parcelas, sua área e localização, configuração, qualidade do solo, valorização da terra. O cadastro também indica quem é o proprietário da terra.

Levantamento cadastral - obras geodésicas no terreno, que determinam a descrição dos limites dos utentes do solo e balizas, a área das áreas edificadas e ajardinadas, a presença de superfícies duras e relvados, as características dos edifícios, a presença ou ausência de disputas sobre os limites do terreno.

Gestão cadastral da terra - um conjunto de características técnicas, jurídicas e económicas documentadas de um terreno (objecto imobiliário), que servem de base para o registo dos documentos de título.

Investimentos de capital - investir na criação e reprodução de ativos fixos da empresa; custos, pelo que se verifica um aumento dos activos fixos (obras de construção, trabalhos de instalação, compra de equipamentos, colocação e cultivo de plantações perenes).

As fontes de financiamento do investimento de capital podem ser: orçamentos federais e locais; empréstimos de bancos e outras instituições de crédito; fundos próprios de pessoas jurídicas e físicas; fundos de estados estrangeiros, bem como pessoas físicas e jurídicas estrangeiras.

Codex - um ato legislativo único sintetizado que regula qualquer área de relações públicas.

Condomínio - uma parceria de proprietários de instalações residenciais em prédios de apartamentos com o estabelecimento de condições para propriedade conjunta e uso de escadas entre apartamentos, elevadores, corredores, telhados, porões técnicos, equipamentos de engenharia não residenciais, território adjacente e outras áreas comuns; a forma jurídica de propriedade, segundo a qual o objeto é dividido em elementos de propriedade individual e elementos de propriedade conjunta.

Conjuntura - um conjunto de características que caracterizam o estado atual da economia em um determinado período, bem como a situação econômica atual do mercado, que se caracteriza pela relação entre oferta e demanda, níveis de preços, preços de commodities, carteira de pedidos de indústria e outros indicadores econômicos.

Taxa de empréstimo - expressão percentual da relação entre o valor do empréstimo hipotecário e o valor do imóvel (o valor é definido como o limite inferior do preço de venda ou valor de avaliação).

Fator de construção do lote - coeficiente que mostra a razão entre a área do edifício e o terreno.

Credor - um credor, uma pessoa singular ou colectiva que empresta dinheiro ou outros valores, bem como uma pessoa a quem as entidades económicas devem dinheiro.

Liquidez - facilidade de implementação (transformação de imóveis em dinheiro); capacidade de mercado e sua capacidade de absorver mudanças repentinas na oferta e demanda sem uma grande flutuação de preços correspondente.

Listagem - um acordo entre o proprietário de um imóvel e um corretor de imóveis licenciado, segundo o qual o corretor atua como agente para a venda de imóveis, e o proprietário concorda em pagar uma comissão ao corretor.

Agrimensura - Estabelecimento de limites de uso da terra.

propriedade municipal - objetos de bens imóveis pertencentes aos municípios.

lei municipal - educação jurídica no sistema do direito, conjunto de normas jurídicas que regem as relações surgidas no processo de organização e funcionamento do poder local nas cidades, assentamentos rurais e outros territórios.

Estoque de habitação municipal - um fundo de propriedade de um distrito, uma cidade, suas entidades administrativo-territoriais, bem como um fundo departamental sob a gestão econômica plena das instituições municipais.

Herança - receber por parentesco ou por testamento a propriedade de bens imóveis, dinheiro, títulos, jóias, etc., deixados após a morte do proprietário. Legalmente, a herança é formalizada por certidão do direito à herança, emitida por cartório notarial do local de residência do testador.

Imobiliária -

- um conceito jurídico que significa um conjunto (pacote) de direitos de propriedade sobre bens imóveis, incluindo o direito de possuir, usar, dispor, rendimentos apropriados da propriedade e rendimentos da alienação de imóveis;

- a unidade do corpo físico - bens imóveis e propriedade do mesmo.

Instalações não residenciais - as instalações do edifício, que é utilizado para qualquer fim, exceto para a residência de pessoas nele.

Construção em progresso - um indicador usado para indicar a situação em que a construção e instalação e outras obras foram interrompidas em um canteiro de obras e o objeto está "congelado" por um determinado período de tempo.

A construção incompleta leva a sérias consequências socioeconômicas - os recursos estão "mortos" que não dão retorno há muitos anos, os equipamentos estão envelhecendo moral e fisicamente, a tecnologia está se tornando obsoleta.

As obras em andamento são determinadas pelo volume de investimentos de capital que foram despendidos em instalações em um determinado momento e são contabilizadas no balanço dos clientes.

Ativos intangíveis - ativos utilizados por um longo período nas atividades de uma entidade econômica e na geração de renda. Estes são os direitos de uso de objetos imobiliários, incluindo terrenos, recursos naturais. Patentes, licenças, know-how, produtos de software, direitos e privilégios de monopólio (incluindo licenças para determinadas atividades), marcas registradas e marcas registradas.

Taxa de depreciação - o percentual da depreciação anual sobre o custo inicial dos ativos fixos.

Taxa de capitalização - o rácio entre o valor de mercado do imóvel e o resultado líquido da sua exploração.

Comprometimento - uma relação jurídica civil, em virtude da qual uma pessoa é obrigada a praticar determinadas ações em favor de outra: transferir bens imóveis, realizar trabalhos, pagar dinheiro, etc., ou abster-se de determinada ação.

Objetos de relações no ramo imobiliário - direitos sobre terrenos e outros bens imobiliários, bem como as obrigações decorrentes dos direitos sobre bens imobiliários.

Objetos de propriedade - empreendimentos como complexos imobiliários, terrenos, loteamentos de jardins, edifícios, estruturas, equipamentos, matérias-primas e materiais, dinheiro, títulos, outros bens para fins de produção, consumo, socioculturais e outros, bem como produtos de trabalho intelectual e criativo.

Obrigações restritivas - cláusulas restritivas no contrato de venda de imóveis, ou seja, a obrigação de não alterar a aparência da casa, de não construir edifícios sem o consentimento do vendedor, de não construir estruturas fora da linha de construção, de não contratar em atividades perigosas, não permitir restrições aos direitos dos vizinhos de usar iluminação e comunicações, etc.

Descrição da Propriedade - Reflexão dos imóveis nos documentos de registo. É necessário determinar o objeto material do imóvel, estabelecer os limites de um imóvel, calcular sua área, caracterizar a posição de um terreno em relação aos vizinhos e ao transferir o título de um proprietário para outro. A descrição dos imóveis é a base para a identificação do objeto de volume de negócios no mercado imobiliário, devendo refletir com exatidão a composição dos imóveis, tendo em conta as suas componentes.

Opção -

- o direito de comprar ou arrendar imóveis no futuro nos termos atualmente acordados;

- o direito concedido pelo proprietário do imóvel à outra parte de comprar ou arrendar o imóvel por um determinado período de tempo a um preço e condições fixados;

- a capacidade de escolher o método de cumprimento de uma obrigação alternativa;

- um acordo preliminar sobre a celebração do contrato no futuro dentro dos prazos estipulados pelas partes.

Aquisição de terras - disponibilização de terrenos (terrenos) de acordo com o procedimento estabelecido pela legislação fundiária e nos montantes determinados por diplomas regulamentares.

Oferta -

- uma oferta para celebrar um contrato em relação a um assunto específico de licitação nos termos especificados na documentação do concurso;

- qualquer proposta de celebração de um acordo (incluindo preliminar) proveniente de uma das partes.

Avaliador imobiliário - uma pessoa com formação, experiência e qualificações para avaliação de imóveis

Transferência de dívida - uma operação, pela qual, com o consentimento do credor, o devedor da obrigação é substituído por uma nova pessoa que aceita a obrigação do devedor original.

Plano de terra - um desenho, que mostra de forma reduzida uma projeção horizontal das exatas dimensões e forma do terreno, sua área e orientação em relação ao meridiano. Existem contornos, ou seja, sem a imagem de morros, barrancos, etc., e topográficos - com a imagem do terreno.

plano situacional - uma planta com a localização do imóvel em relação às localidades mais próximas, fontes e redes externas de energia, aquecimento e abastecimento de água, instalações e redes de esgotos, bem como as principais características das condições naturais do território na área onde a propriedade está localizada.

Licitação de contrato - um formulário de encomenda de construção, que prevê a escolha de um empreiteiro para executar os trabalhos e prestar serviços por concurso.

Direitos de desenvolvimento - quaisquer direitos estipulados pelas autoridades municipais (locais) ou pelo desenvolvedor, em termos de realização de novas construções.

Direito - um sistema de normas geralmente obrigatórias reconhecidas e protegidas pelo Estado.

Propriedade - o poder do proprietário de possuir, usar e dispor da propriedade, incluindo o direito à apropriação dos rendimentos da propriedade e dos rendimentos do seu uso.

Propriedade da terra - o direito do proprietário de um terreno de vendê-lo, doá-lo, dar-o em penhor ou alugá-lo e aliená-lo de qualquer outra forma, desde que os terrenos em questão não estejam excluídos de circulação ou não estejam limitados à circulação com base na lei.

Direito de propriedade privada - o direito de todos de possuir bens imóveis, possuir, usar e dispor deles individualmente e em conjunto com outras pessoas. O direito de propriedade privada é protegido por lei. Ninguém pode ser privado dos bens que lhe pertencem, salvo por decisão judicial. A expropriação de um bem imóvel por necessidade do Estado só pode ser efectuada sob a condição de indemnização prévia e equivalente.

norma legal - uma regra geral de conduta na sociedade, reconhecida e protegida pelo Estado.

Status legal - a soma dos direitos e obrigações do sujeito de direito.

Capacidade jurídica de um cidadão - a capacidade de ter direitos civis, assumir responsabilidades e cumprir os deveres previstos na lei, reconhecidos igualmente para todos os cidadãos.

Capacidade jurídica de uma pessoa jurídica - a capacidade de uma pessoa jurídica de ter direitos civis correspondentes aos objetivos da atividade previstos em seus documentos constitutivos e de arcar com as obrigações associadas a essa atividade.

Atividade empresarial - uma actividade independente exercida por sua conta e risco, destinada a obter sistematicamente o lucro da utilização de um bem imóvel, da venda de bens, da execução de obras ou da prestação de serviços por pessoas inscritas nesta qualidade na forma prescrita pelo lei.

Privatização habitacional - transferência gratuita para a propriedade dos cidadãos de forma voluntária de instalações residenciais ocupadas por eles em conjuntos habitacionais estaduais e municipais e para cidadãos que alugaram instalações residenciais ocupadas - no local de contratação de instalações residenciais.

Privatização por concorrência - a aquisição do Estado para propriedade privada por pessoas singulares ou colectivas de um objecto de privatização ou do direito de arrendamento de um objecto imobiliário incluído no objecto de privatização, quando os compradores são obrigados a cumprir determinadas condições em relação ao objecto de privatização. O direito de compra do objeto privatizado é transferido para o comprador, cuja proposta atende plenamente às condições da licitação e contém o preço máximo.

Princípios de avaliação de imóveis - regras metodológicas em que se baseia o processo de avaliação de imóveis e permitem ao avaliador ter em conta corretamente a influência de toda a diversidade de fatores inerentes ao mercado imobiliário no valor do imóvel.

Prescrição aquisitiva - posse conscienciosa, aberta e ininterrupta de bem imóvel, próprio, por quinze anos, ou outro bem próprio, há cinco anos, pelo que adquira um cidadão ou pessoa colectiva que não seja titular desse bem o direito de propriedade sobre ele.

Projetar e estimar documentação - um conjunto de documentos (cálculos, desenhos, planos para recebimento e desembolso de fundos, etc.) necessários para a construção de uma instalação recém-construída ou reconstruída (reparada). A documentação de projeto e estimativa, por um lado, é um conjunto de documentos necessários para a construção de um objeto, por outro, um plano financeiro que é usado para estimar operações futuras, fontes de recursos e o procedimento de cobertura custos.

Imóveis industriais - objetos imobiliários, edifícios e instalações para fins industriais.

Taxa de juros - taxas cobradas pelos bancos para empréstimos. A taxa de juros é a base da contabilidade de custos dos bancos. A taxa de juro depende da dimensão do empréstimo, da sua maturidade, da taxa anual de pagamento, do rácio da oferta e da procura no mercado monetário, bem como do grau de risco que uma instituição de crédito suporta ao emprestar um determinado montante ao devedor.

Risco de juros - o risco de uma diferença negativa entre o nível de juros pago pelos mutuários sobre empréstimos hipotecários emitidos e o nível de juros pago pelos bancos hipotecários ou intermediários hipotecários aos investidores.

dados públicos - um sistema de documentos apoiado pelo Estado que atestam a existência de direitos de propriedade registrados em imóveis e, assim, servem de base para proteger esses interesses.

Uso permitido - uma lista exaustiva das finalidades para as quais um bem imobiliário pode ser utilizado, incluindo um terreno, todos os direitos reais que o oneram, servidões e outras restrições de uso, desenvolvido com base em esquemas de zoneamento para o território e objetos imobiliários individuais .

Reversão - devolução do imóvel ao proprietário original.

Registro de propriedade privada - parte integrante do registo predial, que é um banco de dados sobre proprietários (pessoas físicas e jurídicas) e sobre objetos de propriedade privada - empresas como complexos imobiliários, edifícios, estruturas, estruturas, instalações não residenciais - em um determinado território.

Reconstrução - um conjunto de trabalhos relacionados com a alteração dos principais indicadores técnicos e económicos do imóvel. Neste caso, pode ser realizado:

- remodelação de instalações, construção de superestruturas, ampliações, ampliações de edifícios e, se necessário, sua desmontagem parcial;

- aumento do nível de equipamento técnico dos edifícios, incluindo redes externas (excepto backbones);

- substituição de estruturas e equipamentos de engenharia desgastados e moralmente obsoletos por modernos que melhorem o desempenho dos edifícios e instalações;

- medidas que melhorem a expressividade arquitetônica dos edifícios, bem como a melhoria dos territórios adjacentes aos edifícios.

Renda - rendimentos regularmente recebidos de capital, propriedade ou terra, que não exigem atividade empresarial do beneficiário.

Restituição - restauração do antigo status legal de propriedade; devolver o bem ao seu legítimo proprietário.

Risco - a possibilidade de perdas causadas pela volatilidade ou volatilidade. A possibilidade de um investidor que investe em imóveis não receber os retornos esperados

Mercado -

- um conjunto de segmentos individuais de consumidores que diferenciam a demanda do consumidor e são formados como resultado de uma complexa interação de fatores econômicos, demográficos, sociais e psicológicos;

- a esfera da economia em que ocorre o processo de circulação de mercadorias de mercadorias em dinheiro e a transformação inversa de dinheiro em mercadorias;

- conjunto de atos inter-relacionados de compra e venda de uma massa de bens produzidos em diversas áreas da economia;

- um sistema de relações econômicas que se desenvolvem no processo de produção, circulação e distribuição de bens (serviços), bem como no movimento de fundos, que se caracterizam pela liberdade dos sujeitos na escolha de compradores e vendedores (contrapartes), determinando preços , formando e usando fontes de recursos;

- a esfera de circulação de bens e capitais, bem como o movimento de trabalho e outros fatores de produção.

Mercado do comprador - uma situação no mercado em que a oferta dos produtores e vendedores de bens imobiliários excede a procura dos mesmos a preços existentes, pelo que os preços dos bens imobiliários são reduzidos e os compradores podem obter condições e preços muito favoráveis.

Mercado do Vendedor - uma situação no mercado em que os vendedores têm vantagem, uma vez que as necessidades dos compradores de adquirir imóveis aos preços oferecidos excedem a capacidade dos vendedores de saturar o mercado.

Prédio não autorizado - uma casa, edifício, estrutura ou outro objeto imobiliário criado em terreno não destinado para esses fins na forma prescrita por lei e outros atos legais, ou criado sem obter as licenças necessárias para isso ou com infrações significativas ao planejamento urbano e códigos e regulamentos de construção.

Segmento de mercado -

- um conjunto de consumidores que respondem da mesma forma ao mesmo conjunto de incentivos;

- uma parte do mercado caracterizada por um grupo de compradores homogêneo em seu comportamento econômico.

Securitização - emissão de títulos no financiamento imobiliário, forma de aumentar a liquidez e reduzir os custos de transação no mercado imobiliário.

Custo estimado de construção de edifícios e estruturas é a quantia de dinheiro necessária para sua implementação de acordo com o projeto. O custo estimado de construção de edifícios e estruturas é a base para:

- determinação do montante dos investimentos de capital;

- financiamento da construção;

- formação de preços livres (contratuais) para produtos de construção;

- liquidações para obras de construção e instalação de contrato concluídas;

- pagamento de despesas com a compra de equipamentos e sua entrega nos canteiros de obras;

- colocação de outros custos a expensas dos fundos previstos no orçamento consolidado.

Com base na documentação da estimativa, contabilidade e relatórios, é realizada a avaliação das atividades financeiras dos desenvolvedores e empreiteiros. Além disso, o custo estimado determina o valor contábil dos ativos imobilizados colocados em operação para os empreendimentos, edifícios e estruturas construídos. A base para determinar o custo estimado de construção são:

- projeto e documentação de trabalho, incluindo desenhos, notas explicativas;

- declarações de volumes de obras de construção e instalação;

- especificações e declarações para equipamentos;

- as principais decisões sobre a organização da construção;

- padrões atuais estimados (incluindo recursos);

- Preços de venda de equipamentos, móveis e estoque.

Padrões estimados - o nome generalizado de um conjunto de estimativas, normas, taxas e preços, combinados em coleções separadas. Juntamente com as regras que contêm os requisitos necessários, servem para determinar o custo estimado de construção e reconstrução de edifícios e estruturas, expansão e reequipamento técnico de empresas em todos os setores da economia.

Os padrões estimados são divididos nos seguintes tipos: federal (republicano); departamental (setorial); regionais (locais); próprio marco regulatório do usuário.

Juntamente com a parte 4 do SNiP "Normas e regras estimadas", que contém em sua composição as regras básicas para o desenvolvimento e aplicação do custo estimado de construção, todas as normas estimadas formam um sistema de precificação e racionamento estimado na construção.

Preços estimados - usado na construção para calcular o custo estimado. O sistema de preços estimados inclui preços médios regionais (cinto, zonal) para materiais de construção, produtos e estruturas; preços para o trabalho de máquinas e mecanismos de construção; tarifas de transporte de mercadorias; salários dos trabalhadores da construção; preços estimados individuais; em materiais, produtos e estruturas locais e importados. Os preços estimados são fixados para um determinado período como parte da base normativa estimada (informações normativas) do sistema de precificação e racionamento estimado na construção.

Dono da propriedade - pessoa física ou jurídica titular de direitos de propriedade, uso e alienação de um bem imóvel dentro dos limites estabelecidos por lei, direitos de propriedade objetiva sobre um bem imóvel.

Norma social da área habitacional - o tamanho da área habitacional por pessoa, dentro da qual são fornecidas compensações (subsídios) para habitação e contas de serviços públicos. É equivalente ao valor mínimo de provisão habitacional, que é estabelecido pelas autoridades estaduais em função do nível de provisão habitacional alcançado, composição familiar, tipos de habitação utilizados nas casas do fundo de habitação social e outros fatores.

custo inicial - o montante dos custos de aquisição de um imóvel, que consiste nos custos de obras de construção e instalação, os custos de projeto e levantamento, os custos associados à aquisição de um terreno e o reassentamento, se necessário, de cidadãos morando neste local, bem como a manutenção de órgãos técnicos de supervisão para construção de capital.

Seguro de Título - proteção do proprietário contra eventuais perdas financeiras em caso de presença de direitos de terceiros ou quaisquer ônus associados ao imóvel que existam mas não sejam do conhecimento do proprietário mediante a contratação de uma apólice de seguro. O seguro de título é a transferência de um possível risco do proprietário ou inquilino para a seguradora.

Subarrendamento - transferência de parte do imóvel arrendado para arrendamento a terceiro ou grupo de pessoas, enquanto o arrendatário actua como locador secundário.

Assuntos de direitos de propriedade (temas de relações imobiliárias) - proprietários de objetos imobiliários: cidadãos, pessoas jurídicas, órgãos autorizados do poder estatal representativo e executivo da Federação Russa, entidades constituintes da Federação Russa, órgãos autorizados do governo autônomo local.

Esquema de zoneamento - parte integrante do plano diretor e dos projetos de planejamento e desenvolvimento do assentamento, que determina a finalidade funcional do território e dos objetos imobiliários individuais.

Agrimensor - Especialista em avaliação, gestão e desenvolvimento imobiliário.

Retorno atual - o rácio entre as receitas correntes de investimentos e os custos de investimento.

Macio - uma forma competitiva de licitação de contrato, que é uma competição de ofertas apresentadas pelos proponentes em termos de sua conformidade com os critérios contidos na documentação do concurso; oferta de construção, gestão de instalações, prestação de serviços ou fornecimento de bens durante a licitação; concurso fechado.

documentação do concurso - documentação desenvolvida pela comissão de licitação e contendo peças técnicas e comerciais. A parte técnica da documentação do concurso é:

- descrição e informações gerais sobre o assunto e objeto do leilão. Indica a localização e finalidade da instalação, seus principais dados técnicos e econômicos, a disponibilidade de infraestrutura externa, materiais de construção locais, vias de acesso, bem como o tempo de construção;

- informações sobre a realização e resultados de vistorias de engenharia no canteiro de obras da instalação;

- dados técnicos da instalação, disposições gerais, plano diretor, parte arquitetônica e de construção, incluindo desenhos com soluções de planejamento espacial, abastecimento de água e esgoto, aquecimento e ventilação, trabalho elétrico, abastecimento de gás, sistemas de baixa tensão, descrição e principais características de equipamentos de processo, bem como os requisitos de segurança ambiental.

A parte comercial da documentação do concurso inclui requisitos para: o preço e o procedimento para a sua determinação; termos e condições de entrega; condições de pagamento e cronograma de pagamento; fonte de financiamento do contrato; uma garantia bancária para o desempenho de uma empresa estrangeira ou uma organização de construção russa de acordo com a oferta apresentada, se vencer o leilão.

A critério da comissão do concurso, a parte comercial da documentação do concurso pode incluir uma exigência relativa a certos tipos de seguro de responsabilidade do empreiteiro (empresa estrangeira ou organização individual) por incumprimento das suas obrigações, com base em considerações de viabilidade económica.

Lista de títulos - uma lista do objeto de construção e suas características (custo total estimado e custo da obra para o período planejado, capacidade de projeto, canteiro de obras, datas de início e término da obra).

Bens do complexo de investimento - construção totalmente concluída e preparada para operação (incluindo produção) objetos da atividade de investimento.

Melhorias (melhorias) de objetos imobiliários - mudanças qualitativas na terra, que podem se manifestar tanto em uma mudança na qualidade da terra (sua fertilidade), quanto na criação de edifícios, estruturas, etc.

Serviço de avaliação de imóveis - o resultado da interação entre o avaliador e o cliente, bem como as atividades próprias do avaliador, de acordo com os objetivos da avaliação do imóvel.

Financiamento imobiliário - a utilização de recursos financeiros para aquisição e desenvolvimento de imóveis. Costuma-se distinguir entre financiamento de curto prazo - durante a criação de um objeto imobiliário e financiamento de longo prazo - a aquisição de um objeto imobiliário ou a disponibilização de recursos financeiros por um longo período garantidos por um objeto imobiliário.

Emissor de certificado de habitação - uma pessoa jurídica registrada no território da Federação Russa, com direitos de cliente para a construção de moradias, um terreno alocado de acordo com o procedimento estabelecido para construção de moradias e documentação de projeto para moradia, que é objeto de levantamento fundos, bem como uma pessoa jurídica para a qual todos esses direitos foram transferidos na forma prescrita .

Garantia - um documento assinado e lacrado, emitido com a condição de que só entre em vigor após a ocorrência de determinado evento. Para o período entre a emissão do documento e sua entrada em vigor, geralmente é transferido para um terceiro. Ao realizar transações imobiliárias, esse terceiro é uma empresa especializada que presta serviços de custódia. As contas de garantia também são usadas no processo de empréstimo hipotecário para depositar fundos para fins fiscais e de seguros.

Ética de um avaliador de imóveis - um conjunto de regras éticas e normas de comportamento de um avaliador durante o procedimento de avaliação de imóveis

Cadastro legal - um conjunto sistematizado e actualizado de informação sobre os direitos sobre os objectos imobiliários, os seus titulares e a transmissão de direitos.

Autor: Shevchuk D.A.

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